Titolo originale: Ga. landowners work to draw line on sprawl – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

PALMETTO, Georgia — Steve Nygren e sua moglie, Marie, stavano vivendo il sogno americano. Lui aveva venduto il suo impero economico (34 ristoranti in otto Stati) e la coppia aveva aperto un bed & breakfast in una vecchia fattoria nel profondo dei boschi di conifere a sud di Atlanta.

La fattoria, 30 minuti a sud-est dal centro, era circondata da campi rigogliosi e colline a boschi. Era parte della più vasta regione di terreni non edificati nell’area di Atlanta. C’erano migliaia di ettari di foreste e campagna non ancora inghiottiti in una zona dove si asfaltano in media 20 ettari al giorno.

Poi la bolla scoppiò. Nygren un giorno di cinque anni fa stava facendo jogging quando vide che stavano abbattendo degli alberi sulla proprietà di un vicino. “Mi spaventò, perché pensavo che si trattasse di costruire case” ci racconta il cinuantottenne Nygren.

Si sbagliava: il suo vicino stava solo costruendo una pista d’atterraggio per il suo piccolo aereo. Ma l’allarme di Nygren su cosa avrebbe potuto fare, alla sua fetta di paradiso rurale, un’edificazione incontrollata, lo portò comunque a lanciare una campagna di base per evitare che le ultime grandi foreste dell’area metropolitana di Atlanta fossero inghiottite da un’ondata di lottizzazioni, strade e centri commerciali.

Nygren e i suoi alleati pensano di aver trovato la formula del successo: non fermare la crescita, ma incanalarla verso poche determinate aree, attraverso una strategia che conservi la maggior parte delle aree boscose circostanti.

Con le aree metropolitane del paese che si espandono sempre più, foreste e campagne ai loro margini stanno rapidamente scomparendo. Dal 1982 al 2001, la quantità di aree urbanizzate negli USA è aumentata del 45%, fino a 43 milioni di ettari, secondo il Department of Agriculture e la Brookings Institution, un istituto di ricerca di Washington. Si tratta di circa il 6% della superficie totale nazionale.

Più o meno il 70% dell’edilizia residenziale e commerciale si realizza ancora dove esistono boschi e aree rurali, anziché in zone già urbanizzate.

Contemporaneamente, gli acquirenti di case esprimono sempre più un desiderio di vivere in modi che proteggano il paesaggio naturale, e i costruttori stanno rispondendo. Uno dei settori in più rapida crescita dell’industria edilizia sono le conservation subdivisions, che utilizzano solitamente lotti compatti, concentrati, e ampi spazi aperti condivisi da tutti i proprietari. Questi quartieri sono progettati per ospitare il maggior numero possibile di abitazioni, proteggendo contemporaneamente molte delle risorse adiacenti in termini di zone rurali e naturali.

La Chattahoochee Hill Country Alliance, il gruppo che Nygren ha collaborato a formare, sta cercando di applicare questi principi su larga scala. Il programma comprende circa 250 kmq di zone rurali: una superficie pari a quella della Napa Valley in California. Il gruppo spera di salvaguardare almeno due terzi di questa superficie concentrando l’urbanizzazione in tre centri, di circa 2,5 kmq ciascuno.

”È un modello molto interessante, il modo in cui le città di tutto il paese stanno cercando di dare una risposta alla domanda: come possiamo ridurre lo sprawl?” ci racconta Jo Allen Gause, direttore per l’edilizia residenziale allo Urban Land Institute, organizzazione non-profit di ricerca e divulgazione. “È un modello che potrebbe funzionare, in alcune aree”.

La chiave per costruire lo hill country plan è lo strumento legale inconsueto sostenuto da Nygren: il trasferimento dei diritti edificatori. Consente ai proprietari di vendere il diritto di costruire case sulle proprie fattorie o ranch. In cambio della tutela permanente del terreni, possono avere benefici fiscali e continuare a risiedere sulla proprietà.

I costruttori, per parte loro, acquistano i diritti edificatori. Ma invece di usarli sui terreni agricoli, trasferiscono il numero di case che avrebbero teoricamente potuto realizzare qui, verso terreni vicini, dove lo zoning consente un’edificazione più intensiva.

Hill country plan

Lo hill country plan incoraggia circa 100 coltivatori e 530 altri proprietari a vendere i propri diritti a edificare sui propri terreni. Più diritti venduti, più terreni conservati.

Resta da vedere se Nygren (che sta edificando parte dell’area per profitto) e i suoi colleghi riusciranno. I meridionali di campagna hanno un legame profondo, quasi spirituale, con la propria terra. Ha mantenuto le loro famiglie. È il posto dove crescono le messi e si caccia la selvaggina, dove sono nati, si sono sposati, e saranno sepolti. La terra tradizionalmente si trasmette di generazione in generazione.

Rinunciare al controllo della propria terra non è qualcosa che si possa fare a cuor leggero.

”La maggior parte delle fattorie qui sono state delle stesse famiglie per cent’anni” dice J. Wayne Stradling, capo dell’ufficio agricoltura della Fulton County meridionale, dove si trova molta della superficie interessata. “Personalmente, mi piace (il piano di Nygren). Credo che funzionerà. Ma molti dicono di no. La chiave di tutto è farli capire”.

Circa 30 proprietari hanno già manifestato interesse a cedere i propri diritti, afferma Stacy Patton, presidente della Chattahoochee Hill Country Alliance. “La gente sta aspettando di capire quanto è difficile l’operazione.

