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Paola Bonora
E’ il mercato bellezza!
29 Marzo 2009
Consumo di suolo
Un’accurata analisi sullo sprawl e sul liberismo immobiliare, anche nei suoi aspetti etici. In corso di stampa e in anteprima per eddyburg. (m.p.g.)

Deregolazione, sprawl, abuso di suolo, immobiliarismo di ventura: una crisi annunciata di postmoderna immoralità

[in corso di stampa]

Tante implicazioni nel titolo per suggerire l’intrico di questioni racchiuse nel generico termine "sprawl". Un fenomeno noto da decenni, su cui sono state scritte pagine e pagine di varia letteratura. Da quella accademica, alla narrativa, alla cronaca. Tutte a tentare di cogliere un processo che ha stravolto l’immagine consolidata di città e cercare nuove rappresentazioni in grado di restituire la complessità di un cambiamento che ribalta l’atavico moto centripeto verso i magneti urbani e spande nel territorio gli effetti di un’urbanità incompiuta.

La discussione sul binomio centrato/acentrato è datata. Anche la coesistenza di gerarchie e reti è consapevolezza acquisita da tempo. Poi il piano analitico si è inclinato all’ambiguo, ha colto l’occasione del molteplice per volgersi a narrazioni sfumate, in cui il ricorso al polifonico ha generato un caos semantico che vede tutto allo stesso tempo come vero/verosimile e falso/falsificabile. Un mondo di illusioni di cui la città è il castello incantato, con le sue meraviglie e i suoi orrori. Come sempre il ritratto della società che l’ha prodotta.

Ripudiato il realismo come categoria d’antan, le mani sulla città fanno scandalo, gossip, ma non suscitano progetto politico. Mani che appartengono a speculatori finanziari senza scrupoli, quando non compromessi in affari illeciti. Il destino della città affidato non a generici investitori privati, ma al capitale di rischio lanciato in azzardi societari e borsistici privi di reale copertura.

Meglio allora le suggestioni che le analisi, prendere parte al grande gioco linguistico, stupire degli involucri senza guardare dentro, sotto la superficie translucida e ingannevole. Riprodurre, quando anche in chiave critica e con metafore raffinate, lo spettacolo duale della metropoli, i suoi luccichii e i suoi buchi oscuri. Stare al gioco insomma, adeguandosi alla grammatica effervescente dell’estetica postmoderna, che esige formule ad effetto, spot, enfatizza l’opaco come paradigma e prova cinica noia quando affiora qualche lacerto di verità. Le mille etichette inventate per raccontare lo sprawl raramente infatti si sono accompagnate a seria denuncia degli effetti devastanti del consumo di suolo e a coerente proposta urbanistica e politica.

Ha prevalso un senso di disincanto malizioso e compiaciuto di tanta postmodernità, di snobistico dèjà vu, che ha seminato indifferenza. Un distacco intellettuale che ha trasformato la babele di discorsi in chiacchiericcio alla moda, liquido, polveroso e volutamente effimero. Un’accondiscendenza consapevole e compromessa, che ha portato un contagio di indifferenza e disinteresse. In campo sociale tradotto in rassegnazione e rinuncia alla partecipazione.

Nel silenzio assordante dell’urbanistica, la pianificazione è trasfigurata in metaprogetto, si è rifugiata nella retorica, per lasciare campo nella realtà ai soli giochi dei poteri economici. Mentre le voci dissonanti, tacciate di antipolitica, vengono intese come sgradito rumore di fondo, retaggio di un tempo critico preistorico. Che non c’è storia prima del post-, non c’è memoria, tutto dev’essere nuovo, o a dire meglio innovativo, formula taumaturgica del presente.

Ci siamo fatti imbambolare dalla metropoli postumana, fingendo di non accorgerci che è il campo di riconfigurazione del capitalismo postindustriale. Un dispositivo per produrre valore che gioca sulle debolezze del nostro tempo.

Ora, come abbiamo lasciato che fosse, ci penserà il mercato. Ad approfondire le differenze e divaricare la forbice delle diversità. A mostrare che le pulsioni globalitarie verso uno spazio isotropo sono inganno. Quando la crisi piomberà come una scure vendicativa sulle villette a schiera e i palazzoni delle periferie, sui cittadini indebitati e sui rumeni, albanesi, marocchini che li hanno costruiti e sono morti senza risarcimenti nei cantieri. Morderà da vicino, la crisi. Non sfogherà i suoi impulsi solo sui lontani Sud - le cartoline esotiche che suscitano tanta compassione. Anche nell’occidente il liberismo potrà finalmente dispiegare tutta la sua potenza animale, quella nefasta dopo tanto sciupio.

Lasciar fare al mercato è stata regola morale in questi anni, fede condivisa. La libera economia nella sua forma più sregolata e radicale è diventata l’oppio che ha drogato le società e i gruppi sociali, dalle classi dirigenti, accecate dal mito della concorrenza, ai cittadini, trasformati in consumatori senza diritti. La macchina del consumo è la matrigna del cemento e dell’asfalto che deturpano città e campagne. Ha frantumato coesioni e appartenenze innescando gare individuali e impari. Ha fecondato desideri e inventato soluzioni appropriate ad ogni ceto, affinché chiunque potesse autogratificarsi nell’atto dell’acquisto. Travolti solidarietà e familismi, l’individuo ha ricostituito la propria identità sugli oggetti. Sulla capacità di scialo, in competizione con quel vicino che un tempo sentiva solidale e ora gli è concorrente.

