La rendita è una patologia letale del sistema economico italiano che fagocita le risorse e le confina a ruolo passivo a scapito delle attività produttive, come la crisi sta mostrando. Un’anomalia che la mentalità italiana, alimentata da una popolazione di piccoli proprietari

molto conservatori su questo aspetto, non vuole affrontare.

Foriera della divaricazione delle condizioni economiche edella concentrazione della ricchezza.

Perseverare in questo scompenso producendo ulterioriimmobili è pericoloso, significa aumentare l’offerta che, già sovradimensionata,ha portato al deprezzamento dei valori di un terzo da quelli pre-crisi, una perdita patrimoniale ingenteper i cittadini italiani, tanto più per quelli indebitati con mutui.

Un eccesso produttivo che è oltretutto avvenuto in un regimefiscale che prevede oneri concessori bassissimi, un privilegio accordato ai costruttori ai danni della città pubblica. Con la bolla mentre i prezzi degli immobili aumentavano del 60%e i ricavi d’impresa schizzavano di quasi l’82% (incremento tra 1997 e 2007, Bancad’Italia, 2015), gli oneri rimanevano al confronto irrisori e così le capacità di spesa delle amministrazioni locali già prosciugate dai tagli.

Anche in Emilia-Romagna è da più di un ventennio che assistiamo a una produzione edilizia

sovrabbondante. Un eccesso che si è scontrato con l’esaurimento della domanda di investimento e della propensione al miglioramento della condizione abitativa dei ceti medio-alti che avevano sostenuto il mercato. E ha procurato lo sperperodi risorse non riproducibili (suolo e materiali) per la realizzazione di fabbricati inutilizzati che sarà difficile e oneroso riciclare, mentre sull’altro versante socialestride l’emergenza abitativa.

Le attività edilizie sono soggette dal 1977 a un contributo di costruzione (composto dalla

quota costo di costruzione e dagli oneri di urbanizzazione) che i comuni devono

utilizzare per realizzare le opere di urbanizzazione, che entrano così nel patrimonio pubblico. Dal 2005 le leggi finanziarie hanno reso possibile impiegarne unaquota nelle spese correnti sottraendole agli investimenti.

A livello nazionale, scrive Roberto Camagni (2016), tra 2004 e 2012 gli investimenti della totalità delle amministrazioni locali sono calati in media del 34% e nei comunimaggiori (oltre 60mila abitanti) sono diminuite addirittura del 63%. Si spiegain questo modo il disastroso stato funzionale e manutentivo delle nostre città. In Emilia-Romagna benché le entrate generate dal contributodi costruzione siano costantemente aumentate (del 30% tra 2002 e 2008, gli anniimmediatamente pre-crisi), l’incremento era dovuto esclusivamente alla crescitadei volumi edificati, la quota contributiva infatti era ed è rimasta sino adoggi sostanzialmente ferma a quella stabilita dalla regione nel 1998.

L’ Emilia-Romagna impone oneri di urbanizzazione che sono tra i più bassid’Italia. Camagni, ragionando di grandi comuni e di costo al mq, stima a livellonazionale un ammontare medio variabile tra 100 e 150 euro/mq, con Bologna sotto la media (98 euro/mq), Milano a quasi il doppio (244 euro/mq), Firenze a quasi il quadruplo (480 euro/mq).

Tornando al caso emiliano, dal 2008al 2011 il 40% circa del contributo di costruzione è stato spostato dagli investimentialle spese correnti. Tuttavia negli anni più recenti i comuni

emiliani, con decisione autonoma, hanno scelto diridimensionare in maniera molto forte tale

travaso, abbassandolo fino all’8% di media regionale (2013).

Un dato interessante che mostra una nuova attenzione dei comuni, dettata per certo dall’urgenza, per lespese in conto capitale, che vanno cioè a conformare i beni collettivi su cuipoggia la città pubblica. La regione ha operato a questo riguardo una scelta fiscale di difficile comprensione, non ha provveduto alla attualizzazione deglioneri di urbanizzazione come invece, a rigor di norma, avrebbe dovuto accadere.

L'assemblea legislativa, che nel 1998 ha varato norme che ne prevedono l'aggiornamento ogni cinque anni, non ha mai proceduto alla rivalutazione prescritta. Il contributo oggi applicato è ancora calcolato sul medesimo indice revisionaledi quasi vent’anni fa, derivato dai prezzi delle “opere edilizie” rilevati dalministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che tuttavia nel frattempo, seguendo l'andamentodel mercato, è quasi raddoppiato (DCR 4/3/1998, n. 849 e n. 850).

Una decisione di cui è difficile capire la motivazione. Il decennio 1998-2008, che avrebbe dovuto coincidere con due occasioni di aggiornamento degli oneri concessori, èstato il periodo d’oro della crescita immobiliare, con transazioni aumentatedel 63% e costi per l’acquirente finale aumentati del 60%, ma chi ne ha trattovantaggio sono stati i soli costruttori, che in quelperiodo non avevano certo bisogno di incentivi, mentre le entrate pubbliche continuavano acalare. Si è insomma prodotta in parallelo una progressiva e sostanziosadiminuzione di risorse per la realizzazione delle opere di pubblica utilità. Una scelta che in Emilia-Romagna ha comportato una perdita di entrate comunali pari a più di 500 milioni di euro.

Una cifra che, benché spalmata in 15 anni, è tutt’altro cheirrisoria. Per avere dei metri di paragone basti pensare che nel bilancio regionale di previsione 2016 sono accantonati ad esempio

20 milioni per progetti di riqualificazione urbanadei comuni della costa; 17 milioni per le reti infrastrutturali, lamanutenzione delle strade e reti ferroviarie; oppure che mancano 600 milioni per completare la ricostruzione post-sisma come la regione di recente ha dichiarato.

La cifra negata ai comuni è ingente, in una fase in cui faticano a garantire servizi e manutenzioni. E dunque perché il sacrificio di 500 milioni? Se queste risorse fossero arrivate

ai comuni anziché donate ai costruttori, l’attivitàedilizia si sarebbe più armonicamente divisa tra

produzione privata e opere pubbliche, evitando le storture oggievidenti.