loader
menu
© 2022 Eddyburg
root
Il cielo di Milano è sempre più gru
29 Maggio 2010
Milano

Bossi sindaco di Milano. Improbabile. Ma la boutade del senatur è il segno di una grossa difficoltà. Letizia Moratti non è amata, non solo dai leghisti ma anche dalle anime della sua maggioranza. Mal tollerata dall'area «laica» e non particolarmente apprezzata neppure dai ciellini che le preferiscono Formigoni. L'elezione del sindaco di Milano del prossimo anno è l'unico test elettorale prima della scadenza delle legislatura. E se non fosse per le debolezze dell'opposizione, mai come ora la battaglia sarebbe apertissima.

Il futuro di Letizia

Su cosa si gioca la partita? Non solo su alchimie politiciste, ma piuttosto su questioni molto concrete: soldi e cemento. Il prossimo sindaco sarà chiamato a gestire Expo 2015, il fiore all'occhiello fortemente voluto da donna Letizia. I problemi non mancano, con Formigoni pronto a mettere i capitali per comprare le aree di Expo e rubare la scena al sindaco. C'è però un'altra questione, meno patinata, forse, ma ancora più sostanziale. Ieri il consiglio comunale è tornato a discutere del Piano di governo del territorio (Pgt). Si tratta del primo piano regolatore dal 1954 (poi rivisto nel 1980) che è destinato a cambiare la faccia di Milano. Gli interessi in gioco sono enormi. Gli immobiliaristi largamente foraggiati dalle banche hanno già trasformato la città in un cantiere e spingono perché il piano venga approvato in fretta. Invece la discussione ha segnato il passo. Molte sedute del consiglio sono fallite perché la stessa maggioranza, che ha presentato 200 emendamenti, ha mancato il numero legale. E adesso i tempi sono strettissimi: otto mesi in tutto. Da qui le continue manovre per strappare un accordo con l'opposizione. Se il Pgt passerà, Letizia Moratti sarà chiamata a garantire che i progetti previsti vengano realizzati nel prossimo mandato. Se invece non passerà, saranno ben pochi quelli che la vorranno rivedere ancora a Palazzo Marino.

Lavori in corso

Milano è un cantiere a cielo aperto. Basta passare accanto alla stazione Garibaldi per vedere crescere palazzi come funghi. Qui in meno di due anni è sorto il grattacielo delle nuova Regione, il Pirellone 2, voluto da Formigoni. Lo stesso sta avvenendo alla ex Fiera dove tutto è pronto per la costruzione dei «tre grattacieli storti» di Citylife. Sono solo due dei tanti progetti faraonici già in programma. Tutto è nato sotto la giunta Albertini che approvò grandi piani edilizi a macchia di leopardo senza alcuna visione d'insieme e grazie a continue varianti del vecchio piano regolatore. L'Expo ha offerto alla Moratti l'occasione per dare un marchio forte allo sviluppo di Milano. E il Pgt, dopo decenni di far west, promette di dare delle regole generali al di là del grande evento del 2015. O almeno dovrebbe. In realtà si tratta di una vera e propria deregulation che spiana la strada ai privati. «Sanno meglio del pubblico cosa costruire - ha spiegato candidamente l'assessore allo sviluppo del territorio, Carlo Masseroli - basta destinzioni d'uso e vincoli, basta lungaggini amministrative. Basta con un sistema vincolistico che fa tanto Unione Sovietica».

