Titolo originale: How to stop the urban sprawl – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

La causa della spirale crescente dei prezzi delle abitazioni nel Regno Unito, sostiene l’economista Kate Barker nel suo esame del mercato edilizio, è un classico caso di domanda che supera di parecchio l’offerta. Mentre la domanda cresceva a causa delle tendenze demografiche e dell’incremento del reddito, il numero di abitazioni costruite stagnava.

Sui dieci anni al 2002, la produzione di case era del 12,5% più bassa del decennio precedente, e il 2001 ha visto il livello più basso di realizzazioni dopo la seconda guerra mondiale.

La scelta governativa di soluzione alla carenza di offerta residenziale è l’incremento degli obiettivi di realizzazione. Nel Regno Unito, il tasso di crescita dei prezzi negli ultimi trent’anni, al netto dell’inflazione, è stato del 2,4%.

L’analisi di Barker suggerisce che per ridurre questa tendenza alla media europea dello 1,1% sullo stesso periodo, dovrebbero essere costruire 120.000 case ogni anno da parte del settore privato, oltre quelle che già si realizzano oggi.

Si capisce meglio la dimensione di questo obiettivo se si considera il fatto che nel 2002/03 il numero totale delle abitazioni completate dal settore privato ammonta a 125.000.

Nonostante il governo abbia introdotto l’obiettivo di realizzare il 60% delle nuove case su ex siti industriali, l’annunciata intenzione di costruire altre case a attirato forti critiche da parte dei gruppi ambientalisti e dal mondo rurale.

Uno studio condotto nel 2003 dalla Campaign to Protect Rural England (CPRE) sugli structure plans locali di lungo termine, ha mostrato che c’è bisogno di tre milioni di abitazioni in Inghilterra, e che molte di questa saranno realizzate su zone attualmente aperte.

Lo studio calcola, ad esempio, che circa metà delle 65.000 abitazioni previste in Devon saranno su terreni non urbanizzati, e anche il Lancashire County Council prevede di costruire 11.000 case in greenfield.

Una densità più elevata

La Planning Policy Guidance Note 3: Housing (PPG3), pubblicata nel 2000, descrive in questo modo come le autorità urbanistiche locali debbano evitare un uso inefficiente del suolo: “I nuovi insediamenti residenziali il Inghilterra sono attualmente realizzati con circa 25 alloggi per ettaro, ma più della metà del totale delle nuove case si costruisce a meno di 20 per ettaro. Ciò rappresenta un consumo di suolo storicamente molto alto, e che non può più essere sostenuto” afferma la guida.

“Le autorità urbanistiche locali devono di conseguenza:

* evitare insediamenti che facciano un uso inefficiente del suolo (con meno di 30 alloggi per ettaro)

* incoraggiare insediamenti che ne facciano un uso più efficiente (fra 30 e 50 alloggi per ettaro)

* perseguire una maggiore densità insediativa in luoghi dotati di buona accessibilità col trasporto pubblico, come le città e cittadine, i centri di carattere locale, i principali nodi lungo i corridoi di mobilità”.

Sono poi state intraprese ulteriori azioni orientate a questi insediamenti a maggior densità, nel sud-est.

Nel dicembre 2002, il governo ha approvato una “Density Direction” per la regione, in attuazione della richiesta PPG3 su insediamenti con non meno di 30 case per ettaro.

L’edificazione residenziale e bassa densità non è solo dannosa in termini di utilizzazione del suolo. Pone anche altri problemi, come l’insufficienza della popolazione a sostenere un commercio locale, trasporti e altri servizi in modo economicamente coerente. Ciò a sua volta conduce a un aumento del traffico e dell’inquinamento, con gli abitanti più dipendenti dall’uso dell’auto per piccoli spostamenti locali.

“Abbiamo consentito troppo a lungo un’edificazione a bassa densità sulla nostra preziosa terra”, ha affermato John Prescott in un discorso dell’ottobre 2002 all’Urban Summit.

“Nel sud-est siamo a circa 20 case per ettaro. Paragonatele ad alcune parti di Londra, come Islington, dove ce ne sono più di 50. Nel nuovo Greenwich Millennium Village siamo oltre le 80, a Edinburgo sopra le 250 e a Barcellona circa 400: e stiamo qui a discutere se debbano essere 25 o 30!”.

Henry Oliver, responsabile generale (urbanistica e governo locale) per la Campaign to Protect Rural England (CPRE), dubita che ci sia davvero maggior impegno per nuovi insediamenti a più alta densità. “Trenta alloggi per ettaro non possono essere ragionevolmente descritti come alta densità”, dice.

“Si possono realizzare case con giardino e parcheggio a 80 alloggi ettaro e oltre. Dobbiamo andare oltre il poco ambizioso obiettivo minimo della PPG3. Se avessimo costruito a una densità di 40 alloggi ettaro nel 2001/02, avremmo potuto realizzare un 48% in più di case senza ricoprire un pezzettino in più di terra”.

