Titolo originale Greyfield Regional Mall Study– Estratti e traduzione di Fabrizio Bottini

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Introduzione

L’obiettivo dell’incarico di ricerca era di fornire al Congress for New Urbanism (CNU) uno white paper metodologicamente valido, indipendente, privo di pregiudizi, sulle caratteristiche immobiliari e demografiche delle “aree grigie” di centri commerciali regionali degli Stati Uniti al 1999. Studi successivi si possono focalizzare sulle strategie di ristrutturazione urbanistica per i siti degli ex centri commerciali e le necessarie iniziative in termini di politiche pubbliche che si richiedono per indirizzare queste idee nel quadro di una riforma regolamentare, a sostegno delle attività di recupero urbano in queste “zone grigie”.

Perché esistono, le zone grigie? Secondo le teorie sui cicli di vita, le proprietà immobiliari senza la necessaria manutenzione, rinnovamenti, e altri investimenti di capitale possono deprezzarsi a causa di obsolescenza funzionale. Alla fine, il valore totale di un centro commerciale zona grigia può essere semplicemente quello del terreno, meno le spese di demolizione delle vecchie strutture.

Un mall zona grigia tipo ha un’età di 32 anni, e ha subito l’ultima grossa espansione o rinnovamento circa 13 anni fa. In media i greyfields identificati hanno entro un raggio di otto chilometri 22 aree commerciali concorrenti, con complessivi 230.000 metri quadrati. Un’altra spiegazione logica dell’esistenza delle zone grigie sono i nuovi formati commerciali, in nuovi insediamenti, che hanno captato quote di mercato. In sintesi, ci sono tutta una serie di ragioni per cui i centri commerciali declinano: dai cambiamenti nella competenza all’interno dell’area, a quelli demografici, all’insufficiente capacità di gestione e comportamenti degli operatori commerciali affittuari.

Quadro 1: Cause per il possibile declino di un centro commerciale

• Cambiamenti nell’accessibilità, nelle infrastrutture, nei corridoi di mobilità, che rendono obsoleti i centri commerciali più vecchi all’interno delle città e nella prima fascia suburbana.
• Cambiamenti nell’economia urbana: spostamenti di popolazione, di capitali, maggiore attenzione verso sobborghi sempre più lontani.
• Alterazioni nel tempo dei formati commerciali: introduzione dei power centers e dei category killers.
• Concorrenza da parte di nuovi centri commerciali realizzati nel raggio di 5-8 chilometri.
• Trasformazioni nella demografia dei nuclei familiari dell’area circostante: età della popolazione, composizione etnica, reddito familiare.
• Trasformazioni nel livello di impegno degli affittuari [degli spazi commerciali]: scarsa propensione a sottoscrivere contratti di lungo termine, creazione di ostacoli che rendono difficili le ristrutturazioni degli immobili.
• Carente gestione immobiliare, mancanza di risorse a sostenere le necessarie manutenzioni.
• Altri elementi, per esempio fallimento di affittuari/acquisizioni, problemi ambientali esterni.
• Un alto grado di proprietà privata può significare carenze di capitali da investire in rinnovamenti e/o ampliamenti.

Rassegna della letteratura tecnica

I paragrafi che seguono forniscono un breve resoconto della ricerca scientifica in materia di centri commerciali. La maggior parte degli articoli citati si concentrano sui regional malls, le teorie di localizzazione, le vendite, gli affitti, i profitti. Ciascun saggio è brevemente riassunto, concentrandosi sulle conclusioni dell’autore. A seguito della rassegna, riportiamo le conclusioni del presente studio sui greyfield malls.

