Titolo originale:Shopping Center Definitions. Basic Configurations and Types for the United States – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

Il termine “ shopping center” si evolve a partire dai primi anni ’50. La nomenclatura commerciale originariamente offriva quattro denominazioni fondamentali per i centri: neighborhood [di quartiere], community [di scala urbana], regional, e superregional. Ma con l’evoluzione del settore questa classificazione in quattro tipi non appare più adeguata. Per eliminare alcune ambiguità e introdurre i nuovi formati di shopping center, lo International Council of Shopping Centers ha definito otto principali tipologie di centro, riassunte nella tabella allegata.

Le definizioni, e in particolare la tabella, sono intese a rappresentare linee guida per capire le principali differenze fra i tipi fondamentali di shopping center. Molti elementi proposti dalla tabella, come le dimensioni, il numero dei negozi anchor, il bacino di riferimento, devono essere interpretati come “caratteristici” di ciascun tipo. Non intendono coprire interamente le caratteristiche di operatività di ciascun singolo caso. Come regola generale, le determinanti principali nella classificazione di un centro sono il suo orientamento merceologico (tipi di beni e servizi proposti) e le dimensioni.

Non è sempre possibile classificare precisamente ciascun centro. Alcuni sono ibridi, e combinano elementi di due o più classificazioni base. Oppure, il concept di un centro può essere abbastanza insolito da rendere impossibile collocarlo dentro una delle otto definizioni generali proposte qui, e potrebbe anche condurre ad una categoria completamente nuova nell’evoluzione del settore.

Alcuni tipi di centro non sono definiti separatamente, anche se fanno parte del settore. Possono essere considerati sottosezioni di uno dei gruppi maggiori definiti, create a volte per rispondere ad una particolare nicchia di mercato. Un esempio è il convenience center, fra i più piccoli, i cui occupanti offrono una piccola gamma di prodotti e servizi personali ad una piccola area commerciale. Un classico anchor in questo caso potrebbe essere la catena 7-Eleven o altri piccoli negozi. All’altra estremità dello spettro dimensionale stanno i super off-price malls che consistono di una grande varietà di punti vendita ad alta qualità, compresi negozi factory outlet, grandi magazzini close-out outlets, e category killers, entro un grande complesso commerciale “introverso” (sino a 200.000 metri quadrati).

Un altro tipo di formato commerciale che sta ricevendo molta attenzione e merita una trattazione particolare, è l’ampia classe degli insediamenti mixed-use. In senso stretto, il mixed-use non è necessariamente un tipo di shopping center. Ma, visto che il commercio ne rappresenta una delle tre principali funzioni economiche, questo genere di complessi è frequente nel settore dei centri commerciali. I progetti di successo mixed-use sviluppati come un singolo intervento – chiamati talvolta mixed-use centers – possono essere complessi ben integrati di attività per il tempo libero, uffici, alberghi, residenza, stadi per lo sport, strutture culturali e/o altri usi che possono sostenere insieme una consistente quota commerciale. Spesso questi insediamenti offrono unità residenziali o per uffici al di sopra degli spazi commerciali a livello strada, anche se possono esistere malls integrati entro edifici ad albergo o ufficio. Qualche volta sono i lifestyle centers a formare la parte commerciale di un progetto mixed-use.

Altre piccole sottosezioni del settore comprendono i complessi in verticale, progettati per il centro urbano, gli off-price, home improvement, e car care centers. La tendenza alla differenziazione e segmentazione è destinata a continuare e ad aggiungere nuovi termini, man mano il settore si evolve.

SHOPPING CENTER: Un gruppo di negozi e altre funzioni commerciali progettato, posseduto e gestito in modo unitario, con strutture a parcheggio proprie. Dimensioni e orientamento del centro sono determinati dalle caratteristiche del mercato nell’area di riferimento servita. Le tre configurazioni principali del centro commerciale sono: mall, centro open-air, e gli ibridi.

CONFIGURAZIONI FONDAMENTALI

Mall: Il modo di progettazione più diffuso per i centri regionali e superregional è chiamato spesso “shopping mall”. Il percorso pedonale, o “mall” è classicamente chiuso, ad aerazione e illuminazione controllata, con i fronti e gli ingressi dei negozi affacciati su entrambi i lati. I parcheggi propri, di solito offerti nell’ambito del centro, possono essere esterni o strutturati all’interno degli edifici.

Centro Open-Air: Una fila continua di nezozi e servizi gestita come complesso unitario, con parcheggi propri abitualmente collocati di fronte ai negozi, e aree comuni non chiuse, è chiamata “open-air center.” I fronti commerciali possono essere collegati da una pensilina, ma non esiste un percorso pedonale al chiuso a collegare i vari esercizi. Le varianti più diffuse sono di tipo lineare, ovvero la forma a L, a U, a Z, o a gruppo compatto. L’organizzazione lineare è utilizzata spesso nei centri a scala di quartiere o urbana. Quella a gruppo compatto nelle sue varianti ha determinato l’emergere di una nuova classe, come i lifestyle centers, dove l’organizzazione fisica e il senso di apertura sono le caratteristiche determinanti. Storicamente, l’organizzazione aperta è stata chiamata “strip center,” anche se lo strip center trae il nome dalla forma lineare, coi negozi fianco a fianco in una lunga fila.

