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Sonoma County (CAL)
Politiche quadro per l'insediamento commerciale
13 Aprile 2005
Il territorio del commercio
L'insediamento commerciale nei suoi rapporti con il territorio urbano e rurale della California settentrionale. Dal General Plan 2020, adottato nel gennaio 2005 (f.b.)

Sonoma County General Plan 2020 (versione adottata dal Consiglio di Contea nel 2005)– Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini



POLITICHE PER L’INSEDIAMENTO COMMERCIALE

Il piano prevede tre categorie di funzioni commerciali: “Commercio Generale” consente tutti i tipi di destinazione commerciale ed è prevista sole nei terreni compresi nell’area dei servizi urbani.

”Commercio Limitato” consente un gruppo più ristretto di attività, e si applica alla zona sia interna che esterna a quella dei servizi urbani. Nelle zone rurali, questa categoria può limitare il commercio alle funzioni di servizio locale. In quelle rurali prive di servizi di acqua e fogne, ci possono essere ulteriori limitazioni all’attività commerciale.

La destinazione a “Commercio Generale” o “Commercio Limitato” consente la presenza di una miscela di funzioni sia commerciali che residenziali, dove la compresenza sia compatibile. È auspicata l’integrazione degli usi misti, e sono inserite norme che assicurano opzioni per un eventuale futuro uso commerciale.

La categoria “Tempo libero e attività per non residenti” consente attività rivolte ai visitatori, come ristoranti, alberghi, campeggi attrezzati, strutture turistiche, marine, campi da golf, e altre funzioni simili.

Altre norme saranno incluse nelle ordinanze di zoning e per le lottizzazioni. In alcune zone della contea, altre precisazioni potranno essere contenute nelle politiche di area, in piani particolari per la zona, in linee guida alla progettazione di zona.

Alcune aree destinate alle categorie degli usi commerciali, contengono anche previsioni per progetti di edilizia convenzionata. Alcune zone nelle Urban Service Area sono classificate Affordable Housing Combining District, per offrire ulteriori spazi a progetti che siano al 100% orientati a famiglie con reddito molto basso, basso, o modesto.

Politiche per le zone a “Commercio Generale”



Scopo e descrizione. La classificazione Commercio Generale si riferisce a spazi a uso commerciale intensivo a servizio di una miscela di attività, residenze, uffici di scala urbana anziché di solo quartiere. Si tratta di funzioni come il commercio qualificato e i servizi non su base quotidiana.

Questa categoria offre anche gli spazi misti di residenza e commercio nelle zone classificate urban service area.

Funzioni consentite. Sono consentite tutte le funzioni commerciali, con l’eccezione degli shopping centers di scala regionale. Gli usi principali vanno da grandi magazzini e negozi specializzati, ad attività con grande consumo di spazio quali il commercio di vernici, pneumatici, tappezzeria, legname, materiali per la casa, alimentari. Sono compresi anche il commercio all’ingrosso e altri usi e servizi ingombranti. Ricadono in questa classificazione gli uffici professionali, amministrativi, finanziari, medici e altre attività simili, che occupano una superficie lorda di pavimento superiore ai 500 metri quadrati. Funzioni residenziali e commerciali possono essere comprese in un singolo complesso edilizio quando siano chiaramente compatibili, e venga offerta una qualità di progettazione superiore, tale da consentire un ambiente vivibile e integrato. In queste zone si può considerare anche l’introduzione di abitazioni unifamiliari, invece delle funzioni commerciali, se ammesse dall’azzonamento. Nell’ordinanza di zoning dovranno essere più precisamente definiti gli usi consentiti e le relative dimensioni, altezze, rapporti di copertura e altri standards che definiscono il tipo di insediamento.

Densità consentite e criteri generali. In generale le strutture edilizie non dovrebbero superare più del 50% della superficie totale e l’altezza di 10 metri. Può essere presa in considerazione un’altezza superiore, se una conseguente riduzione della copertura impedisce un aumento della densità edilizia generale. Gli spazi commerciali sono sottoposti alle procedure di approvazione correnti dei progetti, e devono essere forniti di parcheggi propri.