• Mark J. Eppli, John D. Benjamin, “The evolution of shopping center research: a review and analysis”, The Journal of Real Estate Research, 9.1 1994, pp. 5-32 – Si fornisce una rassegna sui centri commerciali nell’ultimo secolo. Gli autori indicano due grandi aree di ricerca sul tema. La prima si schematizza sulla teoria delle località centrali di Walter Christaller, ampliata a comprendere studi sui comportamenti dei consumatori e dei commercianti. La seconda area di ricerca si basa sugli studi Hotelling sulla concorrenza in un contesto spaziale. Gli autori forniscono anche informazioni su due minori e più concentrati ambiti di ricerca. Si tratta di studi sugli effetti degli affittuari anchor e non-anchor, e riguardo alle basi teoriche della valutazione dei centri commerciali. Gli articoli seguenti ricadono generalmente in uno di questi due ampi gruppi o sottogruppi.
• Mark J. Eppli, James D. Shilling, „How critical is a good location to a regional shopping center?“, The Journal of Real Estate Research, 12.3 1996, pp. 459-468 – Si esplora una combinazione delle teorie di Cristaller e Hotelling nel determinare l’importanza della localizzazione per un regional mall. Gli autori concludono che la distanza ha una importanza relativa nello spiegare il volume di vendite. Ma l’agglomerazione ha invece effetti sostanziali sulle vendite di un centro commerciale. Il saggio rileva che i modelli gravitazionali sono in grado di spiegare in larga parte le variazioni delle vendite. I risultati confermano la teoria secondo cui il potere di attrazione di un centro commerciale varia in modo direttamente proporzionale alla sua dimensione. Dunque, le dimensioni di un mall possono essere determinanti nel suo successo generale, più della posizione all’interno del bacino commerciale. Per quanto riguarda gli studi sulle “zone grigie” questa ricerca, insieme a molti altri studi descritti di seguito, può spiegare il calo delle vendite come risultato di nuovi concorrenti. Mentre si realizzano nuovi centri attorno a quello esistente, le vendite in generale aumentano, ma la stragrande maggioranza va ai nuovi insediamenti e non a quelli già esistenti. In più, la ricerca mostra che i centri commerciali più piccoli non sono competitivi quanto quelli di dimensioni maggiori nella stessa area. Il calo delle vendite può essere in parte spiegato con fatto che i malls “zone grigie” tendono ad essere più piccoli degli insediamenti che non lo sono, come nel caso dei grossi e nuovi power centers e dei category killers.
• Kenton Ownbey, Kyle Davis, Harvey H. Sundel, “The effect of location variables on the gross rents of neighborhood shopping centers”, The Journal of Real Estate Research, 9.1 1994, pp. 111-123 – Questo saggio esamina le variabili di localizzazione e i loro effetti sugli affitti nei centri commerciali di quartiere. Gli autori tentano di spiegare le superiori performances dei centri basate solo sulla localizzazione. Si costruisce un modello a molte variabili in base alle opinioni professionali di valutatori, investitori, erogatori di prestiti e altri operatori finanziari immobiliari. Questa ricerca può anche spiegare la nascita e l’esistenza dei greyfiels malls. Mentre la città si espande verso il suburbio, le zone centrali e quelle di prima cintura perdono valore di localizzazione. Le conclusioni degli autori sulle variabili di localizzazione, sui centri commerciali, sui centri di quartiere, possono essere ragionevolmente applicate al malls regionali e super-regionali.
• C.F. Sirmans, Kisandra A. Guidry, “The determinants of shopping centers rent”, The Journal of Real Estate Research, 8.1 1993, pp. 107-115 – Questo saggio studia le determinanti degli affitti di un centro commerciale. Le conclusioni sono che il “potere di attrazione del cliente” di un centro, insieme alle caratteristiche architettoniche, alla localizzazione, alle condizioni economiche generali, spiega in parte significativa le variazioni degli affitti. Il potere di attrazione del cliente è funzione della superficie totale, dell’età del centro, e del tipo di negozio anchor. I centri più grandi hanno potere di attrazione maggiore, e anche quelli più nuovi, e quelli con i maggior anchors, di livello nazionale. Questo articolo è importante per gli studi sui centri “zone grigie”. Le conclusioni degli autori sulle determinanti degli affitti negli shopping centers si applicano in modo diretto a questi casi. Le “zone grigie” tendono ad essere più vecchie, piccole, architettonicamente superate, in localizzazioni meno favorevoli entro bacini economicamente in declino, e in cui i negozi anchor non sono ai massimi livelli. Questo studio conferma che i greyfield malls hanno affitti più bassi, trasformazioni nella miscela degli affittuari, e volume generale di vendite inferiore.
• Dean H. Gatzlaff, G. Stacy Sirmans, Barry A. Diskin, “The effect of anchor tenants loss on shopping center rents”, The Journal of Real Estate Research, 9.1 1994, pp. 99-110 – Si esaminano gli effetti della perdita di affittuari anchor sulle rendite degli shopping centers. La conclusione è che gli affittuari non-anchor diminuiscono stimatamente del 25% dopo la perdita del negozio anchor. Il modello indica che le diminuzioni negli affitti si verificano principalmente come risultato dell’aumento di spazio inutilizzato (il 33%, escluso quello lasciato libero dall’anchor). Si conferma anche quanto emerge dai dati sui greyfield malls. Essi tendono ad avere negozi anchor diversi da quelli dei centri commerciali di maggior successo, ad indicare la perdita di uno in una determinata fase della propria vita commerciale. Come risultato di questa perdita, le “zone grigie” hanno subito un declino degli affitti, perdita di risorse, e un probabile turn-over nella miscela di negozi. Tutto questo ha portato in generale al declino economico del centro commerciale.
• K.C. Wong, George Norman, “The optimal time of renovating a mall”, The Journal of Real Estate Research, 9.1 1994, pp. 33-47 – Si propone un modello per determinare i tempi ottimali per il rinnovo del mall. Questo modello è costruito sulla teoria secondo cui il livello degli affitti diminuisce nel tempo, con l’invecchiare del centro commerciale. Il modello tenta di minimizzare la differenza fra i costi del rinnovo e il rinvio del rinnovo. Mostra che i processi di rinnovamento sono particolarmente sensibili ai cambiamenti nelle condizioni economiche generali, quali i tassi di interesse, i costi del rinnovo, gli affitti. Questa ricerca rafforza la teoria secondo cui il declino nel tempo dei redditi da affitto, e la tendenza dei proprietari degli immobili a procrastinare gli investimenti in rinnovi, fluttuano attorno al momento ottimale per attuare il rinnovamento.
• John S. Baen Ph.D., The effects of technology on retail sales, commercial property values and percentage rents, working paper non pubblicato, University of North Texas, 1999 – Baen esamina gli effetti delle tecnologie sul commercio, e gli impatti sui valori delle proprietà immobiliari. Indica che lo e-commerce sta causando un calo nelle vendite tradizionali e che questo ha effetti profondi sulle percentuali degli affitti e sui valori immobiliari. La conclusione è che sia i centri commerciali che in generale il commercio tradizionale sono messi in discussione dallo e-commerce, e che la loro capacità di generare profitti e il loro valore di investimento immobiliare potrebbe un giorno risultarne compromesso. Questa ricerca in un nuovo campo ci porta a ritenere che il numero di greyfields negli Stati Uniti aumenterà ad un ritmo accelerato, come risultato diretto di Internet e di altri avanzamenti tecnologici.
• Mark Borsuk, “The challenge of information technology to retail property”, Urban Land (rivista dello Urban Land Institute, Washington), febbraio 1997 – Borsul si occupa delle implicazioni delle tecnologie dell’informazione (infotech) sugli immobili commerciali. Sostiene che la infotech richiede a costruttori e investitori di prendere in considerazione gli immobili, posseduti o di cui si vuole entrare in possesso, e di ragionare sui potenziali usi adattivi. Ma indica anche i rischi della ristrutturazione per adattamento, citando i costi di riconversione, le restrizioni di zoning, le possibili osservazioni delle comunità, le leggi fiscali federali poco favorevoli. Le leggi fiscali diluiscono le deduzioni su lunghi periodi di tempo, limitano il credito per la ristrutturazione a una ristretta cerchia di tipologie, non consentono di includere la demolizione nei costi, non riconoscono che la infotech sta causando una straordinaria obsolescenza degli edifici. Questa ricerca ancora una volta indica il fatto che le tecnologie aumenteranno l’incidenza delle “zone grigie”. Il più, l’autore sostiene che la ristrutturazione dei malls può essere difficile, senza cambiamenti nell’attuale legislazione fiscale o di simili condizionamenti esterni.

