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Piano di Inflazione Immobiliare del Territorio
3 Dicembre 2010
Milano
Nei contributi scientifici raccolti da Alessia Gallione (la Repubblica) e Greta La Rocca (House Living and Business) 2 dicembre 2010, il rischio della bolla incombente su Milano (f.b.)

House Living and Business

Il PGT di Milano è a rischio bolla quanto il mercato immobiliare!

di Greta La Rocca



I numeri del Mercato immobiliare sono falsi e gonfiati. Ve l’abbiamo scrittoL’immobiliare italiano risale per la bolla fiscale!presentando il Terzo Rapporto Immobiliare 2010 di Nomisma (importante società fondata, agenzia di rating per l’Industria delle Costruzioni e per l’Industria Immobiliare Italiana), smentito dai dati Istat.

Dopo Nomisma, è stata la volta di Scenari Immobiliari: istituto indipendente di studi e ricerche, analizza i mercati immobiliari e l’economia del territorio in Italia e in Europa; fondata nel 1990 da Mario Breglia (che è anche socio onorario diAICI – Associazione Italiana Consulenti e Costruttori Immobiliari–AICI, elenco soci 2010) è la più grande banca dati di valori e compravendite, guru del mattone per imprenditori e immobiliaristi; tra le attività anche pubblicazioni, seminari a inviti e forum a pagamento tra cui l’European Outlook organizzato tutti gli anni a Santa Margherita Ligure.

Mercoledì 1 dicembre, alla Sala Colonne di Palazzo Affari ai Giureconsulti a Milano, Scenari Immobiliari e AIM, Associazione Interessi Metropolitani hanno organizzato il convegnoIl nuovo pgt: conseguenze e impatti sulla città e sul mercato immobiliare. Scenari Immobiliari ha presentato lo studio che avrebbe dovuto tracciare il quadro dettagliato di quello che sarebbe stato lo sviluppo della città con l’introduzione del Pgt. Studio che non è stato commissionato da AIM, ma è stato realizzato da Scenari Immobiliari che di AIM, Associazione culturale fondata nel 1987 da un gruppo di imprese e banche milanesi (tra i soci,Gruppo Bancario Credito Valtellinese, Intesa San Paolo, a2a, Gruppo Falck…) per promuoverericerche e progetti sulla città di Milano, è socio e nel cuiConsiglio Direttivoc’è anche Mario Breglia.

I dati presentati da Breglia dimostrano che nel periodo 2016-2030, quando il Pgt sarà entrato a regime, l’offerta media annua di case a Milano ammonterà a 40mila abitazioni all’anno di cui 5mila nuove, mentre nel quinquennio 2010-2015 saranno 38mila annue di cui 4.300 nuove… se moltiplichiamo le 40mila abitazioni all’anno per 15, otteniamo 600mila abitazioni che, se sommate alle 190mila (le 38mila del quinquennio precedente moltiplicate per 5) fanno 790mila abitazioni totali… senza considerare l’invenduto che a Milano oggi è pari a 100mila abitazioni…

Abbiamo chiesto a Breglia, se l’offerta totale non fosse alta…38mila abitazioni all’anno per 5 anni, dal 2010 al 2015, vuol dire 190 mila…

No, è totale quel dato… non è annuo…

38mila abitazioni all’anno… è annuale, abbiamo visto la ricerca…

Ah, sì….

190mila dal 2010 al 2015… dopo l’Expo, dal 2016 al 2030, parliamo di 40mila case… quindi 40mila per 15 anni… fa 600mila…. dimentichiamoci dell’invenduto, sommiamo questo dato alle 190mila dei 5 anni precedenti… il totale fa 790mila…

… troppe moltiplicazioni…troppe

mi scusi, 38 dal 2010 al 2015 all’anno….. 40 mila dal 2016 al 2030 all’anno…. il totale è 790mila…. sono tante…

sì… non lo so… però….

A Milano ci sono 100mila abitazioni invendute…

Questo dipende dal mercato…

…guardiamo i dati, le transazioni vanno dalle 28mila alle 32mila che è stato il massimo storico nel 2007…. se si parla di 38mila nel primo quinquennio e 40mila nel secondo periodo, significa che mediamente ogni anno ci saranno dalle 6 alle 10mila case che rimarranno invendute… se le moltiplichiamo per 20 anni….

No, rimangono… cioè si sommano negli anni precedenti.. cioè negli anni successivi…



…scusi, le transazioni nel 2009 sono state 32.000, il massimo storico… se moltiplichiamo questo dato per il periodo 2010-2030, otteniamo 640mila transazioni in 20 anni… se sottraiamo a 790mila, il totale dell’offerta abitativa, quest’ultimo dato… abbiamo 150mila abitazioni invendute… senza calcolare l’invenduto di oggi… è altissimo..

