L’inaugurazione è prevista nell’aprile 2005, ma come succede quasi sempre magari si dovrà rinviarla. Peccato, perché quel centro commerciale da un centinaio di negozi ci voleva proprio, col suo rispettabile investimento di circa 15 milioni di Euro per 25.000 metri quadri di spazio commerciale, parcheggi, servizi, un po’ di verde. Ci sono già le prenotazioni dei futuri inquilini, che saranno un supermarket, tre banche, boutiques di moda, negozi di arredamento, spacci di liquori, ferramenta e articoli per la casa, ottica, e farmacia. All’esterno del complesso, è previsto un fast-food. La superficie principale, che fungerà da anchor per tutto il complesso, sarà della Shoprite-Checkers.

Già: Shoprite-Checkers. Non mi pare proprio di aver comprato niente dalla Shoprite-Checkers, negli ultimi giorni. Il fatto è che il lotto del nuovo shopping mall sta sull’angolo fra la Old Potchefstroom Road e Alekhine Street, a Protea, nella zona sud-ovest di Soweto. Ed è questo, il motivo per cui c’è da essere assolutamente entusiasti, per l’inaugurazione. Un centro commerciale qui, comunque si giudichi in genere questo tipo di insediamento, significa una serie di cose: un investimento sul territorio locale; un’attività strutturata e formalizzata, che da’ posti di lavoro “veri” e paga le tasse; un’urbanizzazione a regola d’arte, con asfaltature, raccordi stradali, servizi vari, allacciamenti e completamento delle reti; infine un’offerta commerciale corrente, in un’area abitata da circa un milione di persone che al momento “esportano” il proprio pur magro reddito verso altre zone più servite dell’area metropolitana di Johannesburg. E potremmo aggiungere, dal punto di vista dell’organizzazione spaziale, che qui effettivamente il mall assomiglia molto da vicino al flusso di passeggio e socialità da cui prende origine il nome, visto che si colloca in un contesto dove fra la bassa qualità delle infrastrutture e la presenza corposa dell’insediamento informale, mancano proprio gli spazi collettivi. Nell’impossibilità di investimenti pubblici, ben vengano quindi quelli privati.

Questo intervento è, ovviamente, una goccia nel mare coi suoi 25.000 metri quadri per un milione di abitanti. Si colloca però – più o meno direttamente – nel contesto dell’intervento pubblico a sostegno dello sviluppo locale, e in particolare nella Soweto Retail Strategy messa a punto dalla municipalità di Johannesburg per le due regioni amministrative (n. 6 e n. 10) in cui è suddivisa l’area delle ex South West Townships, da cui prende il nome. L’amministrazione riconosce come Soweto sia sottoservita dal punto di vista commerciale (in particolare di tipo formalizzato) e nell’ambito dei programmi più generali per lo sviluppo dell’area sostiene l’insediamento di nuove attività del settore.

Alla base dell’intervento c’è uno studio approfondito, condotto da uno studio di consulenza specializzato con l’obiettivo principale di individuare aree tematiche e localizzazioni strategiche in grado di fungere da volani per la crescita di altre attività e imprese locali connesse. Si è anche individuata come strategica la cooperazione coordinata, a regia pubblica, fra gli operatori del commercio piccolo e grande, le altre attività produttive e di servizio, le associazioni, gli abitanti e i vari livelli di governo locale.

Per chiarire il contesto delle azioni di sviluppo, forse aiuta qualche statistica su Soweto.

L’organizzazione spaziale: stato di fatto e piani

Soweto è una grande area urbana a insediamento diffuso. Anche se viene definita come “città dentro la città” per i suoi caratteri peculiari rispetto alla regione di Johannesburg, si tratta di qualcosa di più grande di molte città, anche se ne manca la varietà delle funzioni, dei servizi, della coesione e in parte identità. Le forme fisiche attuali sono anche il risultato di una politica di controllo pubblico che interagendo nel contesto locale ha prodotto usi distorti del suolo. Ad esempio ci sono spazi vuoti potenzialmente edificabili, ma inutilizzati, piccoli e grandi, sparsi dappertutto, che complessivamente interessano circa 900 ettari.

