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Sergio Brenna
Il PGT di Milano: La legge della prateria
5 Luglio 2010
Milano
“Il PGT prefigura una vasta prateria di iniziative immobiliari nella quale la finanza possa scorrazzare acquisendo diritti edificatori”. Una corrispondenza per eddyburg sul piano urbanistico in discussione

Qualche articolo di stampa ha commentato in maniera un po’ scontata e convenzionale che il PGT in discussione a Milano ne segnerà il destino urbanistico per i prossimi venti-trent’anni: i giornali non si sono resi conto, tuttavia, di accreditare con ciò una verità paradossale. Infatti, con una scelta per vero discutibile e assai probabilmente illegittima, la legge urbanistica regionale del 2005 ha deciso di utilizzare in Lombardia solo una pianificazione urbanistica di durata quinquennale, senza più alcun orizzonte strategico di medio-lungo periodo, e quindi le p

revisioni del PGT di Milano cesseranno di avere effetto verso il 2016. Ciò nonostante le quantità edificatorie messe in gioco corrispondono effettivamente ad un ritmo di crescita che è dell’ordine di tre-quattro volte quello ritenuto sostenibile da realtà socio-economiche ben più solide e strutturate di quella italiana, anche se per qualche verso comparabili con quella lombarda, come quella della Repubblica Federale Tedesca, che ha imposto alle amministrazioni locali un consumo di suolo massimo di 1,34 mq/abitante/anno (cioè 30 ettari al giorno per l’intera RFT). Se applicassimo quel parametro alla situazione milanese il PGT dovrebbe consentire la nuova urbanizzazione di 8-9 milioni di mq, mentre ne prevede invece quasi 32 milioni di metri quadri. Vale a dire, appunto, un consumo urbanizzativo di suolo che la Germania riterrebbe sostenibile in un orizzonte temporale di venti-venticinque anni. Su quelle aree alla densità geografico-urbanizzativa attualmente in atto a Milano (comprendendo cioè il consumo di suolo per reti infrastrutturali e attrezzature generali), che è di oltre 90 mq/abitante e che, come constatiamo quotidianamente, produce una qualità di vita piuttosto congestionata, si può stimare una nuova quantità edificatoria dai 10 ai 17 milioni di metri quadri di superficie lorda abitabile (sia residenziale che terziaria), a seconda dell’indice di affollamento previsto (1 utente ogni 30 o 50 mq abitabili). Gli stessi dati del PGT (in genere piuttosto propensi alla sottovalutazione) stimano una quantità abitabile di nuova realizzazione di 12-13,5 milioni di metri quadri. E’ assai interessante rilevare, inoltre, che l’ulteriore residua superficie di suolo ancora urbanizzabile dopo quella messa in gioco dal PGT è di altri 8 milioni di metri quadri: cioè, dopo questo PGT ci resta nuovo suolo urbanizzabile solo per un altro PGT, ma se ci acconciamo a comportarci come la prudente Germania.

A queste quantità edificatorie vanno aggiunte le nuove edificazioni negli ambiti già urbanizzati che, come dimostrano alcune simulazioni recentemente illustrate all’Ordine degli Architetti di Milano, con densità edificatorie superiori ai 7 mc/mq, alcuni stimano possano produrre altri 12 milioni di metri quadri edificatori abitabili. E’ assai difficile credere che tutte queste quantità possano davvero realizzarsi nel prossimo quinquennio, anche in considerazione delle iniziative immobiliari già in atto e della difficile situazione economico-finanziaria. In realtà ciò che il PGT prefigura è una vasta prateria di iniziative immobiliari nella quale la finanza possa scorrazzare acquisendo diritti edificatori virtuali (dei veri e propri futures speculativi, cui possono accedere solo coloro che hanno una dimensione economica in grado di attendere nel medio-lungo periodo la ripresa dei mercati), e che con il meccanismo dei cosiddetti scambi perequativi non si sa dove, come e quando si consolideranno in forme insediative. Ma al Comune questo sembra non importare gran che: l’importante è far girare il business.

In fondo è quello che già era accaduto con il sovradimensionamento dei PRG negli anni Cinquanta-Sessanta, e per alcuni la nostalgia sembra davvero irrefrenabile, se si è avuto il coraggio di rievocare, rivalutandolo, il cosiddetto “rito ambrosiano”, tempo addietro simbolo di pratiche consociative deteriori tra amministratori pubblici e interessi speculativi. Basti dire che per garantire l’attuale livello della rendita fondiaria (900-1.200 Euro/mq abitativo realizzabile) basterebbe un indice edificatorio di 0,40 mq/mq ad uso privato, mentre il PGT promuove senza alcuna contropartita usi edificatori privati di 0,65 mq/mq, cui si aggiungono le quantità edificatorie per l’edilizia sociale e per la premialità ambientale, sino a spingere la densità edificatoria a superare 1 mq/mq. Nei casi dei grandi operatori pubblici di trasformazioni urbane (gli ex scali ferroviari, le ex caserme, ecc.), bisognerebbe perseguire negli accordi di programma un meccanismo di alienazione dei patrimoni fondiari al ribasso sulla quota di edificazione privata che stabilizza la rendita attuale, anziché al rialzo sul suo valore. Ma è il Comune stesso, invece, ad incentivarne l’omologazione al comportamento degli speculatori immobiliari nella ricerca della massimizzazione delle rendite.

