loader
menu
© 2022 Eddyburg
Vicepresidenza del Consiglio Gran Bretag
Politiche di urbanistica commerciale
15 Febbraio 2005
Il territorio del commercio
Nel quadro della generale riforma del sistema di pianificazione britannico, alcuni ampi estratti dal Planning Policy Statement n. 6, versione valida sino al 2004, sugli insediamenti commerciali. Un possibile riferimento per (più che auspicabili) documenti simili anche nel contesto italiano (f.b.)

Office of Deputy Prime Minister, UK (Bozza, dicembre 2003),Planning Policy Statement 6 (PPS6): Planning for Town Centres

Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini. I capitoli riportati di seguito sono dal numero 2 e 3 del documento originale. È stata omessa per facilitare la lettura la numerazione dei singoli “statements”, e quindi i riferimenti alle indicazioni dei “paragrafi precedenti” possono apparire a volte imprecisi (f.b.)

[...]­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­ Pianificazione in positivo per i centri: un approccio basato sul piano

Per conseguire il fine governativo di promuovere centri urbani vitali ed economicamente solidi, lo sviluppo dovrà concentrarsi negli insediamenti esistenti per rafforzarli e, ove necessario, rigenerarli. Le autorità urbanistiche locali hanno il compito di:

·Promuovere attivamente la trasformazione attraverso una crescita pianificata o, dove necessario, contro il declino dei centri;

·Identificare una rete di centri con una più equa distribuzione di funzioni, e una gerarchia di centri ciascuno a svolgere il proprio ruolo più appropriato a rispondere ai bisogni del bacino territoriale di riferimento;

·Adottare un tipo di approccio attivo e basato sulla pianificazione dei centri, attraverso la scala regionale, sub-regionale e locale dei piani;

·Utilizzare strategie specifiche per i centri urbani, a orientare trasporti, reperimento delle superfici per gli interventi, prevenzione del crimine, pianificazione e disegno urbano, connesse alla crescita e gestione di queste zone;

·Consultare la comunità, gli operatori pubblici e quelli privati, ad assicurare che le varie esigenze vengano recepite e i progetti siano realistici ed economicamente affidabili.

Questi problemi saranno sviluppati con maggior dettaglio più avanti (e nell’Allegato B), insieme ad altre considerazioni rivolte alle autorità urbanistiche locali. Nella pianificazione per lo sviluppo, le amministrazioni locali devono anche tener conto della perdita di potenziali benefici per la comunità, nel caso di progetti non in grado di progredire n sede locale a causa della difficoltà di reperire una sede adatta per l’insediamento.

Promuovere e gestire la crescita nei centri urbani

Le autorità urbanistiche locali devono pianificare propulsivamente la crescita delle attività commerciali, per il tempo libero, degli uffici e di altre funzioni centrali nell’arco di tempo di validità degli strumenti di piano:

·Individuando spazi appropriati per sistemare le funzioni necessarie;

·Individuando gli spazi interni e adiacenti al centro per urbanizzazione o riurbanizzazione;

·Promuovendo la crescita delle zone centrali.

Tale crescita può anche trovar posto individuando edifici già esistenti e favorendo un cambio di destinazione d’uso.

Quando nei centri si prevede una crescita di grosse dimensioni, ciò spesso implica un ampliamento dell’area commerciale esistente. Può anche essere opportuna un’estensione del centro città se si riscontra la necessità di grossi insediamenti. Punti vendita di dimensioni maggior possono portare vantaggi ai consumatori e le autorità urbanistiche locali devono renderli disponibili in questo contesto. In tali casi si dovranno individuare e rendere disponibili vaste superfici adiacenti alla zona commerciale principale (ad esempio localizzati ai margini del centro).

Se la crescita può essere contenuta adeguatamente con un uso più efficiente di aree ed edifici esistenti nel centro, le autorità urbanistiche locali devono mirare in primo luogo all’aumento di densità dell’insediamento attraverso edifici multipiano, funzioni miste (vedi paragrafi successivi), con le funzioni a maggior densità, come quelle per ufficio, collocate nelle parti più accessibili.

Nei casi dove il centro esistente è in fase di declino, le autorità urbanistiche locali devono prendere in considerazione la possibilità di consolidarlo e rafforzarlo concentrandovi una più ampia gamma di servizi. Ove questo non è possibile, si dovrà stabilire che questa area è classificata di rango inferiore nella gerarchia locale, e riflettere questa revisione di status nelle politiche da applicare in zona. Questo può significare il consenso al cambio di destinazione d’uso di alcune unità commerciali verso altre funzioni, anche mantenendo servizi vitali di carattere locale come farmacie o uffici postali.

Reti e gerarchie di centri

Nel quadro di promozione e valorizzazione dei centri esistenti, le autorità urbanistiche devono prendere in considerazione il sistema dei vari nuclei – la loro rete – e i ruoli, raggio di influenza e livello di specializzazione, ad esempio la loro posizione all’interno di una gerarchia. Sia a livello regionale che locale, le autorità dovranno pianificare la distribuzione della crescita, usandola per riequilibrare la rete di centri al fine di evitare il dominio dei più grandi, che esista una maggiore omogeneità nella distribuzione di strutture, e che i bisogni quotidiani degli abitanti trovino risposta a livello locale. Le amministrazioni dovranno dunque tendere a:

·Evitare la super-concentrazione della crescita entro i centri maggiori;

·Usare la crescita per rafforzare quelli sui gradini più bassi della gerarchia, compresi quelli bisognosi di rigenerazione;

·Colmare alcune delle disparità promuovendo i centri ad un rango operativo superiore entro la gerarchia.

