De plus en plus attractives, les communes rurales d’Île-de-France sont souvent prises entre la nécessité de leur développement et la protection de leur environnement.

Peuvent-elles faire, à la fois, le choix de valoriser le bâti et le foncier, préserver le patrimoine et les paysages tout en soutenant une dynamique de croissance ? Cet exercice difficile suppose la mise au point de toute une série de procédures et d’outils permettant de mieux répondre aux besoins des habitants et de la collectivité. Grâce à un ensemble de solutions variées et propres à chacun, les bourgs et villages d’Île-de-France, qu’ils soient ou non engagés dans une démarche de protection ou soumis à des contraintes environnementales, peuvent, aujourd’hui, opter pour différents modes de développement urbain. Détail des opérations.

Concilier le respect de l’environnement et l’offre urbaine

Le développement modéré des bourgs et des villages a pour objectif de concilier la limitation de la consommation des espaces, naturels ou agricoles, et l’évolution des besoins de la population. Il se traduit par des modes d’urbanisation capables de conjuguer le respect de l’activité agricole et de l’environnement avec une offre urbaine de qualité.

Les préconisations du SDRIF1 de 1994 évaluaient la part du développement modéré dans la consommation régionale d’espaces non urbanisés à 10 %. L’analyse de la période 1990-1999 montre que cette proportion a représenté, en réalité, un quart de l’urbanisation régionale.

Confrontés à la diminution de leur vocation agricole au profit d’une fonction plus résidentielle, de nombreux bourgs et villages de la région recherchent néammoins des solutions innovantes et de nouveaux partenaires pour ne pas céder à l’étalement urbain tout en organisant une nouvelle offre en termes de logements, de services, de commerces et d’équipements. Certains ne peuvent y répondre seuls et sont amenés à intégrer l’échelle intercommunale qui permet la mutualisation et la répartition des contraintes et des besoins.

D’autres bénéficient d’actions qualitatives, en particulier au travers des dispositifs mis en place par les chartes des parcs naturels régionaux qui prennent en compte toutes les problématiques sous l’angle de la qualité urbaine et de l’économie de l’espace.

Un certain nombre d’actions peuvent servir d’exemple. Quelques-unes d’entre elles, choisies à partir d’un mémoire d’étudiants de Paris X-Nanterre dans le cadre d’une convention avec l’Iaurif, sont présentées ici. Il s’agit d’opérations de réhabilitation du bâti existant et d’aménagement de dents creuses ou de lotissements qui, dans leurs formes, leurs fonctions urbaines et leurs montages, contribuent au développement modéré des bourgs et des villages.

Les réhabilitations

Situées plutôt dans les cœurs de bourgs mais aussi dans leurs périphéries, ces opérations préservent ou complètent le cadre bâti existant et peuvent accompagner les constructions neuves (opérations en «dents creuses», lotissements).

Avec généralement du logement collectif ou semi-collectif à caractère social, le plus souvent en locatif, elles participent à la diversification de l’offre de logement. Elles pourraient proposer plus qu’elles ne le font actuellement une mixité des fonctions avec la création d’équipements et de services.

Ces opérations sont aussi l’occasion de redéfinir une politique en matière de patrimoine et de qualité architecturale, car elles soutiennent fortement l’identité du village dans son cadre bâti. Elles nécessitent par contre une politique foncière volontariste et la recherche d’aides financières.

«Les dents creuses»

Situées au centre et à proximité du bourg, ces opérations préservent ou complètent le cadre urbain existant d’un village tant dans sa trame parcellaire que dans sa forme bâtie. Elles valorisent les espaces sous-utilisés amenant de fait une légère densification. Il s’agit généralement de programmes de logements collectifs soit privés et en accession, soit sociaux et locatifs. Ces opérations participent ainsi à la diversification de l’offre de logement, et permettent une plus grande mixité des fonctions que les réhabilitations, du fait de la proximité du centre et de l’utilisation plus aisée des rez-de-chaussée.

Ces opérations sont aussi l’occasion de redéfinir une politique en matière de qualité architecturale, car elles soutiennent fortement l’identité du village dans son cadre bâti. Elles nécessitent par contre, comme les réhabilitations, une politique foncière volontariste et la recherche d’aides financières.

Les lotissements et opérations groupées

Essentiellement situées en périphérie des bourgs, ces opérations permettent de compléter la structure urbaine d’un village et de redéfinir son rapport au paysage et à la campagne, par l’extension de la trame viaire et la modification de l’enveloppe urbaine. Elles peuvent offrir de nouvelles centralités articulées avec le centre ancien du bourg et sont l’occasion de redéfinir une politique urbaine en matière de logements, d’espaces publics, d’équipements et de réseaux de déplacements.

