Capannoni dismessi, centri commerciali senza clienti, aree industriali in disarmo. Con il Piano Casa che la Regione si accinge ad approvare, qualsiasi immobile, anche il più malmesso, potrà essere trasformato nella gallina dalle uova d’oro: una bella palazzina fitta di appartamenti, da vendere o affittare a prezzi di mercato, tranne una quota del 30% da dare in locazione a canone agevolato.

E’ questa una delle innovazioni - insieme all’aumento dei premi di cubatura per le attività artigiane (dal 10 al 20%) e alla possibilità di sopraelevare - messe a punto dall’assessore all’Urbanistica Luciano Ciocchetti di concerto con l’assessore alla Casa Teodoro Buontempo. Ventritré articoli che scardinano e rendono aggirabili, nel Lazio, tutti i piani regolatori dei Comuni: un complesso sistema di deroghe e varianti che sembrano confezionate apposta per fare un regalo al sindaco Gianni Alemanno e alla sua più volte dichiarata intenzione di modificare il Prg della capitale.

Ma cominciamo dall’inizio del documento. Cioè dall’articolo 2, che definisce gli ambiti di applicazione. Rispetto al Piano Casa della giunta Marrazzo, l’esecutivo di centrodestra strizza l’occhio ai «furbetti» del mattone: non solo per gli edifici «ultimati e legittimamente realizzati» si possono infatti effettuare interventi di ampliamento, ristrutturazione, sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione in cambio di cubatura (dal 20 fino al 50%), ma pure per quelli «oggetto di richiesta di concessione in sanatoria» per i quali «sia stato rilasciato relativo titolo abilitativo» oppure sia stato «autocertificato». Una norma che mette sullo stesso piano chi rispetta la legge e chi preferisce chiudere un occhio, tanto un condono prima o poi arriva.

Come non bastasse, aree ed edifici tutelati da vincoli paesaggistici perdono la loro inviolabilità: basta ottenere uno specifico nulla osta dalla «soprintendenza competente». Idem per casali e complessi rurali storici, che potranno essere abbattuti e ricostruiti, come pure gli immobili già esistenti nelle aree protette. Un esempio per tutti: nel parco dei Castelli romani (finora esentato dall’applicazione del Piano Casa) tutti e 400mila i residenti, volendo, potranno allargare le proprie villette dal 20% (entro un massimo di 62,5 metri quadrati) fino al 35%.

Ma il vero atto sovversivo, quello che fa saltare tutte le previsioni urbanistiche dei Comuni, è l’articolo 3bis: «Interventi finalizzati al cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale». Laddove, «in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati», sarà possibile ampliare del 30% qualsiasi tipo di edificio a destinazione non residenziale (purché dismesso) a due condizioni: che il cambio di destinazione d’uso a residenziale riguardi «almeno il 75% della superficie utile lorda esistente» e che, «al fine di agevolare le richieste di alloggi in locazione a canoni calmierati, almeno il 30% della superficie oggetto di intervento sia destinata alla locazione per 20 anni, con possibilità di riscatto a partire dal decimo anno, a un canone determinato sulla base di criteri» decisi dal Comune. Col risultato mettere a rischio ogni progetto urbanistico, contenuto nei vari prg cittadini.

Altra chicca. L’articolo 7, «Programmi integrati di riqualificazione urbana e ambientale», che i Comuni potranno adottare, di nuovo, «anche in variante della strumentazione urbanistica vigente» sulla base di «iniziative pubbliche o private, anche su proposta di privati, consorzi, nonché imprese e cooperative». Progetti volti, in sostanza, «al rinnovo del patrimonio edilizio e al riordino del tessuto urbano attraverso interventi di sostituzione edilizia con incrementi volumetrici e modifiche di destinazione d’uso di aree e di immobili». Eccolo lo strumento che consentirà ad Alemanno di radere al suolo e ricostruire Tor Bella Monaca. Una delle operazioni più sostenute dalla lobby dei costruttori.

Di Carlo: "Così si distrugge l’urbanistica della città"

Intervista di Paolo Boccacci

«Questa è chiaramente un’ipotesi di modifica della legge scritta dalla parte più retriva e più estremista che si occupa di edilizia nel Pdl. È come se ci fossero le impronte digitali di coloro che l’hanno scritta difendendo gli interessi del partito del cemento. E posso fare degli esempi precisi che descrivono bene l’operazione»

Mario Di Carlo, Pd, ex assessore regionale alla Casa e vice presidente della Commissione Urbanistica della Pisana, non ha dubbi: la nuova legge è un regalo ai costruttori.

«Il primo dato da considerare» aggiunge «è clamoroso: il responsabile della struttura tecnica del Comune prende il posto del sindaco e del consiglio comunale e le decisioni sui piani di recupero vengono sottratte all’assemblea elettiva».

E gli altri esempi?

«Sulle aree vicine al mare si possono demolire edifici costruendo altrove con un premio di cubatura addirittura del 50%, ma mentre la giunta precedente prevedeva la cessione dei terreni sulla costa che diventavano di proprietà comunale, ora invece rimangono dei proprietari, con l’unico obbligo di renderli fruibili pubblicamente. Ma c’è dell’altro che può distruggere i piani regolatori del Comuni, compreso quello di Roma».

Che cosa?

«La trasformazione della destinazione d’uso dei capannoni che diventeranno case con un premio di cubatura del 30%. Tutti quelli che hanno comprato, pagandoli profumatamente, terreni edificabili, avranno la concorrenza dei padroni delle ex strutture produttive dove, tra l’altro, spesso le attività si fermeranno con il risultato di licenziare gli operai, penalizzando anche l’occupazione».

Un altro nodo è quello della possibilità di ristrutturare quartieri interi anche con progetti di privati.

«La cosa assolutamente inaccettabile è che si aprirà anche un mercato generalizzato dei diritti edificatori. Mi spiego meglio: mentre prima il premio di cubatura andava al singolo proprietario, adesso in questo caso il 50% va calcolato su tutti gli edifici compresi nel piano di recupero. Per cui anche chi non demolisce vende la cubatura al proprietario accanto, che invece abbatte e ricostruisce, per permettergli di aumentare i metri cubi».

Postilla

Di tutto, di più: nella nuova versione del piano-casa Polverini style, la pulsione alla deregulation si esprime in termini così violenti da travalicare verso una vera e propria sovversione delle regole non solo urbanistiche, ma pure democratiche, laddove, ad esempio, scavalca le prerogative delle assemblee elettive (Consigli comunali).

Giustamente il titolo sottolinea quella che, con un provvedimento di tal genere, diventerebbe automaticamente l’area a maggior rischio: l’agro romano.

Da troppo tempo obiettivo di appetiti edificatori purtroppo sostenuti in maniera bipartisan da ammnistratori e politici, l’agro romano si appresta a divenire palestra privilegiata dei mirabolanti effetti del piano casa berlusconiano.

E a poco serviranno le armi ormai spuntate degli organi di tutela che appena qualche mese fa introdussero, su un’ampia zona dell’agro fra Laurentina e Ardeatina, un vincolo paesaggistico in virtù del quale il ministro Bondi si autoattribuì il titolo di difensore del paesaggio romano.

Come prevedemmo da consumate Cassandre (v. l’opinione del 2 dicembre: Avviso di vincolo), la versione finale di quel vincolo, accogliendo quasi tutte le osservazioni presentate e con l’introduzione di alcuni funanbolismi lessicali da manuale, depotenziò drasticamente la valenza di quel provvedimento di tutela. In attesa che acconcio provvedimento ne compisse il sovvertimento: il cerchio si chiude. (m.p.g.)