Queensland, Department of Natural Resources and Mines, State Planning Policy 1/92, Protection of Agricultural Land from Urban Development, 2003; idem, Buffer Areas – Minimising Conflict between Agricultural and Residential Areas, 2001 – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini

La tutela dei terreni coltivabili dall’edificazione incontrollata è essenziale per mantenere nel futuro produttività ed efficienza alle attività agricole. Il governo del Queensland considera i terreni coltivabili di alta qualità una risorsa limitata che deve essere protetta e gestita sul lungo termine. Come regola generale, devono essere utilizzati i poteri di pianificazione disponibili per tutelare i terreni agricoli dall’edificazione, che conduce ad alienarli dallo scopo primario, o a diminuirne la produttività. La State Planning Policy 1/92, Development and the Conservation of Agricultural Land, fissa i principi generali per la protezione di questa importante risorsa.

La necessità di proteggere i terreni agricoli

La sopravvivenza delle comunità rurali in Australia e la salute dell’economia agricola, dipende dalla disponibilità e stato delle risorse naturali. La tradizionale e diffusa opinione secondo cui la terra è una risorsa quasi illimitata, è un mito. Sia la sua disponibilità che la qualità sono minacciate. La trasformazione del territorio per usi urbani e industriali ha significato la scomparsa di significative superfici di ottimo terreno agricolo; e ora il degrado delle terre è diffusamente considerato una delle principali sfide per il mondo rurale australiano.

L’attività agricola resta uno dei settori più importanti della nostra economia. Queste produzioni, come tutte le altre, sono influenzate dai mercati mondiali e da fattori economici che generano cicli di prosperità intercalati da periodi di difficoltà.

Le difficoltà economiche non devono oscurare il fatto che il terreni produttivi offrono sul lungo periodo la base per un’attività agricola efficiente e flessibile, in grado di rispondere alle mutevoli domande di prodotti, e che genera benessere comune tramite reddito e posti di lavoro.

Tutela dei suoli e edificazione

Continuerà ad essere necessario, urbanizzare terreni agricoli a scopo residenziale o produttivo. Saranno dunque inevitabili alcune perdite di terre, non solo nei pressi delle principali città e centri, ma anche nelle zone rurali. Ad ogni modo, uno sviluppo che non tenga conto dei bisogni dell’attività agricola, e dell’importanza costante dell’agricoltura, è inaccettabile.

Quindi, una diminuzione nei mercati di un particolare prodotto non deve giustificare l’urbanizzazione delle terre tradizionalmente utilizzate per coltivarlo. I mercati cambiano, le terre possono essere coltivate in altro modo, o l’accorpamento dei poderi può superare il problema di diseconomicità dell’azienda produttiva. In modo simile, la proprietà dei terreni e le dimensioni delle aziende non devono essere considerati al di sopra della qualità dei terreni, quando si decide sull’opportunità di destinare una superficie all’edificazione.

La terra agricola migliore e più versatile, ha particolare importanza, e non deve essere edificata a meno che esista un bisogno superiore in termini di pubblico interesse, e nessuna alternativa di localizzazione per quel particolare scopo. La terra è una risorsa economica di valore, che deve essere protetta da trasformazioni irreversibili.

Il ruolo dei piani regolatori

Le amministrazioni locali devono inserire indicazioni a proteggere i terreni agricoli di buona qualità, nella redazione, approvazione, varianti di piano regolatore. Le richieste di modificazione d’uso, edificazione, opere o lottizzazione, devono essere esaminate in questa prospettiva.

I piani regolatori sono particolarmente importanti nel fissare un quadro generale coerente per la tutela dei terreni agricoli di qualità. Nel considerare come lo sviluppo futuro debba entrare nei piani regolatori, devono essere adottati schemi insediativi che minimizzino gli impatti sulle zone coltivate produttive, sia diretti che indiretti. Una volta che il terreno è edificato o lottizzato, un ritorno agli usi agricoli è raramente praticabile.

Si possono verificare occasioni in cui le amministrazioni locali devono considerare proposte di urbanizzazione su terreni agricoli di qualità. In questi casi, un principio “chiave” per giudicare dovrebbe essere la dimostrabilità del beneficio comune di quel progetto in quel particolare luogo.

Anche l’urbanizzazione di zone adiacenti può ostacolare le attività agricole, in particolare quando si tratta di numeri significativi di edifici: per esempio, l’irrorazione con pesticidi o l’incendio di stoppie può causare conflitti con i residenti. Conflitti che devono essere evitati, se possibile, localizzando i nuovi insediamenti lontano da terre agricole, e quando ciò non sia possibile, fissando misure per attenuare i possibili conflitti. L’opuscolo Planning Guidelines - Separating Agricultural and Residential Land Uses [di cui sono riprodotte qui solo alcune immagini, n.d.T.] offre orientamenti per la pianificazione urbanistica e l’uso di zone di interposizione per ridurre al minimo i conflitti nell’uso dello spazio.

Determinare la qualità dei suoli

La valutazione della qualità dei suoli in termini di uso agricolo è chiaramente essenziale se si volgiono attuare politiche di tutela. La pubblicazione Planning Guidelines, The Identification of Good Quality Agricultural Land, definisce i “terreni agricoli di buona qualità” come:

“terreni in grado di sostenere l’uso per coltivazioni o allevamento, con un ragionevole livello di inputs , senza determinare degrado, del suolo o di alte risorse naturali”.

