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Bennington County (VT)
I centri commerciali nel piano di contea
16 Aprile 2005
Il territorio del commercio
In una contea dove il capoluogo ha respinto tramite referendum il limite dimensionale sui big-box cittadini, le regole della pianificazione sovracomunale nel Regional Plan (f.b.)

Bennington County Regional Commission (Vt.) Regional Plan [2002]; Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini

I centri urbani

I due centri di attività a rango urbano della regione sono nelle aree dentro e attorno la zona terziaria principale di Bennington, e nel centro di Manchester. Entrambi contengono ampie zone commerciali che offrono un’ampia gamma di beni e servizi a un bacino di utenza multicentrico. Queste aree sono servite sia dalle reti dell’acquedotto pubblico, che dagli unici due sistemi fognari della regione; si tratta di infrastrutture che consentono maggiori concentrazioni di insediamento residenziale e commerciale/produttivo, di quanto non sia possibile altrove nella Bennington County. In quanto centri di popolazione e capoluoghi sia Bennington che Manchester ospitano strutture amministrative e varie funzioni e servizi pubblici. I loro nuclei centrali hanno problemi simili: carenza di parcheggi e congestione da traffico sulle strade principali ne sono solo due esempi.

Nello stesso tempo, le due cittadine sembrano avere molte somiglianze e molte differenze. Bennington ha una popolazione stabile superiore, mentre Manchester ha molti più residenti stagionali. L’economia di Bennington si basa in misura maggiore sull’industria manifatturiera e sta tentando di ampliare le attività. A Manchester, le attività dominanti sono il turismo e quelle collegate. Di conseguenza, molti dei negozi di Manchester sono punti vendita di grandi catene, che servono persone provenienti da fuori regione, mentre a Bennington ci sono più negozi di proprietà locale, che servono ai bisogni degli abitanti dell’area. L’insediamento commerciale fuori dal centro di Manchester consiste in gran parte di motel e ristoranti. Le fasce commerciali nelle zone simili, a Bennington sono caratterizzate da negozi di necessità quotidiana, ristoranti, stazioni di servizio, complessi commerciali con grande magazzino, supermercato alimentari, e funzioni simili. Di conseguenza, se le idee generali di urbanizzazione qui proposte si applicano sia alle parti commerciali di Bennington che di Manchester a causa delle loro similarità e del ruolo condiviso di poli regionali di crescita e sviluppo, vanno comunque riconosciute le relative differenze. Ciascuna di queste aree è anche oggetto di particolari destinazioni. Nell’area ex Village of Bennington (ora inclusa nella cittadina) esistono un quartiere storico e una zona a fiscalità speciale, con lo scopo di promuovere conservazione e vitalità economica. Il centro terziario di Bennington è sottoposto al Vermont Downtown Program e ha adottato particolari procedure di approvazione dei progetti. A Manchester sia il centro terziario che il Village possiedono un distretto storico e procedure particolari di approvazione dei progetti concentrate sulla tutela edilizia e urbanistica.

Gli strumenti di regolamentazione, gli investimenti pubblici in infrastrutture, gli studi particolareggiati di piano, i quartieri a tutela storica, le zone a regime fiscale preferenziale, la promozione di alcune iniziative private, tutti questi possono essere utilizzati per sostenere lo sviluppo e trasformazione dei centri città. Iniziative per lo sviluppo che possono essere orientate a consolidare i centri che contengono varie funzioni commerciali, economiche, strutture collettive che offrono un’ampia gamma di beni, servizi, attività culturali, occasioni di lavoro. Le attività industriali, che pure contribuiscono a diversificare e consolidare la base economica locale, devono essere localizzate in particolari zone urbane. Deve essere presente anche una varietà di tipi residenziali, nei centri. L’offerta di abitazioni deve essere disponibile in edifici mono e multifamiliari, con densità da sei a quaranta abitazioni per ettaro, in base alle forme dell’insediamento, al tipo di quartiere, alle possibilità infrastrutturali.