I tre pilastri

Il Pgt prende via dalla legge regionale 12 del 2005 che dà mandato ai comuni di pianificare lo sviluppo urbano. Si basa su tre pilastri: densificazione, perequazione e sussidiarietà. Oggi i milanesi sono circa 1 milione e 300 mila. Masseroli punta ad un aumento di 700 mila abitanti. E' per questi nuovi cittadini che bisognerebbe costruire ovunque. Densificare: se non c'è posto sul terreno, puntare al cielo. L'indice di edificabilità non sarà più dello 0,65% in tutta la città ma cambierà a seconda delle circostanze. Eppure questa ipotesi demografica è piuttosto irrealistica. Negli ultimi 30 anni Milano ha perso mezzo milione di abitanti (-30%) per un fisiologico calo demografico e perché molti sono stati spinti ad uscire dalla città per il costo troppo alto proprio delle case. Previsioni più accorte parlano al massimo di 50 mila milanesi in più nei prossimi venti anni soprattutto grazie all'afflusso di stranieri e al loro maggiore tasso di natalità. D'altronde Milano è già la quarta città per densità abitativa in Europa (7084 abitanti per chilometro quadrato), dopo Parigi, Barcellona e Atene. Con 700 mila new entry andrebbe a 11.427 abitanti per chilometro quadrato. Una cifra enorme.

L'altra parola d'ordine è perequazione. Si tratta di una sorta di borsa dei diritti volumetrici i quali potranno essere contrattati e scambiati tra privati e con l'amministrazione pubblica. Un vero e proprio escamotage per poter costruire grattacieli in terreni piccoli. Là dove la superficie del terreno non permetterebbe di costruire palazzi di enorme volume, basterà andare a comprare o scambiare le volumetrie di altri terreni, prendendole anche là dove non ci sono. A Milano c'è un grande bacino verde e agricolo: il Parco Sud. Per Il Comune e per gli immobiliaristi diventerà una specie di banca delle volumetrie che permetterà di costruire in centro e di sconvolgere il polmone verde della città. Secondo Legambiente, negli ultimi 15 anni 30 progetti hanno trasformato 12 milioni di metri quadri di territorio: in 40 anni Milano ha consumato il 37% delle aree agricole. Il ratto delle volutmerie del Parco Sud non farà che peggiorare le cose. E chi fornirà i servizi per tutte queste nuove case e questi nuovi abitanti? I privati! E' il principio della sussidiarietà secondo cui il pubblico interviene solo là dove il privato non arriva, o non ha interesse a farlo. Quanto ai monumenti, Masseroli ancora una volta è chiaro: «Il rapporto con la sovrintendenza va oliato, per me tutto ciò che ha oltre 50 anni più che tutelato va buttato giù».

Patto col diavolo

Il Pgt finora ha incassato solo il parere negativo dell'ordine degli architetti e degli urbanisti. Gli emendamenti in tutto sono 1.395, 200 della stessa maggioranza, 200 circa del Pd e 650 dei consiglieri di opposizione Milly Moratti, Giuseppe Landonio e Patrizia Quartieri che hanno redatto un vero e proprio piano alternativo, frutto di molto studio e di una vasta partecipazione della cittadinanza (info www.chiamamilano.it). La maggioranza per chiudere in tempo cerca un accordo con il Pd. La settimana scorsa si è continuato a trattare anche fuori dall'aula. La giunta potrebbe rinunciare, almeno per il momento, al faraonico piano del tunnel che dovrebbe collegare Rho a Linate, un'arteria che sconvolgerebbe la città. E ha già concesso una quota di housing sociale: 35% di costruzioni, di cui il 5% per le case popolari (a Milano ci sono 20.710 richieste di case popolari in attesa). Un analogo scambio verrebbe fatto per gli spazi verdi cui verrebbe dedicata una quota minoritaria in cambio del permesso di costruzione dei grattacieli. E' ciò che, ad esempio, accade all'ex scalo Farini (le arie dismesse delle ferrovie sono una delle miniere di terreno più grandi e desiderate dai costruttori). Ma il punto fondamentale riguarda il Parco Sud sul quale il Pd non ha mai avuto una posizione netta: basti pensare alla politica dell'ex presidente della provincia Filippo Penati.

C'è poi un ricatto ben più forte. Pgt vuol dire soldi e lavoro per un grosso indotto, anche per cooperative di «sinistra» che si dividono la torta con la Compagnia delle opere. Se non si investe sul mattone, si dice, visto che l'industria non c'è più, su che altro si può investire per far girare l'economia? La risposta non è semplice, e il rischio economico è alto. Quello politico invece è evidente. Se il Pgt passerà, magari grazie ad un accordo con il Pd, la Moratti avrà ancora un possibile futuro. Altrimenti per lei sarà molto dura.