Ibrido: si tratta di un centro che combina elementi presi da due o più tipi principali di shopping center. Tipi ibridi frequenti sono i mega-mall a orientamento verso prodotti superiori (che sommano elementi del centro commerciale, del power center, e alcuni dell’outlet), i centri power-lifestyle (a sommare caratteristiche del power center e del lifestyle), e i complessi entertainment-retail (che uniscono le funzioni del commercio a cinema multisala, ristoranti a tema, e altri usi per il tempo libero).

TIPI DI SHOPPING CENTER

MALL

Regional Center: Questo tipo di centro offre prodotti generali (una larga quota è di abbigliamento) e servizi completi e vari. La sua attrattiva principale è la combinazione dei negozi anchor, che può essere tradizionale, mass merchant, discount, o grande magazzino di moda, con numerosi negozi specializzati fashion-oriented. Un caratteristico centro di scala regionale è di solito chiuso e rivolto all’interno, con negozi collegati da un percorso pedonale comune. Il parcheggio è posto sul perimetro esterno.

Superregional Center: Simile al centro regionale, ma per le sue dimensioni maggior ospita più anchors, una maggior selezione di merci, e si rivolge ad un bacino di utenza più vasto. Come per i centri regionali, la configurazione caratteristica è quella a mall chiuso, frequentemente su molti livelli. I parcheggi possono essere anche strutturati entro il volume degli edifici.

CENTRI OPEN-AIR

Neighborhood Center: È un tipo di centro concepito per offrire risposte ai bisogni quotidiani di consumatori delle immediate vicinanze. Secondo lo studio SCORE dello International Council for Shopping Centers circa la metà di questi complessi si basano su un supermarket, e un terzo su un drugstore. Questi anchors sono affiancati da negozi che offrono varie merci e servizi personali. Un neighborhood center è di solito organizzato secondo una linea retta, senza percorso pedonale al chiuso o area mall, e coi parcheggi sul fronte. Alcuni centri hanno una pensilina o altro elemento di facciata a provvedere ombra e protezione dal cattivo tempo, o a connettere l’intero complesso.

Community Center: Caratteristicamente offre una ampia gamma di scelta nell’abbigliamento e altri articoli, maggiore di quella dei centri di quartiere. Fra gli anchor più comuni, ci sono i supermercati, i super drugstores, i grandi magazzini discount. Fra i negozi di un community center talvolta può essere presente la categoria big-box value-oriented con offerta di abbigliamento, articoli per la casa e arredamento, giocattoli, elettronica, articoli sportivi. Il centro di solito è organizzato in modo lineare su una striscia, oppure a forma di L o di U, a seconda del tipo di lotto e di progetto. Fra le otto categorie, i community centers sono quelli che coprono la maggiore varietà di formati. Ad esempio, quelli che hanno come anchor un grande magazzino discount sono molto caratterizzati sul genere discount. Altri con alta percentuale di superficie occupata da commercio off-price possono essere chiamati offprice centers.

Power Center: È un centro dominato da alcuni grandi anchors, come grandi magazzini discount, negozi off-price, warehouse clubs, oppure “ category killers”, ovvero che offrono una vasta selezione di prodotti correlati a prezzi al consumo molto competitivi. I centro consiste di parecchi anchors, alcuni dei quali possono essere isolati (senza connessioni) e con una quantità minima di piccoli negozi specializzati.

Centri a Temao Festival: Utilizzano un tema unificante, riproposto dai singoli negozi nella progettazione architettonica e, in parte, nei prodotti proposti. Sono le proposte per il divertimento, l’elemento comune di questi centri, anche se possono concretarsi sia nell’attività di shopping che nell’offerta vera e propria di proposte per il tempo libero. Si rivolgono spesso ai turisti, ma possono attirare anche clienti locali per la propria natura particolare. Questi centri a tema/ festival hanno come anchor ristoranti o strutture per il divertimento. In genere collocati entro le zone urbane, spesso usano edifici anche storici adattati, e possono essere parte di progetti mixed-use.

Outlet Center: È un centro composto da negozi che vendono grandi marche a prezzi scontati. Classicamente manca di un anchor, anche se alcuni negozi di un certo marchio possono rappresentarne la “calamita”. La maggior parte degli outlet centers sono all’aperto, strutturati in linea o raggruppati a villaggio, anche se ce ne sono di chiusi.

Lifestyle Center: Nella maggior parte dei casi collocato vicino a quartieri residenziali ricchi, questo tipo di centro risponde ai bisogni commerciali e di “stile di vita” dei consumatori nel proprio bacino di riferimento. È configurato all’aperto, e comprende almeno 5.000 metri quadrati di negozi, occupati dalle grandi catene nazionali di prodotti di alta qualità. Altri elementi differenziano il lifestyle center nel suo ruolo multiplo di proposta per il tempo libero, come ristoranti e divertimenti, e un ambiente molto progettato con fontane e arredo urbano orientato al passeggio e a guardare le vetrine. A fungere da anchor, possono essere uno o più grandi magazzini o negozi di moda.

Tabella sinottica riassuntiva (versione originale)

(*) The share of a center’s total square footage that is attributable to its anchors;

(**) The area from which 60-80% of the center’s sales originate.