Ci sono pochi punti di accesso all’area, una volta all’interno la circolazione è piuttosto labirintica, in quello che spesso è un groviglio di strade cresciute a scopi locali e con poco coordinamento e chiare gerarchie. Esistono relativamente pochi nodi commerciali, terziari, industriali. I servizi alla popolazione sono distribuiti in modo irregolare, e molti dei siti destinati dalla pianificazione a questo scopo sono tuttora inutilizzati. La maggior parte degli spazi liberi e verdi non sono organizzati né mantenuti, e pongono anche problemi di ordine sanitario. Il corso del fiume offre un importante e potenziale grande sistema di spazi aperti.

Soweto non ha un centro fisico e funzionale identificabile, ma esistono molti nodi significativi che svolgono funzioni di questo tipo, soprattutto in corrispondenza con quelli del trasporto collettivo. Anche se con ruoli di minor entità rispetto a questi nodi, esistono anche fasce lineari di attività, lungo le strade principali. Esistono molte attività commerciali di tipo informale, nelle case ( spaza), ai principali incroci, alle fermate dell’autobus, nei parcheggi dei taxi e stazioni, ovvero nelle zone con alti volumi di traffico pedonale. Alcuni di questi spazi sono organizzati dentro containers o altre strutture improvvisate, di solito collocate illegalmente sulle fasce stradali o aree inedificate ad altra destinazione ma ancora inutilizzate. Anche se si tenta di fare qualcosa per queste attività illegali, occorre stabilire qualche tipo di equilibrio fra una buona pianificazione teorica, e il bisogno urgente di qualunque tipo di sviluppo economico locale.

Le linee generali della pianificazione metropolitana adottate e che riguardano il contesto specifico di Soweto, sono:

1. Contenimento dell’urbanizzazione diffusa, favorendo aumenti di densità locale.

2. Incremento dei collegamenti e trasporti.

3. Uso propulsivo dei collegamenti e trasporti per generare integrazione ed economie interne alla zona, favorendo anche i collegamenti fisici e funzionali con downtown Johannesburg e gli altri settori.

4. Integrare le aree a basso reddito con le altre, tramite trasporti e localizzazioni.

5. Integrare residenza e attività economiche.

6. Tutelare gli spazi liberi e naturali.

7. Favorire lo sviluppo delle zone in declino economico.

8. Sviluppare il potenziale delle zone rurali.

I problemi dello sviluppo commerciale

da un sondaggio su vari gruppi di operatori economici sono emersi tra l’altro questi elementi di debolezza:

- Esistono abitudini di consumo consolidate.

- Manca una vera conoscenza del mercato.

- C’è carenza di promozione.

- Non c’è sufficiente volontà politica e impegno per lo sviluppo di Soweto.

- Permane una mentalità di separazione e chiusura.

- Non esistono sufficienti incentivi finanziari.

- Soweto non è ufficialmente considerata zona prioritaria di promozione per lo sviluppo.

- Manca un adeguato piano complessivo per l’area.

- Ci sono problemi di accesso e circolazione interna.

- C’è poca percezione della crescita di reddito e capitali.

- C’è bisogno di investimenti in capitale fisso per sostenere le attività di mercato.

- Mancano capacità imprenditoriali e di raccolta capitali da investire.

- Persiste un alto livello di criminalità.

Lo sviluppo per nodi

Per Soweto, come in genere per l’area metropolitana, allo sviluppo dei nodi e per nodi si applicano i seguenti principi generali:

- Le dimensioni di ciascun nodo sono determinate dalla sua funzione urbana, e dalla sua vicinanza ad altri nodi. Il suo raggio di influenza dipende sia dalle dimensioni che dai tipi di servizi offerti.

- La densità edilizia di un nodo è determinata dalla miscela di attività, infrastrutture di trasporto, servizi pubblici.

- Uno dei principali elementi che strutturano i singoli nodi (e i loro rapporti reciproci e con la città) è la correlazione fra mobilità e uso dello spazio.

Dal punto di vista della gestione urbana, ciascun singolo nodo si caratterizza per:

- Dimensioni e ruolo

- Organizzazione fisica e posizione gerarchica

- Fase di sviluppo

- Correlazione con la gerarchia stradale

- Integrazione entro il quadro generale dello sviluppo

Alcuni nodi sono stati identificati come potenziali catalizzatori dello sviluppo. Vale a dire che, concentrando gli investimenti in queste aree, la diffusione dei benefici sarà tale da interessare in qualche modo tutta l’area di Soweto.

