Titolo originale: An Assessment of New Urbanist Elements in “New Suburbanist” Communities of the Twin Cities, Minnesota – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
Identificazione del problema
La realizzazione dei nuovi suburbi negli scorsi cinquant’anni ha cambiato il modo di vivere degli americani. Abbiamo case ampie dominate dai garages, che contengono l’automobile o il SUV, e che aggiungono comodità all’esistenza. Nonostante godano di queste ampie abitazioni, molti residenti suburbani sono alla ricerca di un senso comunitario, qualcosa che molti avvertono come carenza dell’ambiente suburbano. I new urbanists sostengono che utilizzando l’ambiente costruito si può realizzare un senso comunitario. I centri realizzati secondo i principi new urbanism stanno diventando sempre più popolari in tutti gli Stati Uniti, in particolare nelle città della Sunbelt. Ma, a causa delle regole di zoning, delle dimensioni minime del lotto richieste, e di numerosi altri ostacoli, spesso è difficile costruire centri autenticamente new urbanist. Ciò ha portato alla diffusione crescente di insediamenti “neo-suburbani”, spesso chiamati cittadine “con veranda” o neoburbs (Mandel, 1997).
Nei centri “neo-suburbani” si applicano alcuni elementi del New Urbanism a un contesto suburbano, senza introdurre quelli che sono difficili da utilizzare, come i vicoli di servizio, i lotti di dimensioni minori, le linee di trasporto pubblico. L’applicazione o meno dei vari elementi dipende dalle norme locali, e questo contribuisce a determinare una confusione poco chiara fra le forme suburbane e il New Urbanism.
L’obiettivo di questo studio è di rispondere alle seguenti questioni: 1) quali sono gli elementi comuni fra New Urbanism e realizzazioni “neo suburbane”? 2) quali sono le caratteristiche New Urbanism che attirano i residenti? Per ottenere le informazioni ho utilizzato sondaggi e interviste. Le conoscenze ricavate dalle risposte a queste domande possono aiutare urbanisti e costruttori a realizzare interventi che gli abitanti possano considerare interessanti e attrattivi. I costruttori potranno anche valutare in che misura i loro obiettivi di realizzare un “senso dei luoghi” interessino gli abitanti. Scopriranno così se sono riusciti a creare una comunità.
Sintesi della ricerca ed esposizione dei risultati
Lo sviluppo suburbano rappresenta sempre di più un problema per la maggior parte delle aree metropolitane, se non per tutte. Le norme stabilite dall’urbanistica e dallo zoning hanno costruito il suburbio contemporaneo a partire dagli anni ‘50 (Cullingworth, 1993). Lo zoning era stato introdotto per tutelare gli abitanti contro usi dello spazio non desiderabili, come attività industriali o discariche, perché non potessero legalmente avvenire all’interno della comunità. Ma creava anche spazi segregati richiedendo che abitazioni o lotti avessero determinate dimensioni, e limitando le case multifamiliari.
Il New Urbanism sostiene di offrire tecniche in grado di cambiare il modo in cui si sviluppano sobborghi e città. Spesso si associa alla smart growth, agli insediamenti basati sul trasporto collettivo, alle comunità neo-tradizionali. Questi tipi di insediamento sono compatti, a funzioni miste, per migliorare o comunque condizionare l’accessibilità, l’aspetto estetico, i valori immobiliari, l’equilibrio sociale fra gli abitanti.
Nonostante i modi di crescita che li hanno caratterizzati tanto a lungo, i suburbi tradizionali sono solidi nel loro modo di suscitare aspettative su forma e modi di progettazione. Gli abitanti sanno cosa troveranno quando si trasferiscono in un’area sottoposta a un rigido zoning di esclusione. Per questo motivo, molte comunità suburbane non consentiranno mai insediamenti mixed-use percepiti come impatto negativo sui valori immobiliari. Oltre le preoccupazioni finanziarie , i residenti semplicemente possono preferire l’insediamento a bassa densità. Se tentano di realizzare qualcosa che non si conforma alle modalità usuali di costruzione, gli imprenditori possono trovare difficili i finanziamanti, per quello che viene considerato un investimento a rischio (Talen, 2002). Il New Urbanism sfida queste regole consolidate, proponendo insediamenti mixed-use ad alta densità.