I Centri Commerciali

Uno shopping center è una struttura che può comprendere uno o molti negozi, di proprietà singola o multipla, organizzato per parti indipendenti coordinate o come un tutto unico. Per gli scopi di questo Piano, si applicano le seguenti definizioni:

Shopping center locale [ Convenience]: offre servizi per la vita quotidiana e beni di consumo corrente, come alimentari, farmaci, abbigliamento, casalinghi, e alcuni servizi (p. es., lavanderia, parrucchiere, sportello bancario, riparazione biciclette). Dimensioni – superficie commerciale lorda da 3.000 a 5.000 metri quadrati.

Shopping center urbano [ Community]: offre in vendita un’ampia gamma di merci (alimentari, abbigliamento, arredamento e accessori, articoli sportivi ecc.) e servizi alla persona e all’impresa; può anche comprendere un cinema e un grosso grocery store o grande magazzino discount. Dimensioni – superficie commerciale lorda da 5.000 a 30.000 metri quadrati.

Shopping center regionale ( shopping mall): offre una grande varietà di merci e servizi (simili ma su scala più ampia a quelli di uno shopping center urbano), è costruito di solito attorno a uno o più grandi magazzini ( anchor). Dimensioni – superficie commerciale lorda oltre i 30.000 metri quadrati.

Gli shopping centers, essendo una forma di insediamento commerciale diventata dominante attorno ai centri urbani, meritano attenzione particolare nel Regional Plan. Vari tipi e dimensioni sono adatti rispettivamente a diverse zone di piano; sia gli shopping centers locali, che urbani, che regionali possono essere localizzati nelle aree urbane, posto che siano progettati secondo le previsioni del presente Piano e coerentemente a piani e regolamenti locali. Gli shopping centers attirano clienti da un mercato regionale e possono esercitare impatti importanti, aumentando i flussi di traffico, stimolando uno sviluppo commerciale aggiuntivo nei terreni circostanti, trasformando le caratteristiche delle località. Un grande centro commerciale, o raggruppamento di essi, può anche danneggiare la vitalità delle aree commerciali esistenti nella medesima città o in quelle vicine. Dunque deve essere posta attenzione a localizzare e progettare i nuovi centri commerciali. Questi insediamenti devono essere utilizzati per rinforzare l’insediamento commerciale esistente, anziché costituirne uno diverso.

Le botteghe oscure gettano ombre. Gli spazi commerciali inutilizzati – come tutte le strutture vuote sono considerati un segnale di qualcosa che non funziona in città (secondo l’indicazione della American Planning Association, 2001). I mutamenti del mercato, il declino demografico, la concorrenza economica, si sono tradotti nello svuotamento di quello che era uno spazio vitale. Funziorari locali e proprietari di spazi vacanti (o sottoutilizzati) devono collaborare perché questi immobili vengano reinseriti nel mercato per usi appropriati. L’amministrazione di Bennington, la Better Bennington Corporation, e il nuovo proprietario, stanno con successo convertendo un ex edificio industriale (al 210 di South Street) in uno spazio attivo per il centro e tutta la città. Gli spazi commerciali inutilizzati possono anche trarre beneficio da associazioni di questo genere, e alcune comunità agiscono insieme ai proprietari per assicurare che gli spazi restino attivi.

Uno dei principali obiettivi di questo Piano è quello di promuovere la vitalità delle aree storiche dei centri urbani. I centri di Bennington e Manchester offrono molte opportunità per azioni innovative, che rendano la vita e lo shopping più attraenti. Il riuso adattivo di edifici (ad esempio la conversione di una vecchia fabbrica in spazi commerciali e appartamenti) e la realizzazione di spazi verdi in riva al fiume sono due modi di utilizzare risorse esistenti per offrire strutture necessarie, aumentando nel contempo l’attrattività del centro urbano. La tutela storica e le regole per la progettazione del nuovo possono essere attuate dalle amministrazioni cittadine per conservare i caratteri particolari dei principali quartieri e singoli edifici. Può anche essere utile per le città provvedere unità di intervento pianificato più ampie, e complessi multifunzionali, nei centri; questo modo di agire consente più flessibilità nell’applicazione delle regole di zoning, se un intervento sviluppa alcuni obiettivi generali della città e offre servizi pubblici. I complessi mixed use consentono di destinare i piani superiori a residenza se gli spazi commerciali sono difficili da affittare. È al lavoro una task force legislativa proprio sull’uso dei piani superiori, da cui ci si aspettano raccomandazioni entro il 2002. I Downtown improvement districts, finanziati da particolari strutture associative fra attività, possono raccogliere fondi e utilizzarli per realizzare o migliorare spazi pubblici all’aperto, parcheggi, strade, facciate, illuminazione, e altri programmi di rivitalizzazione ritenuti appropriati dalla municipalità. In realtà tutti questi tipi di intervento sono stati utilizzati in qualche misura sia a Bennington che a Manchester. Tali azioni innovative dovrebbero essere sostenute in quanto modi efficaci per promuovere la piena utilizzazione e godimento degli spazi urbani, a sostegno dello sviluppo regionale. Le Development Corporations locali (come la Better Bennington) offrono uno strumento per realizzare vari tipi di servizi e miglioramenti nel centro, dalla promozione alla trasformazione urbanistica.