Nelle code chilometriche dello shopping, nelle resse notturne in attesa dell’uscita di novità, negli ingorghi intorno agli ipermercati, liturgie di un mondo succube delle promesse commerciali. Una società che si è atomizzata e chiusa dietro montagne di cianfrusaglie la cui rapida obsolescenza è progettata a tavolino da stuoli di consulenti. Tra cui architetti. Quegli stessi che, dopo il ripudio dell’urbanistica e del suo sguardo prospettico e regolativo, accartocciano le facciate, edificano grattacieli pencolanti e cercano in ogni modo di stupire, dare spettacolo, di innovare (ecco il mantra che torna). Il perché di questa fortuna – mediatica e mondana - dell’architettura non se lo chiede neppure La Cecla (2008), che sull’argomento ha scritto di recente un gustoso pamphlet, in cui però finisce per limitarsi a distinguere i buoni dai cattivi (architetti), senza toccare la radice del problema.

Descrizioni che non spiegano la trasposizione immobiliare del processo di valorizzazione economica (capitalistica, aggiungerebbe Harvey con ragione). La crisi sta mettendo in drammatica evidenza un processo, comune a tutti i paesi avanzati, che sugli asset immobiliari ha trasferito buona parte degli investimenti liberati dalla deindustrializzazione. Quella parte che non si è delocalizzata. Un fenomeno che sul presupposto volatile della finanziarizzazione, ha consentito l’uscita dei capitali dal fordismo e trasformato città e campagna urbanizzata in cantieri di valorizzazione. Cataste di mattoni a sostenere castelli di danaro virtuale. Crediti poggiati su fondamentali altrettanto instabili: promesse, concessioni, varianti, accordi di programma, impegni spesso carpiti attraverso corruzioni. Sulla edificabilità prima ancora che sull’edificato, com’è classico della rendita fondiaria urbana. Un processo che ha però assunto negli ultimi due decenni andamento convulso, con ricadute rovinose sul territorio e i paesaggi.

Un consumo vorace di suolo, vivibilità e bellezza.

Immobiliarismo di ventura

La simbiosi tra la più antica delle forme di accumulazione, la pietrificazione, e la più spregiudicata e ipermoderna delle modalità finanziarie ha generato uno spazio infinito di speculazione che ora stritola i malcapitati che, soggiogati da martellanti campagne su favolistiche opportunità di realizzo, fidavano di aver tesaurizzato le proprie risorse nell’uno o nell’altro campo. Un sostegno reciproco che si è tenuto in equilibrio precario finché la domanda è riuscita a coprire l’offerta e i comportamenti finanziari hanno mantenuto una pur lasca legalità, ma che ora, con la cadenza lenta ma inesorabile del domino, rischia di travolgere economie e società locali. Perché dunque scandalizzarsi, ora che il disastro è compiuto, che si è lasciato fare.

Innanzitutto per l’immorale ingordigia dell’operazione che in Italia, dall’inizio degli anni ’80, ha consumato un quinto della superficie agricola per coprirla di cemento e asfalto. Per la mancata calibratura di offerta e domanda, con gli effetti di sovraproduzione che hanno paralizzato il mercato e ora rischiano di dissestare le economie locali. Il mercato "frana", scrive il Cresme, riferendosi al secondo semestre del 2008, e sottolinea di avere anticipato già da due anni di un mercato saturo o in via di saturazione. Ma la libertà di intrapresa non ascolta avvertimenti, non accetta di darsi regole, ha in orrore l’idea di programmare. Preferisce evidentemente le catastrofi e la decimazione selettiva che ne deriva.

Ma ora la noia di un po’ di cifre (non così scontate, si vedrà).

Tra 1999 e 2007 (dati Cresme, 2008) la crescita del valore aggiunto in costruzioni è doppio (+24,0%) di quello totale dell’economia italiana (+12,2%). Un incremento molto vicino - non a caso direi - al tasso di crescita registrato nel medesimo arco di tempo dal settore delle intermediazioni monetarie e finanziarie (+20,2%). Entrambi ben lontani dall’andamento degli altri settori di attività, con agricoltura in calo del 6,5%, industria con un modestissimo +2,8%, dato che compendia annate in negativo, servizi +9,7% e commercio +14,8%. Una radiografia essenziale ma eloquente dei pesi economici e della configurazione produttiva della società italiana postindustriale.

Un quadro in cui le imprese che operano nel vasto campo immobiliare rivestono un ruolo da protagoniste: le aziende di costruzione passate da 590.000 nel 2000 a quasi 776.000 nel 2007, con un incremento del 31,6%, e quelle immobiliari da 151.000 a quasi 250.000, cresciute come funghi con un incremento del 59,2%. Cifre eccezionali rispetto a tutte le restanti tipologie di imprese che, nel medesimo lasso di tempo, sono aumentate di un risicato 1,4%. Ce ne eravamo accorti vedendo moltiplicarsi le vetrine di intermediazione immobiliare e i giornaletti di offerte, ma questi dati riescono a immiserire le percezioni.

Non a caso l’associazione delle industrie delle costruzioni vanta un contributo complessivo al prodotto interno lordo dell’11% nel 2007 (dati ANCE, 2008) e che tra 1998 e 2007 gli investimenti in costruzioni sono aumentati del 29,4%, con un andamento percentuale più che doppio rispetto al PIL.

Una situazione che accomuna l’intero occidente, in cui l’Italia, nella frenesia edilizia che ha caratterizzato l’ultimo decennio, ha tenuto comportamenti analoghi a quelli degli altri paesi, forse più moderati (la media dell’Unione Europea è dell’11,9% ). L’Irlanda, ad esempio, detiene nel rapporto tra investimenti in costruzioni e PIL il primato del 20,5%, il più alto considerando Europa e Stati Uniti. Questi ultimi si limitano –ma il 2007 per gli USA è già anno di crisi – al 10,3%. La Spagna si attesta al 18%. I paesi con gli indici più modesti sono Svezia (8,1%) e Germania (9,85).