Anche se non tutti preferirebbero vivere in centri a funzioni miste e densità maggiori, si è comunque evidenziata una domanda di mercato, grazie al numero crescente di comunità tipo New Urbanist realizzate, che contengono alcuni elementi della cultura del nuovo urbanesimo. Sono i complessi “neo suburbani”, via di mezzo per progettisti e costruttori che non vogliono scontrarsi con una pletora di difficoltà normative, ma che offrono al cune delle piacevolezze new urbanism. Chi acquista in queste comunità - New Urbanist o “neo suburbane” – è attento ai contenuti, oltre che all’aspetto esteriore (Farnsworth, 1998). Sempre più, le persone scelgono il proprio quartiere in base ad accessibilità e desiderabilità, facendo dei centri “neo suburbani” alcuni dei modelli più “forti” per abitare (Wolf, 1999).
La forma dell’insediamento suburbano continuerà a dominare l’ambiente delle regioni metropolitane. Il New Urbanism può rappresentare una scelta diffusa in alcune zone, ma le rigidità delle norme urbanistiche ne impediscono un’accettazione integrale. Inserire il New Urbanism nella progettazione di tipo suburbano implica affrontare alcuni problemi del suburbio tradizionale, e insieme alcuni limiti all’applicazione del New Urbanism. Per i costruttori, a causa delle limitazioni dello zoning e delle preferenze dei consumatori, sono i complessi “neo suburbani” a costituire una possibilità attraente.
Alcune Conclusioni
Fra le varie comunità di tipo “neo suburbano”, ne ho individuate quattro da utilizzare per la mia ricerca. Sono tutte entro il perimetro della Twin Cities Metropolitan Urban Services Area (MUSA). Nell’area Twin Cities sono i sobborghi occidentali a sperimentare la crescita più rapida, mentre quelli orientali in genere sono più lenti. Per questo motivo, ho scelto due comunità a est (Stonemill Farms e Liberty on the Lake), e due a ovest (The Reserve e Clover). Le ho scelte anche perché ritenevo si collocassero su gradi differenti nel continuum neo-urbano-suburbano e fosse possibile verificare quali elementi prevalessero e a quali livelli.
Obiettivo 1: Quali sono gli elementi comuni New Urbanism dei centri “neo suburbani”?
Per individuare gli elementi New Urbanism più frequenti nei quattro centri prescelti, ho selezionato ventitre elementi da verificare o quantificare. Sono desunti dalla Charter of the New Urbanism (Lecesse, McCormick, 2000) e rappresentano le linee guida per chi afferma di condividere i principi New Urbanist in termini di strategie e progettazione. Ho lavorato a due livelli. Per prima cosa ho utilizzato i piani di lottizzazione, quelli generali e le carte di azzonamento. Ho osservato la progettazione fisica degli spazi. La seconda fase comporta analisi dirette sul campo, passeggiando per i vari insediamenti. Le informazioni ottenute nelle due fasi sono riportate su un foglio di lavoro. I dati del foglio sono esaminati in vari modi. La maggior parte degli elementi si riconduce a un sistema binario (si/no), come la presenza o meno di negozi, attività economiche, verande sul fronte, alberi. Altri fattori sono quantificati in modo lineare, come larghezza dei marciapiedi, strisce di verde, distanza dal centro ai margini dell’insediamento. Dopo aver raccolto i dati ciascun centro ottiene un punteggio sulla base degli elementi New Urbanist contenuti. Ho ricercato anche schemi o tendenze comuni, per determinare quali elementi sono usati più di frequente.
