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Sergio Brenna
Area ex.Fiera: per ridurre il danno
12 Luglio 2005
Milano
Fra pochi giorni a Milano si discuterà un caso di applicazione anticipata della legge Lupi. Questo intervento (10 luglio 2005) illustra il caso, le sue origini e gli stretti spazi consentiti per ridurre i danni.

L’occasione del Consiglio comunale aperto che a Milano, su richiesta dell’opposizione, il prossimo 19 luglio discuterà in via preventiva il PII sulle aree dell’ex Fiera di Milano, presentato da Fondazione Fiera per conto del suo promissario acquirente, la cordata CityLife (Progestim/Ligresti, Generali, RAS, l’immobiliare romana Lamaro/Famiglia Toti e la spagnola LAR) mi induce a raccogliere il tuo invito di qualche tempo fa a documentare e riflettere sugli effetti della "programmazione negoziata" in alcune situazioni concrete.

Il Comune di Milano nel giugno del 2000, quando era assessore all’urbanistica Maurizio Lupi, si è dotato di un Documento di Inquadramento urbanistico (DIU), strumento previsto da una legge regionale n. 9/1999 per l’indirizzo dei criteri di approvazione dei PII (Programmi Integrati di Intervento) e dei PRU (Programmi di Riqualificazione Urbana), sulla base di uno studio redatto dal prof. Luigi Mazza del Politecnico di Milano.

Il DIU indicava alcuni criteri localizzativi molto "capienti" (lo schema della cosiddetta T rovesciata, vale a dire le direttrici di nord-ovest/sud est dall’asse Sempione/aeroporto Malpensa a Linate aeroporto/Rogoredo e la perpendicolare a nord-est verso Sesto/Agrate/ aeroporto Orio al serio) ed alcuni criteri di quantificazione edificatoria (It = 0,65 mq/mq) e funzionale (40% di edilizia residenziale convenzionata).

In conformità a tali criteri, come ho detto, di per sé già molto capienti, il Comune era in grado cioè di legittimare quasi tutte le operazioni di trasformazione immobiliare di aree dismesse in gestazione da tempo.

Vi era in quel Documento un’unica indicazione che non rientrava nel "carrello della spesa" già confezionato dalle trattative in sospeso, accumulatesi nel corso degli anni precedenti: e, cioè, a partire da "’l’opinione diffusa tra gli addetti ai lavori che l’offerta esistente a Milano di spazi per uffici e servizi sia inadeguata alle richieste del mercato (che) nelle maggiori città europee è rivolta a superfici monopiano di grande dimensione, con luce diretta e ben dotate di tutti gli impianti necessari per la comunicazione trasmissione(…); (che) Milano sembra per ora esclusa da questo processo anche perché incapace di intercettare e trattenere gli investitori internazionali, (che) per dare un nuovo impulso a questo settore del mercato sia necessario il lancio di una nuova area, capace per caratteristiche funzionali e simboliche di reggere la competizione con le tradizionali aree centrali, (abbandonando) la tradizione milanese di evitare scelte selettive troppo forti, (con) il rischio di non disporre della dimensione di investimenti, di progettualità e di capacità promozionali in misura sufficiente per raggiungere la massa critica necessaria al decollo di un’area così attraente e visibile da attirare investimenti dall’esterno" si formulava l’ipotesi, per le nuove tipologie di terziario avanzato, "di scegliere una sola area e di concentrare su di essa sforzi progettuali e investimenti (con) l’utilità di far emergere alcuni nodi essenziali delle politiche degli usi del suolo e dei trasporti che riguardano la regione milanese: un’unica navetta su ferro che unisca Malpensa a Linate via Passante e Vittoria con la prospettiva nel tempo di giungere ad Orio al Serio (…)e l’opportunità di scegliere in qualunque momento l’aeroporto più conveniente, sempre con lo stesso mezzo e dovendo solo cambiare direzione. (…) sulla stessa linea dovrebbe essere collocata una stazione dell’alta velocità – l’ottimo sarebbe che stazione dell’alta velocità e stazione della nuova area direzionale coincidessero. Inoltre l’area dovrebbe essere direttamente collegata al sistema delle tangenziali autostradali. (…)"."La dimensione dell’area deve essere tale da permettere l’insediamento di uffici e servizi, ed insieme una parte rilevante di verde e spazi e attrezzature per il tempo libero e sportive: Bisognerebbe evitare un’area esclusivamente direzionale, sarebbe quindi necessaria una superficie sufficientemente ampia per permettere lo sviluppo degli uffici e l’insediamento anche di altre funzioni, compresa quella residenziale, in un contesto di particolare qualità ambientale. Il progetto dovrebbe diventare la prova della possibilità di costruire uno spazio urbano capace di fare concorrenza all’attrattività dei centri storici per qualità monumentale e ambientale. un’ambizione che dopo tanti disastri dell’urbanistica e dell’architettura moderna può far sorridere, ma è una condizione indispensabile per il successo del progetto. Un intervento nel settore nord-ovest avrebbe un rilievo strutturale sulla forma della regione urbana…"" [1].