In alcune situazioni limite dello scenario europeo la variazione degli investimenti in costruzioni nell’intero decennio è straordinaria: l’Irlanda, tra 1998 e 2007, ha incrementato gli investimenti dell’82,2%, la Spagna del 73,4%, la Grecia del 69,9%, sono gli esempi di maggiore impatto. L’incremento dell’intera Unione è stato del 25,3%, dato che compendia anche i negativi di Germania (-12,8%) e Portogallo (-11,5%). Cifre nel cui merito andrebbero sviluppati approfondimenti e confronti sui coevi andamenti economici, particolarmente brillanti di alcuni paesi, o su ritardi pregressi in campo edilizio, e che tuttavia non sembrano sufficienti per giustificare una smania edificatoria che alla fine ha prodotto un’offerta che ha superato la domanda e la capacità di assorbimento, come è manifesto nella maggior parte dei paesi più esposti.

Dopo tanta libertà d’azione, ora il mercato regola i conti chiudendo, non ne vuole più sapere di costruzioni, ce ne sono troppe, non sa che farsene, il gioco si è azzerato. Peccato avvenga a danno di cittadini che troveranno le proprie risorse immobilizzate in abitazioni svalutate e in questo momento pressoché prive di reali possibilità di scambio se non con forti perdite, di cui dovranno comunque sobbarcarsi ratei di mutuo sempre più onerosi.

Eppure le avvisaglie di una crisi imminente c’erano state, si sarebbe potuto intervenire. Se consideriamo i soli investimenti in residenze, in Irlanda nel 2007 calano vistosamente del 10,2% dopo un incremento record del 97% tra 1998 e 2006; andamenti analoghi a quelli spagnoli.

Negli Stati Uniti i valori immobiliari sono in calo già da quattro anni, i prezzi delle abitazioni sono crollati del 30-50%, con una perdita di ricchezza per i proprietari che viene stimata a fine 2008 intorno ai 4.000 miliardi di dollari e previsioni funeree per il 2009. In Irlanda, Regno Unito e Spagna la svalutazione del mercato immobiliare oscilla tra il 20 e il 30%. I listini delle società immobiliari italiane quotate in borsa sono calati fino al 90% dei valori precedenti la crisi.

Un gioco in cui i vincitori sono solo quelli che hanno già realizzato. Le grandi imprese che negli anni di espansione hanno disseminato il territorio di palazzoni raccolti in pretestuose nuove centralità prive di servizi collettivi e collegamenti.

Nell’assenza di sguardo pubblico, anzi con attiva compiacenza delle istituzioni che, in un clima di esaltata deregolazione, si sono prostituite per accaparrarsi investimenti privati. Per essere attrattive. In un intreccio sconveniente tra legale e illegale che è all’attenzione delle magistrature. Il banco insomma non era in mano pubblica, ai privati l’intera posta, alla collettività i costi economici e territoriali.

Il fenomeno non è recente. In Italia gli investimenti in nuove costruzioni, valutati a valori costanti, nel corso degli anni ’80 sono stati di 632,2 miliardi di euro, negli anni ’90 di 570,5 mld, di 659,4 mld nell’ultimo decennio (per quest’ultima fase Cresme contabilizza anche previsioni stimate in negativo per l’ultimo biennio). Come termine di paragone possiamo tenere a mente che, nel solo 2007, l’intero valore della produzione (ossia comprensivo di costruzione di nuovi edifici e manutenzione dei vecchi) nei 19 paesi europei considerati dalla conferenza Euroconstruct ammonta a 1.519 miliardi di euro (di cui il 56,9%, ossia 865 mld, nel nuovo). Il Italia, nel medesimo anno, il valore della produzione ammonta a quasi 199 mld di euro, di cui 87 investiti in nuovi edifici e i restanti in manutenzioni (Cresme 2008).

Liberismo e ordinaria immoralità

Chi critica gli eccessi consumistici, lo spreco e le esasperazioni speculative operate sul territorio nell’ultimo ventennio viene spesso accusato di moralismo. Ecco che ritorniamo al titolo. Di sguardo troppo severo nei confronti della gioiosa macchina del profitto. Ma la morale, nell’Italia dell’iperliberismo palazzinaro, ha assunto connotazione sfuggente, relativa. Non può tarpare le ali del libero costruire. Arrestare l’innovazione.

Ma nonostante questa interpretazione molle che in campo urbanistico consente praticamente tutto, i casi di corruzione si accumulano sui tavoli dei giudici. Non è bastato dunque aggirare le regole fino a vanificarle attraverso strumenti concessori di varia natura, secondo un’accezione della legittimità anch’essa assai lasca. Pure questi ultimi fragili paletti esigono collegialità, consenso, debbono sottostare ai tempi e modi delle procedure amministrative in regime democratico. Intralci che è più agevole, rapido, superare comprandolo il consenso. Tutto ha un prezzo. La corruzione degli amministratori è entrata nei costi edificatori. Forse gli analisti che contabilizzano la crisi e rilevano per gli ultimi anni un aumento innaturale dei prezzi di vendita degli immobili, dovrebbero mettere nel computo anche questa voce di spesa.

Episodi che nella storia italiana del lungo boom edilizio non hanno avuto carattere di eccezionalità, ma ricorrono con una frequenza che spinge a ritenerli strutturali al settore, una delle fasi del ciclo produttivo. Situazioni in cui il potere amministrativo e politico, ritenendosi evidentemente coperto e (moralmente) protetto dalla generale euforia liberista e deregolativa, non si è limitato a lasciar fare, ma ha scelto le scorciatoie dell’interesse personale. Per la Liguria, una regione che detiene il primato assoluto del consumo di suolo (il 45,5% tra 1990 e 2005), un’inchiesta giornalistica documenta in maniera accurata gli intrecci tra politici di tutti gli schieramenti e immobiliaristi (Preve e Sansa, 2008). Saviano ha raccontato nel celebratissimo Gomorra il riciclaggio di danaro sporco nelle costruzioni. Berdini denuncia la città in vendita (2008). Zanfi (2008) indaga sulla città abusiva. Chartroux mette a confronto scandali immobiliari ed emergenza abitativa (2008).

