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Robert H. Nelson
La privatizzazione delle periferie
27 Dicembre 2005
Periferie
Con sicuri eccessi liberistici, un'idea comunque originale di "contrattazione collettiva" per il rinnovo urbano. Forbes, 1 dicembre 2005 (f.b.)

Titolo originale: Privatizing the Inner City – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

In giugno la Corte Suprema ha dichiarato che l’amministrazione di New London, Connecticut, poteva obbligare Susette Kelo e un piccolo gruppo di proprietari di case a cederle a un costruttore privato. Non è stata una decisione molto popolare. La Camera ha già approvato un disegno di legge per togliere i finanziamenti federali agli stati o amministrazioni locali che usano i poteri di esproprio per questo tipo di interventi costruttivi. Molte assemblee statali stanno prendendo in considerazione norme simili.

Ma alcune aree urbane hanno seri problemi urbanistici. Come si può riuscire a rivitalizzare una zona densa come New London o Hartford se i costruttori possono intervenire solo su un lotto alla volta? Gli abitanti delle città degradate devono poter continuare a far realizzare centri commerciali solo nei sobborghi più esterni, a sostituire aziende agricole e ad aumentare lo sprawl suburbano? Tutti gli interventi residenziali di una certa dimensione devono venire relegati negli esurbi?

Esiste un modo migliore per dare ai costruttori accesso ad aree di una certa dimensione in città: consentire ai proprietari di case di privatizzare i propri quartieri, e cederli en masse direttamente alle imprese.

Un esempio recente di come funzionerebbe questo meccanismo si può vedere nel caso di una cooperativa per abitazione di Washington, D.C. chiamata Sursum Corda (“levate i vostri cuori”). La Sursum è iniziata alla fine degli anni ’60 come progetto in affitto sostenuto dal Department of Housing & Urban Development. Nel 1992 si è trasformata in cooperativa, formata dagli ex affittuari. Sei mesi fa ha bussato alla sua porta il costruttore KSI. Voleva realizzare un intervento da 500 alloggi sul sito da 2,5 ettari della Sursum. Alla fine di ottobre le 167 famiglie a basso reddito della Sursum Corda hanno concordato la vendita del complesso alla KSI. Riceveranno 80.000 dollari per alloggio, una quota nei profitti futuri sul progetto della KSI e un opzione all’acquisto a prezzo scontato di una casa nel complesso. La transazione è stata approvata da un voto del comitato, senza la possibilità di diritto di veto da parte di un solo proprietario.

Si tratta di un buon accordo per tutte le parti. Sotto lo stimolo della pressione da parte di altri concorrenti, la KSI ha aumentato l’offerta iniziale di 30.000 dollari. Dato che le famiglie contrattavano insieme come un’unica entità, hanno avuto un risultato migliore di quanto avrebbero ottenuto come singoli. Il terreno, che sta vicino a una nuova fermata della Metropolitana, verrà convertito a usi più vantaggiosi.

Ci sono leggi del genere in molte altre nazioni, che rendono più facile ai proprietari mettere in comune le proprie risorse. In Giappone queste norme hanno giocano un ruolo significativo nella ricostruzione dopo la seconda guerra mondiale. Le associazioni dei piccoli proprietari giapponesi unificano i terreni, installano infrastrutture e redigono piani di intervento. Le decisioni possono essere deliberate con una maggioranza di due terzi.

Le associazioni di cittadini si stanno diffondendo rapidamente nei suburbi d’America. Dal 1980 al 2000 la metà di tutti gli interventi di edilizia residenziale USA è stata realizzata nell’ambito di una associazione. È tempo che i benefici delle associazioni si rendano disponibili anche nelle aree interne alle città.

Una nuova legge statale funzionerebbe così: se un gruppo di proprietari di immobili urbani vuole mettere insieme le proprietà, ne fa richiesta al comune. Si stende un accordo che riguarda anche strade, verde e altri servizi pubblici. Poi, con l’approvazione di una maggioranza qualificata del 70% o 80%, si istituisce una nuova associazione privata comprensiva di tutti i proprietari.

Non ci sarà alcun esproprio calato dall’alto; saranno gli stessi proprietari, attraverso una maggioranza qualificata all’interno della propria associazione, ad approvare qualunque vendita. E si fisserà un prezzo non tramite decisione di un giudice, ma attraverso la contrattazione privata. I proventi saranno suddivisi secondo le regole dell’associazione. Se i proprietari preferiscono restare all’interno del quartiere anziché vendere, l’associazione funziona come versione residenziale di un business improvement district. Possono ad esempio raccogliere risorse per spazzare il marciapiede.

Negli anni ’30 il Wagner Act regolamentò la contrattazione collettiva fra le nuove associazioni sindacali dei lavoratori e le imprese. Oggi c’è bisogno di un nuovo Wagner Act urbano, che consenta una contrattazione collettiva fra proprietari e imprese costruttrici.

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