Porta Vittoria, S. Giulia, Falck la crisi si abbatte sui progetti

di Luca Pagni

Porta Vittoria, Santa Giulia, ex Falck: negli ambienti politici ed economici cresce la preoccupazione per i tre grandi cantieri che, legati ai destini degli immobiliaristi in difficoltà come Coppola e Zunino, corrono il rischio di arenarsi o di subire pesanti ritardi. L´assessore all´Urbanistica Masseroli lancia l´allarme: «Attenti alle crisi di sistema, le banche sono meno disposte ad investire».

Milano aspetta dai primi anni Ottanta il recupero delle aree di Montecity, alle spalle della stazione di Rogoredo. E dalla metà degli anni ‘90 che al posto della vecchia stazione di Porta Vittoria nasca un nuovo quartiere residenziale. Da qualche stagione in meno Sesto San Giovanni attende di dire addio alle ultime vestigia del suo passato ad alta concentrazione industriale rappresentato da quel che resta delle acciaierie della Falck. Dopo così tanto tempo, l´area metropolitana può ancora permettersi di perdere altro tempo, in attesa di capire come finirà la parabola degli uomini d´oro della finanza italiana di inizio secolo, di quel gruppetto di imprenditori che hanno cavalcato l´onda della bolla degli immobili e che ora devono frettolosamente vendere le aree in via di trasformazione?

Nelle ultime settimane è questo un timore comune in molte stanze che contano della Milano della politica e dell´economia. Cosa succederà della aree che l´Ipi di Danilo Coppola (Porta Vittoria) e la Risanamento di Luigi Zunino (Santa Giulia e Sesto San Giovanni) hanno problemi? Il primo con la giustizia e con il Fisco. Il secondo con le banche che in questi anni gli hanno garantito sostanziosi crediti per le sue operazioni. Nei salotti finanziari si cercano altri imprenditori pronti a subentrare in operazioni che potrebbero ancora rivelarsi vantaggiose. In quelli della politica le preoccupazioni sono quelle di un ennesimo ritardo nei cantieri e nelle opere che devono essere realizzate per garantire i servizi collegati per rendere vivibili i nuovi quartieri, dalle scuole ai parchi.

In verità, le tre operazioni di recupero - le più importanti in corso a Milano e nelle immediate vicinanze e non solo per le dimensioni - non sono allo stesso livello. Il progetto più avanzato è quello di Santa Giulia. Nel triangolo compreso tra Rogoredo, Tangenziale est e San Donato sono ormai in via di ultimazione i cantiere dei palazzi che Zunino ha ceduto ad alcune cooperative che hanno realizzato interventi in edilizia convenzionata. Mentre l´accordo più importante, per le altre funzioni, è quello chiuso con Sky che qui sta procedendo alla realizzazione della nuova sede, la più grande del sud Europa per la corporation di Rupert Murdoch. Tutto da definire, invece, il futuro del grande centro congressi - struttura che a Milano manca da sempre - ora che anche la Fondazione Fiera ha fatto sapere al Comune di essere a sua volta interessata a costruirlo in uno dei padiglioni del vecchio recinto. Ma le preoccupazioni della giunta Moratti sono anche altre: che le difficoltà del gruppo Zunino influiscano sui tempi di realizzazione delle opere pubbliche a Santa Giulia, soprattutto quelle strategiche di collegamento viario con la Tangenziale Est.

A Porta Vittoria - area che solo tre anni fa è passata dalle mani di Zunino a quelle di Coppola - i lavori, invece, sono più indietro. Dopo la bonifica dell´ex stazione Fs, la parte cantierata è minima. I permessi ci sono già tutti, per dare impulso ai lavori bisogna attendere che arrivi un nuovo proprietario per Ipi spa, la società quotata in Borsa che ha in portafoglio Porta Vittoria. In questo caso, i ritardi si assommano agli anni persi per un cambio di programma della giunta guidata dall´allora sindaco Marco Formentini, ai tempi di quando Milano votava in massa per il candidato della Lega: qui sarebbe dovuta sorgere la nuova sede dell´Università statale che poi si decise di realizzare alla Bicocca.