Reti e gerarchie sono elementi dinamici, che cambiano nel tempo, ma qualunque significativa modificazione in ruolo e funzione, verso l’alto o verso il basso, deve avvenire nel quadro del piano urbanistico [development plan], anziché attraverso interventi singoli [applications]. Le modifiche ai livelli più alti della gerarchia devono interessare inizialmente la scala regionale e sub-regionale, mentre quelle nei ruoli dei centri più piccoli, nonché le fasi applicative di quelli maggiori, devono svilupparsi entro i piani locali, o i development frameworks. In tutti i casi, si devono prendere in considerazione le principali politiche e strategie riguardo ai trasporti.

[...]

Un sistema propulsivo basato sulla pianificazione

Ruolo dei piani regionali

La Regional Planning Guidance (RPG) e, in futuro, le Regional Spatial Strategies (RSS) – compresa la Spatial Development Strategy (SDS) per Londra – devono offrire una visione strategica per la crescita regionale, che comprenda i centri principali dell’area, e offra una cornice alla pianificazione locale. Ulteriori indicazioni sulla predisposizione delle Regional Spatial Strategies sono contenute nel [bozza] Planning Policy Statement 11 (PPS11): Regional Planning.

Nella revisione della RPG e predisposizione di RSS (o di strategie sub-regionali, dove necessario), l’organismo di pianificazione territoriale dovrà:

·Costruire una visione strategica per lo sviluppo di una rete equilibrata di centri entro la regione e per ciascuna sub-regione, evitando eccessiva concentrazione di strutture nei centri di più alto livello;

·Compiere chiare scelte strategiche su dove debba essere incoraggiata la crescita, inserendo zone di importante crescita pianificata; stabilendo quali centri debbano aver crescita minore e, dove necessario, identificando i centri dove debba essere gestita una fase di declino, rafforzando l’insediamento esistente Nel compiere le proprie scelte strategiche, l’organismo di pianificazione regionale dovrà equilibrare i diversi bisogni delle comunità e dei centri entro il proprio territorio regionale e per ciascuna sub-regione;

·Valutare il bisogno generale di superfici aggiuntive entro il periodo di validità del piano, per le funzioni descritte in questo documento, e in particolare per il commercio, le attività per il tempo libero e gli uffici, per un periodo di cinque anni, e considerare se i bisogni identificati per i centri chiave trovino la miglior risposta, tenendo conto degli obiettivi del Governo;

·Valutare la capacità degli centri esistenti di ospitare insediamenti aggiuntivi;

·Riferirsi agli obiettivi del Governo così come contenuti nella Sezione n. 1;

·Monitorare e sottoporre a periodica revisione l’attuazione delle strategie.

Il Governo non ritiene probabile che esista un bisogno di nuovi shopping centres extraurbani di scala regionale o sub-regionale, né di ampliamento di quelli esistenti. Se comunque tale bisogno fosse individuato, deve essere inserito all’interno della Regional Spatial Strategy. Possono essere approvati progetti per rinnovare o sostituire strutture esistenti, quando questo non comporti aggiunta di superfici per commercio o tempo libero, né ulteriori strutture per parcheggi, se tale necessità è stata riscontrata a livello di Regional Spatial Strategy. Può sorgere il bisogno di migliorare i trasporti pubblici verso strutture extraurbane, ma questo non giustifica il loro ampliamento.

Ruolo dei piani locali

Le autorità urbanistiche locali devono adottare un approccio attivo e propulsivo alla pianificazione per il futuro dei centri entro la propria area, sia che si tratti di pianificarne una crescita, un consolidamento, o una diminuzione. In base alla strategia di scala regionale e alla propria strategia locale, le amministrazioni dovranno esprimere una visione relativa al quadro e gerarchia dei centri, compresi quelli di importanza locale, entro la propria area, stabilendo i modi nei quali i diversi centri possano contribuire alla visione generale

Le autorità urbanistiche locali dovranno operare congiuntamente alle imprese e ad altri soggetti interessati, per:

·Valutare i bisogni di nuove superfici commerciali, per il tempo libero e altri usi chiave di tipo centrale, tenendo conto sia dei fattori quantitativi che di quelli qualitativi;

·Individuare carenze o vuoti nell’offerta, valutare la capacità dei centri esistenti di contenere nuove strutture, inclusa la possibilità di ampliare il centro urbano, e identificare centri che possano necessitare di consolidamento o declino pianificato;

·Individuare i centri a livello di città, centro minore, di distretto e locali entro la propria area dove si concentreranno i nuovi interventi, insieme al bisogno eventuale per nuovi centri in zone di crescita o ristrutturazione, e sviluppare strategie di sviluppo e rafforzamento;

·Individuare e destinare i vari siti secondo le linee esposte nei paragrafi successivi;

·All’interno di tale processo, verificare tutte le destinazioni attuali;

·Sviluppare strategie locali che assicurino equilibrato accesso ai servizi;

·Stabilire criteri, coerenti alle politiche chiave esposte di seguito, per valutare e distribuire proposte di nuovi insediamenti per località non previste dal piano.

Le strategie per i vari centri sono elemento essenziale della pianificazione per la loro futura vitalità e affidabilità economica. Tali strategie devono comprendere e riferirsi a un’ampia gamma di questioni urbanistiche, di progetto e gestione dei centri, ed affiancare gli strumenti urbanistici prescrittivi. Esse devono costituire una parte importante nella preparazione del Local Development Framework [...]

Promuovere alta densità, insediamenti a funzioni miste e differenziazione

Il Governo mira ad assicurare che venga fatto un uso efficiente delle aree, interne ai centri come altrove. Le autorità urbanistiche locali dovranno formulare politiche di piano che riflettano il bisogno di promuovere insediamenti ad alta densità, multipiano, all’interno e nei pressi dei centri esistenti, compreso il sostegno a zone multifunzionali, dove appropriato.