Fra i vari centri, alcune caratteristiche emergono come più frequenti, il che significa che in ciascun caso esistono almeno delle varianti di quel tipo. Le più comuni sono: alberature stradali, strisce a verde, verande sul fronte, varietà degli stili delle abitazioni, parcheggi a bordo strada, un centro di quartiere, attraversamenti pedonali, scuole entro un raggio di dieci minuti a piedi. Alcune delle altre caratteristiche più comuni, ovvero presenti in almeno tre dei quattro centri, sono: scuole all’interno del complesso, marciapiedi ampi, prati da gioco e village green. Gli elementi che mancano del tutto, o risultano presenti in un solo centro, sono: negozi interni al quartiere, negozi raggiungibili a piedi, piste ciclabili e giardini comuni. In tre dei quattro casi, i negozi sono rinviati a una fase futura, o sono in corso di realizzazione.
Obiettivo 2: Valutare quali elementi New Urbanist attirano i residenti nei centri “neo suburbani”
Il primo passo è stato un sondaggio postale. Come accennato sopra, ho scelto quattro centri interni all’area Twin Cities per la mia ricerca. Ho spedito 200 questionari a famiglie di 3 dei 4 centri, e 155 del quarto, per un totale di 755. Due settimane più tardi, ho inviato una cartolina di sollecito per la risposta a 300 abitanti (Bourque, Fielder, 1995). In due delle comunità ho ricevuto risposte superiori al 30%, mentre per le restanti due circa del 20%. Spero in una percentuale finale generale fra il 20-30%, che è la media per i questionari postali (Fink, 1995).
Questa indagine offre uno sguardo su cosa cerca l’abitante in una comunità “neo suburbana”. Stili tradizionali per le abitazioni (non semplici dadi), abbondanza di spazi a parco, scuole raggiungibili a piedi, sono i tre elementi di attrazione più diffusi fra i residenti delle quattro comunità esaminate. Anche la dimensione delle case e i sistemi di marciapiede-percorso pedonale sono molto apprezzati. Quelli non molto considerati sono: le fermate del trasporto pubblico, la disponibilità di un sistema intranet (per condividere gli avvenimenti locali).
Ad ogni modo, queste informazioni possono essere utili per costruttori e progettisti di un complesso residenziale. Come urbanisti, può essere difficile sostenere un certo stile di abitazione, ma è possibile porre l’enfasi su spazi verdi, marciapiedi, percorsi. Nello stesso modo, per un costruttore, le informazioni dimostrano che una certa qualità complessiva e un complesso che “si presenta bene” attirano residenti. Evidenziano anche che il coordinamento con alcune entità pubbliche locali, come i distretti scolastici, attira abitanti.
Nel progettare quartieri, villaggi e città, è a volte difficile reperire informazioni in grado di dare chiare risposte a cosa cercano gli abitanti in una comunità. Questo studio propone uno sguardo dal punto di vista dei residenti dell’area Twin Cities, una regione che può essere diversa da altre dove si usano New Urbanism o “neo suburbi”. Comunque, può essere utile per qualunque situazione suburbana.
Nota: testo originale e presentazione al sito American Planning Association (f.b.)
Opere Citate
Bourque, Linda B., Eve P. Fielder (2003), How to Conduct Self-Administered and Mail Surveys, Sage Publications, Thousand Oaks.
Cullingworth, J. Barry (1993), The Political Culture of Planning, Routledge, New York.
Farnsworth, Christina (1998), “Building Community”, Professional Builder, 63:14.
Fink, Arlene (1995) The Survey Handbook, Sage Publications, Thousand Oaks.
Leccese, Michael, Kathleen McCormick (2000), The Charter of the New Urbanism, McGraw-Hill, New York.
Mandel, Charles (1997), “It Fakes a Village”, This Magazine, 30:6, 13-16.
Talen, Emily (1999), “Sense of Community and Neighborhood Form: An Assessment of the Social Doctrine of New Urbanism”, Urban Studies, 36:8, 1361-1379.
Wolf, Peter (1999), Hot Towns: the future of the fastest growing communities in America, Rutgers, New Jersey.