Con l’approvazione della legge provinciale 2 luglio 2007, n. 3, pubblicata sul bollettino ufficiale il 17 luglio scorso, è stata profondamente innovata la normativa urbanistica della provincia di Bolzano. Anche se, formalmente, si tratta di una legge che modifica e non sostituisce la legge previgente, la sua corposità (ben 134 nuovi articoli) e la portata dei suoi contenuti fanno pensare all’apertura di una nuova stagione urbanistica.
Fra i tanti aspetti toccati dalla nuova legge, due sembrano di particolare rilevanza. Il primo riguarda la politica per la casa, mentre il secondo attiene all’introduzione, per la prima volta in Sudtirolo, di una forma di contrattualità nel rapporto fra pubblico e privato.
Da sempre, uno dei pilastri della politica per la casa in Sudtirolo è costituito dall’obbligo di destinare il 60% della cubatura nelle zone residenziali private alla costruzione di alloggi “non aventi le caratteristiche di lusso”; almeno la metà di questi non deve avere una superficie utile inferiore a 65 mq (art. 27). L’effettiva realizzazione di tale obbligo è garantito dal convenzionamento in sede di concessione edilizia (così continua a chiamarsi in Sudtirolo il “permesso a costruire”) e dall’obbligo di trascrizione del vincolo sul libro fondiario (art. 79). Le abitazioni convenzionate servono dichiaratamente a coprire il fabbisogno abitativo della popolazione residente; possono essere vendute o affittate esclusivamente in regime di prima casa e devono essere messe a disposizione dell’istituto per l’edilizia sociale se non occupate per un periodo superiore ai sei mesi.
La novità introdotta dalla nuova legge riguarda l’estensione temporale di tale vincolo, da vent’anni prima a tempo indeterminato ora; l’obbligo dell’affitto a canone calmierato rimane, invece, limitato comunque a vent’anni. È una novità non di poco conto che, infatti, ha incontrato una strenua opposizione da parte degli operatori immobiliari. La parola d’ordine della politica è però il rischio di “Ausverkauf der Heimat”, vale a dire di “svendita della patria” – e di fronte a un argomento di tale emotività nessuno si può tirare indietro.
Certo, già dieci anni fa, in tempo di stesura della legge urbanistica previgente, questo argomento tenne banco. La sua efficacia è stata però piuttosto ridotta se si considera la dinamica della produzione edilizia degli ultimi anni. Secondo i dati Istat, dal 2000 in poi, la crescita della produzione edilizia residenziale è stata nettamente superiore in Sudtirolo rispetto alla media italiana. Nella provincia di Bolzano, infatti, fra il 2000 e il 2005 il numero di alloggi costruiti all’anno è quasi raddoppiato, mentre nel resto d’Italia è cresciuto del 50%. L’enorme produzione di nuovi alloggi che, negli ultimi anni, ha superato quota 4.000 unità all’anno, risulta circa il doppio rispetto alle nuove famiglie. È dunque probabile che almeno la metà degli alloggi prodotti siano stati destinati al mercato delle seconde case.
In questo quadro, l’enfasi posta sull’originalità dello strumento di convenzionamento è forse un po’ esagerata. Per quanto utile nella costituzione di uno stock di case in affitto, esso, da solo, certamente non basta per frenare un’attività edilizia, oggi non più compatibile con l’identità preziosa del territorio sudtirolese. Soprattutto se si considera l’assenza quasi totale di limitazioni agli interventi sul patrimonio edilizio esistente è facile prevedere lo spostamento degli interessi immobiliari dalle zone di espansione a quelle della trasformazione. Qui, infatti, la legge non prevede l’obbligo al convenzionamento per l’edilizia residenziale, ammette cospicue possibilità per aumentare la densità edilizia, e dispone di una griglia di tutela dei beni culturali molto larga, facente capo, peraltro, al presidente della Giunta provinciale.
Se in tema di politiche per la casa il Sudtirolo continua comunque a tenere una delle posizioni più avanzate e originali nel panorama italiano, per quanto riguarda l’introduzione di forme contrattualistiche nelle procedure urbanistiche non si può dire altrettanto. Ciò che dall’assessore provinciale all’urbanistica viene salutato come vero cuore, come omaggio alla modernità, della nuova legge, sembra invece essere un retaggio di altri luoghi e altre stagioni.
La possibilità di contrattazione urbanistica viene introdotta dall’articolo 40bis della nuova legge. Questo prevede (comma 1), che “nel pubblico interesse” può essere stipulata una convenzione tra comune e operatori privati che deve riguardare “l’attuazione di interventi previsti nel piano urbanistico comunale oppure in un piano attuativo oppure in un altro documento di contenuto programmatico”.
Le convenzioni possono riguardare interventi volti a coprire il fabbisogno abitativo primario, il reperimento di aree per insediamenti produttivi oppure la realizzazione e la gestione di opere e impianti pubblici (comma 2).
Le risorse messe in campo da parte del privato possono essere immobili, opere di compensazione, assunzione di costi di gestione oppure semplicemente indennizzi in denaro; il pubblico, invece, può rinunciare agli oneri di concessione ma è soprattutto chiamato a mettere in campo risorse normative: “creazione di diritti edificatori tramite modifica del piano urbanistico comunale” (comma 3).
Ma il comma 1 non afferma che le convenzioni devono essere stipulate in attuazione del piano urbanistico? Venuto a mancare questo principio, a nulla vale allora che “la controprestazione deve essere congrua”, valutata dall’ufficio estimo provinciale oppure da un professionista abilitato (comma 6). Altrettanto sembra essere debole l’obbligo di contrassegnare le aree soggette a convenzione urbanistica sul piano regolatore e di seguire, per la loro approvazione, le procedure delle varianti dei piani generali o attuativi (comma 7): è evidente che in una posizione di debolezza, il consiglio comunale non potrà fare molto di più che registrare le scelte fatte altrove.
Insomma, in urbanistica tutte le forme di collaborazione tra il comune e gli operatori privati possono essere lecite fintantoché siano volte all’attuazione del piano regolatore. La procedura introdotta dall’articolo 40bis prefigura invece lo scardinamento della disciplina urbanistica. Essa prelude al “rito ambrosiano”! altro che novità! altro che modernità! Ma non finisce qui. La possibilità di stipulare tali convenzioni, riservata anche alla Giunta provinciale per gli interventi di sua competenza (comma 8), rafforza i dubbi sulla trasparenza e democraticità della norma. Guarda caso, fra gli interventi di competenza della Giunta figurano i centri commerciali e gli impianti di produzione energetica, ambedue di enorme potenziale conflittuale tra provincia, comuni e cittadini.
Potrà dispiacere, ma nel dibattito sulla nuova legge la posizione più lucida è quella del partito Union für Südtirol che sostiene che le nuove norme favoriscono insieme la dispersione urbana e la speculazione edilizia – cioè proprio la “svendita della patria”.