Con le opportune verifiche e cautele è una prospettiva che ha una sua attendibile credibilità: per chi non ne avesse ancora riconosciuto la fotografia, si tratta delle aree attigue al nuovo polo fieristico di Rho-Pero (con progetto di Fuksas, scelto dal general contractor Astaldi), e le proprietà hanno i nomi di Cam (gruppo Pirelli), Cabassi e (per le funzioni integrative concesse) Fiera/Compagnia delle Opere. Tuttavia è l’unica indicazione che non ha avuto alcun seguito (se si escludono, in parte, le destinazioni alberghiere all’interno dell’area della nuova Fiera): evidentemente il mercato non è in grado di affrontare anche queste realizzazioni, senza mettere in crisi l’attuazione delle trattative già concluse in precedenza.

Sono, quindi, stati approvati, "allargandoli" anche ad alcune occasioni contermini forse non del tutto coerenti con lo schema della T rovesciata, diversi PRU disposti a raggiera nelle aree semicentrali: ex OM in viale Toscana, ex FINA in via Palizzi, ex Marelli in via Adriano, ex Montedison a Rogoredo (nobilitato con il nome più accattivante di Santa Giulia e con la "alta supervisione" di sir Norman Foster).

Si può discutere molto della coerenza con una reale visione strategica dei servizi generali che sono stati di volta in volta contrattati in questi interventi (ad esempio: perché un Centro Congressi per 8.000 posti a Rogoredo, dove non vi è alcuna struttura di trasporto pubblico di alta capacità ?) e del rapporto fra aree in trasformazione e struttura insediativa dell’intorno, ma quella scelta ha almeno il pregio di garantire che i nuovi insediamenti siano dotati della quantità di spazi pubblici e servizi proporzionati al loro peso insediativo.

Vi sono però due casi che fanno ampia eccezione a questa pur labile logica di indirizzo: l’area dell’ex Fiera di Milano, in corso di dismissione dopo il trasferimento della nuova Fiera nell’area dell’ex raffineria di Rho-Pero, e quella del Centro Direzionale (incompiuto dagli anni Cinquanta), oggi ribattezzato Garibaldi/Repubblica. Su queste due aree sono state approvate delle Varianti al PRG, mediante Accordi di Programma, che consentono densità edilizie quasi doppie (ex Fiera It= 1,15 mq/mq) e triple (Garibaldi/Repubblica It=1,60 mq/mq) di quelle previste dal DIU, senza alcuna previsione di edilizia convenzionata né adeguamento delle dotazioni di spazi pubblici alle maggiori quantità edificatorie consentite.

