Un documento dall’Ufficio Federale Svizzero per lo Sviluppo Territoriale
Centri commerciali, mercati specializzati e impianti a forte affluenza più vicini agli agglomerati
Se i centri commerciali, i mercati specializzati e gli impianti del tempo libero vengono progettati e costruiti lontano dagli agglomerati, la causa non va ricercata nella legislazione sulla protezione dell’aria, come presumono due mozioni trasmesse dal Parlamento. Questa la conclusione dell’Ufficio federale dell’ambiente, delle foreste e del paesaggio (UFAFP) e dell’Ufficio federale della pianificazione del territorio (ARE). Affinché in futuro queste strutture a forte affluenza possano essere realizzate in modo ottimale nei pressi degli agglomerati e nelle vicinanze dei nodi del traffico, è necessario migliorare il coordinamento: gli strumenti della protezione dell’aria e della pianificazione del territorio devono essere meglio armonizzati.
Negli ultimi anni parecchi grandi centri commerciali e mercati specializzati sono stati costruiti lontano dagli agglomerati urbani. Di conseguenza aumentano il traffico individuale e l’inquinamento atmosferico. Il 10 per cento del traffico motorizzato individuale va addebitato alle strutture a forte affluenza. Nel contempo queste strutture accentuano la frammentazione del territorio e richiedono la costruzione di nuove strade. Dal punto di vista della protezione dell’ambiente e della pianificazione del territorio un’ubicazione lontana dai centri densamente popolati è pertanto problematica. Simili strutture a forte affluenza di pubblico dovrebbero essere ubicate nelle vicinanze dei centri e dei nodi del traffico.
Gli autori delle due mozioni trasmesse dal Parlamento presumono che il motivo della tendenza a privilegiare siti periferici vada ricercata soprattutto nella legislazione sulla protezione dell’aria. I provvedimenti di igiene dell’aria volti a limitare il traffico motorizzato (ad esempio riducendo il numero di posteggi) indurrebbero inoltre gli investitori a realizzare i loro progetti lontano dai centri. Qualora fosse appurata una contraddizione tra gli obiettivi della pianificazione del territorio e quelli della protezione dell’aria, le relative prescrizioni andrebbero modificate.
La legislazione sulla protezione dell’aria non deve essere modificata
Nella pratica il presunto conflitto si verifica solo di rado. È quanto emerge dal rapporto di Rudolf Muggli, direttore dell’Associazione svizzera per la pianificazione ASPAN, elaborato a seguito delle due mozioni («Publikumsintensive Einrichtungen – Verbesserte Koordination zwischen Luftreinhaltung und Raumplanung»). Lo studio è stato commissionato dall’Ufficio federale dell’ambiente, delle foreste e del paesaggio (UFAFP) e dall’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE). Dalla pubblicazione emerge che le prescrizioni in materia di protezione dell’aria sono abbastanza duttili e consentono ai Cantoni di coordinare la loro politica di igiene dell’aria con l’auspicato sviluppo del territorio. Per questo motivo e poiché altri quattro motivi determinanti hanno portato all’abbandono di progetti, non è necessaria una modifica della legislazione sulla protezione dell’aria.
Un migliore coordinamento garantisce siti idonei
È per contro indispensabile un migliore coordinamento degli strumenti della protezione dell’aria e della pianificazione del territorio. E questo tanto più che il problema delle limitate capacità del traffico stradale nei grandi agglomerati urbani di Basilea, Berna, Ginevra, Losanna, Lucerna, San Gallo e Zurigo sta diventando l’ostacolo principale all’autorizzazione di centri commerciali, mercati specializzati e impianti del tempo libero. In futuro si rafforzerà pertanto la tendenza a costruire grandi centri in luoghi con un buon collegamento con la rete dei trasporti pubblici.