No… ogni anno c’è l’invenduto dell’anno precedente, più le nuove costruzioni, più l’invenduto dell’anno…



…appunto… sono tante…

No, non è che rimane invenduto per 5 anni… se un’abitazione su 4 rimane venduta, viene aggiunta l’anno successivo… e l’anno successivo se ne possono costruire un po’ meno…



Mi sta dicendo che i dati, 38mila per il primo quinquennio e 40mila per il secondo periodo,… non sono dati annuali, sono valori da cui va sottratto l’invenduto dell’anno precedente?

…certo… l’invenduto rimane anno per anno e viene assorbito dall’anno successivo… abbiamo fatto un’ipotesi… noi abbiamo fatto una media, ma in realtà alcuni anni va meglio e alcuni peggio…

…per cui i dati sono…

la media non è corretta, avremmo dovuto fare tutte le tabelle anno per anno… l’anno medio è per dimostrare una tesi non per fare un convegno sul mercato immobiliare… noi abbiamo fatto un’ipotesi, queste sono simulazioni.

Breglia, nel presentare la ricerca al tavolo dei relatori, parla di suggestioni… e invita a guardare i dati e a prenderli per quello che sono, suggestioni… e precisasono ipotesi, possono variare

I dati di Scenari Immobiliari, precisa Breglia, non guardano all’Expo, non pensano a quale incremento l’Esposizione Universale potrebbe portare in città… sono previsti posti di lavoro a Milano? Se fosse, ci sarebbe anche una domanda abitativa… E, precisa la ricerca, i dati non prendono in considerazione l’housing sociale, vera preoccupazione però del Pgt e dell’Assessore Masseroli, ma per Breglia un buco nero nella mia ricerca

Abbiamo chiesto a Breglia, che ha parlato didisponibilità di abitazioni a prezzi più abbordabili, come sarà possibile?

Non sarà possibile, perché se non faccio una vera politica di costruzioni a prezzi bassi e in affitto non posso modificare il mercato…

Breglia lancia frecciate all’Assessore Masseroli, per abbassare i prezzi delle abitazioni, il Comune dovrebbe incentivare trasformazioni di aree dismesse consentendo maggiori volumetrie però facendo soltanto case in social housing… dovrebbe coinvolgere molto le cooperative, essere più presente sul mercato… proprio quello che l’Assessore non vuole fare….. e Masseroli, rispondeBreglia non ha letto il Pgt… No, Breglia ha detto “Facciamo i conti a prescindere dall’Housing sociale”… fare i conti su un piano del territorio in cui, nelle grandi aree, il 35% sarà obbligatoriamente in housing sociale… credo che sia una semplificazione… un’ipotesi di lavoro che falsa molto i numeri finali…

Breglia non parla di abbassare i prezzi delle case perché vorrebbe dire sgonfiarli e quindi ammettere che quelli attuali sono falsi… anche se, sgonfiare i prezzi delle abitazioni sarebbe l’unica soluzione per far ripartire il mercato, vendere il nuovo già costruito e far fuori l’invenduto. L’economia italiana è crollata, le famiglie sono in crisi, il reddito (dati Istat) è a crescita zero dal 1997 a oggi… se il prezzo delle case non viene allineato alle attuali possibilità degli italiani, e quindi non viene riportato al valore dei redditi degli anni ’90, le case non verranno vendute…L’immobiliare italiano ritorna alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90!



Breglia dichiara che il numero delle nuove abitazioni ogni anno dipenderà dall’invenduto dell’anno precedente… se ho tanto invenduto, costruirò di meno… Partiamo dai dati presentati: se l’invenduto fosse pari a 40mila abitazioni, vuol dire che delle 40mila ipotizzate ne realizzerò zero… il nuovo sarà zero… i costruttori saranno felici…

la Repubblica ed. Milano

Quanti saremo fra vent'anni

di Alessia Gallione

All’inizio era la Milano da 2 milioni di abitanti. Un sogno ambizioso, quello immaginato a Palazzo Marino. Dopo l’esodo verso l’hinterland, oltre i confini di una città sempre più piccola e cara. Talmente ambizioso da essere subito ridimensionato. Eppure, il Pgt che disegna la città del 2030, continua a crederci nella "Grande Milano": potrà crescere fino a 1.787.637 abitanti: 500mila in più rispetto a oggi.