Se chiedete ragione delle scelte operate dai piani di intervento su queste due aree al responsabile comunale dell’istruttoria dei PRU, arch. Oggioni, o al consulente del Comune per il Documento di Inquadramento urbanistico, prof. Luigi Mazza, come mi è capitato di fare recentemente in pubblici dibattiti, essi declinano ogni responsabilità al riguardo, allargano le braccia sconsolati e rispondono che sono il frutto di decisioni di pura opportunità politica, sancite dagli AdP al di fuori qualunque criterio di razionalità urbanistica.

Da parte sua, l’attuale assessore all’urbanistica Giovanni Verga, in recenti convegni pubblici, ha giustificato tali scelte col fatto che nel caso Garibaldi/Repubblica ciò consente la realizzazione del grattacielo per i nuovi uffici della Regione (progetto Pei/Cobb), del palazzo (privato) della Moda (progetto Cesar Pelli), già riciclato in palazzo delle Idee, per il sostanziale disinteresse dei maggiori stilisti, e con lo scambio tra la privatizzazione del grattacielo degli Uffici Tecnici comunali e la realizzazione a costo zero di un nuovo grattacielo dove ricollocare tali uffici, e che l’indice edificatorio era quello necessario a finanziare il costo di quelle operazioni. E’ facile, ovviamente, obiettare che in realtà la somma non è affatto a costo zero, perché, con la triplicazione del volume, il costo lo pagherà la peggiorata condizione insediativa ed ambientale degli abitanti del quartiere.

Nel caso dell’ex Fiera la giustificazione è stata quella della necessità del finanziamento del nuovo quartiere fieristico e del ruolo che Fiera ha nell’economia del Paese. Ciò è stato reso possibile dall’introduzione fatta dalla L.R. 9/99 dell’ambiguo concetto di "standard qualitativo"(in pratica meno aree pubbliche, ma opere pubbliche più fantasmagoricamente rutilanti e costose: palazzi della moda, musei del design, centri congressi e chi più ne ha più ne metta) e monetizzazioni (che oggi non sono più garantite debbano tornare ad impiegarsi in aree od opere pubbliche), che consentono di approvare qualunque progetto che a Sindaco, Giunta e maggioranza consiliare del momento paia convincente, indipendentemente dalle dotazioni di aree pubbliche previste. Anzi, sempre più spesso, l’effetto di "scoop" dell’immagine di queste opere pubbliche affidate all’indiscutibilità della fama mediatica dei grandi nomi dello stilismo architettonico viene usata da amministratori in vena di cavalcare una sempre più pervasiva politica-spettacolo per giustificare la necessità di volumetrie adeguate a sostenerne il loro costo, tanto da indurre a riflettere se non sia giunto il momento di chiedere un’estensione delle rivendicazioni no logo anche al campo delle manifestazioni della creatività architettonica.

Ci si potrebbe chiedere, a ragione, quando mai verranno realizzate le aree pubbliche previste dal Piano Regolatore se, quando se ne approvano gli strumenti attuativi – sia pure in Variante, come sono i PII – le aree vengono a piacere convertite in opere o monetizzate ed usate in spese correnti. La domanda ha una risposta nel corollario della ricorrente lamentazione sulla scarsità di risorse per finanziare l’esproprio di aree pubbliche e la conseguente indicazione della necessità di introdurre una versione spuria della "perequazione volumetrica", che consiste nell’attribuire indici volumetrici virtuali a queste aree, in realtà, veri e propri premi aggiuntivi alla rendita che stravolgono le previsioni insediative e comportano esiti delle pratiche d’uso dei suoli imprevedibili nei loro effetti finali.

