MILANO - Esiste un contraltare ai progetti sardanapaleschi che gli architetti da autografo hanno redatto per lusingare immobiliaristi e sviluppatori di facili guadagni. E di cui la Santa Giulia milanese cullata da Luigi Zunino è già un totem negativo, un´ambizione tanto alta da crollare fin dalle fondamenta. Il contraltare sono i miliardi concessi a palate dalle banche, che approfittando del boom ultimo scorso hanno lastricato di quattrini la vai di questi venditori di sogni di cemento. Ma ora il sogno dell´immobiliarista può diventare l´incubo del finanziatore.

Del resto i tassi erano risibili, come la percezione del rischio; le amministrazioni contrattavano l´edilizia su pezzi di città da riqualificare, garantendo cubature ingenti per far tornare bilanci sempre più magri. Per gli istituti fu facile: il denaro correva, cresceva un business importante tra prestiti, consulenze, compravendite, mutui. È un meccanismo non dissimile dalla catena di Sant´Antonio, e che puntualmente ha retto finché tutti gli anelli hanno creduto al mito dell´eterno rialzo. «La presunzione di questi soggetti ha portato gli istituti a prendere rischi speculativi – spiega un banchiere – così sono stati concessi fidi basati sulla crescita del mercato immobiliare, anziché su progetti concreti. C´era la sensazione di poter uscire a valori sempre più alti da questi investimenti, invece si sono rivelate solo cifre teoriche». Nella categoria si stima che una fetta cospicua delle sofferenze del sistema – in aumento dai 22,5 miliardi del 2008 ai 26,8 miliardi di maggio, e saranno almeno 30 miliardi a fine anno – faccia capo a questi operatori. Gente che non restituirà tanto facilmente i quattrini ricevuti.

Tre sono le tipologie critiche del rapporto spensierato tra loro e i banchieri. Ci sono i debiti "bullet", normalmente forniti per i grandi progetti di sviluppo, con durata media sui cinque anni, dopo di che vengono rimborsati o rinnovati. Secondo stime diffuse nel settore immobiliare, ammontano a 11 miliardi di euro "bullet" in scadenza l´anno prossimo. Ben pochi saranno realmente esigibili. E per allungarli, i tassi futuri saranno molto salati (visto il mutato scenario): si stimano interessi di 400-500 punti base oltre l´Euribor. Chi non rimborsa né allunga finisce in default, trovandosi con molti debiti a fronte di case sulla carta e cantieri spalancati.

Poi ci sono i patrimoni immobiliari che generano sofferenze, perché troppo "levereggiati". Comprati mettendo due soldi di capitale e il resto leasing o altri debiti. Ora qualche svalutazione si impone, dato che gli affitti non ripagano neppure gli interessi dei prestiti. Infine ci sono i fidi non tirati, che immobiliaristi e sviluppatori non hanno saputo usare nell´avanzamento dei loro lavori. Andranno richiesti ex novo; sempre se i soldi ci sono, e chissà a quale prezzo.

È impossibile fare un conto preciso dei debiti di queste attività; ma il solo conto approssimato inquieta, perché si tratta di qualche decina di miliardi di euro. Cifre che solo una «soluzione di sistema» potrebbe disinnescare. Forse, dopo il sacrificio del suo fondatore, il gruppo Zunino sarà salvato. Ma le banche non potranno salvare tutti i pifferai magici che come lui le hanno sedotte.