È per loro, per i nuovi "milanesi per scelta" su cui punta il Pgt, che dovranno essere costruite le nuove case. Abitazioni per giovani coppie e per chi un’abitazione ai prezzi di mercato non se la può permettere: questa è l’ambizione del Piano. Proprio coloro che, in passato, da Milano sono fuggiti. Sugli ex scali ferroviari, al posto delle caserme e delle aree dismesse: sono oltre 6 milioni di metri quadrati le nuove costruzioni disegnate - in teoria - soltanto nei nuovi quartieri. Ma a quel sogno di far tornare a crescere la città, non tutti ci credono. A dispetto delle ottimistiche previsioni del Comune, a leggere i dati dello studio di Scenari Immobilari, l’asticella andrebbe fermata molto prima. Nei prossimi vent’anni la rivoluzione del Pgt non creerà 500mila milanesi come sostiene il piano. Al massimo, è la previsione del presidente Mario Breglia, l’impatto che le regole urbanistiche avranno sulla popolazione porterà a un incremento di 111.000 abitanti. E nel 2030, Milano sarà una città da 1 milione e 400mila abitanti. «Purché ci siano i servizi», è l’avvertimento.

Per iniziare a capirlo, quanto sarà davvero grande Milano, bisogna guardare ai dati dell’anagrafe. Eravamo 1.256.000 nel 2001; siamo poco più di 1.300.000 nel 2010. Un saldo positivo di 50mila abitanti, ottenuto soprattutto grazie agli stranieri. Breglia ha analizzato i motivi che spingono a uscire dalla città: l’inquinamento, il traffico, le poche infrastrutture, i prezzi elevati delle abitazioni. E su quest’ultimo punto, il Pgt non darebbe risposte certe. Bisognerebbe seguire l’esempio di Londra «che ha varato un piano di edilizia per chi lavora in città: i pompieri, le infermiere, i vigili. È a loro che dovremmo pensare». Eppure Carlo Masseroli ci crede nell’opportunità di costruirle, queste case per le fasce medie: «Se c’è un numero certo nel Piano - dice - sono le 30mila abitazioni in housing sociale». Del resto, ovvero di quanti saremo nel 2030, sostiene di non volerne sentir parlare: «Non mi interessa: quello sui numeri è un approccio vecchio. Non si può disegnare il futuro contando gli abitanti e quello del Pgt è uno strumento nuovo. A me interessa che chi viene a vivere a Milano lo faccia per scelta». Milano, è uno degli slogan del Pgt, diventa grande quanto vuole e può essere grande. Tutto lasciato alla "libertà" del mercato e dei privati.

E, allora, quanti saremo nel 2030? Il demografo della Bicocca Giancarlo Blangiardo crede che sia più realistica la stima a 1 milione e 400mila abitanti. «Se dovessimo essere ottimisti non avremo più di 100mila abitanti. Milano sta resistendo faticosamente a mantenersi attorno al milione e 300mila per effetto della componente immigratoria. Il capoluogo, però, ha già iniziato a perdere un po’ della sua attrattiva iniziale per gli stranieri rispetto alla regione: ormai ci sono province come Mantova e Cremona, che crescono più velocemente». Anche secondo Blangiardo, «una delle grandi scommesse sarebbe mantenere il proprio patrimonio di giovani, che quando escono dal nido vanno dove la vita è accessibile».

Anche per il geografo del Politecnico, Matteo Bolocan, «è già molto se il Pgt riuscirà a tenere per qualche anno lo stesso ritmo degli ultimi tempi. Ci sono tendenze fisiologiche di queste città - dice - che le politiche pubbliche possono provare a intercettare e pilotare ma non a determinare. Non si dovrebbe, poi, costruire di più e tanto, ma bisognerebbe farlo per fasce specifiche di popolazione». Bolocan guarda oltre i confini cittadini: «Mi interessa poco se la città centrale recupera abitanti - dice - ma se la regione urbana milanese recupera in efficienza e qualità della vita». Per il docente del Politecnico, insomma, Milano continuerà a essere vissuta ancora molto dai "city user".

Gaetano Lisciandra, architetto e vice presidente di InArch Lombardia, ha studiato i numeri del Pgt: «Gli interventi già in corso realizzeranno case per 95.000 abitanti; a questi si aggiungono quelli dei nuovi quartieri e delle volometrie generate dal Pgt per un totale di 262mila abitanti in più. Manca però buona parte della città». Eppure Lisciandra nutre «qualche legittima preoccupazione sulla reale possibilità che le previsioni insediative del Pgt possano davvero attuarsi». Il motivo? «Perché i meccanismi - spiega - sono in molti casi volontari. A cominciare dallo scambio delle volumetrie». E poi ci sono i servizi: mancano 9 miliardi di euro. Anche questo conterà per capire quanti nuovi milanesi saremo in grado di creare: «Perché la gente - conclude l’architetto - verrà a vivere qui se la città sarà attraente e darà lavoro».

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