Per capire il meccanismo del nuovo Pgt, bisogna partire da un triangolo ai confini con la città. Tra capannoni abbandonati, il campo rom di Triboniano come "vicino", i primi cantieri a disegnare quello che potrebbe essere lo skyline futuro. È questa l’area che, nella mappa dei 26 nuovi quartieri, ha ottenuto l’indice volumetrico più elevato. Una terra di nessuno, via Stephenson. Su cui però il Comune punta. E che dovrà rinascere grazie a una foresta di 50 grattacieli che, nelle intenzioni di Palazzo Marino, dovranno accogliere una novella Défense.

«Un rospo - ha definito via Stephenson l’assessore Carlo Masseroli - che potrebbe diventare un principe se sarà baciato dalla principessa Pgt». Perché lì accanto dovranno sorgere i padiglioni di Expo, portandosi dietro infrastrutture e investimenti. E lì il Comune ha grandi ambizioni. Anche Salvatore Ligresti, che è uno dei proprietari, pensa che quello di Parigi sia un modello: «Sviluppare poli esterni, come alla Défense o come all’Eur - ragiona il costruttore - è utile per snellire il traffico e sviluppare centri direzionali all’esterno». Anche se sulla possibilità di trasferire quel «simbolo» in via Stephenson è dubbioso: «È un grosso rischio». Affari, certo: anche questo è il Pgt. E, non a caso, per attirare l’interesse degli immobiliaristi Palazzo Marino permette di concentrare una gran quantità di costruzioni in via Stephenson: in tutto 1,2 milioni di metri quadrati, quasi 800mila in più di quanto "varrebbe" l’area, grazie agli acquisti al mercato delle volumetrie.

Il libro mastro dell’urbanistica dei prossimi vent’anni sarà proprio il "registro delle volumetrie": in quelle pagine verranno annotati tutti gli spostamenti di diritti a costruire che si potranno scambiare come in Borsa. Compresi quelli che "genererà" il Parco Sud, dove non si potrà cementificare. È il meccanismo che metterà in moto il Piano. A cominciare da quei 26 nuovi quartieri che nasceranno al posto di binari e caserme. Perché non è tutta uguale, Milano: non quella che punta a 490mila abitanti in più. Non in questo Pgt che divide la città in 88 piccole zone e trasforma oltre 7 milioni di metri quadrati (8 se si considera anche l’area Expo) su cui caleranno quasi 6 milioni di costruzioni.

Ancora troppi per il centrosinistra, nonostante la mappa sia uscita modificata da otto mesi di dibattito in consiglio comunale che hanno, ricorda l’opposizione, «ridotto il cemento, raddoppiato il verde e fissato per ogni zona una quota minima di housing sociale». Il Pd ha pesato l’impatto con un’unità di misura: il grattacielo Pirelli, con i suoi 127 metri di altezza. Il conto: quei milioni di costruzioni, solo nelle zone più dense, equivalgono a 161 Pirelloni. Ma per una via Stephenson di giganti ci saranno altri perimetri da destinare a verde o a spazio pubblico come la stazione di San Cristoforo o dove - come allo scalo di Greco - le volumetrie calano rispetto a quelle sulla carta. Per lo scalo Farini, invece, il modello è Manhattan: un Central Park che occupa il 60 per cento dell’area e tanti grattacieli equivalenti a 19 Pirelloni.

Non tutte le aree cresceranno in egual modo. C’è una regola base nel Pgt che cancella le destinazioni d’uso: saranno le esigenze della città a determinare cosa sorgerà in una zona. In generale, la metropoli avrà uno stesso indice di base: 0,50 metri quadrati edificabili su ogni metro quadrato (molti piani di intervento oggi si aggirano su 0,65; a Citylife si è superato l’1). Vicino a stazioni del metrò o ferrovie, però, si dovrà partire da un indice 1, spostando la differenza anche con l’acquisto in "borsa". E poi ci sono i 26 appezzamenti di proprietà soprattutto delle Ferrovie, del Demanio o del Comune (ma anche di privati, come via Stephenson; a Bovisa e Cascina Merlata "comanda" EuroMilano), ognuna con possibilità di crescita differenti. Per costruire senza consumare altro suolo, nelle intenzioni del "padre" del Piano, Carlo Masseroli. Per lui il Pgt darà la possibilità di sviluppare la città unendo servizi, parchi, spazi pubblici. Tutto con «regia comunale». Ma è proprio la capacità dell’amministrazione di governare le regole e la trasformazione una delle incognite. Insieme ai soldi pubblici (7,7 miliardi) che mancano per aumentare trasporti e servizi.

Sfruttare al massimo le concessioni, però, secondo il responsabile scientifico del Pgt, l’architetto Andrea Boschetti, è una possibilità che costerà: «E chi costruirà di più dovrà garantire più servizi». Tra le aree in cui si potranno condensare più edifici c’è la piazza D’Armi della Perrucchetti: con metà superficie riservata a verde, i Pirelloni potrebbero essere 27. A Porta Genova si potrà puntare su spazi per atelier e design, alla Bovisa su una cittadella della scienza e della tecnologia. E, sempre a proposito di cittadelle, a Porto di Mare dovrebbe sorgere quella della giustizia, ma il Tribunale non è più a rischio trasloco e anche San Vittore sembra destinato a rimanere dov’è. Il resto lo faranno, come sempre, il tempo e il mercato.