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Rick Lyman
Un progetto di vita in grandi spazi, in mezzo al nulla
16 Agosto 2005
Consumo di suolo
Esurbio: idiotismo da vita rustica tutto compreso, tranne l'automobile. New York Times, 15 agosto 2005 (f.b.)

Titolo originale: Living Large, by Design, in the Middle of Nowhere – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

WESLEY CHAPEL, Florida - New River Township è, per il momento, ai confini dell’oltre.

I suoi due chilometri quadrati di case strette l’una all’altra stanno sulla fascia più esterna dell’espansione residenziale di Tampa, sette chilometri dal più vicino negozio di alimentari e mezz’ora dal più vicino centro commerciale. Appena altre la strada, oltre i ciuffi di aranci, il bestiame pascola languido tra il ronzio degli insetti di una spianata cotta dal sole, c’è solo qualche piazzola per case mobili e un chiosco che vende ombrelloni di paglia, a interrompere il grande mare di pini e palmizi.

Ma è una vita isolata che durerà poco. Ci sono più di una trentina di centri del genere, alcuni più grossi di New River, in corso di realizzazione nella Pasco County, che promettono 100.000 nuove abitazioni per i prossimi cinque anni. Sta arrivando anche un mega-mall, e il primo big-box, con Home Depot e Sam’s Club, ha tenuto non molto tempo fa la festa inaugurale.

”Prima c’eravamo solo noi e i pensionati”, dice Ruth Parker, occupatissima a sistemare un nuovo asilo sui margini di New River, annesso a Wesley Chapel, dove vive da nove anni. “Tra cinque anni qui ci sarà una città”.

L’America sta crescendo. E cresce più in fretta qui, su strade di campagna ai margini delle aree metropolitane, con centri che spuntano dappertutto e diventano fulcro, quasi feticcio, nelle strategie elettorali di entrambi i partiti.

Posti del genere non nascono per caso. Sospinti da forze economiche inarrestabili, plasmati da complessi mutamenti sociali, sono progettati sin nel più minuto dettaglio da una manciata di grossi costruttori, secondo un gigantesco piano generale per la nuova America. Nel caso di New River, il costruttore è KB Home, uno dei più importanti e attivi del paese, con vendite per 7 miliardi di dollari lo scorso anno, che l’hanno collocato al sesto posto nella classifica Standard & Poor delle 500 imprese con i ricavi più elevati.

La KB Home ha 483 centri in costruzione in 13 stati, e prevede di completare più di 40.000 nuove case entro l’anno. Ma è solo una della ventina di grosse imprese in feroce concorrenza per terreni e clienti, ai confini estremi dell’espansione suburbana d’America.

Osservando elaborate ricerche di mercato, queste corporations estrapolano i bisogni delle famiglie, affrontando questioni come la consistenza della moquette, la posizione della cucina, stabilendo quanti lampioni stradali e strade a fondo cieco possano evocare un gradevole senso di sicurezza.

Sanno quasi al centesimo quanto i consumatori siano disposti a pagare, in termini di ore di pendolarismo, per avere più spazio, un’idea di condizione sociale superiore, un senso di sicurezza.

”Le persone vengono qui, e dicono ehi, guarda quanto spazio aperto!” racconta Marshall Gray, presidente della filiale di Tampa della KB. “Ma vi assicuro che ne vale la pena, in tutti i terreni che potete vedere qui attorno”.

Entro i prossimi dieci anni, New River crescerà di 750 ettari, e 15.000 persone in 4.800 case unifamiliari, condomini, town houses e alloggi in affitto. Ci sarà un centro servizi di cento ettari, con 15.000 metri quadrati di uffici, 50.000 di negozi, e poi scuole, uffici pubblici, e 100 ettari di verde.

Ma al momento è solo un’isola, di 400 case suburbane in mezzo al nulla, un esurbio in fasce.

Il termine “esurbio” fu coniato negli anni ’50 con The Exurbanites di A. C. Spectorsky, storico sociale, a descrivere le zone semirurali molto lontane dalle città, dove i ricchi avevano tenute di campagna. Ma l’esurbio del XXI secolo è un animale del tutto diverso. E non sta nelle medesime fasce del suburbio tradizionale.

Rispetto al suburbio, poi, le case dell’esurbio in genere sono più grandi, e gli spazi tra l’una e l’altra più ristretti. Si tende a girare le spalle alla strada, con le stanze più grandi e usate poste sul retro. Anche la gente che ci vive è diversa. Invece delle énclaves bianche degli anni ’60-70, i nuovi esurbi sono un mélange di colori e culture.