Un esempio di coordinamento riuscito è il previsto complesso di Berna-Brünnen. Il modello del Canton Berna relativo al numero di movimenti e ai chilometri percorsi dai veicoli, che sfrutta il margine di manovra consentito dall’attuale legge sulla protezione dell’ambiente, consente in questo caso la costruzione di un impianto commerciale e per il tempo libero alle porte di Berna. Il Canton San Gallo prevede un altro modello nell’ambito del piano direttore 2002, che contribuisce al migliore coordinamento tra gli obiettivi della protezione dell’aria e quelli della pianificazione del territorio mediante precise basi pianificatorie.
Prossimo passo: aiuto all’esecuzione per i Cantoni
Tali modelli non garantiscono in futuro l’approvazione di tutte le domande di autorizzazione di strutture a forte affluenza. Essi rafforzano però la certezza del diritto per tutte le cerchie interessate, dal momento che sarà possibile fare affermazioni più vincolanti sui requisiti che i siti devono adempiere. Si riduce così la probabilità che vengano inoltrati reclami e ricorsi che ritardano la realizzazione dei progetti. Il prossimo passo dell’UFAFP e dell’ARE consisterà nell’elaborazione di un aiuto all’esecuzione per i Cantoni, utile ai fini di un migliore coordinamento tra protezione dell’aria e pianificazione del territorio.
Berna, 07.11.2002
Nota: il link al sito dell’Ufficio Federale Svizzero per lo Sviluppo Territoriale, con numerosi documenti disponibili
Titolo originale: If We Don’t Like Sprawl, Why Do We Go on Sprawling? – traduzione di Fabrizio Bottini
Abbiamo gli uffici urbanistici. Abbiamo le regole di zoning. Abbiamo istituito gli Urban Growth Boundaries [margini di sviluppo urbano imposti dal piano regolatore n.d.T.], e organizziamo conferenze sulla smart growth e sul problema dello sprawl. Ma ce l’abbiamo ancora, lo sprawl. Fra il 1970 e il 1990 la popolazione di Chicago è cresciuta del 4 per cento, mentre la sua area urbanizzata cresceva del 46 per cento. Nello stesso periodo Los Angeles si è gonfiata del 45 per cento in popolazione, e del 300 per cento in area occupata.
Lo sprawl ci costa più delle terre agricole cancellate, o del pendolarismo dentro a paesaggi di impressionante bruttezza. Ci costa dollari, che escono dalle nostre tasche sotto forma di tasse locali più elevate. Questo succede perché il nostro metodo di crescita urbana, in particolare quello delle zone esterne ad uso estensivo di suolo, costa molto più in servizi di quanto non restituisca in tasse.
Nel suo nuovo libro Better Not Bigger, Eben Fodor cita studi dopo studi che dimostrano come questa crescita aumenti le tasse. Nella Loudon County, Virginia, ogni nuova casa su un lotto da mille metri quadrati aggiunge ogni anno 705 dollari in carico al bilancio municipale (per la raccolta della spazzatura, manutenzione stradale, ecc., al netto della tassa locale sugli immobili). Una nuova residenza su un lotto da due ettari costa alla collettività 2.232 dollari l’anno. A Redmond, stato di Washington, le case unifamiliari pagano il 21% di tassa sulla proprietà, ma costano il 29% al bilancio cittadino. Uno studio sulla Central Valley in California ha colcolato che un’edificazione più compatta potrebbe far risparmiare alle municipalità 200.000 ettari di terreno agricolo e 1,2 miliardi in tasse.
Ci sono dozzine di studi del genere. Arrivano tutti alla medesima conclusione. I nuovi residenti di fatto prendono dalle tasche dei vecchi residenti le risorse per mantenere scuole e altri servizi aggiunti. Gli insediamenti commerciali e produttivi fanno anche di peggio. Possono anche pagare di più in termini di tasse di quanto non chiedano in servizi, ma il traffico e l’inquinamento che generano riduce il valore delle proprietà immobiliari circostanti. Le nuove attività spesso portano dipendenti che non vogliono vivere nei pressi della lottizzazione industriale o commerciale, e così costruiscono casa e pagano tasse nella municipalità VICINA. Le imprese più grandi e meglio organizzate, come le squadre sportive o Wal-Mart, convincono le amministrazioni a costruire stadi, ampliare strade, fornire gratuitamente reti idriche e fognarie, o promesse di riduzioni fiscali, garantendosi così che ciascun contribuente della città sborsi denaro per aumentare i loro profitti.