Può essere presa in considerazione una miscela di funzioni commerciali e residenziali nei casi in cui sono disponibili servizi urbani, e nell’ambito di un piano urbanistico di area. Le proporzioni più adeguate fra residenza e attività non residenziali saranno specificate nell’Ordinanza di Zoning, e la funzione residenziale dovrà essere secondaria rispetto a quella commerciale, a meno che le unità aggiunte non siano soggette ai vincoli della destinazione a famiglie con reddito molto basso, basso, o moderato.

Criteri di destinazione. La classificazione delle zone entro questa categoria deve soddisfare i seguenti punti:

(1) I terreni devono essere localizzati entro l’area dei servizi urbani.

(2) Le attrezzature pubbliche devono essere disponibili, o previste dal piano.

(3) I terreni devono essere direttamente o facilmente accessibili da arterie principali di comunicazione, o ad esse collegate.

(4) I terreni devono essere nei pressi di altre funzioni commerciali, ma non devono formare fasce continue lungo le strade.

(5) I terreni non devono essere localizzati in aree di sensibilità ambientale, o di rischio rispetto a frane o esondazioni.

(6) Devono essere coerenti a qualunque piano approvato.

Politiche per le zone a “Commercio Limitato”



Scopo e descrizione. La classificazione “Commercio Limitato” si riferisce a spazi in cui sono limitate le funzioni ammesse. Limitazioni particolari possono essere specificate nelle indicazioni per ciascuna zona. Le aree a commercio limitato sono intese ad ospitare commercio e servizi per l’autosufficienza quotidiana dei quartieri urbani o insediamenti rurali. Questa categoria può anche offrire opportunità all’insediamento di funzioni miste residenziali e commerciali nelle zone classificate urban service area e quando consentito dall’ordinanza di zoning anche abitazioni unifamiliari in luogo degli usi commerciali.

Funzioni consentite.La gamma e dimensioni degli usi consentiti possono variare da luogo a luogo, ed essere stabilite da piani di zona. L’ordinanza di zoning può anche specificare ulteriormente le funzioni consentite e le dimensioni, altezze, rapporti di copertura e altri standards di questo tipo di insediamento. È possibile combinare usi commerciali e residenziali entro un singolo complesso entro le zone urban service area, posto che una superiore qualità progettuale consenta un ambiente integrato e vivibile.

Densità consentite e criteri generali. I lotti non possono avere dimensioni inferiori a 6.000 mq in caso di pozzi d’acqua e sistemi di smaltimento individuali, e di 4.000 mq in caso di allacciamento alle reti cittadine. Le strutture edilizie in genere non dovrebbero coprire più del 50% della superficie, e superare i 10 metri d’altezza. Può essere presa in considerazione un’altezza superiore, se una conseguente riduzione della copertura impedisce un aumento della densità edilizia generale. Gli edifici delle funzioni commerciali, e delle strutture Single Room Occupancy Units devono essere approvati secondo le procedure correnti, ed essere dotati di parcheggi propri. Le Single Room Occupancy Units devono essere di dimensioni limitate, per contenere i costi.

Si possono prendere in considerazione compresenze di funzioni residenziali e commerciali dove sono disponibili servizi urbani, e come parte di un piano urbanistico d’area. L’ordinanza di zoning specificherà le quote di funzioni residenziali e non-residenziali, stabilendo quella residenziale come secondaria, salvo nei casi in cui le unità aggiunte non siano soggette ai vincoli della destinazione a famiglie con reddito molto basso, basso, o moderato.

Criteri di destinazione. La classificazione delle zone entro questa categoria deve soddisfare i seguenti punti:

(1) I terreni devono essere direttamente o facilmente accessibili da arterie principali di comunicazione, o ad esse collegate.