Il fenomeno è dunque denunciato e noto, e tuttavia inarrestabile. Coperto e nascostamente ammirato dalla fragile etica comune come il versante astuto dell’immoralità ipermoderna che prospera dentro la cultura permissiva e affaristica del liberismo. Che ha intaccato tutti gli ambienti, anche quelli di cui un tempo si vantava il buon governo del territorio.

La domanda?

Così lo sprawl continua a dilagare nelle campagne, a ledere i paesaggi offendendoli con scatoloni ripetitivi e malformi. Per rispondere alla domanda di famiglie in fuga dalla città alla ricerca di serenità agreste, costi contenuti, aria respirabile, si diceva.

Una domanda tuttavia che raggiunto il suo apice nel 2002, negli anni successivi è in graduale calo. Tra la fine degli anni ’90 e l’inizio del nuovo millennio si creano numerose nuove famiglie per una serie congiunta di fattori che vanno dalla fuoruscita dalla famiglia d’origine dei baby boommer degli anni ’60, alla sanatoria per gli immigrati, all’adesione della Romania all’Unione Europea che consentono la legalizzazione di presenze straniere. Le famiglie di nuova formazione raggiungono il tetto massimo di circa 400.000 nel 2002, poi scendono gradatamente fino a meno di 200.000 nel 2006, risalgono, ma fittiziamente per solo effetto delle sanatorie, a 234.000 nel 2007.

Le imprese continuano però ad incrementare le nuove costruzioni e a partire dal 2005 la produzione di nuove costruzioni supera sempre il numero di nuove famiglie: 71.000 abitazioni costruite in più del numero di nuove famiglie nel 2005, 136.000 nel 2006, 104.000 nel 2007 (dati Cresme, 2008).

La dinamica delle famiglie non è peraltro un indicatore significativo della domanda di abitazioni nell’attuale fase di stallo demografico. In cui a crescere è solo la componente straniera, ma prevalentemente per effetto di ufficializzazioni di presenze sommerse di fatto già insediate. E’ mancata dunque l’intelligenza di tenerne conto e di valutare l’affievolirsi della domanda potenziale.

La produzione di nuove abitazioni è proseguita in maniera incessante e cieca. Il numero di nuove costruzioni, tra 2000 e 2007, è aumentato del 70%. La percentuale di nuove abitazioni sull’intera offerta immobiliare passa dal 27,9% nel 2000 al 40,9% nel 2007, al 46,7% nel 2008. Tra 2008 e 2010 saranno ultimate altre 840.000 abitazioni già cantierate o autorizzate (Cresme, 2008).

Anche le rilevazioni ISAE sulle propensioni all’acquisto avrebbero potuto costituire un utile campanello d’allarme sul potenziale di assorbimento del mercato. Mentre nel 2000 il 9% delle famiglie italiane dichiara l’intenzione di comprare casa, a partire dal 2004 tale quota si abbassa e oscilla tra il 2,5% e l’1%. Tutti segnali che sono stati ignorati. Un liberismo poco lucido e lungimirante, solo arraffone. Una crisi cercata.

Mercato del lavoro e plurietnicità

A farne le spese, oltre ai cittadini segregati nei quartieroni di periferia e nelle villettopoli, saranno soprattutto i lavoratori. Gli occupati nel comparto delle costruzioni rappresentano il 27,9% del totale degli addetti al secondario, l’8,4% dell’intera popolazione attiva (ANCE, 2008). Nel 2007 il totale degli occupati del settore costruzioni ammonta a poco meno di 2 milioni (dato ANCE), si valutano inoltre intorno ai 400.000 quelli coinvolti nell’indotto (dato Cresme).

Sappiamo bene inoltre che le piccole e piccolissime aziende edili, anch’esse vittime predestinate della crisi, celano notevoli quote di lavoro sommerso, soprattutto di stranieri immigrati illegalmente. Benché normative recenti abbiano portato ad una certa emersione – nel 2007 infatti gli addetti ufficiali aumentano – il calo di occupati è in atto già dal 2006 e si è confermato nel primo semestre del 2008. Nelle imprese di maggiori dimensioni, dove il ricorso al lavoro nero è meno frequente, la diminuzione di occupati è visibile anche nel 2007 (- 0,7%) e di tutta evidenza nel primo semestre del 2008 (-4,2% secondo Cresme).

Un settore dunque, anche sotto il profilo occupazionale, di grande rilievo economico, la cui crisi sta coinvolgendo per primi i lavoratori stranieri irregolari, che perdono il lavoro senza tutela e ammortizzatori. Un problema non piccolo nella situazione sociale odierna e nel clima xenofobo che già si respira nelle aree settentrionali, le stesse in cui si prevede saranno maggiori i contraccolpi della sovraproduzione edilizia.

Il comparto si caratterizza per una presenza particolarmente significativa di lavoratori stranieri regolari, il doppio dell’occupazione media straniera nell’insieme dei settori economici. La loro presenza, scrive ANCE, è aumentata anche quando l’occupazione totale nel settore era in calo: nel primo semestre 2008 mentre l’occupazione complessiva del settore costruzioni diminuisce, quella di stranieri continua ad aumentare del 6,4%. Complessivamente gli occupati stranieri rappresentano il 14% del totale di occupati del settore, con una ripartizione del 18,5% al Nord, 21% al Centro, 3,3% al Sud.

Il crollo del mercato

Il ciclo immobiliare positivo durato dieci anni si è concluso nel 2006. Un ciclo espansivo "eccezionale, senza eguali nella storia del nostro paese e nella storia delle costruzioni a livello mondiale", lo definisce il Cresme.