Visto che ci basta vivere in una città in sviluppo, o guardare alle città più grosse, per notare come le tasse non diminuiscano con la crescita, è stupefacente che molti di noi credano ancora ai sostenitori di questo sviluppo, ascoltati e potenti virtualmente ovunque.
Una delle ragioni per cui gli crediamo ancora, è che il mito della crescita, come ogni mito, nasce da un nucleo di verità. La crescita urbana va a beneficio di qualcuno. Le agenzie immobiliari vendono, le imprese di costruzione offrono impiego, le banche hanno più depositi e crediti, i giornali aumentano le tirature, i negozi fanno più affari (anche se hanno una maggiore concorrenza). I proprietari dei terreni che vendono ai costruttori possono guadagnare parecchio, e i costruttori ancora di più.
Tutta questa gente promuove la crescita. Eben Fodor li chiama la urban growth machine e prende come esempio il modo in cui si alimenta un motore. Immaginate un progetto di urbanizzazione che costerà alla comunità 100.000 dollari e porterà benefici per 50.000. Questi 50.000 vanno a dieci persone, 5.000 a testa. I 100.000 si scaricano su 10.000 persone, come incremento fiscale di 10 dollari. Chi presterà davvero piena attenzione a questo progetto, parteciperà alle riunioni pubbliche, coinvolgerà avvocati, e funzionari pubblici? Chi, sinceramente, può credere e affermare ad alta voce che questa crescita è una buona cosa?
Fodor cita l’ambientalista dell’Oregon Andy Kerr, che definisce la crescita urbana “uno schema a piramide in cui relativamente pochi prosperano, alcuni altri trovano da vivere, ma per cui la maggior parte [di noi] paga”. Finché ci sarà da prosperare, nessuna tiepida misura di tipo smart growth intaccherà l’espansione urbana e lo sprawl.
La più identificabile causa dello sprawl è quindi questa growth machine, m anon sarebbe giusto dare tutta la colpa a quelli che ci guadagnano. Essi stanno semplicemente giocando secondo le regole. Regole stabilite principalmente dal mercato, che ricompensa chiunque è abbastanza intelligente per scaricare i costi dell’attività su qualcun altro. Io mi prendo i proventi delle attività, e tu costruisci le strade. Io pago i miei dipendenti (il meno che posso), tu stai in mezzo agli ingorghi stradali e respiri gli scarichi di quando loro vengono al lavoro. Io faccio la lottizzazione, tu perdi spazio aperto, acqua pulita, animali selvatici. Siamo noi, collettivamente, a stabilire le regole, compresa la mangiatoia di sussidi dalla quale prendono in abbondanza. Non possiamo dargli la colpa, se prendono.
E abbiamo bisogno dei servizi che offrono alla comunità (con altri amici dilettanti come me, sto tentando di creare un eco-quartiere di 22 unità, e imparando ad apprezzare le capacità e i rischi di un costruttore). Non è compito loro controllare lo sprawl; è loro compito seguire regole concrete, chiare, solide, che chiedono di competere sulla base dei prezzi più convenienti, ovvero scaricare i propri costi su altri nella massima misura legalmente possibile.
Questo ricompensa abbondantemente alcune persone, e di solito le persone che cercano un posto nei governi locali.
Non perché siano cattive persone, ma perché abbiamo costruito un sistema che li mette in imbarazzo.
Prenditi i profitti, scarica il costo su altri, non fermarti ma vai avanti e fallo ancora.