(2) La quantità di aree destinata a funzione di commercio limitato dovrà essere coerente alla crescita di popolazione prevista per il bacino di mercato locale. Si prevedono quantità molto limitate di questo tipo di aree al di fuori della zone dei servizi urbani.

(3) Nelle zone non comprese all’interno di municipi [ unincorporated] ..., queste zone dovranno essere vicine ad altre funzioni commerciali, o ad aree locali di popolazione concentrata.

(4) Non sono consentiti, nelle zone unincorporated, insediamenti a “commercio limitato” al di fuori delle zone descritte al punto precedente.

(5) I terreni non devono essere localizzati all’interno di corridoi panoramici, eccetto nei casi delle zone unincorporated.

(6) Nelle aree rurali, questi spazi possono essere limitati ad un solo lotto edificabile, che possa essere servito da un singolo pozzo e sistema di smaltimento.

(7) Devono essere coerenti a qualunque piano approvato.



Politiche per le zone a “Commercio Limitato” – Aree con problemi di traffico



Scopo e descrizione. Questa destinazione riguarda località simili a quelle a “Commerico Limitato”, ma che sono interessata da gravi problemi di congestione del traffico. Particolari sugli impatti del traffico possono essere specificati nelle norme per ciascuna zona, o nell’ordinanza di zoning.

Funzioni consentite. La gamma e/o dimensioni delle funzioni consentite variano a seconda delle località e dei problemi di traffico, in modo simile alla categoria “Commercio Limitato”. Il traffico medio prodotto quotidianamente da alcune aree a commercio limitato, è calcolato dallo Institute of Transportation Engineers, e viene pubblicato periodicamente nel manuale tecnico Trip Generation.

Densità consentite e criteri generali. Vale quanto stabilito per le aree “Commercio Limitato”, con ulteriori vincoli riguardo al traffico da specificarsi nell’ordinanza di zoning. Si utilizzeranno i particolari livelli di traffico quotidiano, insieme al manuale Trip Generation, pubblicato dallo Institute of Transportation Engineers, per determinare le densità e tipi di funzioni consentite.

Criteri di destinazione. La classificazione delle zone entro questa categoria deve soddisfare i seguenti punti:

(1) Quelli elencati per le zone a “Commercio Limitato”.

(2) I terreni devono essere localizzati in un’area soggetta a grave congestione da traffico, nei pressi di un’arteria o svincolo, previsti da questo o da altri piani per la zona.



Politiche per zone a “Tempo libero e attività per non residenti”



Scopo e descrizione. Questa classificazione riguarda gli spazi per il tempo libero all’aperto e i relativi servizi di tipo commerciale necessari ai visitatori di passaggio. Lo scopo è quello di limitare questo tipo di insediamenti alle località più appropriate. Questa categoria offre anche opportunità di mescolare funzioni residenziali e commerciali nelle aree dei servizi urbani.

Funzioni consentite.Gli usi principali sono il tempo libero all’aperto e le funzioni commerciali legate al turismo, come i campi da golf, da tennis, marine, per le corse, poligoni di tiro e simili, di proprietà privata. Altre funzioni includono campeggi, parchi veicoli connessi al tempo libero, alloggi per turisti, strutture per il tempo libero al coperto, centri di informazione turistica, musei, ristoranti e altri usi rivolti ai visitatori. Le funzioni residenziali, e quelle commerciali per il tempo libero rivolte ai visitatori, possono essere combinate entro un singolo insediamento quando la residenza sia evidentemente compatibile con gli altri usi, e quando un livello progettuale superiore consenta un ambiente integrato e vivibile. Nei modi specificati eventualmente da piani di zona, entro questa categoria possono essere collocate anche abitazioni unifamiliari in luogo di funzioni commerciali. Altrimenti, la funzione residenziale è limitata all’abitazione del custode di ciascun complesso commerciale o per il tempo libero; oppure, all’occupazione di lungo termine a scopo residenziale di veicoli a traino negli spazi riservati, che hanno ottenuto apposita approvazione statale. L’ordinanza di zoning può specificare ulteriormente le funzioni consentite in questa categoria, e le quantità, altezze, rapporti di copertura e altri standards relativi a questo tipo di insediamento.