Un esodo di tipo diverso

”In un certo senso, questi esurbi sono semplicemente suburbi dove si impiega più tempo ad arrivare”, dice John Husing, consulente politico-economico della California. “Qui la fuga dei bianchi dalle città non ha niente a che vedere. È solo una questione di prezzi delle case. La composizione di queste comunità rispecchia esattamente il tipo di emigrazione, e si tratta di persone con reddito sufficiente a considerarsi middle class”.

Basta guardare alle vicende di questi nuovi suburbi, per trovare figure imprenditoriali come Beat (si pronuncia BAY-at) Kahli, costruttore di Orlando.

Figlio di un panettiere di un sobborgo di Zurigo, Mr. Kahli ha abbandonato il sogno di correre al Tour de France quando ha scoperto che non sarebbe mai stato abbastanza veloce. Così è andato alla business school di Zurigo ed è diventato banchiere di investimento.

Nel 1989, Flag Development, un consorzio di Fort Myers, Florida, acquitò il terreno destinato a diventare New River da una famiglia di agricoltori, e un appezzamento anche più vasto nell’estrema fascia orientale di Orlando. Chiesero a Mr. Kahli di investire in immobili in Florida, e lui e altri europei entrarono nell’affare.

Ma nel 1993, coi suoi azionisti a chiedere risultati, il quarantunenne Kahli venne in Florida centrale e rimase esterrefatto.

”Ho pensato, oh signore, cos’abbiamo fatto?” dice. “Sulla carta questi posti sembravano non troppo lontani da Disney World o dal Kennedy Space Center, ma mi accorsi che erano molto, molto fuori mano, in mezzo al nulla”.

Nel mezzo della recessione dei primi anni ‘90 era poco realistico pensare di costruire in questi luoghi remoti, ricorda Kahli. Ma alla prima ripresa dell’economia, decise che si potevano trasformare la proprietà fuori da Tampa e l’enorme terreno a est di Orlando in grossi insediamenti.

”La maggior parte delle persone in Florida vengono da altri posti” racconta Mr. Kahli, ometto rotondo e vivace, con un entusiasmo contagioso per quello che ha costruito. “Io semplicemente venivo da un posto un po’ più lontano. Tutti mi accettavano. Non è assolutamente possibile che un americano possa andare dalle mie parti in Svizzera, ed essere accettato in questo modo”.

Mr. Kahli acquistò le quote dei suoi investitori europei, trovò nuovi soci americani, e si trovò con l’82% dell’affare. Nel 1996, si trasferì in Florida, prima a Fort Lauderdale, dove ha conosciuto sua moglie, e poi a Avalon Park, il suo intervento a est di Orlando. Ora vive nella vicina Winter Park in una casa con piscina e garage per cinque auto, milionario e pilastro della comunità, membro dell’ufficio direttivo della Orlando Regional Chamber of Commerce.

“Sono case normali per gente normale” dice Kahli mentre guida la sua brillante BMW nera lungo le strade serpeggianti di Avalon Park come un ammiraglio sulla sua nave.

Indica le scuole e lo stadio, che ha aiutato a realizzare, e il centro civico dove possiede due ristoranti e il settimanale locale, East Orlando Sun, su cui tiene una rubrica. Appena fuori dall’edificato c’è un cementificio, il primo di sette realizzati in tutto lo stato, che fa di lui il co-proprietario del principale fornitore di materiale della Florida.

Qualche volta, insediamenti come Avalon Park nascono in zone non appartenenti ad alcuna municipalità, in contee rurali remote. Qualche volta stanno dentro ai confini di vecchie cittadine, a cui offrono un gettito fiscale obbligandole però a realizzare i servizi. Spesso, quando sono cresciuti abbastanza, diventano essi stessi città.

Avalon Park comprende 14 “villaggi” coordinati attorno al centro civico. Gli abitanti, dice Mr. Kahli, sono soprattutto famiglie giovani, con una media di quasi tre figli a famiglia.

Quando il progetto sarà realizzato completamente, fra cinque anni, ci vivranno 15.000 persone. In centro ci sono già caffè, saloni di bellezza, un distributore di benzina e un enorme supermarket. In periferia spuntano nuove file di condomini.

”Questo è quello che sarà New River tra cinque anni” dice Mr. Kahli.

Ma ora non ne ha per niente l’aspetto. Basta guidare sulla Interstate 275 dalle torri luccicanti del centro di Tampa, oltre i vecchi suburbi con case in legno e il cinodromo, sin quando la striscia commerciale sui lati della strada si assottiglia, e inizia l’infinito canyon di pini e palmizi. Ci sono solo i cartelloni a rompere la monotonia, e almeno la metà pubblicizzano le nuove case: “ Un nuovo standard di lusso”, “ Comprate a partire da 220 dollari”. Giusto prima di entrare nel territorio della contea di Pasco, che sta come un cappello sull’area metropolitana di Tampa Bay, la I-275 incrocia la I-75. La seconda rampa di uscita verso nord immette nella Route 54.