In ogni modo, prima ancora che i contenuti della Variante per l’area dell’ex Fiera fossero comunicati alla Giunta e al Consiglio comunale, Fiera ha pubblicato sulla stampa economico-finanziaria un invito agli aspiranti acquirenti a presentare progetti per attuare quelle previsioni, indicando come criterio di scelta quello dell’offerta economicamente più vantaggiosa[2]. Già allora obiettai che non era chiaro se con ciò si dovesse intendere quella più vantaggiosa complessivamente (cioè, remunerazione della rendita fondiaria al proprietario dell’area + valore dei servizi pubblici proposti) o più vantaggiosa per il solo proprietario dell’area. Fiera indirettamente ha risposto alla fondatezza di questa obiezione modificando in corso di svolgimento il proprio bando di offerta di vendita, che prevedeva inizialmente una valutazione preventiva del prezzo di acquisto offerto, e comunicando che, invece, avrebbe selezionato un gruppo di progetti ritenuti accettabili, procedendo poi all’apertura delle offerte economiche e scegliendo quella di maggior importo. Anche così, tuttavia,non viene perseguito un criterio di maggior vantaggio complessivo.

Fiera avrebbe potuto, invece, scegliere un criterio che privilegiasse il vantaggio complessivo, se, ferma restando la base d’asta ritenuta necessaria alle esigenze finanziarie indotte dalla realizzazione del polo esterno e alla stima di valore dell’area, avesse deciso di impostare la gara su un criterio di ribasso delle volumetrie progettate rispetto a quelle massime contrattate. Fiera non ha mai reso noto ufficialmente quale fosse la base d’asta richiesta agli aspiranti acquirenti, anche se indiscrezioni la indicano attorno ai 250 milioni di Euro.

Tra i progetti presentati il Consiglio di Amministrazione di Fiera ne ha selezionati cinque, scegliendo infine quello che le garantiva la più alta remunerazione, cioè 523 milioni di Euro. Se è vero che la base d’asta era di 250 milioni, se ne deduce che ferma restando questa e riducendo proporzionalmente la volumetria, se ne sarebbe potuto realizzare meno della metà di quella assentita. Ma anche se vogliamo stare a dati più accertabili, cioè l’offerta più bassa tra quelle selezionate da Fiera pari a 378 milioni, il criterio della riduzione proporzionale dei volumi porterebbe ad un indice di 0,83 mq/mq e a una volumetria complessiva di 635.000 mc, che con la prevista cessione del 50% dell’area consentirebbe di soddisfare entro l’area almeno le dotazioni pubbliche locali di 26,5 mq/ab prescritte dalla legge urbanistica regionale. Ma così Fiera non ha voluto fare, trasformando l’abnorme densità edilizia che grava sull’area e sul quartiere (1,15 mq/mq di densità territoriale e più di 8 mc/mq di densità fondiaria !) interamente in surplus di rendita immobiliare. A quali finalità, scopi ed obiettivi esso sarà destinato non è dato sapere. Una quantità edificatoria così elevata su un’area così ristretta non può realizzarsi che con edifici molto alti e ravvicinati. Tanto ravvicinati che quasi tutti i progetti hanno dovuto utilizzare l’area pubblica inframmezzandola agli edifici privati per distanziarli almeno un po’.

Così fa anche il progetto CityLife (Ligresti, Generali, RAS, Lamaro e la spagnola LAR) che è quello prescelto da Fiera, che prevede tre torri di 220, 180 e 150 metri di altezza (progetti di Isozaki, Hadid e Libeskind) e una corona di edifici che vanno dai 50 ai 90 metri (da 14 a 23 piani, per lo più progettati dal quasi sconosciuto studio torinese di Pierpaolo Maggiora), che prospettano direttamente sugli edifici circostanti alti al massimo 8-10 piani.

