loader
menu
© 2022 Eddyburg
City of Santa Rosa (CAL)
Linee Guida di urbanistica commerciale
13 Aprile 2005
Il territorio del commercio
Un esempio comparativo di regolamentazione dei nuovi progetti di shopping malls e affini. Estratto dall'allegato al General Plan 2020 (2003) cittadino (f.b.)

City of Santa Rosa, Department of Community Development, Design Guidelines, Allegate al General Plan 2020(2002); Estratti a traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini

Centri e Distretti Commerciali



Scopo delle linee guida per il commercio

A. Incoraggiare una “progettazione di qualità superiore” dei centri commerciali e dei nuovi edifici nei distretti commerciali.

B. Assicurare che centri e distretti commerciali si integrino coi quartieri, tutelando questi ultimi da impatti ambientali negativi come rumore, traffico, inquinamento luminoso.

C. Assicurare che, nei casi in cui le residenze sono inserite nei distretti o insediamenti commerciali, esse siano compatibili in termini di circolazione pedonale e veicolare, rumori, odori, parcheggi, illuminazione degli spazi pubblici e altre questioni di progetto.

D. Incoraggiare i centri commerciali a integrarsi vantaggiosamente con le caratteristiche del sito.

E. Promuovere un’edilizia pensata specificamente per gli spazi che intende occupare.

F. Promuovere edifici pensati specificamente per la città di Santa Rosa.

G. Offrire comunicazione veicolare e pedonale diretta e sicura fra i centri commerciali e gli spazi residenziali adiacenti.

H. Offrire accessi veicolari chiari ed evidenti agli automobilisti, eliminando le incertezze e facilitando l’ingresso.

I. Creare ambienti pedonali gradevoli nei centri commerciali.

J. Promuovere l’arte pubblica nei maggiori centri commerciali.

K. Promuovere una progettazione a basso consumo di energia.

L. Sostenere quei centri e distretti commerciali che si dimostrano più sicuri, promuovere la sicurezza, sostenere gli sforzi di Polizia e Vigili del Fuoco per promuovere la sicurezza pubblica.

Linee guida per l’organizzazione urbanistica

A. CONDIZIONI LOCALI E VINCOLI DEL SITO

1. Incorporare nel progetto urbanistico le caratteristiche naturali, come gli alberi, gli elementi topografici, corsi d’acqua e vegetazione di sponda. Questi e altri elementi di carattere naturale devono essere considerati nella redazione del progetto generale. Deve essere fatto ogni tentativo ad esempio per conservare alcuni caratteri dominanti, come ad esempio gli alberi adulti. Nel caso in cui essi debbano venir rimossi, possono essere imposti interventi di mitigazione. Per quanto riguarda questi aspetti specifici, si veda l’Appendice ai paragrafi 17-24 del City Code che regola la rimozione e sostituzione di alberi.

2. Integrare i nuovi interventi entro il contesto preesistente.

3. Attenuare i rumori già in fase di progettazione generale e organizzazione degli edifici e barriere antirumore, in particolare quando nei pressi di quartieri residenziali. Il riferimento per i limiti acustici è al paragrafo 17-16 (Rumore) del City Code.

4. Attenuare i rumori degli impianti di refrigerazione, dei mezzi per la consegna merci e rimozione e compattamento dei rifiuti, e altre attività e macchinari che generano impatti acustici.

B. IL QUARTIERE E IL SISTEMA STRADALE

1. Quando i centri commerciali sono localizzati nei pressi di un quartiere residenziale, devono offrire negozi e altri servizi, quali: attrezzature di quartiere, uffici, abitazioni, e se necessario uffici municipali.

Questo tipo di intervento si integrerà meglio con l’area residenziale, costituirà un punto focale del quartiere, e offrirà tempi di attività più prolungati garantendo maggior sicurezza.

2. Quando i centri commerciali sono localizzati nei pressi di spazi pubblici, come i parchi, se ne orienti l’organizzazione generale verso questi spazi pubblici.

Si deve scoraggiare la realizzazione di pareti cieche posteriori degli insediamenti commerciali verso spazi pubblici.

3. Uno spazio commerciale deve essere facilmente accessibile agli abitanti della zona. Di conseguenza vanno realizzati percorsi di accesso diretto pedonale, dove legalmente possibile, dal quartiere circostante verso il centro, per ridurre il bisogno di usare l’automobile.

4. Quando gli spazi commerciali sono localizzati nei pressi di quartieri residenziali, offrire accesso diretto veicolare da quartiere. Evitare un sistema di circolazione che incoraggi l’uso dei parcheggi come scorciatoia d’accesso.