Urleranno e strepiteranno se gli togliamo questo, ma dobbiamo rispondere urlando e strepitando più forte, perché non possiamo essere obbligati a pagare il loro guadagno netto. La questione deve essere basata non tanto sulla libertà di impresa o di fare profitti, ma sull’imposizione fiscale senza rappresentanza [la taxation without representation fondativa dell’indipendenza americana nel XVIII secolo, n.d.T.], sulla sottrazione ad altri, sulla capacità limitata della natura e della comunità di sostenere queste consuetudini.
Nota: il sito del Sustainability Institute del Vermont, con altri articoli della direttrice Donella Meadows e altri materiali. Il tema di questo articolo, a ben vedere, è lo stesso di quello recente riportato da Eddyburg, di Gian Antonio Stella sulla città diffusa veneta e la tranquillità con cui la si guarda da parte di alcuni (fb)
Consumati dallo shopping [recensione a The Call of the Mall, di Paco Underhill, Simon & Schuster 2004], traduzione di Fabrizio Bottini
”Le città stanno diventando, sempre di più, una lontana provincia abitata dai ricchi, da chi è senza figli, o dai poveri. Io amo le città. Ma l’America non ci ha abitato per molto tempo ... Se vuoi vedere davvero le famiglie a varie generazioni del ceto medio americano, devi andare al centro commerciale”.
Ma, potremmo chiedere all’autodefinito “secchione della ricerca” Paco Underhill, che sostiene questa tesi ne Il Richiamo del Centro Commerciale ( The Call of the Mall): vogliamo davvero vederle? La più recente incursione di Underhill nel ricco, variegato, speziato campo dell’antropologia commerciale (la prima è stata Perché compriamo: la scienza dello Shopping, del 1999), ci pone alcune questioni: siamo davvero interessati a passare un intero libro dentro al centro commerciale? Perché hanno un’architettura tanto brutta? E cos’è, esattamente, un Aqua Massage? Le risposte di Underhill si rivelano affascinanti (la maggior parte), e quando non lo sono, sono comunque noiosamente e squisitamente spoglie, noiosamente esistenziali, proprio come il centro commerciale.
Per chi sostiene che un pasticcino Cinnabon è solo un Cinnabon, Underhill apre il suo viaggio nel mall invocando lo spirito dello storico francese Daniel Roche, autore della Storia delle cose banali “Studiare le persone mentre si radunano a comprare e vendere cose non è proprio una cosa totalmente frivola o leggera”. Scrive:
Pensate alla storia della nostra specie, una gran parte della quale è stata stimolata da mercanti o loro emissari che viaggiavano fino ai confini del pianeta, qualche volta con grandi rischi, per riportare indietro cosette da vendere agli altri. Come può testimoniare qualunque scolaro, l’avventura nei tempi antichi c’entrava sempre con la via delle spezie, e i traffici di seta, metalli preziosi, incenso, mirra, polvere da sparo e pellicce.
Secondo Underhill, la storia del commercio è una grande avventura, che entra in una nuova fase con gli scintillanti empori delle città americane in crescita.
I principi mercanti erano uomini del diciannovesimo secolo, spinti dall’ambizione, dalla forza, dalla voglia di affermarsi secondo il codice materiale, in pietra e mattoni, dell’epoca. I loro negozi erano i loro alter-ego, e questi titani del commercio avevano tutti grossi complessi psico-edilizi. I grandi magazzini dell’epoca portano i nomi del proprietario: Gimbel, Macy, Wanamaker, Neiman Marcus, Marshall Field.
A prima vista sembrava che la cultura suburbana dell’automobile potesse innescare un’altra eccitante fase di questo lungo viaggio. Dopo tutto, fin dai primi passi a Edina, Minnesota, nel 1956, il mall si è dimostrato una meravigliosa invenzione per il commercio. Negli anni del boom, i ’70 e ’80, si apriva un centro commerciale da qualche parte degli Stati Uniti ogni tre o quattro giorni. Alcuni studi ipotizzano che il 30 per cento degli adulti che vivono in una zona con il tipo di centro commerciale descritto da Uphill nel suo libro, ci sono stati almeno una volta ogni tre mesi. I malls attualmente coprono il 14 per cento del commercio totale degli Stati Uniti (esclusi auto e benzina): circa 308 miliardi di dollari di vendite annuali.