Il Royal Institution of Chartered Surveyors è favorevole a insediamenti più densi. Nelle sue raccomandazioni finali al documento Barker, all’inizio di quest’anno, l’Istituto ha espresso il suo parere su come questi progetti possano essere benefici per le comunità.

“L’impegno a realizzare insediamenti ad alta densità e qualità, speso mescolando elementi commerciali e residenziali, deve essere utilizzato a fondo” afferma il RICS. “Le potenzialità principali per questo tipo di interventi sono attorno ai nodi di trasporto ... [utilizzando lo strumento] Transport Development Areas”.

Conquistare il favore del pubblico

Il RICS solleva anche la questione dell’importanza di superare una percezione diffusa negativa rispetto agli insediamenti ad alta densità: “Conquistare un più ampio consenso pubblico sui meriti delle costruzioni ad alta densità, come le tipologie in linea, condomini e altre, è cruciale”.

”Occorre da parte del Governo adottare un approccio più propositivo, a comunicare il messaggio secondo cui alta densità può corrispondere ad alta qualità della vita”.

“A ben vedere, la più alta densità abitativa del paese si trova a Kensington e Chelsea, che sono considerate fra le zone residenziali urbane più ambite del Regno Unito, come si riflette nella domanda di abitazioni in quei quartieri e nell’ascesa dei prezzi da molti anni”.

Insediamento ad alta densità non significa un ritorno ai blocchi a torre su moltissimi piani. Molte città, centri minori e villaggi hanno complessi a schiera realizzati su densità di 50 abitazioni ettaro o più. Si può anche utilizzare una miscela di tipologie per conseguire densità più elevate: ad esempio combinando case per famiglie più grandi con edifici ad appartamenti più piccoli.

“Uno dei più ostinati ostacoli alla diffusa accettazione del vivere con densità maggiori nel paese, è la radicata paura di ripetere gli errori del passato”, dice Oliver Foster, funzionario RICS per le questioni politiche e parlamentari.

“Le forme degli insediamenti popolari degli anni ’60 e ’70 erano ampiamente, anche se non universalmente, sbagliate, e nelle città di tutto il paese ancora oggi siamo circondati soprattutto da blocchi di calcestruzzo sviluppati in altezza, con problemi gravi di degrado interno, con poca o nessuna coesione sociale, o senso di appartenenza ad una più ampia comunità”.

“C’è evidente desiderio e volontà di realizzare modi di vita a più alte densità, e ne esistono alcuni ottimi esempi” aggiunge. “La sfida è di trasformare queste eccezioni nella regola”.

Ma se quartieri del genere offrono tanti benefici, come mai la densità dei nuovi interventi continua ad essere tanto bassa in molte zone? Gli insediamenti ad alta densità possono creare problemi se sono progettati male, e la consapevolezza di questi problemi spesso porta al blocco dei progetti da parte dei residenti, e da parte delle commissioni urbanistiche locali.

Le critiche riguardano i volumi di traffico aggiunto indotti, la mancanza di spazi per i parcheggi,una maggiore pressione su servizi locali già sovraccarichi (come scuole e ospedali), e la qualità progettuale dei nuovi quartieri che sarebbe di basso profilo e senza rapporti con le caratteristiche dell’edilizia esistente.

“Molta, se non tutta, l’opposizione si basa sull’assunto che si tratta semplicemente di progetti sbagliati” dice Henry Oliver della Campaign to Protect Rural England. “La densità non è un metro di misura per la qualità dello spazio. Alcuni dei comuni più ricchi del paese sono anche tra i più densamente popolati, mentre tante fra le zone urbane più desolate sono realizzate con blocchi sviluppati in altezza costruiti ad un livello di densità solo medio”.

Per capire meglio questa barriera mentale, la South East of England Regional Assembly (SEERA) ha effettuato un sondaggio e tenuto una serie di laboratori coinvolgendo membri di commissioni urbanistiche della regione, verificando il loro atteggiamento verso l’insediamento ad alta densità (usando i 30-50 alloggi ettaro come definizione di “alta densità”).

il principale risultato di sondaggio e laboratori è stato lo sviluppo di una “scatola degli attrezzi”: un documento ampio che aiuta i componenti le commissioni urbanistiche ad affrontare problemi e perplessità relativi ai progetti residenziali a densità maggiori.

Questa toolbox chiarisce gli ostacoli che si frappongono alla loro realizzazione, elenca le possibili politiche urbanistiche e propone una serie di approcci per affrontare le barriere. Comprende anche esempi di buona pratica, utilizzando i quartieri a densità più elevate già realizzati con successo nella regione sud-est (vedi casi studio).

La toolbox è stata lanciata in luglio, quando si è resa disponibile sul sito web del SEERA e ne sono state inviate copie ai responsabili degli uffici urbanistici delle amministrazioni del sud-est.