L’accesso diretto veicolare consente agli abitanti di entrare attraverso strade di rango locale, senza immettere traffico su quelle urbane o di comunicazione regionale.

5. Quando gli spazi commerciali sono localizzati nei pressi di quartieri residenziali, collocare gli ingressi di servizio in modo da ridurre al minimo il traffico veicolare attraverso la zona abitata.

6. Nei casi in cui siano comprese abitazioni entro il complesso commerciale, si consideri la possibilità di collocarle in modo che fungano da separazione fra le funzioni commerciali e gli spazi residenziali circostanti, esistenti o in progetto.

In generale, collocare residenze in fronte ad altre residenze risulta di maggior compatibilità che non collocare spazi commerciali o a parcheggio.

7. Negli insediamenti con grandi piazzali a parcheggio, definirne chiaramente gli accessi. Nei casi in cui ci sia alta densità di traffico, realizzare un numero di ingressi e uscite sufficiente a evitare strozzature.

8. Migliorare l’ambiente stradale, creando un’attraente spazio pedonale lungo i marciapiedi sul fronte del progetto, collocando alcuni edifici vicino al bordo stradale in modo da segnare l’allineamento e mascherare i parcheggi.

C. CONSIDERAZIONI GENERALI SUL SITO

Anche se centri e distretti commerciali sono utilizzati principalmente con l’automobile, devono essere presi in considerazione anche pedoni, ciclisti, utenti del trasporto pubblico.

1. Realizzare marciapiedi e zone piantumate che servano da separatore fra pedoni e veicoli. Piantare alberi per l’ombra e vegetazione più bassa ad attenuare l’impatto di corsie e parcheggi.

2. Dove esistono fermate del trasporto pubblico nelle vicinanze di un centro commerciale, offrire un percorso pedonale dalla fermata ai negozi.

Gli utenti del trasporto pubblico non devono essere obbligati ad attraversare spazi verdi, pieni di automobili, o parcheggi, per andare e venire dai negozi.

3. Offrire un’area ombreggiata dove i frequentatori del centro possano sedersi ad aspettare il passaggio del mezzo, o riposarsi durante lo shopping. La progettazione di questa zona deve essere coerente col resto del complesso o distretto.

4. Realizzare almeno un percorso pedonale che passi attraverso il parcheggio, nei centri commerciali di scala urbana e regionale. Dotarlo di un forte segno verticale che ne identifichi la localizzazione [...].

5. La sicurezza è un concetto molto importante nella progettazione dei parcheggi di complessi commerciali. A tale scopo, devono essere realizzate:

a. Entrate e uscite che offrano comunicazione sicura da e verso la strada. Vanno realizzate adeguate linee di corsia e distanziatori.

b. Nei centri di maggiori dimensioni (Community e Regional Shopping Centers) le aree a parcheggio non devono essere localizzate direttamente sul fronte dell’anchor store.

c. Non vanno collocati posti a parcheggio lungo le corsie di entrata e uscita ai piazzali di sosta, per una distanza minima di m. 4,5 dal filo interno del marciapiede, o di m. 7,5 dal filo interno del margine stradale, nel caso non esista marciapiede.

6. Nel caso in cui due spazi affiancati vengano occupati da complessi commerciali, prendere in considerazione l’ipotesi di un ingresso comune a entrambi.

7. Nel caso in cui le leggi statali richiedano un centro di riciclaggio, interno o meno al centro commerciale, inserire il progetto da subito all’interno del complesso, in modo da risolvere problemi come la circolazione, le schermature, l’uso di materiali coerenti alle altre strutture.

Come anche nel caso di altre attrezzature, è sconsigliato semplicemente tentare di aggiungerle in una fase successiva, in spazi residui.

8. Si faccia anche riferimento alla sezione 4.2 delle Parking guidelines per quanto riguarda i parcheggi su piazzale.

D. FUNZIONI MISTE

1. Quando coesistono funzioni commerciali e residenziali, si deve accuratamente accertarne la compatibilità.

Per esempio, gli appartamenti posti sopra studi professionali o negozi di piccole dimensioni, in genere sono usi misti compatibili perché i livelli relativamente bassi di attività delle funzioni commerciali non hanno impatti negativi sui residenti. D’altra parte, appartamenti posti sopra una funzione commerciale con alti volumi di attività, come un ristorante fast-food, in genere non costituisce una miscela di funzioni compatibile perché il traffico di clienti, il rumore, gli odori, protratti per lunghe ore del giorno e della notte possono interferire con la tranquillità delle residenze.