Previe altre considerazioni di carattere urbanistico, si deve incoraggiare l’insediamento di residenze e uffici come funzioni adatte, al di sopra di quelle commerciali o per il tempo libero poste al piano terreno. L’inserimento di residenza negli insediamenti commerciali extraurbani non deve di per sé giustificare aggiunta di superfici commerciali, anche se devono essere presi in considerazione tutti i vantaggi connessi.

La diversificazione degli usi nei centri fornisce un importante contributo alla loro vitalità e solidità economica. Funzioni diverse ma complementari, durante il giorno e la notte, possono rafforzarsi l’una con l’altra, rendendo i centri città più attraenti per gli abitanti, i visitatori e la clientela. Le autorità urbanistiche locali devono promuovere la diversificazione funzionale dei centri città nel loro insieme, e assicurare che turismo, attività per il tempo libero e culturali, che attirano un’ampia gamma di gruppi sociali diversi, siano distribuiti in tutto il centro.

Gestire le “economie della notte”

Nel programmare le economie serali dei centri urbani, le autorità locali devono, dove possibile, prendere in considerazione la necessità di individuare quartieri distinti, come quello dei divertimenti nei centri maggiori, dove le attività connesse possano concentrarsi. In questo, devono considerare dimensioni e quantità degli insediamenti connessi al tempo libero che desiderano incoraggiare, e il loro probabile impatto, compreso quello cumulativo sulle caratteristiche generali del centro, i possibili comportamenti anti-sociali, il benessere degli abitanti della zona. Le amministrazioni devono anche accertarsi che le proprie strategie per l’economia della notte siano coerenti con le politiche delle licenze [...].

Le autorità urbanistiche locali possono distinguere all’interno dei propri development plans tra fronti principali e secondari all’interno dei centri. Gli affacci principali dovranno contenere un’alta percentuale di funzioni commerciali, mentre quelli secondari offrono maggiori flessibilità d’uso. Piani o Local Development Documents corretti, dovranno includere indicazioni che chiariscano quali tipi di edificazione siano consentiti in queste aree.

Mercati

I mercati su strada o coperti (compresi quelli di prodotti agricoli) possono dare un valido contributo alla qualità e diversificazione dell’offerta locale di shopping, e alla vitalità generale dei centri città. All’interno di una visione generale da parte dell’amministrazione, i mercati devono essere mantenuti e ingranditi. Le autorità locali devono assicurarsi che restino attraenti e competitivi, investendo nel loro miglioramento.

Scelta dei siti e acquisizione delle aree

Nella scelta dei siti, all’interno dei piani urbanistici locali o Development Plan Documents, le autorità dovranno tenere in considerazione l’obiettivo di promuovere centri vitali e solidi.

Di conseguenza dovranno:

a) valutare il bisogno di nuove strutture;

b) assicurare una dimensione adeguata agli interventi;

c) applicare alla scelta dei siti l’approccio “sequenziale”;

d) valutare l’impatto degli interventi sulla struttura esistente;

e) assicurare l’accessibilità.

Di seguito sono riportati maggiori particolari su ciascuno di questi punti. Le autorità urbanistiche locali devono tener conto di queste considerazioni nel prendere decisioni riguardo ai siti, o ad altre questioni rilevanti.

Le amministrazioni locali devono operare in stretto rapporto con commercianti e operatori del tempo libero, e con la cittadinanza nel suo insieme, nel prendere in considerazione i siti potenziali.

a) Valutare il bisogno di nuove strutture

La valutazione dei bisogni deve essere sviluppata come parte del processo di redazione o revisione del piano, e aggiornata regolarmente. La valutazione dei bisogni locali deve tener conto della strategia stabilita dalla pianificazione di scala regionale nella regional planning guidance o regional spatial strategy, e dell’insieme dei bacini di utenza dei vari centri, anziché semplicemente della propria circoscrizione di competenza. Queste premesse fanno parte della base conoscitiva dei documenti di Development Plan, in particolare la core strategy (così come definita nel Planning Policy Statement 12). È il punto di partenza per una valutazione più dettagliata del bisogno di insediamento aggiuntivo, e delle dimensioni più adeguate per i centri entro la propria circoscrizione amministrativa, tenendo in mente lo specifico ruolo e funzione di ciascuna località.

Commercio e tempo libero

Nel valutare bisogni e capacità per insediamenti commerciali e per il tempo libero aggiuntivi, le autorità urbanistiche locali devono conferire molta importanza agli aspetti quantitativi, basandosi su dati e altre informazioni oggettive. Ma esse devono tenere conto anche degli aspetti qualitativi. Nei casi in cui a comunità socialmente emarginate è negato l’accesso a tutta una serie di servizi e strutture, ed esistono dunque chiari e dimostrabili benefici nell’individuare siti di intervento nei pressi di tali comunità, deve essere conferito grande peso a considerazioni qualitative.

i) Aspetti quantitativi

Nel valutare all’interno del development plan i bisogni di insediamento aggiuntivo in termini quantitativi, un’autorità urbanistica locale deve quantificare la probabile domanda futura di superfici commerciali e per il tempo libero aggiunte, sulla base della popolazione attuale e prevista, sulla spesa per le varie classi di beni, entro le ampie categorie di beni di consumo più o meno corrente. Questo:

·Fornisce sufficienti informazioni su cui basare scelte strategiche sulla localizzazione della crescita, utilizzandola per rafforzare i centri esistenti e riempire i vuoti nella rete;

·Assicura che, nel caso emergano proposte di insediamento in località non previste dal piano, tali progetti sostengano e non mettano in discussione gli obiettivi generali di pianificazione e altre strategie.

ii) Aspetti qualitativi

Nel valutare all’interno del development plan i bisogni di insediamento aggiuntivo in termini qualitativi, la considerazione centrale di un’autorità urbanistica locale deve essere quella di offrire una maggior possibilità di scelta al consumatore, assicurando che:

·Siano messi a disposizione vari siti per rispondere ai bisogni di una varietà di operatori commerciali e del tempo libero;

·Venga conseguita uno buona distribuzione di localizzazioni, applicando un test sequenziale, a migliorare l’accessibilità per l’intera cittadinanza;

·Sia incrementata la possibilità di scelta del consumatore offrendo un vasto raggio di negozi, strutture per il tempo libero e servizi locali, che consentano reali alternative per rispondere ai bisogni dell’intera comunità, inclusi i gruppi socialmente emarginati.