Più significativo di queste cifre e dati, è il modo in cui il centro commerciale è entrato nelle viscere, nella psiche della famiglia americana. Cos’è dopotutto una famiglia, se non un insieme di persone non proprio totalmente indipendenti, non proprio totalmente mobili? E quale ancoraggio più sicuro, per le famiglie, di una grossa anonima scatola a temperatura controllata? E non si tratta solo degli adolescenti “topi da centro commerciale”, naufraghi al multisala i venerdì sera perché non possono guidare. Sono i branchi di anziani che hanno iniziato programmi di “passeggio da mall” su consiglio del medico che temeva potessero scivolare sulla neve o sul ghiaccio. Sono le mamme di bambini piccoli che tentano di ammazzare il tempo (perché i clienti del centro commerciale letteralmente fanno una spesa più lenta dei loro corrispondenti urbani, e sono più pazienti in fila, al punto che spingere un passeggino e un paio di pupi a comprare un nuovo mestolo da Lechter’s può riempire un intero, sereno pomeriggio).
Il problema, sostiene Uphill, è che c’è del marcio, sin nel DNA del centro commerciale. I proprietari sono ben lontani dal voler venire incontro creativamente ai nostri bisogni di acquisto: sono semplicemente operatori immobiliari, che tentano di massimizzare ogni dollaro di rendita, in gran parte minimizzando sulle spese. Il che non è una bella cosa. Per cominciare, l’architettura che ne risulta è un orrore (“Un grosso muro con un piccolo buco da topo”, è il modo in cui viene descritto da un progettista di grido del settore). E ora questi esterni spogli e senza vita stanno via via decadendo, con inquietanti stranezze quasi alla Michael Jackson. Ad esempio:
Mall of America, il più grande degli Stati Uniti e la più importante attrazione turistica di tutto il Minnesota, può anche essere sembrato bello sul tavolo da disegno. Ma è invecchiato male sin dal giorno dell’inaugurazione nell’agosto 1992. Si vedono macchie sull’esterno dell’edificio, e l’erba ha cominciato a spuntare attraverso l’asfalto nei parcheggi. È enorme e sgraziato. Non puoi immaginare che si lascino Disney World, o la Statua della Libertà, a degradarsi in questo modo. E questo centro commerciale ha più visitatori di Disney World, Graceland, e il Grand Canyon messi insieme.
E ancora:
La prossima volta che andate in un centro commerciale, invece di entrarci direttamente, provate a fare una passeggiata lungo il perimetro dei fabbricati. Sarete piuttosto soli in quel posto, su una stretta striscia di marciapiede – sempre che ce ne sia uno, di marciapiede: in molti centri non c’è – magari con una guardia della vigilanza a tenervi compagnia ... Ci saranno quasi di sicuro dei cespugli, accuratamente potati, ma è verde del tipo più banale. Nessuno ha mai pensato che ci avresti fatto caso troppo da vicino. L’unica cosa che conta è che sia di colore verde.
E questo disorientamento, questa sconnessione dalla forma dello spazio, raggiunge il massimo all’interno del centro commerciale, che Underhill descrive essere, come la televisione, un “ambiente totalmente artificioso, che cerca di proporsi come vero riflesso di quello che siamo, e di cosa vogliamo”. C’è una galleria video, una parete da roccia, un cortile per la ristorazione, e “un chiosco Cinnabon, quattro chioschi di dolciumi, tre chioschi di biscotti, tre di gelati, e nemmeno un posto, da nessuna parte, per comprarsi una mela”. È una piazza di città dai colori pastello – o almeno vuole assomigliare a una piazza di città – che a dire il vero respinge qualunque onesto senso civico. (molti Stati hanno dovuto proibire per legge alcune forme di libertà di parola che non favorivano il commercio, negli anni questi disturbi hanno incluso: candidati alle elezioni, il Ku Klux Klan, gli attivisti anti-guerra che distribuivano volantini). Underhill si sforza di stabilire un rapporto fra centri commerciali e razzismo, visto che pochissimi sono vicini a mezzi di trasporto pubblico.
