Comprare e vendere case non è solo comprare e vendere metri quadri e le loro qualità prestazionali. Si comprano e vendono possibilità di relazione. Relazioni a distanza (trasporti, ma anche banda larga ecc.); relazioni di prossimità (disponibilità di servizi, qualità degli spazi pubblici, sicurezza). L’incidenza delle potenzialità relazionali sul valore degli immobili varia dunque in relazione alla posizione (le cosiddette “economie esterne”). È qui che si forma la rendita immobiliare urbana. La quale è in buona parte il frutto di un investimento pubblico e di un lavoro collettivo. Per questo le società politicamente evolute hanno cura che la quota di rendita che è frutto dell’investimento pubblico ritorni alla Pubblica Amministrazione. Non è solo una questione di giustizia sociale: solo così la Pubblica Amministrazione è in grado di operare la manutenzione e l’ammodernamento delle reti, dei servizi e dello spazio pubblico, senza cui una città e un territorio decadono.

E in Italia? Si dirà: ci sono gli standard e gli oneri di urbanizzazione. Vero; ma si è fatto di tutto per rendere i primi inadeguati e per trasformare i secondi in fonte per garantire il funzionamento corrente delle amministrazioni locali. Così le nostre città non sono messe in grado di competere sul terreno dell’efficienza e della qualità della vita.

Il Pgt di Milano punta tutto sulla possibilità dell’investimento immobiliare. Ma è come se sull’albero di Natale si appendessero balocchi di un peso spropositato. Se mai uno di questi balocchi si appenderà, il ramo è destinato a spezzarsi. L’interesse pubblico è fare città, quello privato è vendere metri quadri. Se non si trova l’armonizzazione fra obiettivi tanto distanti, il fallimento è assicurato. E a pagare il prezzo saranno le future generazioni.