”Una volta si diceva vado a Tampa a trovare i genitori, e vado a Pasco a trovare i nonni” racconta Mr. Gray, della KB Home. “Pasco era il regno dei quasi morti e dei neo sposati”.

Una spessa fascia di paccottiglia commerciale si ammucchia sullo svincolo della Route 54 e gli incroci circostanti, ma andando verso est il ciglio stradale diventa un intrico di cespugli e ghiaia. Si passa davanti a otto chiese, tutte Protestanti.

A circa sei chilometri dall’uscita della Interstate, l’ingresso a New River appare da dietro un gruppo di alberi, un viale con aiuole fiorite fiancheggiato da pareti intonacate e da una fila di case che offrono il retro al clamore della strada.

Mr. Gray, conoscitore di terreni, indica l’erba e i giovani alberi del viale d’ingresso. “Guardi l’erba di quel prato” dice. “Vede com’è sana e folta. Si chiama floratam. Adesso guardi quest’altro. Si chiama Bahia. Costa meno, ha un aspetto un po’ selvatico”.

Quando Kahli iniziò a costruire nel 1999, prima a Avalon Park e poi a New River, firmò un accordo con American Heritage, impresa acquisita dalla KB Home nel 2002. Ora, KB coordina le costruzioni residenziali, che comprendono una miscela di tipo della KB e della Windward, altro costruttore nazionale. Mr. Kahli mantiene il controllo sul centro civico e altri spazi commerciali.

Al centro la ricerca di mercato

Un ambito di cui la KB Home va fiera è quello delle ricerche di mercato. Ci si domandano cose come la posizione desiderata per la cucina, o quanti spostamenti pendolari il residente è disposto a digerire. E si svolgono verifiche sugli acquirenti per avere un’idea generale di chi sono e perché hanno comprato.

I dati della KB raccontano parecchio su New River. Nella prima fase della costruzione, più del 60% dei compratori aveva un reddito familiare di 40.000-80.000 dollari: per Tampa, questo significa solida middle class. Circa la metà era fra i 30 e i 40 anni. Il 38% era ispanico, il 24% bianco, e il 16% nero. Tre quarti dei compratori avevano bambini. Più dell’80% si spostava per lavoro, la gran maggioranza verso Tampa, con tempi in macchina da 20 minuti a un’ora.

Quattro anni fa, le prime case di New River si vendevano a 150.000 dollari. Oggi i modelli più piccoli ne costano 212.000, e l’abitazione media di circa 250 mq tre stanze e un garage per due macchine costa almeno 250.000 dollari.

Nelle ricerche più recenti sugli acquirenti di case a Tampa, la KB ha chiesto alle persone cosa ritenevano più importante nella casa e nel quartiere. Volevano più spazio e un maggior senso di sicurezza. La sicurezza sta sempre al secondo posto, anche in posti dove di fatto non c’è criminalità.

Alla domanda cosa volete in una casa, l’88% ha risposto un sistema di sicurezza, il 93% preferisce quartieri con “più illuminazione stradale” e il 96% insiste su serrature speciali e porte blindate.

E così la KB Home offre tutto quanto. “Sta a noi capire cosa vuole davvero la gente, e tradurlo in architetture” dice Erik Kough, vicepresidente alla KB responsabile per l’architettura. E la compagnia progetta i suoi quartieri con strade curve, marciapiedi, cul-de-sacs per mantenere il traffico lento, dare un senso di contenimento allo spazio, un aspetto diverso dal sistema stradale urbano che le giovani famiglie middle-class istintivamente collegano alla criminalità. “Mi sento decisamente al sicuro, qui. Mi sento protetta” dice Lisa Crawford, che si è trasferita a New River circa un anno fa col marito, Steve, e i loro due bambini.

”E posso dirvi che la gente di Tampa è parecchio diversa dalla gente di qui” aggiunge la signora Crawford. “A Tampa, c’è un ritmo più veloce. Mi piace, qui, c’è più comunità, un ambiente da piccolo centro”.

Gray dice che alla sede di Tampa della KB si parla di “ zona Mendoza” quando si tratta di decidere quali caratteristiche inserire in una casa. È un modo di dire derivato dal baseball e si usa per descrivere qualcuno con una media di battute oltre 0,200. Gray dice che non sa come sia migrato nel linguaggio immobiliare, ma lo usa per descrivere elementi fortemente desiderati da oltre il 70% dei compratori.