«Parco Sud, volumi finti creati per fare finanza»

(intervista alla consigliera di opposizione Milly Moratti)

Da mesi, al Negozio Civico Chiamamilano, i consiglieri d'opposizione Patrizia Quartieri, Giuseppe Landonio e Milly Moratti discutono del Pgt con i cittadini mentre continuano la loro battaglia in consiglio comunale per un altro piano di Milano. Ne parliamo con Milly Moratti.

Cosa non va in questo Pgt?

Fare un piano di governo del territorio è giusto. Fino ad ora si viveva su continue varianti al vecchio piano. Varianti che a volte erano legate alle esigenze della città che cambia, ma che spesso erano scorciatoie per aggirare le regole. Questa fu la procedura anche ai tempi di tangentopoli. Il problema è che il Pgt non è un piano regolatore: sancisce una vera e propria deregulation che non tiene conto delle esigenze di vivibilità, della funzionalità, dell'ambiente e della bellezza della città. Si tratta piuttosto di un piano che risponde squisitamente ad esigenze di mercato. L'assessore Masseroli non a caso è un manager che si vanta di non intendersi di urbanistica.

Ma regge almeno sul piano del mercato? Smuove l'economia?

Non regge. Si basa sul presupposto teorico di un forte aumento demografico che oltre a non essere sostenibile non è credibile. Il rischio è che ci sia un eccesso di offerta di abitazioni, oltretutto per una fascia di reddito alta, sproporzionata alla domanda che resterà bassa, sia in termini quantitativi che qualitativi. I nuovi milanesi per lo più saranno stranieri e non potranno comprarsi nuove case da 7 mila euro al metro quadro.

Ma allora che interesse possono avere Comune e immobiliaristi per un affare così rischioso?

Non è un'operazione urbanistica e architettonica. Gli ordini degli architetti e degli urbanisti hanno bocciato il piano. E non è nemmeno una buona operazione economica ma piuttosto finanziaria. Si creano volumetrie fittizie inventando indici di edificabilità sul Parco Sud, si scambiano queste volumetrie come azioni in borsa, e le aziende le possono depositare in banca per fare bilancio. E' una concezione di tipo speculativo lontano dall'economia reale. Un modello vecchio, distante del prodotto, cioè la casa, la città e chi la abita. Scompare la destinazione d'uso: significa che si costruisce non si sa cosa, per chi e perché.

Gli immobiliaristi sostengono che in tempi di stagnazione del mercato è il momento di costruire e comprare a prezzi bassi, perché prima o poi risaliranno.

Un bell'azzardo. Queste sono le stesse pratiche neoliberiste e di deregulation che hanno generato la crisi mondiale. Non dico che le istituzioni debbano rinunciare a fare da volano all'economia, ma puntare su questo tipo di economia è datato oltre che sbagliato. Non si crea mercato e affari per tutti: si fanno gli interessi di una ristretta cerchia immobiliaristi, che a Milano sono sempre gli stessi.

L'Italia è sconvolta da fenomeni di corruzione legati proprio alla casa. Milano è immune?

La logica dell'emergenza ha prodotto i disastri che ora sono sotto gli occhi di tutti. Il ragionamento che si fa a Milano è il seguente: togliamo lacci e lacciuoli al mercato, i tempi saranno più veloci e dunque non ci sarà più bisogno di corruzione per aggirare regole e procedure. Di fatto si stanno legittimando le stesse pratiche dei tempi di tangentopoli (vedi la questione delle volumetrie, ieri come oggi). E gli attori non sono cambiati.

Quanto si gioca sul Pgt il futuro del sindaco Letizia Moratti?

Credo sia il punto di caduta. Mentre Expo, con tutti i ridimensionamenti, rimane una vittoria del sindaco, il Pgt non è popolare. Credo che in campagna elettorale su questo si possa giocare una battaglia decisiva.

E allora perché il Pd sembra pronto all'accordo sul Pgt?