Ma per il lettore, il vero contributo innovativo di Call of the Mall al tema – anche se non proprio la cosa più piacevole – non è l’analisi sociologica, quanto lo choc dell’identificazione personale che Underhill provoca quando seziona al laser alcuni inesplorati momenti della vita moderna. Solo uno specialista del commercio può sintonizzarsi in questo modo alla condizione umana in tutta la sua squallida, informe noia. Ancora evocando lo spirito di Daniel Roche, Uphill traccia le violente trasformazioni nel nostro panorama emozionale, quando cerchiamo un parcheggio e troviamo qualcosa di meglio (più vicino al lato di Sears) o qualcosa di peggio (più vicino a quello di Bloomingdale) di quello che ci aspettavamo. Una volta all’interno, si infuria:
Puzzano, le mappe? Nel corso dei miei studi sulla gente al centro commerciale, ho cronometrato quanto tempo le persone passano guardando quelle grossi cartelli illuminati con le indicazioni. In uno di questi casi, la media era di ventidue secondi. È un tempo molto lungo, per studiare una mappa ... Le piantine nella maggior parte dei centri commerciali sembra siano state disegnate per gli elettricisti: come guide all’allacciamento.
Solo Underhill poteva impiegare tempo ad osservare come:
Gli scippi, per quanti ne succedano al centro commerciale, avvengono nei bagni, che sono di solito nascosti giù in fondo a corridoi solitari lontani dai passaggi principali. Di fatto, quello è il miglior modo di trovare il bagno in un centro commerciale sconosciuto: guardatevi attorno a cercare l’angolo meno invitante, quello più angusto, dove l’illuminazione è più fioca. Visto? C’è proprio un passaggio del genere che si stacca dal corridoio centrale. È un po’ buio e inospitale: se il centro commerciale fosse una città, questo sarebbe un vicolo sul retro. Su, entriamo!
E infine:
C’è qualcosa di felliniano nella sezione cosmetici di un grande magazzino. Te ne stai lì un sabato mattina, vestito col solito guardaroba standard casual suburbano, a guardare una stanza che brilla di candelieri, popolata da commesse truccate e acconciate in modo sicuramente adatto ad una prima della Scala. Le loro facce sono maschere di pelle pallida, senza pori, le labbra rosso rubino, occhi bistrati degni di un teatro kabuki. L’acquisto di cosmetici è una forma d’arte pubblica, e privata. Non è come il massaggio, ma è un gesto quasi altrettanto intimo fra adulti consenzienti.
E qui, forse, sta l’indizio più rivelatore dell’assurdità commerciale. Sopra la cassa, ci indica Uphill, tipicamente troverete una gigantografia di Elizabeth Hurley, da una pubblicità che avete visto su Vanity Fair, ora ingrandita e inanellata da luci splendenti. Giù in basso, il resto della specie femminile ciabatta attorno, appena in grado di trovarsi uno specchio decente, con una illuminazione decente, per provarsi il rossetto.
Uphill cita un altro esperto di commercio:
“Le compagnie non progettano questi grandi magazzini per metterci al centro il cliente. Per loro, la star al centro del banco di vendita è la supermodella della campagna pubblicitaria. Poi, all’ultimo posto, sta il cliente. È del tutto sbagliato”.