Benefici ulteriori legati alla rigenerazione degli spazi e alla creazione di posti di lavoro non costituiscono indicatori relativamente al bisogno di superfici aggiuntive, per gli scopi del presente documento. Si tratta comunque di questioni rilevanti in sé (si vedano i paragrafi successivi) che le autorità urbanistiche locali devono prendere in considerazione nella stesura del development plan.

Le linee guida specifiche per la valutazione del bisogno di commercio e tempo libero saranno esposte nel documento di orientamento pratico: Assessing Need and Impact for New Retail and Leisure Development.

Uffici

Quantificare la domanda di nuovi spazi per uffici implica fattori differenti da quelli riguardo al commercio, al tempo libero o ad altre tipologie. Il bisogno di superfici a uso ufficio deve essere considerato come parte del bisogno generale valutato dall’amministrazione per le attività produttive. Anche la capacità fisica dei centri di ospitare nuovi spazi ad uffici e il ruolo del centro città nella scala gerarchica è rilevante nella previsione degli eventuali nuovi interventi.

b) Assicurare una dimensione adeguata agli interventi

La dimensione delle nuove strutture deve correlarsi direttamente a ruolo e funzione del centro e al bacino di riferimento che intendono servire. Funzioni che attirano molte persone, saranno così collocate all’interno di centri che ne riflettano la scala. Per le strutture commerciali, del tempo libero e per uffici, le autorità urbanistiche locali devono stabilire nel development plan la superficie lorda massima di ogni tipo di intervento che sarà consentita nei vari tipi di centro della propria giurisdizione. Le dimensioni di ciascun insediamento saranno connesse a:

·Ruolo e funzione del centro nel quadro gerarchico complessivo e all’interno del proprio bacino di utenza;

·Organizzazione dell’insediamento già esistente nel centro;

·Dimensione degli edifici esistenti.

Lo scopo è di collocare tipi e dimensioni appropriati di interventi nel tipo di centro adatto, e assicurarsi che si inseriscano nel contesto.

I centri di carattere locale in genere sono inadatti per nuovi interventi di grosse dimensioni, anche quando si adotta un approccio flessibile. Corrispondentemente, è forse non appropriato nella maggior parte dei casi includere i centri locali entro l’area di applicazione dell’approccio “sequenziale” degli insediamenti maggiori. Le autorità urbanistiche locali devono prendere in considerazione la possibilità di fissare un limite alla dimensione degli interventi in tali centri, orientando i progetti di maggiori dimensioni verso poli di rango superiore, come centri di distretto o di città.

Per i centri di città o cittadina, una volta identificato un bisogno le amministrazioni devono tentare – ove ciò sia appropriato – di mettere a disposizione siti adiacenti alle aree centrali, che possano contenere i formati più grandi.

c) Applicare alla scelta dei siti l’approccio “sequenziale”

Nella selezione delle località più adatte a contenere i bisogni di nuovi insediamenti deve essere adottato un approccio “sequenziale”. Nel caso di un centro città devono essere attentamente valutate tutte le opzioni (compresa quella di una estensione del centro), prima di esaminare la possibilità di destinare funzioni chiave a siti meno centrali. L’approccio sequenziale richiede che le varie localizzazioni siano considerate nel seguente ordine:

·In primo luogo, collocazione nei centri esistenti, dove esistano o si possano trovare spazi disponibili, o edifici per cambio di destinazione d’uso, tenendo conto di una adeguata dimensione dell’intervento in rapporto al centro;

·Se non si verifica la prima possibilità, si opta per una localizzazione ai margini del centro;

·Se non si verificano né la prima né la seconda possibilità, un sito esterno al centro.

Le soglie di applicazione utilizzate nell’approccio sequenziale, alla ricerca del sito più appropriato, variano per i diversi tipi di intervento, e sono specificate negli allegati.

Le autorità urbanistiche locali devono dimostrare di aver, sentite le imprese di costruzione, pianificato la crescita. Il Governo riconosce che questo implica flessibilità e realismo, sia da parte delle amministrazioni che da parte delle imprese. Le autorità urbanistiche devono recepire i bisogni dei costruttori, e identificare localizzazioni realistiche che consentano di contenere il bisogno identificato, compresi siti in grado di organizzare un’ampia gamma di modelli insediativi e funzionali. A loro volta, nelle loro proposte di siti da includere nel piano, le imprese devono essere flessibili, ed esplorare la possibilità di consentire agli insediamenti di adattarsi a sistemazioni più centrali, riducendo le superfici per piano dei progetti.

Le autorità urbanistiche devono includere nei development plans, se necessario, programmi di attuazione scadenzati nel tempo, per assicurare che i progetti più interni ai centri siano realizzati prima di quelli meno centrali, a sostegno degli obiettivi del Governo.