2. Considerare il principio generale di “Simile di fronte a Simile” nella progettazione di complessi a funzioni miste.

Quando nei complessi a usi misti si inseriscono diverse funzioni in diversi edifici (misto orizzontale contro misto verticale) il retro dei fabbricati è spesso il punto ideale per costruire una transizione da un uso all’altro. Collocando commercio al di là della strada di fronte ad altro commercio, e residenza di fronte a residenza, non si verificano sulla via i conflitti associati alla compresenza di diverse funzioni. I conflitti connessi a usi differenti, come orari sfalsati, rumori, odori e via dicendo, risultano meno problematici quando si verificano nel vicolo secondario di servizio.

3. I macchinari generatori di rumore, come i condizionatori d’aria, ventilatori, impianti di refrigerazione ecc., devono essere collocati (e dove necessario alloggiati) in modo da ridurre il livello di rumore percepibile da terzi, come residenti o passanti. Va tenuto in considerazione che sia il Regolamento di zoning che le leggi statali fissano un massimo di rumore tollerabile per le zone residenziali.

È possibile venga richiesto uno studio preventivo sui livelli di rumore, come parte della documentazione di progetto. A questo proposito va consultato per i particolari il personale del Department of Community Development.

4. Quando si combinano le funzioni commerciali con quelle residenziali, si tragga vantaggio dall’uso comune dei parcheggi, così come consentito dallo Zoning Code cittadino. Oltre ai parcheggi condivisi, va considerato come avverrà, questa condivisione. Ci saranno spazi riservati ai residenti? In alcuni complessi mixed use ad alta densità, può essere utile richiedere una modifica degli standards per i parcheggi coperti.

E. IL VERDE

1. Il tipo preferito dall’amministrazione per i grandi piazzali di sosta è il cosiddetto “Parcheggio a Frutteto”. Il riferimento è alla sezione 4.2 delle Design Guidelines [non compresa in questo estratto, che riguarda esclusivamente il punto 3 n.d.T.].

2. Realizzare una striscia di terreno che sarà piantumata a cespugli e alberatura stradale lungo le vie di affaccio. Quando esiste la possibilità di parcheggio lungo la strada, si realizzeranno marciapiedi alberati. Si vedano le sezioni 1.2 e 1.3 delle Design Guidelines per ulteriori informazioni sulla configurazione di strade e marciapiedi.

3. La progettazione degli arredi stradali, degli accessori e impianti di illuminazione deve essere uniforme e coerente.

4. Oltre all’arredo a verde, i grandi centri commerciali devono prendere in considerazione l’inserimento di elementi di arte pubblica.

5. Si faccia riferimento alla sezione 4.1- Landscaping, per informazioni generali su questi punti.

6. La progettazione delle pareti esterne lungo il perimetro dei complessi commerciali deve essere coerente all’architettura dell’edificio.

F. ILLUMINAZIONE

1. Realizzare un livello di illuminazione uniforme, che offra sicurezza nelle ore notturne.

2. Utilizzare sostegni o pali di altezza non superiore ai 5 metri.

3. Si faccia attenzione a collocare strutture particolari, come gli sportelli per il prelievo di denaro, zone di vendita ecc., in modo che il livello di illuminazione più alto non disturbi i vicini.

4. L’invasione luminosa delle proprietà adiacenti non deve essere significativa. Per assicurare ciò, gli elementi illuminanti vanno schermati e dotati di ottiche limitate.

5. I percorsi pedonali devono essere illuminati da sorgenti di luce più vicine a terra di quelle dei piazzali a parcheggio. Tali fonti di luce devono essere poste a un’altezza non superiore a 3,5 metri. La collocazione delle fonti di luca va coordinata con quella degli alberature, per offrire distanze regolari e illuminazione, riducendo al minimo il fogliame che può impedire alla luce di raggiungere il percorso pedonale.

6. È raccomandato l’uso di illuminazione mirata per sottolineare le forme architettoniche degli edifici. Si sconsiglia comunque l’uso della luce come forma di pubblicità, in particolare con illuminazioni eccessivamente brillanti.

Oltre ad essere una forma inappropriata di pubblicità, l’illuminazione eccessiva di notte è pericolosa per gli automobilisti, dato che la luce intensa dilata le pupille e, una volta superata, causa un offuscamento della visuale.

[...]

Nota: al sito del Department of Community Development di Santa Rosa, il testo originale e integrale di queste Design Guidelines, e gli altri documenti di pianificazione cittadina; in questa sezione di Eddyburg, si veda almeno la regolamentazione commerciale nel piano della Sonoma County, di cui la città di Santa Rosa è capoluogo (f.b.)

ARTICOLI CORRELATI

© 2022 Eddyburg