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Enrico Bronzo
L'Expo decuplica il valore dei terreni
3 Aprile 2008
Milano
Un caso concreto di benefici tempestivamente ottenuti grazie all'annuncio dell’Expo2015: dai padroni della rendita. Il Sole-24 ore, 2 aprile 2008

Un terreno che fino a due giorni fa valeva uno ora vale dieci. Hanno fruttato bene i 255mila metri quadrati di proprietà della società Belgioiosa Srl controllata direttamente dal gruppo Raggio di Luna appartenente alla famiglia Cabassi, dopo una recente operazione di scissione di Sintesi a favore di Raggio di Luna.

Negli anni '50 la proprietà era di un milione di metri quadrati. Poi dopo sette espropri in un colpo solo il restante lotto (Fiorenza) verrà dato in concessione di diritto di superficie al Comune di Milano che lo utilizzerà per l'Expo 2015. In base all'accordo con il Comune sottoscritto lo scorso luglio entro 18 mesi dalla conclusione dell'Expo Belgioiosa riavrà indietro 150mila metri quadrati, 105mila in meno rispetto ai 255mila attuali che però hanno una destinazione d'uso agricola. A partire dal 2016, quando saranno state smantellate le strutture temporanee che saranno abbattute al termine dell'Expo e con l'obbligo di non realizzare attività industriali che compromettano l'ambiente, Cabassi invece potrà edificare con un indice pari a 0,6 (o 0,5, è uno dei punti da definire in dettaglio). Supponendo che il terreno agricolo valga circa 10-12 euro al metro quadrato moltiplicati per 255mila metri quadrati si ha un valore attuale del terreno di 2,55-3,06 milioni di euro. Valutando almeno 3mila euro al metro quadrato i 30mila metri quadrati che si potranno costruire a partire dal 2016 (esclusi i sotterranei e quindi eventuali box) si ottiene un valore del diritto di costruire – in cui c'è ovviamente anche un margine di rischio – di circa 22,5 milioni di euro (il 25% di 90 milioni di euro) a cui, sommando una rivalutazione del bene pari almeno all'inflazione per dieci anni, si arriva a 30 milioni di euro contro i tre attuali.

Per diventare operativo l'accordo è vincolato all'approvazione di un piano urbanistico che escluda attività produttive insalubri e contempli la destinazione a verde e parco urbano di una superficie minima pari alla metà di quella oggetto di urbanizzazione. Il master plan dell'Expo 2015 «allo stato attuale – spiega Giancarlo Tancredi, dirigente del settore progetti strategici del Comune di Milano – prevede un'area "rossa" di oltre un milione di metri quadrati dove per intenderci si pagherà il biglietto e un'area "blu" delle stesse dimensioni dove verranno realizzate tutte le opere in qualche modo accessorie alla manifestazione stessa». Quindi altri 15-20 proprietari di aree adiacenti all'area dell'Expo 2015 potrebbero essere coinvolti nel progetto. Tra questi c'è la Camfin – il cui socio di maggioranza è la Gpi controllata da Marco Tronchetti Provera – proprietaria di un'area di 120mila metri quadrati situata nel Comune di Rho di cui metà a destinazione a uso industriale (ex capannoni) e terziario e metà agricola. Lo scorso 12 settembre il Cda di Camfin ha deliberato la dismissione dell'area, ritenuta non più strategica. Decisione confermata anche dopo la notizia dell'assegnazione dell'Expo.

Altro grande protagonista della vicenda è EuroMilano, proprietario di un'area di 530mila metri quadri (Cascina Merlata) situata nel Comune di Milano, e adiacente al Comune di Rho, comprata l'anno scorso prima che si mettesse in moto la macchina organizzatrice della candidatura. Rilevata dalla società Ecce l'area ospiterà il villaggio dell'Expo. «La nostra acquisizione – spiega Chiara Elena Gerosa di EuroMilano – va inquadrata nella strategia di puntare sullo sviluppo del quadrante nord ovest di Milano. Siamo partiti con l'area di via Palizzi dove abbiamo realizzato il progetto Milano Certosa, trasformando un'area dismessa di oltre 450 mila metri quadri fino a pochi anni fa occupata dagli impianti delle raffinerie Fina». Altro importante progetto il recupero e la ridefinizione della Bovisa, storico quartiere industriale milanese dove EuroMilano sta realizzando una sede del Politecnico di Milano (60mila mq) e dove ha già realizzato in comodato d'uso per tre anni la Triennale Bovisa, aperta lo scorso novembre e già visitata da 44mila appassionati d'arte.

Ovviamente tra i protagonisti c'è anche la Fondazione Fiera Milano. A fronte delle opere di urbanizzazione realizzate sull'intera area di sua proprietà (oltre 600mila mq) il Comune di Milano ne conserverà a titolo definitivo 55 mila metri quadrati sui quali verrà costruita una torre, elemento architettonico emblematico che sarà mantenuta anche dopo la chiusura della manifestazione. Terminata l'Expo gli edifici e le strutture permanenti verranno destinati al pubblico utilizzo, mentre quelli temporanei saranno abbattuti a spese del Comune di Milano.

Il terzo e ultimo proprietario delle aree oggetto della cessione del diritto di superficie sono le Poste italiane, uno dei sette esprioprianti dell'originale tenuta Cabassi, che si sposteranno lasciando un'area di 80mila metri quadrati al Comune di Milano.

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