Se il 2007 ha mostrato una modesta flessione, nel 2008 la caduta delle transazioni è di tutta evidenza. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare – che ha deciso di dare cadenza trimestrale alle proprie Note al posto delle semestrali, misura forse dettata dall’emergenza crisi - nel terzo trimestre ’08 valuta un decremento tendenziale del 13% complessivo, con una punta del 14,1% nel residenziale che conferma l’andamento del primo semestre. Cresme fornisce una valutazione addirittura più pessimista e prevede un calo tendenziale delle compravendite di abitazioni del 17,3%.

Ritornando ai dati OMI, calano le compravendite anche delle altre destinazioni d’uso: il terziario del 13,4%, il commerciale del 12,8%, il produttivo è l’ambito meno coinvolto e cala solo del 3,6%, ma non aveva mai avuto andamenti particolarmente brillanti. Il settore residenziale mostra il calo maggiore nel Nord (-16,1%), mediano nel Centro (-13,3%), più basso nel Sud (-10,3%).

Anche in questo caso va notato che già nel 2007 si era avvertito un forte rallentamento del mercato, con un calo complessivo delle compravendite del 7,1%, che seguiva un 2006 anch’esso in calo quantomeno per quanto riguarda l’immobiliare commerciale (-4,3%) e il terziario (-3,2), sostanzialmente stazionari gli altri ambiti ma con una media di un risicato +1,3% già in controtendenza rispetto agli anni precedenti. Segnali non ascoltati con dogmatica aspettativa di crescita continua e inarrestabile.

Finanziarizzazione e immobiliarizzazione

Siamo dunque arrivati alla rottura del ciclo che ha visto immobiliarizzazione e finanziarizzazione come ambiti di riconversione dei capitali che, tramontato il modello fordista, abbandonato l’investimento industriale e deflagrata la cosiddetta new economy, hanno visto vantaggioso lanciarsi in settori entrambi in fase di effervescenza e quindi in grado di offrire margini di eccezionale profitto. L’immobiliare in veste di garante ipervalutato, il finanziario nel ruolo di circolante a sostegno, a monte, di imprenditori e investitori e a valle degli acquirenti.

Investimenti che nel caso dell’immobiliare esauriscono il proprio ciclo di valorizzazione nell’atto costruttivo, di fabbricazione e immissione sul mercato e i cui realizzi devono trovare subito nuovi momenti di investimento, nuove costruzioni da edificare. Un modello economico che ha trasformato città e territori urbanizzati in cantieri del profitto. Un meccanismo che tuttavia non può ripetersi all’infinito come si trattasse di beni di facile usura e dunque da riprodurre a getto continuo. Gli edifici hanno caratteristiche di durevolezza che limitano la loro immissibilità sul mercato e li vincola alla domanda molto più di altri beni. Il cui rigonfiamento artato dalla logica consumistica ha finito comunque per scontrarsi con l’esaurirsi della capacità di indebitamento del versante debole della catena, la cui insolvibilità è stata il soffio, debole ma implacabile, sul castello di carte.

Una fase del capitalismo che è prevedibile si cercherà di sostenere accorciando il ciclo edilizio, ossia la durata dei manufatti, in modo da riedificare ciò che si demolisce. Una procedura da tempo applicata negli Stati Uniti, dove il ciclo edilizio è molto più breve che nella vecchia Europa che ha a cuore le proprie memorie, ma che sicuramente troverà spazio per esercitarsi nelle pieghe di periferie urbane abbandonate al degrado.

Nei territori della neourbanità

Questione interessante in prospettiva territoriale è l’andamento del mercato immobiliare nelle diverse tipologie di centri. La contrazione delle compravendite infatti è più accentuata nei comuni minori, dove sfiora mediamente il 16%, con cali massimi al Nord (-18%) e nel Centro (-17,3%), più contenuti al Sud (-11%), mentre nei comuni capoluogo si ferma alla soglia media del - 9,3% (con punta massima nelle città del Nord, -10,7%, di quasi otto punti superiore alla quota dei piccoli comuni).

Situazione che diventa ancor più marcata nel confronto degli andamenti tra le principali città italiane e le loro province. Benché il dato mediano tra le 10 città che OMI considera sia analogo a quello appena riportato per l’insieme dei capoluoghi italiani (-8,9% nelle città, -16,7% nel resto della provincia), in questo confronto si notano situazioni molto diversificate che meriterebbero maggiori approfondimenti di quanto in questa occasione sia opportuno produrre.

A livello di esempio, colpisce in particolare il comportamento del mercato a Bologna e nella sua provincia: in città il calo di compravendite nel terzo trimestre ‘08 è del 5,3%, uno dei più contenuti tra le città esaminate. In compenso il calo nel resto della provincia è uno stratosferico –26,8%, il più alto tra tutte le provincie metropolitane esaminate. Gli errori di pianificazione commessi nell’area vasta di Bologna, ma è più corretto dire del mancato coordinamento delle scelte edificatorie tra i comuni in cui si è riversata la popolazione bolognese, vengono al pettine. La conurbazione milanese si conferma territorio omogeneamente urbano, i differenziali nelle transazioni sono sostanzialmente conformi: -12,3% il comune centrale, - 14,4% il resto della provincia. Torino mostra andamenti pressoché identici: città –12,4%, provincia – 12,8%. Roma invece presenta una situazione analoga a quella bolognese, benché non tanto radicale: capoluogo – 9,8%, provincia –22,3%.

Prudenza vuole che non assegniamo a queste cifre sul calo delle vendite un valore consolidato o predittivo. Sono tuttavia eloquenti di un trend ormai biennale che rischia di evolvere in direzione di diversificazioni in cui le periferie tornano tali e non i bucolici paradisi propagandati dalle agenzie immobiliari. Sono consapevole dunque del valore provvisorio dei dati sul calo delle transazioni immobiliari che ho appena presentato e mi auguro che le prossime rilevazioni smentiscano i miei timori. Sta di fatto che il mondo intero vive un momento di forte preoccupazione e che la consapevolezza degli eccessi di produzione immobiliare – testimoniata dai dati di natura storica - diventa sempre più manifestamente preoccupazione per le sorti economiche dei sistemi territoriali.