Gli shopping centers e la costruzione dello spazio

Oggi, il sistema delle attività economiche di Bennington è caratterizzato da centri ben individuati, che comprendono il nucleo storico, parecchie piazze commerciali, a varie fasce stradali. Gli shopping centers sono: Ames (circa 11.000 mq.); Hannaford Plaza (circa 9.000 mq.); Monument Plaza (circa 13.000 mq.); Bennington Square (circa 15.000 mq.). Anche se sono stati fatti notevoli passi in avanti per migliorare il nucleo storico, gli shopping centers tendono a riflettere le caratteristiche suburbane della dipendenza da trasporto automobilistico, dei grandi parcheggi, della mancanza di correlazione l’uno con l’altro, e delle caratteristiche distintive e attrattive esclusivamente individuali. Detto in parole semplici, mancano di senso dello spazio. In molte località del paese i complessi commerciali, a causa delle grandi dimensioni e degli spazi vacanti, sono in via di trasformazione per diventare spazi di attività più vitali. Anche se nei nostri shopping centers di recente sono stati effettuati miglioramenti e ampliamenti, resta il problema di rafforzare varietà e coordinamento di questi nodi e fasce commerciali, verso un solo centro integrato di scala regionale. La realizzazione di una tale e attrattiva massa critica, rafforzerebbe la posizione economica di tutta l’area.

Nello stesso modo in cui il nucleo storico di Bennignton ha tratto beneficio da un piano strategico e dall’attuazione di alcuni interventi, c’è bisogno di un’azione simile negli altri centri di attività commerciale. Là dome le forze del mercato si preoccupano di determinare i tipi di attività insediati nell’area, una strategia per interconnettere e rafforzare i poli commerciali può beneficiare l’intero spazio del centro regionale. Dovrebbe essere costituito un comitato di orientamento che sviluppi un piano strategico che tenga conto sia della realtà del mercato che della necessitò di individuare una gamma di servizi, prodotti e sui dello spazio che possano essere complementari alle politiche urbanistiche delle città e regionali. Si dovrebbe prendere in considerazione anche una collaborazione pubblico/privato. I principi generali di questa azione dovrebbero comprendere: la posizione nel mercato; il sostegno della comunità; sviluppo di una visione e di un piano; mettere i risultati prima delle regole; massimizzare il coordinamento di funzioni; adottare di norma il mixed-use; aumentare le attività e spazi di dimensione umana, le densità, le caratteristiche particolari di tipo architettonico e di ambiente. La presenza di mezzi di trasporto pubblici e realizzazione di percorsi pedonali sono esempi di interconnettività, ma è certamente di ordine superiore la sfida per realizzare un centro vitale di scala regionale.

Il commercio Big Box

Le strutture commerciali big box (di grande scala) sono ampi edifici tipo magazzino, con dimensioni che variano da 2.000 a 20.000 metri quadrati. Dimensioni che cambiano a seconda del tipo di prodotti commercializzati (libri, merci assortite, materiali per l’edilizia, farmaceutici, ecc.). “ Power Center” è il termine utilizzato per descrivere varie forme di raggruppamenti di questi edifici big box, con superfici complessive che vanno da 25.000 a 100.000 metri quadrati. Gli insediamenti di dimensioni maggior tendono a localizzarsi verso le zone metropolitane con popolazione superiore a 50.000 abitanti, anche se possono esserci eccezioni.