Ulteriori indicazioni sull’uso dell’approccio sequenziale saranno fornite nella guida pratica: Applying the Sequential Approach.

d) valutare l’impatto degli interventi sulla struttura esistente

Nella scelta dei siti per i nuovi interventi da inserire nel piano, le autorità urbanistiche locali devono costantemente tenere in considerazione l’obiettivo di promuovere centri città vitali ed economicamente solidi. Devono valutare esplicitamente l’impatto degli interventi proposti su tali centri. La messa a disposizione di altri siti disponibili, può avere sia effetti positivi che negativi. Quelli positivi possono essere rafforzati quando i nuovi insediamenti avvengono in centro o con un’espansione del centro, o quando un intervento esterno al centro sia ben collegato ad esso e risulti in un numero significativo di spostamenti tra i due, che ne ripaghino i costi aggiuntivi.

e) Assicurare l’accessibilità

Il Governo mira a ridurre la necessità di spostamenti, la dipendenza dalla sola automobile privata, a facilitare i viaggi multi-scopo, ad assicurare accesso generalizzato a una vasta gamma di servizi. Una buona accessibilità ai centri urbani è essenziale. Posti di lavoro, strutture commerciali e per il tempo libero, servizi, devono di conseguenza essere - ovunque ciò sia possibile e opportuno - localizzati nei centri città. Nella scelta delle collocazioni più appropriate le autorità locali devono considerare attentamente:

i) i bisogni di accessibilità tramite una vasta scelta di mezzi di trasporto, inclusi mezzi pubblici, spostamenti a piedi, in bicicletta, in auto;

ii) l’impatto nell’uso dell’auto, sul traffico e la congestione.

Indicazioni dettagliate sulla valutazione dei mezzi di trasporto, sui problemi di accessibilità e parcheggi, sono contenute nella Planning Policy Guideline 13 (PPG13): Transport.

Nelle aree rurali, le autorità urbanistiche devono concentrare gli interventi all’interno o nei pressi dei centri di servizio locali, come le città-mercato o i villaggi chiave dell’insediamento, dove esiste il potenziale per massimizzare l’accessibilità tramite trasporti pubblici, a piedi o in bicicletta, assicurando contemporaneamente che la mancanza di strutture di trasporto pubblico non impedisca lo sviluppo del piccolo commercio o dei servizi quando questi siano rivolti ai bisogni locali.

Altre questioni rilevanti

Nella scelta dei siti per le localizzazioni commerciali, l’autorità urbanistica locale deve stabilire quali particolari elementi e circostanze tenere in considerazione nonché se e in quale misura questi fattori possano controbilanciare i punti da a) a e) così come esposti sopra. Le considerazioni di cui tener conto nella redazione dei piani comprendono:

·La rigenerazione fisica: si devono considerare i benefici dell’intervento su siti già urbanizzati, che possono richiedere miglioramenti;

·Occupazione: l’incremento nella disponibilità di posti di lavoro determinato in una località a seguito della proposta di un insediamento;

·Crescita economica: l’aumento degli investimenti, diretti e indiretti, in un’area, stimolato dalla proposta di insediamento e dall’incremento di produttività, ad esempio da economie di scala;

·Inclusione sociale: è possibile definirla in termini ampi, e spesso comprende alcuni dei fattori descritti sopra, oltre a considerazioni aggiuntive come l’incremento di accessibilità a un certo numero di servizi da parte di tutti i gruppi.

Acquisizione degli spazi necessari

Nello stimolare la crescita in modo pianificato per i propri centri, le autorità urbanistiche locali devono mettere a disposizione spazi sufficienti per rispondere ai bisogni individuati su un arco di cinque anni. Un’apparente carenza di spazi delle giuste dimensioni non deve essere considerata un ostacolo al reperimento dei siti necessari. Le amministrazioni devono prendere in considerazione l’opportunità di acquisire le superfici utilizzando i propri poteri di esproprio, perché vengano messi a disposizione siti di intervento adeguati, all’interno dei centri o in zone immediatamente adiacenti.

Individuazione di nuovi centri

Ove ne sia stabilito il bisogno, devono essere designati nel processo di formazione del piano dei nuovi centri, come nelle aree urbane di maggiore crescita, in altre dove manchi una appropriata rete di centri, in zone dove è necessaria una ristrutturazione a seguito di un declino economico. Il livello a cui operare dipende dalle dimensioni dei centri proposti, dal loro ruolo nella gerarchia di quelli esistenti, da come intendano completare e integrare le tipologie presenti. La disponibilità attuale o futura di infrastrutture di trasporto e opzioni di scelta modale, deve essere una componente chiave delle decisioni di localizzazione dei nuovi centri.

Tranne nel caso in cui essi siano designati come centri di importanza urbana così come descritti sopra, le autorità non devono prendere in considerazione come tali i punti vendita o centri commerciali extraurbani, poli per il tempo, centri direzionali o altri tipi di insediamento simili.

Offerta di commercio e altri servizi alla scala locale

I centri di dimensioni maggiori in passato sono stati punto di concentrazione per investimenti e realizzazioni, ma le autorità urbanistiche locali devono assicurare lo sviluppo di una rete più equilibrata di centri entro la propria circoscrizione. In particolare dovranno rafforzare quelli di scala locale verificando che esista una certa gamma di strutture, adeguata alla loro dimensione e funzione, per rispondere ai bisogni quotidiani degli abitanti e promuovere l’inclusione sociale.

La necessità di commercio e strutture di servizio locale è egualmente importante per le aree urbane e per quelle rurali. Le autorità locali devono predisporre strategie per correggere le carenze del commercio e altre strutture, per rimediare all’esclusione sociale. Le amministrazioni devono anche pratica un approccio propositivo alla pianificazione commerciale e dei servizi, collaborando coi principali soggetti interessati, ovvero la cittadinanza e gli operatori privati. Questo comprende:

·Valutare dove esistano carenze nell’offerta di commercio e servizi locali orientati ai bisogni quotidiani;

·Coinvolgere la comunità locale e gli operatori nella predisposizione di strategie, perché i nuovi servizi previsti corrispondano davvero ai bisogni;

·Collaborare col settore privato ad assicurare che a bisogni identificati corrisponda davvero l’attivazione delle strutture.