Densità consentite e criteri generali. I lotti non possono avere dimensioni inferiori a 6.000 mq in caso di pozzi d’acqua e sistemi di smaltimento individuali, e di 4.000 mq in caso di allacciamento alle reti cittadine. Le strutture edilizie e parcheggi in genere non dovrebbero coprire più del 50% della superficie, e l’altezza massima non dovrebbe superare i 10 metri. È possibile prendere in considerazione un aumento delle altezze se si accompagna a una riduzione della copertura, e quindi non aumenta in generale la densità edilizia. Le strutture di alloggio non possono superare le 50 stanze per complesso nelle zone rurali, e le 200 per le localizzazioni urbane. Possono essere autorizzate strutture fino a 100 stanze nelle zone rurali, se servite dalla rete fognaria, a condizione che questi usi siano compatibili e non interferiscano negativamente con le circostanti funzioni agricole, residenziali, l’ambiente. Le single room occupancy units e le altre strutture commerciali e per il tempo libero devono essere approvate tramite la procedura di revisione dei progetti. Le single room occupancy units dovranno essere di dimensioni limitate per assicurare bassi costi. La Zoning Ordinance dovrà stabilire le particolari proporzioni di usi residenziali e non-residenziali stabilendo che la funzione residenziale sia secondaria rispetto a quella commerciale, salvo nei casi in cui cui le unità aggiunte non siano soggette ai vincoli della destinazione a famiglie con reddito molto basso, basso, o moderato. Per consentire l’uso a funzioni residenziali di lungo periodo degli spazi a parcheggio veicoli nelle zone ad attrezzature per il tempo libero, sono necessarie procedure di autorizzazione urbanistica e edilizia; le norme di zoning dovranno in questo caso specificare i criteri di approvazione, inclusi i permessi statali, le verifiche di sovraffollamento, tutela dei minori, la collocazione al di fuori delle aree di esondazione, accertata disponibilità di acqua potabile e scarichi, servizi privati, accessibilità e parcheggi, mascherature, arredo a verde, recinzioni, gestione dei rifiuti, manutenzione ordinaria, aspetto esteriore.

Criteri di destinazione. La classificazione delle zone entro questa categoria deve soddisfare i seguenti punti:

(1) I terreni devono essere accessibili da una strada di contea o statale, preferibilmente di grande comunicazione o connessione.

(2) Devono essere coerenti a qualunque piano approvato.

(3) La destinazione deve essere coerente alla parte del piano denominata Agricultural Resources Element e agli scopi e obiettivi di tutela delle terre agricole della parte Land Use Element.

(4) La località deve essere interna o vicina a una Urban Service Area.

(5) L’uso della località per i servizi ai visitatori e le funzioni di tempo libero deve essere compatibile con gli usi circostanti e le caratteristiche della zona.

(6) Il traffico potenzialmente generato dall’uso del sito deve essere inserito nel capitolo “Level of Service Objectives and Road Standards” del Circulation and Transit Element.

(7) La destinazione a questi usi non deve risultare in una diminuzione delle abitazioni di edilizia convenzionata, né entrare in conflitto con scopi, obiettivi e politiche generali della parte di piano denominata Housing Element.

(8) L’uso commerciale, di servizi al visitatore, per il tempo libero, deve essere compatibile con le attività agricole circostanti, e non deve impedire o limitare usi agricoli presenti o futuri.

Nota: qui tutta la documentazione del General Plan 2020, al sito della Sonoma County; per una precisazione a scala cittadina, possono essere utili le Design Guidelines del capoluogo di contea, Santa Rosa, disponibili qui in italiano; nella sezione di Eddyburg Urbanistica/"Esperienze d'Oltralpe e Oltre Oceano" , anche alcuni testi che spiegano il meccanismo di pianificazione californiano e l'articolazione per "Elements" dei documenti (f.b.)

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