Le ricerche indicano impatti sia positivi che negativi del commercio big box. Le questioni esaminate sono la possibilità di scelta del consumatore e i prezzi, la produzione o sottrazione di ricchezza locale, benefici e svantaggi in termini di occupazione, incrementi iniziali delle vendite al dettaglio, chiusura delle attività commerciali più piccole nei pressi dei big box. Egualmente importante è come questo insediamento di ampie dimensioni si adatti o meno a una città, considerando le politiche locali e regionali, le caratteristiche urbane, architetture, dimensioni, disponibilità di spazi e consumo di suolo, traffico, quadro ambientale.

[...]

Ai nuovi insediamenti commerciali si applicano le seguenti politiche

L’intensità dell’insediamento commerciale deve essere coerente alle caratteristiche del luogo e dell’area circostante. Nel caso di shopping centers, nei villaggi sono adatti quelli piccoli per i bisogni quotidiani, e i centri urbani possono ospitare quelli di scala cittadina o regionale (vedi le definizioni riportate sopra), in generale i centri commerciali non sono adatti alle zone rurali.

Shopping Centers e costruzione dello spazio. Occorre migliorare diversificazione e connessione di questi isolati nodi commerciali, entro un’integrata e attrattiva massa critica di attività, a rafforzare i centri città regionali. Occorre sostenere la collaborazione pubblico/privato per sviluppare strategie che assicurino la vitalità di tutte le concentrazioni commerciali, attraverso le funzioni miste.

Sostenere i negozi big box di dimensioni fra i 2.000 e gli 8.000 metri quadrati, con una progettazione adeguata dal punto di vista architettonico, di rapporto col sito, o che si aggiungano a zone commerciali esistenti. Questo non significa scoraggiare qualunque aumento di superficie, purché sia coerente a quanto affermato al punto 7.1. [non compreso in questo estratto].

I progetti devono anche mirare a: mescolare ed equilibrare le funzioni; ottimizzare il rapporto col sito compresa l’organizzazione complessiva compatta degli edifici, e parcheggi sottostanti gli edifici, o sopra, o sul retro; utilizzo della progettazione architettonica per rapportarsi all’ambienta stradale; comprendere scelte di mobilità, come il trasporto pubblico, marciapiedi e percorsi pedonali. Ridurre al minimo il traffico di automobili e camion di fornitori, tenendo in conto anche la realizzazione della prevista New Highway.

Gli insediamenti commerciali devono comprendere un progetto architettonico e di arredo a verde adeguato all’ambiente circostante.

Devono essere offerti, o richiesti come condizione di approvazione dei progetti, spazi e strutture pubblici (p. es., percorsi e sentieri pedonali, aree verdi con panchine, rastrelliere per biciclette, spazi per la sosta).

Deve essere ridotta al minimo la quantità di rumore, aloni, interferenza luminosa percepibile dall’esterno del complesso.

Parcheggi e aree di carico/scarico devono essere adeguatamente schermati ed efficacemente arredati a verde per miglioramento estetico, in particolare verso le strade e le aree residenziali circostanti.

Devono essere realizzate entrate ed uscite efficienti e sicure, ed evitare immissione su strade ove esista accesso in pendenza a distanza minore di 120 metri dai principali incroci. I complessi commerciali adiacenti devono utilizzare accessi comuni e parcheggi combinati ovunque possibile.

Si devono realizzare strutture comode e sicure per la circolazione pedonale, verificabili in sede di progetto.

Si devono evitare funzioni commerciali tali da generare deviazioni di traffico, su tratti di strada che non hanno caratteristiche adatte.

[...]

Nota: la presente relazione di Regional Plan è disponibile integralmente (in formato Word) al sito della Bennington County; si veda anche, a proposito dei big-box, l’articolo riportato da Eddyburg sul referendum cittadino contro la limitazione alle dimensioni massime stabilite per regolamento (f.b.)

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