Alcuni hanno venduto i propri diritti ai costruttori per 9.000 dollari l’ettaro, ci dice ancora J. Wayne Stradling. È circa la metà del valore di mercato dei terreni in zona.

”La questione principale si misura in dollari e centesimi – ci dice – se vogliono tenersi la terra per sé e i figli, è la cosa migliore anche cedere i diritti per un pezzo di pane. Ma se qualcuno non ha figli, potrebbe volerla vendere al prezzo più alto”.

I trasferimenti di diritti edificatori sono stati tentati raramente nel Sud, e mai in Georgia sinora. Lo strumento della pianificazione degli usi del suolo è stato usato altrove, e in particolare nella Montgomery County, Maryland, nel suburbio di Washington, dove si sono preservati così più di 20.000 dal 1980, e nelle New Jersey Pinelands (12.000 ettari dal 1981).

I trasferimenti sono usati anche, su scala minore, in New Hampshire, negli stati di New York, Washington, Idaho, Colorado, Nevada, Wyoming and California. Il governatore del New Jersey James McGreevey afferma di voler inserire questo strumento nelle proprie politiche ambientali.

Gli esperti dicono che la procedura ha successo soprattutto per conservare piccole zone in area urbana. A Seattle si consentono trasferimenti da siti per case popolari ad altri in centro destinati a uffici e alberghi. Si sono salvate così della demolizione (e sostituzione con progetti orientati al mercato privato) centinaia di abitazioni per famiglie a basso reddito.

Ma Randall Arendt, urbanista e progettista di conservation subdivisions, dice che sarà difficile per l’associazione ambientalista georgiana proteggere 20.000 ettari di zone rurali usando lo strumento dei trasferimenti. “Si è dimostrata una proposta molto difficile da mettere in pratica” dice. Il problema, continua, è che “la gente non vuole accettare nuova edificazione da altre aree, se questo significa più gente nel proprio cortile”.

Segnali dai costruttori

Molti dei panorami, nella Chattahoochee Hill Country, sono mozzafiato. La luce pomeridiana gioca sul terreno fra mormoranti corsi d’acqua. L’area è a venti minuti di macchina dall’aeroporto più affollato del mondo, ma passare davanti ad una fattoria dopo l’altra può dare al visitatore la sensazione di essere trasportato in un’altra epoca.

Per vent’anni, la gente che vive qui ha visto lo sviluppo suburbano andarsene altrove. Alcuni stavano aspettando il momento giusto, quando i costruttori avrebbero iniziato a corteggiarli per cedere la terra con grossi profitti.

Nygren saperva di non poter fermare le ruspe. Ma non voleva vedere il tipo di suburbanizzazione che aveva caratterizzato il resto di Atlanta. E con un piccolo gruppi di vicini per prima cosa si è rivolto a chi possedeva almeno 80 ettari.

”Al nostro primo incontro queste 36 persone si divisero in due gruppi: chi si abbracciava agli alberi e chi era favorevole a costruire” ci dice. “C’è gente qui che è proprietaria di terre da sei generazioni. E c’è gente che pensa sia arrivato il momento di incassare. Altri amavano la terra, e volevano che non succedesse niente”.

In dozzine di incontri sono stati coinvolti piccoli e grandi proprietari, ambientalisti e costruttori, per decidere dove si sarebbe dovuto edificare. Dopo mesi di assembleee spesso conflittuali, il gruppo ha prodotto un piano per concentrare le case e altre attività in tre insediamenti ad alta densità, e altre aree più piccole. La Fulton County, che contiene la maggior parte delle aree collinari, lo scorso anno ha rivisto le proprie norme di zoning per adeguarle a questo piano e approvarlo.

I tre villaggi avranno 30 unità residenziali per ettaro. Saranno raccolti attorno a un green e progettati in modo che gli abitanti possano raggiungere le varie località e servizi a piedi o in bicicletta. I costruttori dovranno destinare almeno il 10% dei terreni a spazi aperti. Nei villaggi saranno utilizzati sistemi fognari innovativi, eliminando la necessità di costose connessioni con reti lontane.

I progettisti prevedono a regime da 30.000 a 100.000 abitanti per l’area collinare (dalle poche centinaia di oggi). Non ci saranno gated communities, e il 10% delle abitazioni sarà destinato a tipi per bassi redditi. Questa case non costeranno più di 130.000 dollari, rivolti a famiglie fino a quattro persone con un reddito pari all’80% di quello medio dell’area metropolitana di Atlanta.

La lottizzazione di Nygren, Serenbe, sarà progettata come un quartiere di artisti. Le persone abiteranno in case poste sopra i propri spazi di lavoro, in modo molto simile ai vecchi centri città. Ma qui saranno circondati dai boschi. È un tipo di idea che ha successo: Nygren racconta che 32 delle prime 40 case rese disponibili si sono vendute in fretta, a prezzi da 190.000 a 800.000 dollari. E invita i visitatori nella vecchia fattoria che ha rinnovato insieme alla moglie, scavalcando un cane bianco dei Pirenei di nome Georgia che sonnecchia sulla soglia. All’interno, Nygren ha dedicato una stanza alla proiezione del suo Power Point sull’area delle colline.

Poi si passa a un ex fienile utilizzato come ufficio. Qui si trovano mappe e opuscoli col progetto del quartiere.

”Tutti parlavano di quello che non avrebbero voluto vedere, qui. Ora abbiamo deciso cosa vogliamo.

Nota: per un confronto, si veda anche la descrizione dell'esperienza del New Jersey raccontata dal New York Times e riportata in questa stessa sezione di Eddyburg (fb)