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Dan Gordon
Volete una discarica sulla porta di casa?
11 Dicembre 2005
Articoli del 2004
Le limitazioni di piano regolatore al "diritto di proprietà" non sono mai campate per aria, e in fondo servono proprio a proteggere il valore della nostra proprietà. Un costruttore americano racconta come questo sia vero non solo in linea di principio, ma anche nella sua esperienza quotidiana. Dal New York Times del 15 marzo 1995.(fb)

I fatti si commentano da soli, e non hanno bisogno del trascendente, dei grandi principi universali, dei versetti della Bibbia. Semplicemente, i fatti stanno lì, e li si può rigirare da tutte le parti, ma non ignorare o nascondere sotto lo zerbino. Come l’osservazione attiva dei propri affari quotidiani, da parte di uno “speculatore”, il quale nota come esista una cosa chiamata legge della domanda e dell’offerta, e un’altra cosa chiamata maggioranza dei cittadini, e che queste due cose vanno d’amore e d’accordo quando si tratta di giudicare l’ambiente. Quello di tutti i giorni, dove si vive e lavora, dove si abita, dove si tocca con mano cosa significhi la parola “valore”, anche immobiliare.

Ma c’è sempre una trascendenza in agguato, pronta a porre la maiuscola sui Valori, a prosciugarli e trasformarli in Grandi Principi. Una brutta abitudine, della destra ma non solo, e che si replica in ogni tempo, latitudine, legislatura e mandato amministrativo. Per questo ha un certo valore, anche qui e oggi, la solida testimonianza di un americano medio di dieci anni fa (fb)

“L’ambiente contro i diritti della proprietà: volete una discarica velenosa sulla porta di casa?”, The New York Times, 15 marzo 1995 (traduzione di Fabrizio Bottini)

Filadelfia – Come proprietario di casa, e come costruttore, credo nei diritti di proprietà e nella tutela dei valori immobiliari. E precisamente per lo stesso motivo sono contrario al disegno di legge sui cosiddetti diritti di proprietà approvato dal parlamento questo mese, e a quelli simili proposti al Senato o nei governi statali di tutta la nazione.

I particolari delle proposte variano, ma tutte vogliono stabilire una regola generale. I contribuenti devono compensare un proprietario quando un regolamento di zoning, una legge ambientale o qualunque altro provvedimento di governo limita il valore del suolo.

A prima vista, questo può sembrare una buona cosa, persino attraente. Ma ad un esame più attento, appare chiaro come la cosiddetta legislazione a favore dei proprietari danneggerà la maggior parte dei proprietari di casa.

Molti dei disegni di legge in discussione nelle assemblee statali chiedono che i contribuenti paghino i proprietari inclusi in ordinanze di zoning. Ma lo zoning ha uno scopo; le ordinanze sono concepite per proibire usi incompatibili nella stessa zona: per esempio, discariche o grandi centri commerciali in un’area residenziale. In questo modo, se alcuni proprietari possono guadagnare meno denaro perché non gli è consentito di costruire una discarica, i valori del resto del quartiere sono protetti.

In modo simile, il parlamento ha già approvato un disegno di legge cosiddetto di prelievo per le leggi su zone umide, acque, protezione della flora e fauna, che chiederà ai contribuenti di pagare i proprietari per i mancati profitti. Al Senato, Orrin Hatch, Repubblicano dell’Utah, ha proposto un progetto che richiede l’indennizzo per i proprietari di terreni toccati da qualunque standard ambientale o di sicurezza, inclusi i regolamenti federali che richiedono la bonifica dei siti inquinati, proibiscono alle attività estrattive di danneggiare il paesaggio, mantengono aria e acque pulite e limitano l’edificabilità nelle zone a rischio di inondazione.

Certo, gli standards ambientali possono contenere il profitto potenziale che si può ottenere da alcuni terreni, o anche proibire l’edificazione in alcune zone, e quindi possono abbassare il valore della proprietà. Ma sono regole che tutelano o aumentano il valore delle abitazioni nelle stesse zone.

I sostenitori di questi disegni di legge sembrano aver ignorato un cliché: i fattori che determinano il valore di una casa sono localizzazione, localizzazione, localizzazione. Un inceneritore costruito lì vicino, o l’acqua inquinata ridurranno immediatamente i valori immobiliari in un quartiere. La tutela delle zone costiere e le leggi sulle zone umide tutelano i valori immobiliari mantenendo la qualità residenziale, e proteggendo contro inondazioni e mareggiate. Una fascia di zone umide lungo la costa invariabilmente incrementa il valore delle abitazioni che stanno nell’entroterra.

Così, con l’attuale tendenza anti-regole, i valori delle case sono messi in pericolo. In più, il semplice costo della compensazione ai proprietari di terreni per le loro pretese, e le continue controversie, indeboliranno le leggi ambientali e di zoning.

I nuovi disegni di legge sui prelievi presumono che i proprietari abbiano il diritto di fare quello che vogliono con la loro proprietà, indipendentemente dall’impatto su altri. Ma io sostengo un’altra ipotesi: i proprietari hanno il diritto di essere tutelati contro gli abusi da parte di altri proprietari.

Alcune grandi imprese agricole, o nel settore del legname e cartario, industrie minerarie, costruttori di grandi centri commerciali, trarranno sicuramente benefici da questi disegni di legge. Non li preoccupa molto, quello che i loro vicini possono fare con i terreni, e possono permettersi gli avvocati per chiedere il pagamento di indennizzi per le limitazioni governative. E il 3 per cento dei proprietari terrieri in questi campi possiede l’80 per cento del suoli privati.

Ma il 2 per cento del terreno destinato ad abitazioni detiene la maggioranza dei valori immobiliari. Gli investimenti, qui, sono sensibili agli abusi da parte di altri.

Ho sperimentato personalmente sia i dolori che le gioie del seguire le regole, acquistando immobili in due zone storiche di insediamento nelle cittadine sul fiume Hudson. Anche se mi accapiglio con i funzionari sui costi per rifare un tetto con le tegole originali, sono fiducioso che queste regole abbiano contribuito a conservare i valori immobiliari, che in zona restano più alti che altrove.

Grazie ai programmi federali e statali degli ultimi vent’anni, gli americani hanno acque più pulite, i pesci stanno tornando in fiumi dove non se ne vedevano da tempo, e i boschi si stanno rigenerando. Questa tendenza non fa bene solo all’ambiente, ma anche al proprietario di una abitazione.

Col tempo, le comunità che tollerano alti livelli di inquinamento tendono al declino. Le case perdono valore perché la gente non vuole vivere in posti inquinati e poco attraenti. Le comunità con standard più severi tendono invece ad un innalzamento dei valori. Mi irritano regole e limiti quando lavoro sulla mia proprietà, ma in genere sono piuttosto soddisfatto di averle, queste garanzie, a protezione dei luoghi. I progetti di legge cosiddetti di tutela dei diritti di proprietà non proteggono la proprietà, ma semplicemente ne trasferiscono il controllo: da chi possiede la propria casa ai grandi proprietari di terreni edificabili.

Altri testi simili a quello proposto, sul tema dei diritti e del rapporto pubblico/privato, al sito del World Policy Institute, da cui ho ripreso questo articolo del NYT. Da confrontare anche con l'approccio messianico dei neo-conservatori riportato su Eddyburg (fb)

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