Un grande spazio per gli sgabuzzini, una dispensa dove si possa entrare, un patio coperto, sono tutti in zona Mendoza, e così vengono inseriti in tutte le abitazioni di New River. Chi spende più di 220.000 dollari per la propria casa ha lo spazio per uno studio, perché questo sta in zona Mendoza. Oltre i 260.000, ci sono i lavandini doppi nel bagno principale.

Arrivati al cuore della questione, la KB chiede ai compratori di dare un valore in dollari al proprio tempo. Accetterebbero un tempo di spostamento per lavoro più lungo di 15 minuti, in cambio di una casa del 10% più economica? E del 15%? E se lo spostamento fosse di 30 minuti in più?

La risposta, ha deciso la compagnia, è che una casa a New River deve essere di 12.000 dollari più economica di una casa identica nei sobborghi settentrionali di Tampa, 15 minuti più vicini al centro. E a Silverado, quartiere che la KB spera di realizzare 15 minuti più a nord nella Pasco County, la casa deve costare 12.000 dollari in meno che a New River.

Quasi tutte le contee con popolazione in crescita degli Stati Uniti sono aree di esurbio. E questi centri tanto lontani si sono dimostrati, nelle ultime elezioni, fra i più decisi sostenitori del Presidente Bush. I suoi consiglieri principali danno almeno in parte il merito della vittoria nel 2004 a una strategia concentrata su quella che il direttore della campagna, Ken Mehlman, chiamava la “fortezza” repubblicana, lontana dalle città.

Anche se ci sono opinioni diverse sul perché i repubblicani si sono comportati tanto bene in queste zone l’anno scorso, sembra che la ragione sia riconducibile a un fatto demografico. La massa delle persone che sceglie di vivere in comunità esurbane, famiglie proprietarie con bambini piccoli e un desiderio di sicurezza e più spazi per sé, statisticamente votano più probabilmente per i Repubblicani, come i residenti rurali che abitavano qui prima dell’arrivo dell’esurbio.

Nel 2004, i due distretti più vicini a New River – gli elettori alla vicina scuola media e alla Chiesa Battista a qualche chilometro di distanza – hanno dato 1.265 voti, o il 61 per cento, a Mr. Bush, e 782 voti, o il 38 per cento, a John Kerry.

Una comunità di Repubblicani

”La maggior parte delle persone che conosco qui sono repubblicani” dice Yolanda Breuer, 34 anni, che lavora per una compagnia di software a Tampa. “Al lavoro, in città, è più 50-50. Certo ci sono anche alcuni sostenitori di Kerry qui. Ma la maggior parte sono Repubblicani”.

La signora Breuer racconta che lei e suo marito Andrew, 29 anni, che ha cambiato lavoro diventando vigile del fuoco per la Pasco County, non si sono trasferiti nell’esurbio per stare insieme ad altri che condividevano i loro valori. Semplicemente, è successo così.

”Quello che volevamo era una casa più grande, con una camera da letto più grande” dice. E l’hanno trovata, trasferendosi da circa 200 metri quadrati a circa 400, compreso un patio con una schermatura alta due piani. Sanno di aver pagato un prezzo per vivere qui. In un giorno normale, il tempo di pendolarismo della signora Breuer è di 35 minuti, che si possono gonfiare fino a un’ora e più nelle brutte giornate. Le strade di campagna sono intasate all’ora di punta, o quando familiari e furgoncini compiono il quotidiano pellegrinaggio verso scuole o campi di pallone. “Oh, è tremendo” dice la signora Breuer. In una casa modello KB non molto lontana, Piper Bein e suo marito Mike, installatore elettrico, casualmente stanno visitando l’edificio di 300 metri quadrati. Alla domanda cosa vogliono dalla nuova casa i Bein, entrambi 28 anni, rispondono all’unisono “spazio”.

I loro due bambini, Landen, 6 anni, e Cade, 3, scorazzano per le stanze giocando a nascondino nel labirinto di anticamere, dispense, sgabuzzini e bagni.

Il venditore, Ole Pietersen, coglie al volo l’occasione per indicare uno sgabuzzino: “C’è un sacco di posto per nascondersi, eh, ragazzi?” dice, sorridendo ai genitori.

Nota: il testo originale al sito del New York Times ; sulle tendenze demografiche e insediative dell'esurbio, anche un articolo qui su Eddyburg Megalopoli : la KB Homes più volte citata nell'articolo, è il potenziale sponsor della fiction televisiva Casalinghe Disperate (f.b.)

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