Titolo originale: Suburban office parks get urban injection– Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
PLANO, Texas — Quando EDS, il gigante delle tecnologie dell’informazione, iniziò negli anni ’80 a spostare il suo quartier generale da Dallas a questo allora remoto sobborgo, gli impiegati guardavano su migliaia di ettari di incontaminata prateria texana. Longhorn e bufali brucavano nei paraggi. C’erano strade non asfaltate attorno al nuovo campus di impresa, uno dei primi a insediarsi nei 1.300 ettari dello office park dal grandioso nome di Legacy [Eredità, n.d.t.].
Nel modo classico, almeno da quarant’anni, delle le grandi imprese che si insediavano nei complessi di uffici suburbani, la EDS e i molti altri datori di lavoro che costruivano luccicanti centri direzionali qui, fornirono di tutto i propri dipendenti sotto un solo tetto: caffetterie, palestre, asili nido, sportelli bancari e altro.
Ma ora questo non basta più. Molti dei giovani professionisti di oggi, motori creativi dell’economia delle conoscenze, non vogliono sentirsi chiusi in una scatola di vetro. Preferiscono un ambiente da quartiere urbano che vive 24 ore su 24, dove si può lavorare, passeggiare, fare shopping, pranzare, vivere.
E mentre la concorrenza per accaparrarsi questi lavoratori altamente qualificati si arroventa, i complessi per uffici suburbani e i campus d’impresa stanno ripensando i propri progetti sterili, e aggiungono negozi, appartamenti, ristoranti, per creare una fetta di città nel suburbio.
Stanno comprendendo che quanto l’impresa passa di solito non regge il confronto con l’ambiente stimolante che può offrire un posto di lavoro in città come San Francisco, Boston, Chicago o New York.
Il campus EDS, per esempio, è bello ma non si poteva considerare certo “cool” fino al 1999, quando nel complesso per uffici a circa 35 chilometri da Dallas si aprì il Legacy Town Center.
Oggi ci sono strade orientate al traffico pedonale, enormi boutiques, gallerie d’arte, ristoranti, teatri, caffè, una piazza di tipo urbano, un albergo e 640 appartamenti, a cinque minuti di passeggiata dal cancello principale della EDS. Ed entro un raggio di poco più di un chilometro da altre grosse imprese come J.C. Penney, Frito-Lay, Dr Pepper/7 UP, ComCast, AT&T Wireless, la divisione information technology di PepsiCo, e il Texas Regional Heart Center.
Sessantacinque palazzine a tre piani in vendita da 200.000 a 250.000 dollari, e 220 appartamenti in affitto da 700 a 1.500 dollari al mese, sono in corso di costruzione nel town center.
Il morale dei dipendenti è una “questione di enorme importanza” per i datori di lavoro, dice Stephen Scott, manager del settore immobiliare EDS, costruttore di Legacy. “La sfida dei sobborghi è il loro essere noiosi. Questa è l’anti-noia”.
Con quasi 40.000 persone che ci lavorano, il business park di Legacy ha le dimensioni di una piccola città, e il Legacy Town Center è il suo distretto centrale. Ci si trova Starbucks, ma la maggior parte del commercio più trendy è a gestione locale, o della regione: ristoranti come Mi Cocina, Bishop Park Bistro o Jasper's; il Cru Wine Bar; Joni’s Boutique e Culinary Connection. E Robb & Stucky, studio di progettazione per interni e arredamento, ha uno showroom da 11.000 metri quadrati.
EDS, impresa di servizio globale nelle tecnologie dell’informazione fondata e per un certo periodo diretta da Ross Perot, sta dall’altra parte della strada. L’ingresso principale è visibile da Bishop Square, dove la gente fa jogging attorno a un lago, passeggia col cane o sta seduta sulle panchine del parco.
Steve Zaiser, analista finanziario alla EDS, è scattato davanti alla possibilità di trasferirsi in un appartamento di Legacy, due anni fa. Può svegliarsi alle 8 ed essere al lavoro alle 8,30. Può percorrere a piedi i cinquecento metri fino all’ufficio.
”Volevo stare vicino al lavoro, ma era anche meglio essere accanto a tutti i negozi e alla lavanderia” ci racconta Zaiser, che ha 29 anni. “E c’è un posto che fa dei grandiosi margaritas qui vicino”.
L’idea che i complessi di uffici suburbani e i campus di impresa possano essere qualcosa più che solo posti dove la gente lavora, sta cominciando a prendere piede in molte parti degli USA. La tendenza è alimentata da un’economia che si basa su professionisti qualificati e creativi: molti di questi sono giovani, singles che non vogliono avere la sensazione di stare chiusi in una Guantanamo Bay di impresa.
Vogliono essere liberi di muoversi a piacimento e mischiarsi con gente che rappresenta in genere la vita, non solo coi colleghi. Alcuni vogliono vivere vicino al lavoro, o almeno lavorare vicino a ristoranti, bar, librerie. Curano la propria salute fisica (amano camminare), sono ambientalmente consapevoli (vogliono brevi spostamenti pendolari, servizi vicini, e anche trasporti pubblici) e amanti del divertimento (vogliono bar, ristoranti, teatri). In breve, vogliono uno stile di vita urbano anche se la maggior parte dei posti di lavoro sono nei suburbi.
Tenersi al passo con questa tendenza è una priorità per i datori di lavoro suburbani. I loro luccicanti quartieri generali spesso torreggiano su svincoli autostradali e sono circondati da un mare grigio di parcheggi. Ma la pressione per assumere e tenersi dipendenti, e trarre il massimo da grosse proprietà immobiliari suburbane, sta spingendo i costruttori ad offrire risposte.