D’altra parte, come si è detto, il Comune non aveva preventivamente indicato alcun obiettivo progettuale di interesse pubblico a Fiera, né – quindi – questa agli aspiranti acquirenti e ai loro progettisti. Eppure il problema urbanistico del quartiere Fiera era noto da tempo alla miglior cultura urbanistica milanese: la Fiera di Milano, si insediò nel 1922 sull’area dell’ex Piazza d’Armi, la cui giacitura aveva un orientamento difforme dai tessuti edilizi circostanti perché il Piano Beruto nel 1899 la disegnò secondo un’astratta simmetria con la giacitura del Cimitero Monumentale rispetto all’asse di corso Sempione. Essa ha, quindi, storicamente rappresentato un problema urbanistico irrisolto per la direttrice nord-ovest della città, provocando inconvenienti via via più gravi sia dal punto di vista viabilistico che di un corretto assetto insediativo urbano. Nel tempo numerosi studi e progetti cercarono di ovviare a tali inconvenienti proponendo riassetti urbanistici che ricomponevano l’andamento di quel brano di città rispetto al tessuto edilizio circostante: così nel 1937-38 con il Progetto di Concorso per la Nuova Fiera al Lampugnano di Bottoni, Lingeri, Mucchi, Terragni, nel 1938 con il Progetto Milano Verde degli architetti Albini, Belgiojoso, Bottoni, Gardella, Mucchi, Peressutti, Putelli e Rogers, nel 1945 con il Piano AR, tra il 1946 e il 1951 con i progetti di de Finetti su incarico del Consiglio di amministrazione della Fiera. Una traccia di continuità con tale atteggiamento è reperibile persino nello schema della cosiddetta T rovesciata proposta dal Documento di Inquadramento urbanistico del 2000.

Tuttavia ciò che non è stato fatto in sede di Variante può e deve essere fatto dal Comune in sede di esame del progetto di Piano di Intervento presentato da Fiera per conto del suo promissario acquirente. Occorre, innanzitutto, che il volume consentito venga riportato a quello previsto per tutti gli altri PII del Documento di Inquadramento Urbanistico (0,65 mq/mq), come avrebbe dovuto essere se non si fosse utilizzata illegittimamente la scappatoia dell’Accordo di Programma.

Inoltre, è necessario che il verde pubblico non venga utilizzato per distanziare gli edifici privati (lasciandolo oltre a tutto al buio delle loro ombre per gran parte dell’anno), ma venga mantenuto compatto (ciò che ne migliora la valenza in termini di vitalità della vegetazione ed effetti di termoregolazione dell’ambiente), funzionalizzandolo anche a schermare il nuovo insediamento dagli edifici circostanti. Ciò è tecnicamente possibile addirittura con le stesse volumetrie previste dalla Variante, come dimostra il progetto di Renzo Piano per Pirelli RE, selezionato e non scelto da Fiera solo per minor la minor remunerazione offertale, grazie al fatto che concentra le destinazioni terziarie in un’unica piastra e le residenze in un’unica torre.

Se si chiede all’Amministrazione comunale, quale che sia l’acquirente prescelto da Fiera, di impostare il confronto a partire dalla richiesta di una simile impostazione progettuale, Fiera replica che non può perché quella soluzione appartiene ad un aspirante acquirente (che l’ha fatta elaborare, assumendosene i costi), con il quale non ha sottoscritto il compromesso di vendita dell’area. E così si scopre che, in questa frenesia di privatismo, nemmeno le idee sono più di libera disponibilità, come accadeva nella pianificazione promossa dall’Ente pubblico: esse appartengono a qualcuno. Il Comune e i cittadini sono liberi di discutere solo le impostazioni progettuali dell’acquirente con cui il proprietario dell’area ha stretto un contratto.

E’ comprensibile e legittimo che Fiera tuteli prioritariamente i suoi interessi economici; ciò che non è comprensibile né legittimo è che il Comune subordini il proprio ruolo a quegli interessi anziché tutelare prioritariamente gli interessi della città e dell’ambiente. Sinora a questo ruolo ha surrogato l’azione spontanea dei cittadini del quartiere: quando vedremo fare il proprio dovere da parte dei nostri amministratori pubblici?. Il primo passo spetta al Consiglio comunale, che sinora si é occupato solo marginalmente della questione e solo per ratificare decisioni già prese in ambiti decisionali molto ristretti, dove non sono tenute in alcun conto le ragioni degli interessi collettivi dell’ambito urbano e dei cittadini, impegnando la Giunta a non presentare all’approvazione il PII proposto da Fiera per il vecchio recinto prima che tutti gli aspetti critici sopra illustrati siano compiutamente discussi e risolti.

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