Lontani dall’agglomerato

Si è dunque scoperchiato il velo di una speculazione esasperata aggravata dal lassismo delle istituzioni locali nel concedere sviluppi edilizi. Non si è saputa coniugare la crescita con coerenti politiche di governo del territorio. La polverizzazione apparentemente casuale degli insediamenti, in realtà legata alla maggiore o minore permeabilità delle classi dirigenti locali alle molte lusinghe del liberismo, ha generato territori incongrui sotto il profilo funzionale e qualitativo, disgregati da un insieme di forze opposte tendenti sia alla centralizzazione che alla dispersione. Non condivido a questo riguardo le posizioni di chi ritiene che in ogni modo i territori si siano "autorganizzati" e abbiano da sé prodotto reticoli funzionali. Quella che vediamo ogni giorno sulle strade non è, a mio modo di vedere, autorganizzazione, e men che meno espressione di "città di città" – due termini che affondano le proprie ragioni nel paradigma epistemico della scuola territorialista (Magnaghi, 2000) e sono ben lungi da significati strumentali. La definirei piuttosto funzionalizzazione coatta, coercizione.

Code obbligate, inevitabili, per raggiungere servizi che sono rimasti ancorati a un’idea di città compatta e non ricalibrati alla nuova dimensione metropolitana. Cittadini dispersi che hanno mantenuto con la città legami indissolubili, perduti in periferie non attrezzate per rispondere ai bisogni elementari delle famiglie. Obbligati all’uso dell’automobile in assenza di una qualsivoglia logica di trasportistica collettiva. Per i quali il godimento dei benefici della ruralità è fatto notturno e domenicale, ma principalmente apoteosi del transito (automobilistico) in un moto pendolare perpetuo tra casa, ufficio, scuola, centri commerciali, ecc. Prigionieri di corpuscoli insediativi dormitorio o di piccoli centri con la cui bellezza e socialità non hanno tempo di entrare in relazione, con effetti di desocializzazione che ricadono in forme devastanti sulle giovani generazioni, incapaci di interagire e comunicare.

Chiusi negli universi separati simbolizzati dai micro fazzoletti di terra delle villette a schiera circondati da muretti vicinali enormi, sproporzionati ed escludenti (Che ricordano il finage di cui si ragionava un tempo in merito alle piccole proprietà contadine preindustriali e alla loro chiusura individualistica). O ingabbiati nei palazzoni affastellati in false centralità mai compiute, cui mancano i fondamenti basilari per esser tali. Cittadini che hanno compiuto una scelta insediativa che ritenevano conveniente, non una scelta di vita e intrattengono con il mondo rurale un rapporto superficiale, distaccato, e continuano a rapportarsi alla città. Continuano a sentirsi cittadini di una metropoli che, incapace di rispondere ai loro bisogni, li ha cacciati senza neppure regolarne l’esodo.

Effetti perversi di quella diffusione della rendita fondiaria urbana auspicata dalle municipalità per mettere in valore il territorio, incrementare entrate fiscali e patrimonio. Un’interpretazione del valore territoriale che non tiene conto della qualità della vita e ha usato gli abitanti come strumento di una crescita economica priva di razionalità. E innanzitutto priva di umanità.

Non c’è umanità nella reiterazione infinita dei tipi edilizi e dei contenitori informi dei centri commerciali, enormi e tutti uguali. Alieni alle campagne. A distruggere bellezza, un bene comune dissipato in nome di un’idea di innovazione che sul consumo – di territorio, della città, di bellezza, di socialità – ha il proprio cardine. Come sono tutti uguali i villaggi finti shakespeariani degli out-let, con le stradine sinuose, le fontanelle da cui non si può bere, le casine leziose. Scenografie immutabili, come in un film che gira e rigira ma resta sempre uguale, rassicurante e asettico nella sua illusorietà.

La retorica del localismo di maniera, del vivere agreste, di identità e comunità da rinverdire si fanno marketing, colonizzano l’immaginario collettivo, come direbbe Latouche. Mentre anche i centri storici gentrificati perdono personalità per assumere quella commerciale e griffata, identica in ogni città del mondo, ossessiva. Un processo di anomizzazione che induce desocializzazione, la fuga e la ricerca (vana) di territorialità. Un circolo perverso in cui i cittadini sono le vittime sacrificali. Se (come sperabile) dovesse arrestarsi al più presto la caduta del mercato, rimarranno in ogni modo lo scempio del territorio e lo snaturamento dei paesaggi, la perdita di beni irriproducibili di proprietà comune e indivisibile. Peserà anche l’aver sottratto terreni produttivi all’agricoltura di prossimità, essenziale sotto il profilo ambientale tanto più in tempi di crisi della globalizzazione.

Spazi deterritorializzati dello sprawl

Una graduale deterritorializzazione annienta luoghi e milieux e trasforma i territori in spazi sterili. Disumanizzati da un’appropriazione mercantile straniante. Saltano senso di appartenenza e identificazione territoriale per lasciar posto alle sole relazioni commerciali, in cui lo spazio è fruito a pagamento e il cittadino ha la sola veste di consumatore. Spazi paralleli, diversificati per target di spesa, calibrati alle diverse capacità economiche. Mondi segregati per status.

In un’ambiguità insanabile tra valore d’uso e valore di scambio, spazio pubblico e spazio privato e continue erosioni dei diritti comunitari. E mentre gli spazi pubblici vanno in degrado per incuria, quelli privati assumono la fisionomia collettiva che deriva dalla frequentazione commerciale. Anche gli elementi più squisitamente istituzionali – sicurezza e sorveglianza – garantiti da società di interesse privato. Condizione che accomuna espansioni residenziali conformate a gated cities e centri polifunzionali in guisa di edge cities. Espressioni della città dilatata post-regolativa, in cui il mercato è l’unico decisore e le forze esogene che plasmano la crescita i suoi tentacoli operativi.