Nel quadro delle politiche di intervento questi nodi non vanno considerati isolatamente, e devono rappresentare anche in punto di incrocio per le varie politiche di investimento della municipalità a stimolare la crescita. Ad esempio se si realizza una strada si deve attivare anche il settore elettricità perché provveda all’illuminazione, quello responsabile del verde perché inizi ad attrezzare le aree, e poi la rimozione dei veicoli abbandonati, la gestione dei problemi col commercio informale locale danneggiato dai lavoro stradali.

Bastano questi pochi esempi, anche per capire l’entità dei problemi di base, che si danno per scontati in altre città dove l’infrastrutturazione base (materiale e immateriale) ha ben altra storia e solidità.

Una strategia di sviluppo e insediamento commerciale

L’amministrazione pubblica a seguito di un processo anche partecipativo di analisi e concertazione con varie forze locali, ha messo a punto un insieme di azioni tese allo sviluppo del commercio nell’area di Soweto, entro cui i centri commerciali più o meno pianificati e/o coordinati trovino un equilibrio con le altre forme di offerta, dai negozi tradizionali sul fronte strada al sistema delle attività non formalizzate. Fra i vari aspetti di intervento e promozione, anche quello spaziale più legato alla pianificazione urbanistica e alla politica di nodal development accennata sopra.

In generale la strategia spaziale si articola nei punti seguenti:

a) la municipalità di Johannesburg prevede la realizzazione di 70.000 metri quadrati di nuove superfici commerciali a Soweto entro i prossimi cinque anni (2004-2009)

b) quasi la metà di queste superfici sono già in corso di realizzazione (fra cui lo shopping mall di Protea citato in apertura) con qualche tipo di sostegno pubblico

c) dei rimanenti circa 40 000 metri quadrati, almeno 5.000 dovranno essere dedicati ai negozi tradizionali su fronte strada, per offrire sia beni di prima necessità e servizio di quartiere, sia alcune forme di commercio di nicchia e specializzato connesso al turismo

d) gli altri circa 35.000 metri quadrati probabilmente saranno dedicati ad altri centri commerciali, con l’esclusione però di un solo grande shopping mall a bacino di utenza regionale. Ovvero si ritiene che gli investimenti debbano essere maggiormente distribuiti nello spazio, almeno in questa prima fase del programma di sviluppo.

Con queste (piuttosto lunghe, ma ne valeva la pena) premesse sociali, urbanistiche e commerciali, forse si comprende meglio cosa significa davvero la dichiarazione apparentemente banale di un progettista, quando afferma: “Tentiamo di offrire uno spazio di qualità con un bilancio limitato. Abbiamo dovuto abbassare gli affitti per renderlo un po’ più accessibile. Siamo anche riusciti a utilizzare al meglio alcune finiture a buon mercato”.

E basta tornare alla tabella coi dati socioeconomici di questa ex South West Township, per capire quanto ne abbia bisogno, di “finiture”, di posti puliti e illuminati bene. Anche se servono soprattutto a far girare carrelli della spesa. Qui, dalle parti delle case di Nelson Mandela e Desmond Tutu, i centri commerciali sono una cosa fantastica, no? Forse perché gli hanno messo le briglie.

Nota: la maggior parte delle informazioni di questo articolo sono tratte dal sito della municipalità di Johannesburg. In particolare: le informazioni sullo shopping mall di Protea da Thomas Thale, Big Shopping Mall for Soweto, 11 maggio 2004; il quadro socioeconomico e territoriale è desunto da City of Johannesburg, Administrative Region 6 and Region 10 [le due circoscrizioni in cui si divide Soweto], Regional Spatial Development Framework (RSDF), giugno 2003; le strategie generali e il ruolo specifico del commercio da City of Johannesburg, Department of Finance and Economic Development, Soweto Retail Strategy, novembre 2004. I sito municipale è comunque ricchissimo sia di pagine da leggere direttamente, sia di documenti scritti (come questo articolo su un progetto di retailtainment per Soweto) e grafici scaricabili. (f.b.)