Habituellement orientées vers la maison individuelle et l’acquisition, ces opérations se diversifient de plus en plus dans leur offre, en proposant du locatif social et des programmes complémentaires de logements collectifs, voire d’accompagnement en activités et commerces. Elles nécessitent une attention particulière en matière d’aménagement, du fait de leur poids relatif par rapport à l’échelle du village. Ces projets d’initiative privée, et au départ sans grand investissement pour la collectivité, ont en effet, avec le temps, un impact très important, tant sur le plan financier qu’au niveau démographique pour la commune.

Intérêts des opérations

La diversification de l’offre de logements

Avec une pression foncière et un parc de logements qui ne permet pas de maintenir localement les jeunes et les personnes âgées, la diversification de l’offre est nécessaire. Elle exige une alternative sociale au logement individuel favorisant le logement collectif, en particulier locatif. Cette adaptation aux besoins est d’autant plus efficace qu’elle privilégie la mixité du logement (accession à la propriété, offre locative suffisante et diversifiée) et sa bonne répartition sur l’ensemble de la commune afin d’éviter les effets de concentration. La diversification de l’offre est souvent assurée par les opérations groupées ou les lotissements avec des logements collectifs, des équipements et des services. Elle est optimisée quand elle s’accompagne d’opérations de réhabilitation ou en «dents creuses» qui présentent une mixité à la parcelle.

La création d’équipements et de services

L’installation périurbaine d’une nouvelle population requiert des prestations et un investissement conséquents pour les communes. Il peut s’agir aussi bien d’un équipement privé ou public à vocation technique ou culturelle (équipement communal, gîted’étape, espace d’exposition) que de l’organisation de l’espace public (éclairage, signalétique, sécurité, déplacements) ou de services et de commerces. Face aux nouveaux besoins, les opérations de rénovation, de relocalisation ou de création à envisager sont des opportunités de développement à saisir.

La revitalisation des activités et des commerces de proximité

Avec des actifs travaillant à l’extérieur et une consommation de biens et de services hors de leur territoire, les communes voient leurs commerces de proximité se réduire et même disparaître. Le maintien des activités est d’autant plus difficile que les propositions sont rares et généralement à l’initiative des municipalités. Avec de plus en plus de possibilités et de formes de négociations entre les partenaires publics et privés, les choix programmatiques des opérations dépendent de la volonté politique et des opportunités foncières. Le niveau de desserte, la proximité et la «centralité» des opérations sont des éléments déterminants pour la revitalisation du tissu commercial et des activités.

Le respect de la morphologie urbaine et paysagère

Le développement urbain des communes rurales a connu jusqu’à présent une forte production de logements individuels. Ces extensions ont généré des formes et des programmes peu intégrés aux bourgs existants. Le respect de la morphologie urbaine et paysagère nécessite d’intégrer toutes ses composantes parcellaires (bâti, voirie et paysage), et ceci, de l’espace public à l’espace privé, depuis la forme générale du village jusqu’à l’élément isolé, tel un mur ou un arbre remarquable. Quand la valorisation du patrimoine bâti est efficacement réalisée par les réhabilitations, les opérations groupées et les lotissements, à travers la production d’espaces publics et de trames paysagères appropriés, elle permet aux communes de réaménager le rapport entre le bourg et sa campagne.

Un mode de développement et une configuration adaptés

Les opérations de réhabilitation, constructions en dents creuses et extensions, répondent chacune à des problématiques spécifiques tout en participant de manière complémentaire au développement modéré des bourgs et des villages. Leur mise en cohérence permet de définir et d’harmoniser la structure urbaine et paysagère du village dans ses éléments constitutifs. La taille, la position ainsi que le programme des opérations permettent de définir et d’équilibrer la programmation et la composition urbaine d’un bourg. Ces qualités permettent de mieux maîtriser les mécanismes de renouvellement et d’extension, de mieux équilibrer la répartition des logements, des équipements et des services, voire de prendre en compte la gestion des paysages. Présentées ici à l’échelle d’une commune, elles pourraient s’appliquer à un environnement intercommunal ou plus large encore.

Des aides, des outils et des partenaires

Pour la réussite des projets communaux ou privés, il est primordial de privilégier le qualitatif en amont de toute réalisation, que ce soit dans les documents réglementaires, au niveau des négociations ou lors des partenariats. Le développement d’un bourg ou d’un village, dans son environnement local et parfois extra-communal, s’exprime à travers des documents d’urbanisme et réglementaires d’échelles différentes. Ces derniers peuvent en effet permettre l’équilibre entre le développement de l’espace rural, sa protection et celle des paysages, le maintien de la diversité des fonctions urbaines et de la mixité sociale, et la préconisation d’une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels.