Spazi da consumare, fabbriche di desideri. Paesi dei balocchi, seducenti e ammiccanti nei loro abiti di scena disegnati dagli stilisti del marketing. La città dipinta a tinte forti, esasperate, esaltando le contraddizioni, la pluralità di stimoli, compreso il brivido elettrizzante della paura. La ruralità pensata invece per altri pubblici, colta nel fascino nostalgico e fané, nella grazia bucolica di un’eterna primavera cinguettante. Mondi in cui immaginario e potenza persuasiva sono componenti organiche del processo di valorizzazione. Le tante "corti dei molini", "tenute della duchessa", "magioni del granduca" e via favoleggiando, di cui le agenzie immobiliari offrono ricco campionario, ne sono populistica espressione. Esercizi di gentrification delle periferie che implodono con il fango dentro casa alla prima pioggia, le sbarre antintrusione alle finestre, la distanza dai servizi. Anche il panorama espropriato al godimento collettivo dalla schiera di villette di maggior pregio che ne impedisce la vista e ne ha fatto patrimonio privato.

Costi della polverizzazione

Se applichiamo alla città esplosa i parametri dell’analisi geografica, comprendiamo meglio la crisi del mercato immobiliare e riusciamo a vederla come conseguenza diretta del venir meno dei requisiti che avevano fatto apprezzare le localizzazioni residenziali periferiche.

In primo luogo i paesaggi, che una volta deturpati non hanno più la bellezza che esercitava attrattiva e conferiva valore. Un depauperamento che non è solo culturale e simbolico ma anche direttamente economico – va spiegato agli innovatori a tutti i costi.

La rendita fondiaria deriva inoltre da principi allocativi di natura funzionale che commisurano il valore del territorio al grado di attrezzaggio, in definitiva alla distanza dai servizi e ai costi per raggiungerli. Un criterio poggiato sulla distanza, non in termini metrici ma isocronici, che deprezza le aree lontane. La città infinita, immobile nel traffico, sconta diseconomie di agglomerazione e di percorrenze incommensurabili – infinite appunto. Tutto ciò si traduce in aumento dei costi a carico dalle famiglie e conseguente deprezzamento dei valori fondiari. E meraviglia ci sia ancora chi enfatizza la cosiddetta morte della distanza per motivare lo sprawl con la diffusione dei sistemi di comunicazione informatica. Nei cui spazi virtuali in effetti si sono rifugiati i cittadini metropolitani. Per supplire alle difficoltà di spostamento e incontro.

La disseminazione caotica delle residenze è avvenuta senza pianificazione logistica. Parametro che è stato invece adottato per la dislocazione dei centri commerciali, pensando però alla sola mobilità privata e a nuovi assi di scorrimento e parcheggi in loro supporto – anche in questo caso con indifferenza a territori e paesaggi, deturpati da svincoli, soprelevate, immense superfici di cemento e catrame. Un disordine distributivo che ha comportato costi di urbanizzazione particolarmente onerosi e ora pesa sulla gestione dei servizi essenziali.

Deregolazione e fallimento dell’urbanistica

Gli urbanisti, tra i principali responsabili di tanto disastro, hanno fallito il loro compito, non hanno saputo affrontare la città discontinua, la bassa densità, il salto di scala, la diversa tramatura dell’urbanità. Sono rimasti ancorati alla città compatta e non hanno saputo (voluto?) vedere gli effetti territoriali di comparti urbanistici delocalizzati al di fuori della conurbazione. Hanno progettato astratti oggetti edilizi senza contestualizzarli nei territori, riflettere sulle diversità e complessità dei sistemi locali, sui requisiti funzionali che strutturano centralità, definiscono reti connettive e sistemi relazionali. Nessuna preoccupazione neppure nei confronti dei problemi ambientali e geomorfologici che, ignorati, producono catastrofi niente affatto naturali. Il territorio trattato come spazio informe, liscio. D’altro canto che ci si può attendere da chi definisce "naturali" i paesaggi? Esecutori che hanno realizzato acriticamente le commesse delle amministrazioni e dei privati.

Ma se a questi ultimi non si può imputare la natura di operatori economici in cerca di profitto, politici, amministratori e direzioni tecniche locali portano il peso della compromissione con i peggiori istinti del liberismo. Dopo il rigetto della pianificazione come strumento di regolazione e di governo, la mistica della concorrenza, del mercato e della conduzione imprenditoriale degli enti locali hanno concesso un’espansione senza limiti e piano. A spaglio, inondando i territori come un fiume in piena, in assenza di argini normativi o anche solo di buon senso. La retorica della governance e della sussidiarietà come alibi e arma legale.

L’urbanistica frammentata a livello comunale, chiusa nel recinto dei confini amministrativi e quindi incapace di cogliere le correlazioni di area vasta di un’urbanità discontinua bisognosa di coordinamento. Una prospettiva autoreferenziale che ha convinto ogni municipio, in concorrenza con i vicini, a incentivare gli investimenti immobiliari nel proprio territorio senza che un livello istituzionale di più ampio sguardo esplicasse una qualche forma di piano e di controllo per regolare gli accrescimenti e calibrarli alle necessità reali. In un quadro di strumenti urbanistici che la deregolazione ha voluto sempre più allentati e permissivi, non a caso diversissimi per denominazione e forma giuridica. Una situazione in cui crisi finanziaria degli enti locali, Ici, oneri di urbanizzazione e scambi perequativi hanno congiurato contro scelte più oculate da parte dei comuni. Mentre le istituzioni della pianificazione si limitavano a blande raccomandazioni che nei fatti venivano disattese, in assenza di potere di controllo verticale, in forza di un principio di sussidiarietà troppo rispettoso dell’autonoma legittimità delle deroghe e disarmato a intervenire nel merito. L’urbanistica ha finito per adeguarsi alle logiche degli interessi speculativi, realizzati attraverso la stipula, di volta in volta, di accordi bilaterali in cui l’interesse collettivo è stato dimenticato. Il diritto pubblico sacrificato a favore di transazioni di natura privatistica.

