Il «Decreto del fare» contiene anche importanti misure di semplificazione in materia edilizia, riconducibili sia sotto il profilo procedurale (si pensi alla soppressione del comma 10 dell'art. 20 TUE, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale o all'introduzione del nuovo art. 23-bis in materia di autorizzazioni preliminari alla SCIA), ma anche sostanziale, dato il mantenimento, in sede di conversione, dell'originaria rimozione dell'obbligo generale di rispetto della sagoma per tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione (contenuto nel previgente art. 3, comma 1, lett. d) e art. 10, lett. c) del TUE).

Viene altresì prevista, in favore degli ordinamenti locali, la possibilità di introdurre deroghe ai limiti (fino ad oggi inderogabili) di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.

Le novità procedurali

Il provvedimento cesella e precisa alcune modifiche apportate al TUE ad opera della recente legge 134/2012, al fine di semplificare gli incombenti procedurali sia in materia di edilizia libera (rimozione della dichiarazione preliminare dall'asseverazione del tecnico abilitato allegata alla comunicazione di inizio lavori per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le modifiche interne di immobili produttivi), che di rilascio del permesso di costruire (soppressione del comma 10 e riformulazione dei commi 8 e 9 dell'art. 20 per gli immobili sottoposti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali: ora in caso di diniego dell'atto di assenso, eventualmente acquisito in conferenza di servizi, decorso il termine per l'adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta e il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego dell'atto di assenso entro cinque giorni dalla data in cui è acquisito agli atti).

Importante novità è senza dubbio l'inserimento dell'art. 23-bis che disciplina ex novo le modalità di richiedere autorizzazioni preliminari alla presentazione della SCIA. Dopo la novella l'interessato potrà richiedere allo Sportello unico di provvedere all'acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, o presentare istanza di acquisizione dei medesimi contestualmente alla SCIA: lo Sportello unico dovrà comunicare tempestivamente l'avvenuta acquisizione degli atti di assenso entro 60 giorni, in difetto si dovrà procedere attraverso la Conferenza di servizi di cui al comma 5-bis dell'art. 20 TUE.

In materia di agibilità, la novella sancisce che la certificazione potrà essere richiesta anche per singole porzioni della costruzione o unità immobiliari, purché funzionalmente autonome, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.

Infine, in caso di interventi manutentivi eseguiti in economia dai proprietari degli immobili senza ricorso a imprese, non sussiste più l'obbligo di richiedere il DURC agli Enti competenti.

Le deroghe urbanistiche

In sede di conversione è stato inserito un ulteriore articolo al TUE (il 2-bis) recante la possibilità per le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano di prevedere, con proprie leggi e regolamenti, deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati previste dal dm 1444/68.

Viene fatta salva, ovviamente, la competenza legislativa statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, ma ora a livello locale si potranno dettare disposizioni in deroga relativamente agli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici (purchè funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali).

In materia di urbanistica commerciale e produttiva, vengono precisate altresì le vigenti disposizioni in materia di promozione e tutela della concorrenza (legge 214/2011 di conversione del dl Salva Italia), introducendo la facoltà per gli ordinamenti locali di prevedere al riguardo, senza discriminazioni tra gli operatori, anche aree interdette agli esercizi commerciali, ovvero limitazioni ad aree dove possano insediarsi attività produttive e commerciali.

Le ristrutturazioni con diversità di sagoma

Gli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione (che prima della novella doveva appunto intendersi come ricostruzione "fedele"), vengono a perdere un requisito sino ad oggi fondante per distinguerli dalle nuove costruzioni, cioè il rispetto non solo dei volumi preesistenti, ma della sagoma.

Ne consegue che le ristrutturazioni, anche se eseguite con integrale demolizione e ricostruzione, non saranno più legate al mantenimento della sagoma preesistente (che in precedenza poteva essere derogata solo in caso di innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica). Inoltre saranno riconducibili nell'ambito delle ristrutturazioni tutti gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane invece fermo l'obbligo del mantenimento della sagoma preesistente con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli di cui al D.lgs. 42/2004, non solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione, ma anche per quelli di ripristino di edifici crollati o demoliti, che potranno definirsi "ristrutturazione edilizia" soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

La riforma dell'istituto, immediatamente esecutiva negli ordinamenti regionali a statuto ordinario, spiega comunque i suoi effetti anche nelle Regioni autonome con specifica competenza legislativa primaria in materia, dato che la modifica dell'art. 10, comma 1, lett. c) del DPR 380/2001 incide direttamente sulle valutazioni in ordine all'assenza di titolo e conseguentemente assoggettamento alle sanzioni penali previste dall'art. 44 del TUE medesimo.

Le misure transitorie

La novella, pur sopprimendo la possibilità di intervenire in regime di ristrutturazione edilizia con modifiche alla sagoma anche con demolizione e ricostruzione, conserva la norma transitoria che impedisce di eseguire in SCIA interventi di demolizione e ricostruzione ovvero varianti a permessi di costruire comportanti modifiche della sagoma, all'interno delle zone omogenee Adi cui al dm 1444/68 in assenza di specifica deliberazione comunale. I Comuni dovranno, entro il 30 giugno 2014, individuare con propria deliberazione le aree nelle quali non è applicabile tale fattispecie di SCIA; mentre, all'infuori dei Centri storici, gli interventi sopra indicati cui è applicabile la SCIA non potranno in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della segnalazione.

In sede di conversione è stato altresì aggiunta la previsione dell'intervento sostitutivo della Regione in caso di inerzia del Comune, e in caso di assenza di intervento sostitutivo regionale, la deliberazione di è adottata da un Commissario nominato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.

Nell'ottica della semplificazione, risultano ex lege (salva diversa disciplina regionale) prorogati di due anni (su espressa richiesta del soggetto interessato), tutti i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, come indicati nei titoli abilitativi rilasciati o comunque formatisi antecedentemente all'entrata in vigore del dl 69/2013. In sede di conversione è stato però precisato che la proroga opererà solo nei casi in cui i termini non risultino già scaduti al momento della comunicazione dell'interessato e che i relativi titoli abilitativi non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici (approvati o anche solo adottati).