“La scatola degli attrezzi non è rivolta ai tecnici professionisti, ma ai consiglieri delle commissioni urbanistiche” dice John Pounder, responsabile per la pianificazione regionale al SEERA, che ha coordinato consultazioni e sviluppo della toolbox.

“Non si concentra strettamente su problemi di progetto e non tenta di dare risposte specifiche. Invece, chiarisce le questioni che devono essere affrontate dai consiglieri, e il percorso che devono compiere se vogliono raggiungere il miglior risultato possibile”.

La traduzione in realtà

Si possono usare molti altri mezzi per incrementare la densità dell’insediamento residenziale, continua Henry Oliver del CPRE: “Anche se alcune autorità locali e costruttori sono brillanti esempi di scarso coraggio e immaginazione, altri stanno facendo qualche passo in avanti”

“La “ Density Direction” dovrebbe essere estesa all’intero territorio nazionale. È proprio in alcuni dei luoghi dove essa non si applica, come il nord-est, che è più tenace il flagello della bassa densità”.

“Costruttori e amministrazioni devono essere spinti a far migliore uso della terra: gli uffici pubblici e i funzionari dovrebbero respingere sempre più gli sprechi di territorio” prosegue. “Le densità minime previste dalla Planning Policy Guideline 3 [sull’ Housing, n.d.T.] dovrebbero essere alzate da 30 ad almeno 40 alloggi ettaro”.

”Quello di cui c’è più bisogno è una maggior comprensione di cosa significa “densità”, come i modi di progetto la possano orientare alla creazione di spazi migliori, e che conseguenze comporta continuare la nostra storia d’amore con lo sprawl a bassa densità”.

Richard Wakeford, funzionario capo della Countryside Agency, afferma che la chiave per migliori insediamenti a maggior densità è un’alta qualità progettuale e la comprensione del contesto entro cui si collocano.

“Le autorità urbanistiche dovrebbero fare di più per promuovere realizzazioni di alta qualità” dice. “Gli strumenti proposti dalla Countryside Agency, come le indicazioni concettuali o quelle per la progettazione urbana e di villaggio, possono aiutare ad innalzare la qualità insediativa e coinvolgere gli abitanti locali nel pianificare il futuro della propria comunità.

“Un tipo di intervento che va bene in una parte della città può non essere appropriato in un’altra” continua Wakeford. “È importante che questi quartieri si traducano in ambienti di vita ad alta qualità, che le persone possano apprezzare: devono rispettare e migliorare il contesto locale”.

Nonostante le statistiche pubblicate dall’Ufficio di Vicepresidenza del Consiglio mostrino che alcune autorità locali, come Oxford e Nottingham, sono riuscite ad innalzare le densità residenziali (raggiungendo rispettivamente 61 e 56 case ettaronel periodo 1999-2002), in molte altre zone, compreso il collegio elettorale del Vicepresidente a Kingston-upon-Hull, si sta lottando per raggiungere l’obiettivo minimo delle 30 case ettaro.

È chiaro come ci sia molta strada da fare, prima che gli interventi a densità più alta possano diventare la norma in tutto il Regno Unito.

“Non possiamo negare le trasformazioni demografiche e nei modi di vita, così come non possiamo negare la quantità di terra disponibile per gli sviluppi futuri” dice Oliver Foster del RICS. “È tempo, allora, che la nostra psicologia nazionale si confronti con la realtà, e accetti come desiderabile un modello di vita a densità più alte”.

Caso studio: Lacuna, West Malling, Kent

Numero di case: 143

Superficie: 2.5ha

Case per ettaro: 57

Il progetto per Lacuna è un’interpretazione moderna della tipologia varia ad alta densità che si può realizzare nel centro di un villaggio. Fa parte dell’intervento a funzioni miste di Kings Hill, che una volta completato comprenderà 2.600 case, 190.000 mq di spazio per attività commerciali e terziarie, uno shopping centre e due scuole.

Chi ottiene la possibilità di realizzare un lotto di edilizia residenziale a Kings Hill è invitato a perfezionare il progetto per migliorare la qualità generale.

Caso studio: North Laine, Brighton

Numero di case: 80

Superficie: 0.29ha

Case per ettaro: 275

L’intervento di North Laine, che ha riutilizzato un sito già occupato da un impianto tipografico per quotidiani, si colloca in una zona urbana di strade strette con edifici a schiera, e pochi parcheggi organizzati.

Dato che la zona è accessibile a piedi e ha buoni collegamenti col trasporto pubblico, l’insediamento è stato concepito “ car-free”, e il costruttore ha anche sostenuto una causa legale avendo proibito ai residenti di ottenere permessi di parcheggio sulla strada.

Nota: qui il link al testo originale al sito della Royal Institution of Chartered Surveyors ; è anche possibile per chi fosse interessato scaricare direttamente da Eddyburg il manuale "scatola degli attrezzi", di oltre 60 pagine illustrate, per i membri di commissione urbanistica, descritto sopra (f.b.)