I grandi partiti, tutti, continuano ad avere una visione ancorata al vecchio modello economico chiuso che non tiene conto dei problemi ambientali e sociali. Un modello aperto allacciato al prodotto più che alla finanza è ancora lontano dalla politica. Vogliamo una città a misura d'uomo, non di investimento. Sul meccanismo che regge il Pgt, cioè l'invenzione di volumi virtuali sul Parco Sud, non siamo disposti a cedere e ne faremo oggetto d'informazione fino alle prossime elezioni.

Il pericoloso gioco del mattone di immobiliaristi e banchieri

Il Piano generale del territorio (Pgt) pone grossi problemi per la tenuta sociale e ambientale della città. Ma almeno dal punto di vista economico, si dice, tutto ciò porterà sviluppo e lavoro. E' davvero così o il Pgt farà solo gli interessi dei grandi immobiliaristi? E se anche per loro non si rivelasse un affare?

Il condizionamento dei prìncipi del mattone è forte. Non a caso la discussione sul Pgt fu anticipata da una richiesta di commissariamento del comune di Milano da parte del re della casa, Salvatore Ligresti. Il cantiere Milano vale non meno di 8 miliardi, per l'85% anticipati dal gotha finanziario e bancario (Intesa San Paolo, Unicredit, Mediobanca). Un investimento ad alto rischio visto che molte imprese immobiliari sono in sofferenza.

Un anno fa è fallito Zunino, che aveva grandi progetti in corso nel quartiere Santa Giulia e sull'area dell'Ex Falck a Sesto San Giovanni. La vendita dei nuovi alloggi di lusso nei grattacieli di Citylife, sull'area dell'ex Fiera, non decolla, mentre volano i costi di costruzione: Citylife ha avuto bisogno di ricapitalizzare, ora prevede di fare grattacieli meno storti e ha chiesto di poter costruire più case che uffici. Il punto è che il mercato immobiliare vive per la prima volta da molti anni una fase di stagnazione, che si è aggravata sull'onda della crisi dei subprime americani. Benché il sistema italiano goda di meno volubilità, (l'80% degli italiani possiede una casa) investire sul mattone espone a rischi maggiori. In Italia da tre anni le vendite sono in calo (non accadeva del 1985: nel 2007 -4,7%, nel 2008 -14,8%, nel 2009, -11%). Per il residenziale il mercato dal 2005-2006 si è ridotto di un terzo, il fatturato si è fermato a 90 miliardi di euro (-10%), registrando un crollo per le abitazioni sotto i 200 mila euro e sulle nuove abitazioni dove si è accumulato molto invenduto.

La domanda per le vendite diminuisce per la crisi e per le difficoltà di accedere a un mutuo, e dunque si alza la domanda e il costo degli affitti. I prezzi hanno raggiunto l'apice nel 2006, dal 2007 hanno cominciato a calare, ma a Milano calano molto poco (-0,2% dice la Camera di commercio). Per tutto il settore il Sole24ore prevede ancora calo o stagnazione fino al 2012. A Milano si parla di una diminuzione del 3,5. In questa situazione il rischio è che le nuove abitazioni rimangano invendute e che un'eccessiva offerta non venga riassorbita da un domanda che soffre la crisi. La scommessa di banche e immobiliaristi, invece, si basa sull'assunto che proprio grazie alla crisi i prezzi sono bassi, non solo per le case ma anche per i materiali di costruzione e i terreni, e che dunque sia questo il momento di comprare e costruire nella convinzione che presto i prezzi ricominceranno a salire. Un azzardo. E intanto l'acquisto di volumetrie, terreni e concessioni edilizie serve a tenere a galla i bilanci aziendali. Si investe sulle case come su azioni in un gioco che ha poco a che fare con l'urbanistica e molto con le speculazioni finanziarie. Data la fase di stallo, è essenziale il supporto finanziario. Un sostegno che si basa molto sui rapporti politici e economici tra banchieri e immobiliaristi che spesso siedono allo stesso tavolo negli stessi consigli di amministrazione.

ARTICOLI CORRELATI

© 2022 Eddyburg