In aggiunta a questi studi editi di carattere accademico, sono state scritte numerose storie sulla stampa popolare sul declino dei centri commerciali. Molte si focalizzano sugli sforzi intrapresi per rinnovare o ristrutturare centri in declino o già “zone grigie”.

Dati

Gi estensori del presente studio riconoscono i limiti dei dati disponibili sugli immobili commerciali. Ma sono comunque state applicate metodologie consolidate a quelli disponibili, per arrivare a dei risultati. In questo studio sono state usate le seguenti fonti:

• National Research Bureau (NRB), Directory of Shopping Centers, 2000, edizione CD-Rom: database comprendente oltre 37.500 centri commerciali negli Stati Uniti, che contiene informazioni sull’età degli immobili, la superficie commerciale lorda, il tipo edilizio, la proprietà, gli affittuari, rinnovi e ampliamenti, superfici totali e altri dati descrittivi. L’informazione è ottenuta tramite indagini sui proprietari e i gestori.
• FW Dodge, Pipeline, 4th Quarter, edizione 1999: database di servizi per il commercio nazionale (progetti urbanistici, edilizi, o nella fase di dismissione), riguardante le principali 110 aree metropolitane statistiche degli USA, e che contiene informazioni sulla localizzazione (zip code, latitudine, longitudine, collocazione urbana o suburbana), dimensioni, costi, proprietà.
• ArcView 3.2 and CACI: sisteme informativo geografico (GIS) e database demografico per gli Stati Uniti, contiene informazioni su numerose variabili di tipo demografico ed economico aggregate, per gli anni 1980, 1990, 1999 e 2004; si utilizza nell’analisi delle tendenze demografiche e socioeconomiche.
• Conoscenze interne della PriceWaterhouseCooper (PWC): esperienze e informazioni d’archivio su valutazioni di malls regionali e consulenze per vari progetti.
• Informazioni e pubblicazioni del Land Urban Institute (ULI), dello International Council for Shopping Centers (ICSC), e i contenuti della ampia biblioteca di settore gestita dalla Management Horizons, una divisione di consulenza della PWC.
• Riviste scientifiche, pubblicazioni di settore, banche dati online.