La colonizzazione metropolitana

La città è cambiata, bisogna prenderne atto. Una serie di forze giustapposte e contrastanti ne ha mutato forma e natura. Il modello dell’urbanizzazione ha colonizzato il pianeta, inglobando le altre espressioni territoriali e piegandole all’omologazione. La complessità appiattita e raramente indice di urbanità ma sinonimo di nuovi e più profondi conflitti e disuguaglianze. La campagna è stata fagocitata da un moto centrifugo che, procedendo per chiazze, ha prodotto generale uniformizzazione dei luoghi, atopia. Le identità territoriali atrofizzate a favore dei simulacri finzionali di cui ci parla da tempo Augé.

Un cambio di scala che ha interrotto la continuità del tessuto, frantumato il corpo solidale della città moderna e creato lacerazioni, porosità, rotto gli insiemi territoriali. E con essi le relazioni umane che li innervavano e ne erano artefici, divenute aleatorie, anonime, di un cosmopolitismo contraddittorio e irto di conflitti.

Al punto che diventa legittimo chiedersi quale sia oggi il significato di locale e dove si sia rifugiata la capacità di topogenesi in grado di restituire anima agli spazi, come direbbe Hillman. Un problema che non appassiona i decisori, proni ai dettati mercantili, e assai poco anche il mondo intellettuale, impegnato a prodursi in fantasmagorie estetizzanti.

Un’urbanità monca di convivialità, direbbe Choay, e dunque ridotta a crosta amorfa e infertile, in cui la città non è riuscita a trasformarsi in metropoli, in città madre di luoghi, di sistemi locali territoriali capaci di coesione e solidalità. La deformazione della città come specchio, concrezione morfologica di una società polverizzata, ghettizzata dai redditi e dai consumi, dagli stili di vita e dell’abitare.

I territori vengono retrocessi a spazi uniformi all’interno di un dispositivo urbano totale e totalizzante che vede come unico protagonista il liberismo e la sua carica (paradossalmente?) liberticida di ogni espressione autonoma e dissenziente. Le relazioni umane si trasformano in conflitto o si rifugiano in isole di resistenza, in micro utopie comunitarie e reticolari il cui potenziale di riterritorializzazione è inversamente proporzionale alla visibilità. Bollate con il marchio dell’antipolitica o contaminate dalle logiche mercantili non appena escono dalla condizione marginale, allargano la sfera delle relazioni e acquisiscono consensi. Idee e pratiche percepite come sovversive dell’ordine consumistico totalitario.

Oltre lo sconfinamento verso la riterritorializzazione

Che fare dunque di fronte a un quadro disgregato in cui le forze coesive hanno lasciato mano libera all’anomia, alla deterritorializzazione? La crisi in cui siamo precipitati finalmente apre gli occhi anche agli indifferenti (e sono consapevole dell’assurdità di questo "finalmente" che mette in luce la miopia di una società che si sveglia solo di fronte alle catastrofi). Che il modello consumistico e la globalizzazione che l’ha supportato abbiano prodotto frutti avvelenati diventa consapevolezza sempre più allargata.

Ora però bisogna trovare modi per uscire dal declino che cambino alla radice le logiche che hanno governato il mondo. Non sono possibili meri rattoppi, debbono mutare le concezioni di base che guidano l’economia. Piccoli aggiustamenti all’esistente non farebbero che prolungare l’agonia e produrre nuove e più profonde disparità.

Il tema della decrescita (Latouche, 2008), sinora osteggiato e irriso, comincia a trovare consensi. Quello che veniva giudicato pensiero utopico privo di reale applicabilità si è dimostrato capace di preveggenza e credo debba diventare il punto di vista da adottare per riprogettare i territori dell’infinita disgregazione urbana.

Bisogna però prima di tutto capire la nuova natura della città e chi siano i suoi cittadini. Se sotto il profilo morfologico dobbiamo constatare dispersione e polverizzazione, che ne è dei sistemi territoriali? in che misura e quanto in profondità la frammentazione ha intaccato i reticoli delle relazioni e la coesione che un tempo ne aveva fatto dei modelli organizzativi? come possiamo rianimare percorsi di cittadinanza condannati all’afasia? come invertire la rotta e indirizzarci verso la rigenerazione dei luoghi?

La tentazione è quella di volgere lo sguardo all’indietro, di guardare con nostalgia ciò che città e campagna sono state, azzerare il tempo e ripercorrere il cammino a ritroso. Ma se in alcuni casi, quando ad esempio si tratti di salvare documenti storici del percorso di lunga durata della costruzione paesaggistica, conservare diventa prioritario, se ci sono in gioco variabili umane la salvaguardia non può essere sola conservazione. Non si può cristallizzare ciò che nel frattempo è mutato, bisogna tener conto della diacronia delle trasformazioni antropologiche ed esistenziali. Il territorio, costruzione umana per eccellenza, non può sfuggire ai propri ritmi ed è da ciò che è diventato che bisogna ripartire. Sulla sua inarrestabile processualità va innestata la prospettiva della riterritorializzazione attiva, la riconfigurazione dei luoghi a partire dai soggetti e dal vivere conviviale. Progettando territori in cui l’umanità sia al centro della metamorfosi. Se i cittadini non si identificano nella città densa, nella sua insalubrità e anomia e tuttavia desiderano non rescindere i legami con l’urbano, si dovranno trovare soluzioni rispettose del cambiamento culturale e fondare un tipo nuovo di città, che sappia armonizzare e coordinare le diverse realtà ed esigenze. L’idea di città di città può rappresentare un embrione di ragionamento.

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