I signori del mattone attendono fiduciosi, il Pgt dovrebbe rivelarsi un assist prezioso. Il gruppo Ligresti, Hines, Pirelli Re, i soggetti più finanziari come Allianz e Generali. E i loro prestatori di riferimento, quel trittico Mediobanca, Unicredit e Intesa Sanpaolo che si incastona nel miglio tra Cordusio e la Scala.
I signori hanno certo conosciuto tempi più felici. Per anni hanno gestito grandi affari entro una rete di potere consolidata; e ben rappresentata a Palazzo Marino. Pure, i costruttori di Milano ora sono in difficoltà, per colpa della crisi finanziaria e poi economica che li ha colti mentre erigevano nuovi moloch, già faraonici quando furono pensati, figurarsi nelle ristrettezze attuali. Santa Giulia è lo spauracchio di tutti. Finire come Luigi Zunino, che sognava una cittadella d’oro ai bordi della tangenziale Est. A braccetto con quei poteri ammaccati, i poteri amministrativi, anemici per le diete imposte dal governo e costretti a triplicare gli oneri di urbanizzazione, l’anno scorso, e a rilanciare una delle prime industrie dell’intorno, ora.
Per trovare una soluzione che tenga tutte le variabili e gli interessi, si tenta il volo alto. Piano di governo del territorio, la carta che riscrive l’urbanistica cittadina e pianifica l’edilizia dei prossimi decenni. Ancora nelle more della dialettica politica, il Pgt svela una filosofia di base molto chiara. Più flessibilità a chi costruisce e nella destinazione delle aree, un nuovo "mercato dei diritti edificatori" che convenga un po’ a tutti, sistematica sussidiarietà nelle funzioni di servizio (significa che il Comune non si occuperà di ospedali, scuole e simili nei futuri nuovi quartieri; creando nuove opportunità per un altro sicuro business privato, totalmente in mano a Compagnia delle Opere e Cl).
Per declinare sulla mappa cittadina i principi, fanno al caso una quantità di spazi ex pubblici - caserme, scali e stazioni ferroviarie su tutti - che saranno messi al bando per assegnarli, con nuove funzioni ed edificabilità, ai migliori offerenti. Si dice che l’ex scalo Farini, l’area più grossa e forse appetibile (651mila metri quadrati) piacerebbe a Ligresti e ad Hines Italia, due big già alleati nei cantieri Garibaldi-Repubblica. E che confidano molto anche nel progetto di via Stephenson (446mila metri quadrati, solo un quinto a verde) dove potrebbe sorgere una "Defense" milanese.
Ma non c’è solo il binomio Ligresti-Hines. La grande area Cascina Merlata, vicina all’Expo di Rho-Pero, è di Euromilano, società composta da cooperative bianche e rosse, più Intesa Sanpaolo, Unipol, Brunelli, Greenway. Poco lontano, Euromilano possiede il progetto Bovisa (846mila metri quadrati), altro quartiere residenziale-uffici che spera nel traino della sede bis del Politecnico. I maligni dicono che Euromilano, e il ruolo delle cooperative, sono un elemento che pesa nella trattativa politica tra giunta e opposizione di centrosinistra. Questi i bocconi ghiotti, ma la cartina cittadina è zeppa di aree dove si potrà costruire, o comunque guadagnare con il nuovo Pgt. E qui entra in gioco il concetto di "perequazione", che prevede lo scambio di diritti a costruire (come avviene per i certificati verdi): chi ha l’area si accorda con chi ha il diritto, sotto la regia del Comune. Meglio ancora, chi ha l’area trasferisce quei diritti a costruire dove più gli conviene. Quel che farà, probabilmente, Ligresti con le sue aree nel Parco Sud, e altre periferiche. Si creerà un mercato i diritti e aree, scambiati in una "Borsa" dai contorni ancora grigi, ma gli esperti scommettono che i grandi operatori faranno incetta dai piccoli di diritti e aree strumentali, per successivi arbitraggi tra cubature su aree di diverso pregio.
Un altro tema riguarda i prezzi, che in città non scendono mai abbastanza, e con le future maggiori volumetrie potrebbero adeguarsi al livello, scarso, della domanda. «Il Pgt è uno strumento innovativo pensato per stimolare il mercato e consentire prodotti immobiliari in linea con la domanda possibile», dice un costruttore. I compratori sono sempre più poveri, perché migranti, giovani o semplicemente colpiti dalla crisi. Per questo c’è chi dice che l’assessore Masseroli punterà molto sull’edilizia convenzionata, per i nuovi progetti. E una svolta "popolare" potrebbe preparare lo sbarco dei costruttori romani, come Caltagirone, Acqua Marcia e Lamaro, che già a vario titolo hanno avuto esperienze di affari in città.
«Il Pgt ha il merito di pensare a uno sviluppo più ampio della città, con una pianificazione urbanistica intelligente», dice Manfredi Catella, ad di Hines Italia, convinto che l’adozione di «una nuova cornice di regole certe e trasparenti» e lo scambio dei diritti a costruire «favorirà tutti gli operatori, non solo i più grandi».