Metodologia

Lo studio è stato suddiviso in due parti. La prima si concentra sulla descrizione del panorama commerciale attuale, con attenzione particolare ai malls regionali e super-regionali. La seconda parte dello studio valuta la quantità di potenziali “zone grigie”.

Utilizzando le informazioni del Cd-Rom National Research Bureau, edizione 2000, abbiamo riassunto un panorama nazionale commerciale, per tipologie di centro e superficie totale. Questa prima parte dello studio si è poi orientata esclusivamente ai malls regionali e super-regionali, che erano il centro focale della ricerca.

Si trattava di raccogliere informazioni si ciascun centro commerciale di scala regionale e oltre negli Stati Uniti. Lo Shopping Center Database del National Research Bureau (NRB) edizione 2000, indica che ci sono 2.847 centri di questo tipo negli USA. Di questi, circa 147 sono nelle fasi di progettazione o costruzione. Ne restano 2.700 da prendere in considerazione.

Si è condotta un’analisi aggiuntiva sul database NRB per costruire una lista di centri che comprendesse solo quelli regionali e super-regionali. I dati della pubblicazione SCORE, International Council for Shopping Centers (ICSC), indicano una media di 56 negozi nei malls regionali degli USA. Basandoci sulla media di 56, abbiamo eliminato tutti i casi del database con meno di 35 negozi. Questa eliminazione dai centri classificati regionali da NRB ha restituito un universo di 1.689 casi. C’erano anche, nel database NRB, 387 malls (classificati regionali o super-regionali) di cui non era disponibile il numero dei negozi. Dunque abbiamo stabilito una fascia di oscillazione, valutando il numero di centri regionali o super-regionali degli USA fra 1.689 e 2.076 (1.689 + 387). La seguente Tabella 2 riporta i tipi di dati rilevati per ciascun mall regionale.

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Risultati

[...] La Tabella 5 presenta sommari descrittivi relativi a “zone grigie”, centri a rischio, centri vitali, e infine centri commerciali in piena salute, da un campione di 698 malls.

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Conclusione

Questo studio stima che approssimativamente il 7% dei centri commerciali regionali siano “zone grigie”, con l’aggiunta di un 12% di malls a rischio di diventarlo nel futuro. Utilizzando i dati dell’impresa commerciale, le indagini degli investitori immobiliari, ed estese analisi statistiche, abbiamo rilevato significative differenze fra le varie categorie, principalmente fra zone grigie e centri vitali e in piena salute. Questo studio mostra anche che la maggioranza dei malls “zona grigia” sono collocati in zone a basso reddito, con case vecchie e a basso costo. Infine, riteniamo che la ristrutturazione di queste zone grigie in aree residenziali ad alta densità e a usi misti possa essere di beneficio ai malls regionali esistenti, vitali e in buona salute.

La ristrutturazione di immobili non è un concetto nuovo. Uffici sono convertiti in condomini, magazzini in laboratori di ricerca, vecchi depositi in zone centrali diventano appartamenti loft, e anche i grandi centri commerciali possono diventare zone a usi misti. Si possono già trovare esempi di greyfield malls in corso di riconversione in varie comunità locali di tutti gli Stati Uniti.

Questa indagine non vuole lanciare un allarme, né affermare che ci sia un pericolo immediato per i centri commerciali regionali ben localizzati e gestiti. Gli autori credono nella vitalità a lungo termine dei centri regionali, anche nell’epoca di internet e dello e-tailing. I consumatori sono esseri sociali, e dunque spazi del commercio come i malls regionali continueranno a servire i propri fini di divertimento, socialità, e consumi nel prevedibile futuro.

Ad ogni modo, crediamo che questo studio confermi la definizione e identificazione delle “zone grigie”. Gli autori auspicano ulteriori analisi del fenomeno, allo scopo di sviluppare le necessarie iniziative in termini di politiche pubbliche e risposte dell’impresa commerciale privata.

Nota: Il portato di questa analisi, del resto abbastanza coerentemente con il tono (se non la sostanza) delle conclusioni, è una risposta tecnica al momento di profilo piuttosto basso, ovvero la progettazione variamente siglata New Urbanism. Un tipo di progettazione che, buona volontà a parte, sembra del tutto inadeguata ai problemi posti da questa velocissima dismissione commerciale generatrice di “zone grigie” (fb).