Si l’échelle régionale, à travers son schéma directeur, en donne le cadre général, c’est surtout au niveau du PLU et de son PADD associé que se traduisent les propositions actives d’organisation du développement modéré des bourgs et des villages. L’intercommunalité et sa traduction dans les SCOT favorisent la qualité des projets, leurs réalisations et leurs financements par une réflexion plus globale, la prise de risque partagée et le développement des complémentarités et des solidarités.

Le montage d’opérations peut s’avérer complexe, voire lourd à porter dans le cas d’une ZAC. Les petites communes, généralement dépourvues de service d’urbanisme, ont besoin d’appuis extérieurs. Les CAUE, les SA HLM, les bureaux d’études privés et les PACT-ARIM peuvent les aider, depuis la prospection immobilière et foncière jusqu’à la sollicitation d’aides financières, voire le cas échéant, du suivi à la réalisation du projet.

Pour la «qualité» du projet, la tendance est au partenariat public/privé. Certaines municipalités n’hésitent pas à partager le risque avec les promoteurs pour valoriser un projet prévu «tout logement» d’un commerce ou d’un équipement. Cette négociation, dans un programme que le marché au départ ne propose pas, peut faciliter l’engagement des parties dans le projet.

Les politiques en faveur des bourgs et villages s’appuient sur les aides financières de l’État et surtout sur celles des collectivités territoriales (régions et départements). Adaptées aux différents projets, elles permettent le financement des études, l’acquisition de terrains, la réalisation de bâtiments et peuvent garantir les emprunts. Nombreux sont les projets qui ont comme unique objet, soit l’activité et le commerce (FISAC), soit la construction ou la réhabilitation d’habitat social (PLS, PLA-I, PLUS). Les autres portent sur le foncier (FDAF) ou sur le cadre de vie à travers plusieurs types de projets (contrat rural). Certaines de ces aides restent peu sollicitées par les communes. Faut-il y voir un manque d’information, un déficit de projets, ou une absence de volonté de la part des communes ?

Une politique volontariste

Le développement modéré des bourgs et des villages ne se fait pas seul. Avant d’être intégré par les logiques du marché, il doit être accompagné. Cette réalité implique une volonté politique. Il s’agit, pour les petites communes rurales, de se donner les moyens de maîtriser leur environnement au sens large : comprendre les lieux, les sites, la logique des acteurs et les modes d’actions possibles. Les communes doivent maîtriser de plus en plus précisément leurs cycles structurels (évolution démographique, finances publiques…), mais aussi répondre à la conjoncture et aux exigences socio-économiques telles que la pression foncière ou la demande croissante de qualité urbaine (niveau d’équipement, logement social, cadre de vie, patrimoine, etc.). La prise en compte de ces réalités implique une vision à long terme qui ne peut être partagée qu’à travers un projet global.

Ce projet permet aux communes rurales d’affirmer et de mettre en cohérence aussi bien leurs politiques foncières que leurs choix en matière de programmation urbaine ou d’organisation de société. C’est une base que les habitants peuvent s’approprier et faire évoluer. L’information, la concertation et le partage d’objectifs communs permettent d’atténuer les réticences locales, les logiques du «chacun pour soi» conduisant au refus de construire, les peurs de la perte de l’identité villageoise ou du brassage des populations et, inversement, de contrer certaines tendances au développement immodéré. Le projet partagé est un atout certain pour solliciter les acteurs indispensables de l’aménagement, tels que les promoteurs privés et les bailleurs sociaux, afin qu’ils s’impliquent, par exemple, dans la réalisation d’un parc de logements social suffisant et adapté ou dans la création d’équipements ou de services. Pour réussir leur développement modéré, les petites communes rurales doivent donc se donner les moyens nécessaires à toutes les étapes de leur aménagement. Cette démarche volontaire, souvent trop lourde pour une seule commune, engendre la nécessité croissante de contractualiser avec la sphère privée et de s’associer à d’autres collectivités.

Glossario

CAUE : Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement

FDAF : Fond départemental d’action foncière

FISAC : Fond d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce

PACT-ARIM : Protection amélioration transformation de l’habitat – Association de restauration immobilière

PADD : Plan d’aménagement et de développement durable

PCLS : Prêt conventionné locatif social

PLA-I : Prêt locatif aidé – intermédiaire

PLS : Prêt locatif social

PLU : Plan local d’urbanisme

PLUS : Prêt locatif à usage social

SA HLM : Société anonyme d’habitation à loyer modéré

SCI : Société civile immobilière

SCOT : Schéma de cohérence territoriale

SDRIF : Schéma directeur de la région Île-de-France

ZAC : Zone d’aménagement concerté

ZNIEFF : Zone naturelle d’intérêt écologique, floristique et faunistique



Nota: il testo integrale (con le schede illustrate di progetti), insieme alle altre pubblicazioni sul sito dello IAURIF (f.b.)