Gli orientamenti su questo punto saranno pubblicati nell’ambito di questo documento: Strategies for Smaller Centres [in corso di redazione].

Centri rurali

I centri rurali sede di mercato, e altre cittadine e villaggi, devono costituire i principali centri di servizio nelle zone di campagna, offrendo una gamma di negozi e strutture di scala appropriata ai bisogni e scala del proprio bacino di utenza. Devono costituire il punto focale per lo sviluppo economico e delle attività a base rurale, compreso il mercato delle produzioni alimentari locali, e per il turismo. Va comunque considerato come vivacità e vitalità di tali centri siano diminuite negli anni recenti, e come molti di essi siano vulnerabili ai cambiamenti economici e negli stili di vita.

Il Governo è impegnato a sostenere le città-mercato a gestire i processi di trasformazione, a incoraggiare la necessarie rigenerazione e rafforzamento del loro ruolo come centri vitali dei servizi rurali. Le autorità urbanistiche locali devono adottare politiche che ne riconoscano il ruolo e sostengano uno sviluppo tale da aumentare vitalità e solidità economica alle città-mercato e agli altri centri di servizio rurali. Le amministrazioni devono tenere in considerazione la quantità di popolazione rurale che dipende da un determinato centro o struttura, come un negozio di villaggio, e agire a tutela dei servizi esistenti e alla promozione di nuovi (vedi i paragrafi precedenti sulla tutela e offerta di servizi alla scala locale).

Nella previsione di negozi e servizi di villaggio, le autorità locali devono adottare politiche che:

·Assicurino la considerazione dell’importanza di negozi e servizi per la comunità locale, nel valutare proposte che possano provocare perdita o trasformazione di funzioni;

·Riflettano un atteggiamento propositivo verso la conversione e ampliamento di negozi pensati per migliorare la qualità.

Anche le vendite dirette dal produttore al consumatore [ farm shops] possono rispondere ai bisogni locali in modo sostenibile e contribuire all’economia rurale. Le autorità locali devono favorire queste funzioni.

Le politiche del Governo sullo sviluppo rurale sono esposte esaurientemente in [versione provvisoria] Planning Policy Statement 7 (PPS7): Sustainable Development in Rural Areas.

Controllo degli insediamenti

Per conseguire gli obiettivi del Governo, di promuovere centri città vitali ed economicamente solidi, lo sviluppo dovrà concentrarsi nei centri già esistenti per rafforzarli e, dove adeguato, rigenerarli. Nei paragrafi precedenti si è descritto come le autorità urbanistiche locali debbano pianificare propositivamente per organizzare la crescita, principalmente entro o agli immediati margini dei centri esistenti, selezionando le localizzazioni nel quadro del proprio development plan. Questa parte del documento contiene le politiche da applicarsi da parte delle stesse amministrazioni rispetto ai progetti proposti:

·Ad attuare una previsione di centro contenuta nel development plan;

·Su siti diversi da quelli previsti all’interno del piano.

Le politiche generali di questo documento devono applicarsi a tutti i progetti, di qualunque dimensione, riguardanti:

·Nuovi interventi;

·Ristrutturazione di complessi esistenti;

·Ampliamenti di complessi esistenti;

·Cambi di destinazione d’uso che comportano interventi edilizi;

·Rinnovo di autorizzazioni non realizzate;

·Richieste di varianti o eliminazione di alcuni vincoli, che comportino creazione di superfici aggiuntive (ad esempio ammezzati) o modifiche del tipo di commercio, tali da cambiare dimensioni e/o caratteristiche dell’insediamento.

Valutazione dei progetti

Le considerazioni principali nell’individuazione dei siti, così come riferite nei paragrafi precedenti, si applicano nello stesso modo anche all’esame delle proposte. La presente sezione indica solo alcuni dettagli rilevanti alla valutazione dei progetti, e deve essere letta sempre con riferimento alla sezione precedente.

Nel contesto della vigilanza urbanistica, le autorità locali devono richiedere ai proponenti di progetti che vengano dimostrati:

a) la necessità dell’intervento;

b) la dimensione appropriata dell’intervento;

c) che non esistano altre localizzazioni centrali per l’intervento;

d) che non si verifichino impatti inaccettabili su centri esistenti;

e) che il sito dell’intervento risulti accessibile.

Le autorità urbanistiche locali devono valutare le richieste sulla base di tali considerazioni e sulla documentazione presentata. Come regola generale, gli interventi devono soddisfare tutti i requisiti. Ci possono essere comunque eccezioni, nei casi in cui una consistente e documentata evidenza comporti un giudizio complessivamente positivo anche se l’insediamento non eccelle riguardo ad alcuni aspetti. Nel prendere la propria decisione, le amministrazioni devono considerare altri problemi locali rilevanti.

Queste indicazioni si applicano a tutte le proposte, ma la quantità di analisi e dati richiesti deve essere proporzionata a dimensioni e tipologie dei progetti, e del ruolo del centro. Maggiori informazioni sugli aspetti localizzativi saranno contenute nella guida pratica: Assessing Need and Impact of New Retail and Leisure Development [in corso di compilazione].

a) Valutare la necessità dell’intervento

Non è necessario valutare il bisogno quando le nuove proposte riguardano centri esistenti, ma bisogna comunque considerare una dimensione appropriata dell’intervento (vedi paragrafi successivi).