Per le aree Falck si dovrà attendere ancor più tempo. Anche perché è stata l´ultima a passare in mano a Zunino, che l´ha rilevato dalla famiglia Pasini di Sesto. Aree che sono a un passo dalla Bicocca e che l´imprenditore piemontese ha affidato al ridisegno di Renzo Piano: così come a Santa Giulia sono in ballo oltre un milione e 200mila metri quadri da recuperare, uno dei più grandi interventi di aree dismesse in tutta Europa.

"Banche e imprenditori hanno paura di investire"

di Maurizio Bono (intervista all’assessore Masseroli)

Assessore Masseroli, c´è il rischio che i guai di Danilo Coppola e le difficoltà del gruppo Zunino si abbattano sui progetti di sviluppo di Milano?

«Il nostro livello di preoccupazione è alto per tutto il sistema. Non tanto per i singoli progetti, ma per la disponibilità dei soggetti econonomici a investire, in questo clima, nel futuro di una città che pure resta fortemente attrattiva. Grandi operazioni di sviluppo richiedono tempi lunghi di immobilizzo dei capitali, mentre le banche sono meno disposte a rischiare».

Pensa a un rallentamento?

«Non lo credo. Sono in ottima salute i progetti Citylife, Porta Nuova, Marelli, Bisceglie e Bovisa. Ma sono consapevole che di fronte al bisogno di case di Milano bisognerà anche trovare interlocutori diversi, fondazioni e assicurazioni disposte a finanziare case in affitto a canone sociale o moderato, in cambio di un ritorno del 2 o 3 per cento all´anno. Servirebbero sconti fiscali per incentivarli».

Finora però avete fatto conto soprattutto sui grandi gruppi immobiliari, e ora su Santa Giulia (Zunino) e Porta Vittoria (Coppola) l´impatto c´è.

«Come Comune siamo partner di tutti i progetti di sviluppo e facciamo il tifo perché proseguano nel migliore dei modi, compreso quello di Zunino sull´area Falck che è a Sesto San Giovanni, ma riguarda anche Milano e il suo futuro. Per Porta Vittoria la via d´uscita è la vendita del progetto. Ho visto recentemente Franco Tatò, ora al timone dell´Ipi, e mi ha parlato di due fondi potenzialmente interessati. Noi abbiamo dato ampia disponibilità a ripensare un progetto ormai attempato».

Anche se gli accordi sottoscritti allora erano definitivi?

«Tra regole astratte e la realtà, in via di principio sono per la realtà, nel campo del lecito».

E Santa Giulia?

«Ha stadi diversi di avanzamento, ma l´urgenza riguarda soprattutto 180 mila metri quadrati di edilizia convenzionata: un ritardo lì sarebbe grave per la quantità di famiglie in attesa di andarci a vivere».

Cosa manca?

«A Zunino tocca finanziare l´urbanizzazione primaria, strade e fogne, e poi incasserà a sua volta dalle cooperative di abitazione. Oltre a fare il tifo, stiamo cercando dei percorsi per sbloccare la situazione. Per esempio anticipare l´attività di urbanizzazione saltando un passaggio, con l´intervento diretto delle cooperative per attivare le imprese».

C´è anche il problema del centro congressi: i vostri accordi lo prevedevano lì, ora la Fiera lo vorrebbe fare grande il doppio accanto a Citylife...

«Rispetto a 8 anni fa è evidente che le dimensioni che avevamo immaginato non bastano perché sia internazionalmente competitivo. Fiera spinge per una soluzione più adatta e più veloce. Dovremo parlarne con gli uni e con gli altri, a Zunino l´ho detto e mi ha chiesto di aspettare».

Tornando a Coppola e Porta Vittoria, lì c´è il problema della Biblioteca Europea...

«Noi finora abbiamo dato l´area, pagato la progettazione e aggiunto un´area da valorizzare per la residenza libera, di fatto co-finanziando il progetto. Più di così, senza fondi statali, non possiamo fare».