Il Department of Natural Resources and Mines (NR&M) ha predisposto dati informativi per la maggior parte dello Stato, e altre informazioni sono in corso di produzione. Ad ogni modo, queste conoscenze non sono sufficientemente dettagliate per valutare le richieste di edificazione di specifiche località. Dunque si incoraggiano le amministrazioni locali a chiedere agli interessati studi sui suoli nei casi in cui manchino informazioni adeguate. NR&M offre indicazioni su contenuti e modalità di questi studi.

Principi generali

1.La terra agricola di qualità è particolarmente importante, e non deve essere edificata a meno che non esista un superiore bisogno di urbanizzazione nel pubblico interesse, e non sia disponibile una localizzazione alternativa per quel particolare scopo.

2. In seguito allo sviluppo urbano, inevitabilmente si verificherà l’alienazione di terre agricole a scopo di edificazione, ma il Governo Statale non sostiene questo tipo di trasformazione se esistono reali alternative, in particolare nei casi di insediamenti che non abbiano specifiche esigenze localizzative (ad esempio, “residenziale rurale”).

3. Nella stesura, approvazione, varianti di piani regolatori, le amministrazioni locali devono inserire indicazioni per la tutela dei terreni agricoli di qualità, indipendentemente da una loro disponibilità sul mercato a seguito di fluttuazioni economiche.

4. Nella redazione dei piani regolatori, si devono valutare forme alternative di urbanizzazione, e dare importanza particolare alle strategie che riducano al minimo gli impatti sui terreni agricoli di qualità.

5. La tutela dei terreni agricoli di qualità deve essere tenuta in considerazione nell’esame e approvazione di progetti che propongano modificazioni d’uso, edificazione, opere o lottizzazioni.

6. Nel caso in cui un piano regolatore non contenga indicazioni adeguate per la protezione delle terre agricole, il Governo Statale utilizzerà i principi generali qui esposti nel giudicare se un piano regolatore proposto per l’approvazione sia o meno contrario agli interessi statali.

7. L’esistenza di aziende agricole di piccola dimensione giudicate non economicamente produttive, non giustifica in sé un cambio di destinazione d’uso o suddivisione per funzioni non agricole. Le politiche generali devono essere orientate a incoraggiare l’accorpamento delle proprietà, dove ciò aumenti la redditività agricola.

8. i piani regolatori delle amministrazioni locali devono mirare a ridurre al minimo i casi in cui si collocano attività incompatibili nei pressi di funzioni agricole, in modo tale da ostacolare le normali operazioni. Nei casi in cui si verificano tali conflitti, occorre introdurre misure di attenuazione.

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Le zone di interposizione [ buffer areas] sono un metodo efficace per separare usi del suolo confliggenti, ma non eliminano tutti gli impatti delle attività. Il loro uso non limita il diritto dei singoli di intraprendere azioni legali se ritengono che sia limitato il proprio diritto di godere di un ambiente sano e sicuro, e della loro proprietà.

Principi generali di pianificazione urbanistica

1. Nella predisposizione dei piani urbanistici, le amministrazioni locali devono evitare, per quanto possibile, di destinare zone all’edificazione nei pressi di superfici a usi agricoli. Quando ciò non sia possibile, devono essere utilizzati meccanismi come le zone di interposizione a ridurre al minimo i conflitti.

2. Le zone di interposizione devono essere progettate sulla base dell’uso agricolo possibile con il maggiore impatto potenziale sulle zone adiacenti, indipendentemente dall’uso attuale.

3. A proteggere il diritto degli agricoltori a praticare l’attività sulla propria terra, si devono collocare zone di interposizione con gli spazi destinati alla residenza, realizzate e finanziate dal proponente l’insediamento.

4. Nel caso di conflitti già esistenti fra usi agricoli e residenziali, devono essere utilizzati gli strumenti della mediazione, del controllo, dell’informazione.

Obiettivi delle zone di interposizione

1. Proteggere l’attività agricola praticata secondo lo Environmental Code of Practice for Agriculture e le relative linee guida per settori.

2. Ridurre al minimo i conflitti realizzando, ove possibile, un margine ben definito fra aree agricole e residenziali, opposto alla compenetrazione delle due zone.

3. Ridurre al minimo gli impatti dell’insediamento residenziale sulla produzione agricola e le risorse di suolo.

4. Ridurre al minimo le occasioni di reclami da parte delle attività residenziali nei confronti di quelle agricole.

5. Offrire ai residenti condizioni ambientali accettabili in zone abitate adiacenti ad aree di produzione agricola.

Valutazione dei conflitti e progetto delle zone di interposizione

Nel determinare il bisogno di zone di interposizione, devono essere considerati i seguenti fattori:

● L’attività agricola con il potenziale maggiore impatto sulle funzioni residenziali adiacenti, che probabilmente avverrà nel caso specifico

● Gli elementi (diffusione esterna dei pesticidi, cattivi odori, rumori, polveri, sedimenti e scolo delle acque) che possano causare conflitti, e la dimensione specifica dei conflitti

● Dove possibile, quantificare gli elementi in termini di durata delle attività, per determinare gli impatti

● Prendere in considerazione la forma della zona residenziale, la dimensione dei lotti, la profondità delle separazioni, le piantumazioni, le barriere acustiche ecc., per minimizzare i conflitti nell’uso dello spazio

● Stabilire modalità di monitoraggio e mantenimento delle misure progettate.

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Nota: tutti i materiali, integrali (ad esempio, con le indicazioni di calcolo e tabelle per le zone di interposizione a seconda del tipo di impatto) e originali, al sito del NR&M (f.b.)