Commercio e tempo libero

Si deve determinare la necessità di qualunque proposta di commercio o tempo libero localizzata in località ai margini o esterne al centro urbano, e che non sia contenuta nelle previsioni del development plan.

i)Bisogni quantitativi

Ovunque possibile, la valutazione dei bisogni a sostegno di una proposta di progetto deve essere sulla base di quanto stabilito a questo proposito dal piano, ma specificamente per quanto riguarda il tipo di merci offerte. Il bisogno di superfici commerciali aggiuntive non deve superare i cinque anni, periodo entro il quale possono diventare disponibili i siti centrali. Una valutazione che vada oltre questo periodo, potrebbe lasciare non sfruttate occasioni di investimento nel centro. Il bacino di utenza utilizzato nella valutazione del bisogno deve essere realistico, e ben correlato a dimensioni e funzioni dell’intervento proposto, nonché al ruolo del centro.

ii)Bisogni qualitativi

Oltre a considerare i bisogni quantitativi per l’aggiunta di superfici a commercio o attività di tempo libero, le autorità urbanistiche locali devono aggiungere considerazioni qualitative (come descritto nei paragrafi precedenti), che possano offrire motivazioni ulteriori all’intervento.

Le linee guida per la valutazione dei bisogni di interventi comerciali e per il tempo libero sono stabilite nel documento : Assessing Need and Impact of New Retail and Leisure Development. Ulteriori indicazioni per quanto riguarda gli uffici saranno esposte nelle linee guida allegate al prossimo Planning Policy Statement 4 (PPS4): Planning for Economic Development.

b) Assicurare una dimensione appropriata all’intervento

La dimensione massima dell’insediamento (di solito definita in termini di superficie di pavimento lorda) considerata ammissibile nei particolari centri per le diverse strutture può essere stabilita dal development plan. Se non lo è, o nei casi in cui il piano non sia aggiornato, i fattori da considerarsi nel determinare le dimensioni appropriate degli interventi in un centro sono quelli stabiliti nei paragrafi precedenti ( b) assicurare una dimensione adeguata agli interventi).

Come già ricordato sopra, ci si aspetta che gli operatori siano flessibili riguardo a scala e formati delle proposte.

c) Applicare l’approccio sequenziale alla scelta del sito

L’approccio sequenziale alla scelta del sito si applica a tutte le proposte di intervento riguardanti localizzazioni diverse da un centro esistente che non siano già previste da un development plan aggiornato. I centri più rilevanti entro cui localizzare strutture dipendono dalla strategia generale espressa dal piano, dalla natura e dimensioni dell’intervento, dal bacino di utenza che intende servire,

Nella scelta localizzativa, devono essere attentamente valutate tutte le opzioni centrali, prima di prenderne in considerazione altre meno centrali. L’ordine di importanza è quello stabilito nei paragrafi precedenti sull’approccio sequenziale.

Nell’applicazione dell’approccio sequenziale, e nell’esame delle possibili localizzazioni alternative, costruttori e altri operatori devono essere in grado di dimostrare che nella ricerca di siti interni o agli immediati margini del centro si è operato con atteggiamento flessibile, riguardo a:

·Dimensioni del progetto;

·Formato dell’intervento, compreso l’uso di strutture multipiano, insediamenti a funzioni miste, per ridurre al minimo l’occupazione di spazio;

·Offerta di parcheggi.

Scopo di questa operazione è esplorare la possibilità di adattare gli interventi alle località più centrali riducendone le dimensioni planimetriche. Comunque le autorità urbanistiche locali devono essere realistiche nel considerare quali siano i siti più adatti, disponibili e convenienti (vedi paragrafi successivi). Le autorità devono tener conto delle oggettive difficoltà di gestione dei vari modelli di attività entro i siti scelti in base all’approccio sequenziale, come quando a un operatore viene richiesto di restringere in modo significativo la gamma dei prodotti offerti. Non è comunque sufficiente a giustificare una proposta di localizzazione diversa la sola affermazione che il tipo di prodotti offerti non sia commercializzabile in una localizzazione centrale.

Nella valutazione delle proposte commerciali e per il tempo libero per i siti ai margini o esterni al centro che combinino un certo numero di funzioni distinte (ad esempio un warehouse park commerciale e/o un insieme di negozi o altre strutture per il tempo libero), il richiedente deve considerare quanto le varie unità costitutive il complesso non potrebbero essere localizzate in siti più centrali, secondo gli obiettivi e politiche esposte nel presente documento guida. L’esistenza di localizzazioni più centrali che possano contenere uno o più degli elementi costitutivi, deve essere presa in considerazione nel valutare se concedere o meno l’autorizzazione al progetto. Del resto non ci si può aspettare che un singolo operatore spezzetti il proprio punto vendita su diversi siti. Queste indicazioni non si applicano a funzioni diverse da quelle commerciali e per il tempo libero.

Nei casi in cui si sostenga che i siti diversi da quelli dell’approccio sequenziale non siano adeguati al particolare progetto proposto, i richiedenti devono produrre chiara documentazione sull’assenza di alternative praticabili, in termini di:

·Disponibilità: le localizzazioni non sono disponibili al momento, né è probabile che lo divengano entro un ragionevole periodo di tempo (definito caso per caso). Se i siti si rendessero comunque e imprevedibilmente disponibili dopo l’approvazione del progetto, e l’autorità urbanistica locale fosse soddisfatta della documentazione prodotta dal richiedente, essa dovrebbe inserire anche questi elementi nella valutazione complessiva;

·Adeguatezza: nonostante vengano rispettati i requisiti generali di flessibilità (vedi paragrafi precedenti), i siti non sono adatti al tipo di insediamento proposto;

·Economicità: l’insediamento non sarebbe economicamente conveniente in queste localizzazioni.

Ulteriori orientamenti nell’applicazione dell’approccio sequenziale saranno contenuti nella guida pratica: Applying the Sequential Approach [in corso di redazione].

d) Valutazione di impatto

Nei casi di proposte per insediamenti ai margini o esterne al centro si deve seguire la procedura di valutazione di impatto. Ci sono ad ogni modo circostanze in cui anche i principali interventi entro il centro ne possono aumentare considerevolmente l’attrazione ed avere così impatti sugli altri centri. In questi casi, è pure necessaria una valutazione.