Quella che domina è la legge della prateria: chi è più rapido ad impossessarsene è quello che detta la legge. Come nei peggiori western, la banda degli allevatori (di rendite) spadroneggia sui cittadini che non sanno più a chi rivolgersi perché anche lo sceriffo fa finta di non vedere, quando non è della congrega o sul libro paga dei potenti. E’ quello che sta accadendo attorno alle aree di Expo, dove gli appetiti speculativi che aleggiavano nella contesa tra Fondazione Fiera/Cabassi e SOGE attorno all’agognato indice edificatorio di 0,65 mq/mq (il che vorrebbe dire ottenere una rendita fondiaria di 600-700 milioni di Euro da un’area acquisita a prezzi agricoli e oggi già rivalutata a 200 milioni), rispuntano in capo alla futura Newco regionale.

Per quanto grande possa essere il potere di convincimento/condizionamento dell’istituzione Regione, anche in caso di un Accordo di programma in vista dell’evento Expo 2015, la decisione sull’uso finale delle aree resta in capo al Comune di Milano, che dovrà esprimersi al riguardo già in occasione del PGT. Ecco un banco di prova concreto per verificare, al di là di divisioni ideologiche e schieramenti strumentali, dove risieda la volontà reale delle forze politiche e dei programmi amministrativi di farsi difensori civici dell’interesse collettivo della città.

Infatti, se non si vuole ridurre la discussione sull’assetto urbano che si vuol ottenere a mero pettegolezzo sulle personali preferenze estetiche di questo o quel pubblico amministratore, di questo o di quell’architetto di grido, occorre avere il coraggio di rivendicare alle scelte dell’amministrazione pubblica la responsabilità che una collettività si assume nei confronti della conformazione urbana di cui intende dotarsi, e che non può essere appannaggio delle preferenze e delle convenienze della proprietà immobiliare o di decisioni burocratiche sulla corrispondenza al valore economico dovuto, sullo sgravio degli uffici tecnici da compiti esecutivi cui sarebbero impari, sulle garanzie “chiavi in mano”.

Un tempo la sinistra vedeva nel contenimento della rendita fondiaria non solo la possibilità di destinare nuove risorse ad usi più produttivi e socialmente più utili, ma anche di rivendicare una democrazia nelle decisioni su quel bene primariamente pubblico e collettivo che è l’uso della città, del territorio, dell’ambiente. Oggi, in questa frenesia di privatismo che sembra coinvolgere in consiglio comunale sia la maggioranza che gran parte dell’opposizione, nemmeno le idee sono più di libera disponibilità, come accadrebbe in una pianificazione promossa da proposte dall’Ente pubblico. Esse, invece, in questo modo appartengono privatamente a qualcuno. Il Comune e i cittadini sono, cioè, liberi di discutere solo le impostazioni progettuali e insediative dell’acquirente con cui il proprietario delle aree ha stretto un contratto, di chi – col più caro prezzo pagato – si è comprato anche il diritto di essere padrone delle idee della città e suo interlocutore unico.

L’associazione “Vivi e progetta un’altra Milano” che già da tempo si è opposta al “banco di prova” di questo modo di concepire la città, cioè il progetto Citylife sull’area dell’ex Fiera di Milano, ha promosso un appello perché l’Amministrazione comunale indirizzi le proprie scelte verso una concezione civile e ragionevole dell’assetto urbano cui ha corrisposto una vasta adesione non solo da parte degli addetti ai lavori (urbanisti e architetti, tra cui Gregotti e Gae Aulenti), ma anche tra gli esponenti di altri settori della cultura (scrittori, poeti, editori, avvocati, scienziati di vasta di fama al più alto livello, quali l’Accademia dei Lincei), preoccupati degli effetti disastrosi che altrimenti si riverserebbero sulla città.

Di fronte a questa vasta mobilitazione, che avrà una propria pubblica visibilità lunedì 5 alle 18 davanti a di Palazzo Marino dove sarà in riunione il Consiglio comunale, suonano quanto mai ridicole le imprudenti affermazioni dell’Assessore all’urbanistica Masseroli, secondo il quale “il Consiglio comunale è anni-luce più avanti di questi intellettuali retrò”. Quanti vogliano unire la propria voce all’appello possono inviare il proprio nominativo e qualifica a
mastro.donato.rolando@tiscali.it

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