Quei cavalieri del mattone dagli affari d´oro ai troppi debiti

di Walter Galbiati

Un tempo facevano affari fra di loro passandosi di mano palazzi a suon di milioni di euro. Erano ricercati da tutti, banche e grandi gruppi industriali, che avevano in mente di vendere i loro portafogli immobiliari, o qualche pezzo pregiato, a prezzi da capogiro. Ora che il mercato in generale, e quello immobiliare in particolare, è girato in negativo si trovano in difficoltà. L´apice l´hanno toccato nel 2004, quando Danilo Coppola e Luigi Zunino si sono accordati sulle spalle di un altro raider, Stefano Ricucci sul futuro dell´Ipi: il primo per comprare il secondo per cedere l´ex società del gruppo Fiat, in pancia della quale è custodito il progetto di Porta Vittoria. Una delle maggiori aree di sviluppo dell´area milanese insieme con altre due iniziative che fanno ancora capo a Zunino, Santa Giulia e "l´ex Falck" di Sesto San Giovanni.

E proprio sullo sviluppo di questi tre progetti si sono riverberati i recenti guai dei due immobiliaristi, in difficoltà nel raccattare i soldi per finire i lavori avviati. Su Danilo Coppola ha pesato più di tutto l´arresto dello scorso marzo disposto dalla procura di Roma con l´accusa di bancarotta fraudolenta relativa alla società Micop. Un duro colpo alla sua reputazione, affossata anche dalle indagini a suo carico per associazione a delinquere, reimpiego di capitali di provenienza illecita, evasione di imposte per circa 70 milioni, appropriazione indebita aggravata e falso ideologico. Dopo aver ottenuto i domiciliari, anche per motivi di salute, a dicembre Coppola era tornato in cella per aver trasgredito le regole rilasciando un´intervista tv. L´immobiliarista era fuggito dall´ospedale di Frascati, in cui era stato ricoverato temporaneamente, per concedere un´intervista televisiva. Ieri, è tornato di nuovo ai domiciliari, ma la sua ascendenza sul sistema bancario che dovrebbe concedergli i finanziamenti per ultimare i progetti, è ormai ai minimi storici. Per arrivare al capolinea Porta Vittoria ha bisogno di un centinaio di milioni di euro. Coppola ha messo tutto in vendita per pagare le sue pendenze col Fisco (70 milioni). Della cessione, che riguarda l´intero gruppo Ipi, si sta occupando Banca Leonardo, la merchant bank guidata da Gerardo Bragiotti. L´onere, quindi, e gli eventuali profitti di Porta Vittoria spetteranno a chi si farà carico del gruppo.

Zunino, invece, soffre per via dell´eccessivo indebitamento delle sue società. La Risanamento spa, la holding quotata, ha perso in un anno oltre l´80% del proprio valore, penalizzando ulteriormente l´immobiliarista che per finanziarsi aveva dato in pegno i titoli della stessa Risanamento. Il sistema bancario ha recentemente rinegoziato le linee di credito concesse col gruppo Zunino, chiedendogli di cedere una parte del patrimonio immobiliare, messo insieme in breve tempo e in modo disomogeneo. Le risorse raccolte serviranno in parte per allentare la morsa del debito. E in parte per finanziare le aree di Santa Giulia e di Sesto San Giovanni. Per ultimare la prima, già ben avviata, servirà oltre un miliardo di euro, mentre per la seconda sono necessari altri due miliardi da spalmare in dieci anni.

E proprio ieri la Risanamento, dopo i recenti crolli di Borsa, ha comunicato di aver avviato nuove trattative con le banche di riferimento, tra le quali Intesa Sanpaolo, Unicredit, la Popolare di Milano e il Banco Popolare, per discutere nuove concessioni di credito. A differenza di Coppola, gli istituti hanno garantito il proprio appoggio a Zunino. La reputazione dell´immobiliarista piemontese presso "i signori del credito" è stata solo scalfita dalle vicende che hanno travolto i furbetti del quartierino. Ha rimediato solo un rinvio a giudizio per ostacolo alle autorità di vigilanza nella scalata ad Antoveneta promossa da Gianpiero Fiorani e i "signori del credito" lo considerano ancora "affidabile". Tanto è vero che i due più grandi istituti del Paese, Intesa Sanpaolo guidata da Corrado Passera e l´Unicredit di Alessandro Profumo, figurano ancora al suo fianco. I due advisor incaricati della cessione del patrimonio immobiliare del gruppo sono proprio Banca Intesa e Mediobanca, la merchant bank milanese il cui presidente del consiglio di sorveglianza, Cesare Geronzi, è designato da Unicredit, azionista con circa l´8,5%.