Nella scelta dei siti, le autorità urbanistiche locali devono prendere in considerazione gli effetti delle proposte, sia positivi che negativi, su vitalità e stabilità economica dei centri esistenti, compresi se necessario quelli cumulativi sugli altri progetti di recente approvazione, in corso di realizzazione o completati da poco. L’individuazione di un bisogno non significa di per sé che non possano esserci impatti negativi.

In particolare, le autorità locali dovranno considerare:

·Quanto l’intervento possa mettere a rischio la strategia generale per quel centro o per un gruppo o rete di centri, o alterare la gerarchia;

·I probabili effetti sugli investimenti pubblici e privati che saranno necessari a salvaguardare vitalità e solidità economica del centro o dei centri;

·L’impatto probabile, positivo o negativo, dell’intervento proposto sul turnover commerciale e la vitalità dei centri esistenti, nonché sull’economia rurale (un esempio di impatto positivo può essere quello di riattirare la spesa dall’area circostante);

·Potenziali trasformazioni in positivo o in negativo della qualità del centro, nell’attrattività, nel ruolo per la vita economica e sociale della comunità;

·Trasformazioni nella gamma di servizi offerti dai centri che ne subiscono gli effetti;

·Potenziali trasformazioni nelle condizioni fisiche e ambientali del centro o centri;

·Probabili impatti sugli immobili non utilizzati nella zona commerciale principale;

·Conseguenze delle attività per il tempo libero proposte sull’economia notturna del centro.

Orientamenti sulla valutazione di impatto degli insediamenti commerciali e per il tempo libero, sono contenuti nella guida pratica: Assessing Need and Impact of New Retail and Leisure Development.

e) Assicurare l’accessibilità

Nell’esame delle proposte di nuovi interventi, le autorità urbanistiche locali devono prendere in considerazione:

i) il bisogno di accessibilità tramite diversi mezzi di trasporto

Le zone commerciali devono essere accessibili tramite una scelta di mezzi di trasporto, ovvero trasporti pubblici, a piedi e in bicicletta, in automobile (tenendo pienamente conto delle probabili modalità di spostamento degli utenti). Nel determinare se gli insediamenti siano effettivamente accessibili, le amministrazioni devono valutare la distanza dei progetti proposti dalle strutture di trasporto pubblico (fermate dell’autobus, stazioni, nodi di interscambio), e assicurare che l’accesso sia facile, comodo e sicuro. Le distanze devono essere misurate in termini di percorso reale, e non in linea d’aria.

Le autorità urbanistiche locali devono valutare sino a qual punto i proponenti di strutture commerciali per il tempo libero e per uffici abbiano modellato i propri progetti per raggiungere gli obiettivi generali del Governo, così come emerge dalle analisi di accessibilità, quantificazioni dei trasporti, green transport plans, promozioni per ridurre gli spostamenti in auto, come le consegue a domicilio, altri contributi a migliorare accessibilità, gestione del traffico, parcheggi.

Come principio di buona progettazione e organizzazione spaziale, i costruttori dovrebbero essere incoraggiati a orientare i nuovi complessi verso il fronte stradale, a offrire accessibilità a livello e nei pressi della zona commerciale principale. Questo fornisce facile accessibilità ai pedoni e a chi arriva col trasporto pubblico. Si dovrebbero anche incoraggiare i costruttori a collocare i parcheggi sul retro o nei sotterranei dei nuovi insediamenti.

ii) l’impatto sull’uso dell’auto, il traffico e la congestione

Nel valutare le proposte di nuovi insediamenti, le amministrazioni devono considerare:

·Se la proposta possa avere impatti sugli spostamenti complessivi in auto nella regione;

·L’effetto sul traffico locale e la congestione nel centro città, dopo aver attuato gli interventi sui trasporti pubblici, e le misure sul traffico.

Prendere in considerazione fattori locali ed effetti generali

Come già ricordato nei paragrafi precedenti, occorre considerare nella valutazione dei progetti presentati anche il loro possibile effetto in termini di:

·Rigenerazione fisica;

·Posti di lavoro;

·Crescita economica;

·Inclusione sociale.

Ampliamento di complessi esistenti

Le richieste di ampliamento dei complessi esistenti possono sollevare problemi particolari. Occorre conferire un certo peso agli impatti sul centro città dell’ampliamento proposto, nel caso in cui si pensi a nuove categorie di beni e servizi. In più, quando si tratta di determinare un bisogno, le autorità locali devono verificare che la documentazione presentata per richiesta di ulteriori superfici si riferisca specificamente alla classe di merci proposta. L’approccio sequenziale non rappresenta un elemento rilevante nel caso di ampliamenti, ma le autorità urbanistiche devono comunque considerare l’accessibilità al complesso.

Impatto ambientale

Secondo la Schedule 2 (10)(b) delle Town and Country Planning (Valutazione di Impatto Ambientale) (Inghilterra e Galles) Regulations 1999, i progetti di nuovi insediamenti urbani con superficie che ecceda gli 0,5 ettari, e che possono avere significativi effetti di tipo ambientale, sono soggetti a procedura di VIA. Questa categoria comprende la realizzazione di shopping centres e parcheggi, stadi sportivi, centri per il tempo libero, complessi cinematografici multisala.

[...]

Nota: la versione originale e integrale di questi documenti, insieme ad una notevole mole di materiali anche relativi alla pianificazione urbanistica (e devolution, ambiente, trasporti ecc.) si trova nel ricco sito della Vicepresidenza del Consiglio britannica (f.b.)

ARTICOLI CORRELATI

© 2022 Eddyburg