Muoversi oltre lo sprawl
Sempre più gente sceglie alternative allo sprawl suburbano, e i complessi di uffici obsoleti diventano una miniera d’oro pronta da sfruttare. Sono spazi che consentono ai costruttori di costruire ambienti urbani, dalle strade, agli uffici, ai negozi e alle abitazioni.
Proprio come è accaduto nelle città per secoli, la gente che vive o lavora in questi centri non deve prendere l’automobile per spostarsi da un edificio all’altro. Il sistema delle strade incoraggia il passeggio. Si può abitare sopra i negozi. Tutte cose che attirano una comunità stufa della congestione da traffico.
”C’è preoccupazione per la qualità della vita, per avere il meglio”, ci dice il costruttore di Dallas Art Lomenick, che ha collaborato alla progettazione del Legacy Town Center. Come managing director della Trammell Crow Co., Lomenick è impegnato in progetti simili in altri sobborghi di Dallas.
Il potenziale è enorme.
”Pensate a questi spazi come a banche di terreni per lo sviluppo del futuro” dice Peter Katz, autore di The New Urbanism, che insegna al Virginia Tech di Alexandria. “Se è ben localizzato, l’office park obsoleto di oggi può diventare il centro città di domani”.
Steve Crosby, presidente della National Association of Industrial and Office Properties, afferma che c’è ancora più interesse per i vecchi magazzini e fabbriche nei distretti urbani, che negli office parks suburbani. Ma questo gruppo di proprietari e costruttori di immobili commerciali, con base a Herndon, Virginia, ha cominciato a studiare la trasformazione degli uffici suburbani due anni fa.
”È comparso chiaro sui nostri schermi radar” si esprime Crosby.
Nella sola area metropolitana di Dallas, circa la metà di tutto lo spazio per uffici è stato costruito dall’inizio alla metà degli anni Ottanta. Questi edifici stanno diventando obsoleti, e raggiungono la fine dell’abituale ciclo di vita ventennale degli immobili commerciali, che si degradano fisicamente e nelle forme spaziali.I soffitti possono essere troppo bassi. Possono mancare i cavi per le reti ad alta capacità. Come risultato, cade il tasso di utilizzazione e cadono i valori immobiliari.
In altre città della Sun Belt, come Atlanta, Denver o Houston, c’è stato un boom negli ultimi decenni e ora ci si trova di fronte allo stesso scenario. Le aree di più antico insediamento del Nord-est e Midwest vedono una crescita di insediamenti per uffici anche più vecchi.
Un elemento di attrattività in più per i costruttori, è il fatto che le aree sono in gran parte di un solo proprietario: una cosa dura da trovare nei sobborghi vicini alle città.
Mantenere contenti i lavoratori
Queste office towns all’ultima moda piacciono a gente come Joseph Willrich, texano di 25 anni. Dopo la laurea alla Texas A&M University, ha trovato lavoro come ingegnere civile a Fort Worth e abitava in centro in un appartamento ristrutturato. Quando la sua ditta l’ha trasferito a Frisco, un sobborgo di Dallas confinante con il Legacy office park, ha immediatamente deciso di andare ad abitare negli appartamenti del centro.
”Volevo vivere vicino alle varie attività, dove ci sono buoni ristoranti, vita notturna”, dice Willrich.
Il suo tempo di spostamento è di 5 minuti. Va a piedi in lavanderia, al supermercato, al bar. E va a piedi anche a cena, nella fila di ristoranti del centro.
”È questa la bellezza del town center, posso lavorare in un’atmosfera di tipo suburbano, avere un ufficio in una comunità dormitorio, ma avere la sensazione della città”.
Comodità e risparmio di tempo stanno diventando la cosa più importante. Sempre più, lavoratori di tutte le età affermano di non volere che il lavoro metta in ombra la vita familiare e sociale.
”Il bilancio della vita di lavoro è una questione di grande importanza” dice Jennifer Schramm, direttore degli studi e previsioni per i posti di lavoro alla Society for Human Resource Management di Alexandria, Virginia, gruppo che rappresenta 180.000 persone. È una delle cinque priorità per i lavoratori delle alte tecnologie, secondo i nostri studi.
Le imprese stanno comprendendo che i dipendenti hanno bisogno di più contatti con l’esterno, che sia possibile fare commissioni nella pausa di pranzo, o impegnarsi in attività civiche.
”Bisogna offrire accesso, non fungere da ostacolo” afferma la signora Schramm.
I datori di lavoro sono anche preoccupati di mantenere bassi i costi dell’assistenza sanitaria. La mancanza di attività fisica che conduce all’obesità e altri problemi sanitari, ora sono legati alla dipendenza degli americani dall’automobile, alla mancanza di spazi suburbani pedonali.
”Le imprese stanno pensando a metodi per incoraggiare le attività quotidiane che migliorano la salute delle persone” dice Schramm. “Passiamo tanto tempo al lavoro. Se potessimo cambiare il modo e l’ambiente in cui lavoriamo, cambieremmo il modo in cui viviamo”.
Zaiser, il dipendente EDS che vive al Legacy Town Center, è contento quando sente i suoi colleghi auto-dipendenti lamentarsi dei lunghi spostamenti pendolari. “Sono tutti gelosi”.
Nota: qui il testo originale su USA Today(fb)