Ah, l’eterno gap fra Madison Avenue e, se non esattamente il Minnesota, almeno quel Minnesota che si annida nelle nostre anime. E parlando di gap, sono ancora perseguitata da quella pubblicità televisiva di parecchi anni fa, delle ballerine di Gap. Era la promessa di Gap, in trenta secondi: mettiti addosso questi magici pantaloni kaki, e conoscerai la libertà da tutte le preoccupazioni della vita: il tuo spirito galleggerà, sari libera dalla forza di gravità, leggera come una fata! Considerate ora l’esperienza Gap: armeggiare con pantaloni troppo stretti in un camerino di prova troppo stretto, nel bel mezzo di tre ore di viaggio verso un centro commerciale opaco, invecchiato, coi bagni spogli e foschi, e un parcheggio orribile.
Dire che Uphill è lo Shakespeare del suburbio non significa che la Città – o almeno la sua immagine – sia assente da Call of the Mall. A ben vedere, i paesaggi dei centri commerciali riflettono e rifrangono in modo obliquo quelle che sembrano essere le effimere, romantiche impossibilmente distanti memorie collettive della Città. Ne è testimone il negozio degli animali domestici, una piccola zona dedicata alle forme di vita inferiori – e ai loro escrementi – ben familiari a chi fa compere in città, ma totalmente assenti dal centro commerciale. E mentre gli adolescenti lanciano un frisbee in un ambiente simil-naturale da gioco all’ultimo piano, una ragazza medita nostalgica: “Non so se siete mai stati a Washington Square a New York ... ma ecco c’è questo parco, e hanno questi tavoli con, tipo, delle scacchiere disegnate sul piano..”.
Poi c’è la vetrina di Tiffany, piccola e cubica, che mostra solo una cosa: una magnifica foto in bianco e nero del Central Park in un giorno di pioggia, un diorama in miniatura che coglie parte della nostra – almeno di qualcuno – vita passata. Uphill dice “Vende il fascino di Central Park sotto la pioggia, e del vicino Tiffany, alla gente che passeggia per il centro commerciale”. (“Hey”, fa il suo compagno di spese, “c’è una macchia di sporco sul vetro”).
E per il futuro, del centro commerciale?
Oggi, con la maggioranza dei malls americani con più di vent’anni, il problema di cosa fare dei complessi che invecchiano si presenterà presto. Se gli edifici in sé avessero qualche tipo di valore, potremmo probabilmente restaurarli o tutelare quelli che lo meritano. Restauriamo e dedichiamo ad usi diversi molte strutture collettive, come ex uffici postali, alberghi, biblioteche, o anche chiese. Ma la maggior parte dei centri commerciali sono troppo brutti e banali per meritare uno sforzo simile. Sono stati progettati per funzionare, niente di più, e quando non servono più allo scopo devono essere abbattuti e sostituiti con ... non saprei con cosa. Magari qualcosa di anche peggiore.
Penso ai fantasmi commerciali del passato e del futuro nella mia Los Angeles. Penso alla nostra Sherman Oaks Galleria – giusto: quella Galleria resa famosa in “Valley Girl” – che non c’è più. Mi torna in mente la mia vita da adolescente, negli anni Settanta in Sud California. Sento ancora pulsare eccitante l’età adulta incipiente, mentre con la mia migliore amica, Mary Robertson, schizzavamo sulle freeways nella sua piccola Chevrolet Chevette. Posso ancora visualizzare tutti i cartelli bianchi e verdi delle rampe di uscita, tutte le palme stentate, i centri commerciali che si allargavano poco più in là come grosse scatole rosa piene di promesse. Come il trucco finto di Barbie, anche il centro commerciale offriva una visione di affascinante, cosmopolita esistenza adulta, che ora stava lì, tanto più a portata di mano. Invece che ad una vera Città del Peccato, io e Mary facevamo visite impulsive e audaci alla Cheesecake Factory, dove l’inero mondo dei sensi stava lì davanti a noi in più di ventuno sapori: Amaretto, Grand Marnier, piña colada.
Oggi il mio mondo commerciale sud californiano è una griglia di Target (classico), Tarjhay (verso il centro) e naturalmente Targhetto (con il piazzale del parcheggio malmesso, dove ti trovi a pensare, Dunque è qui dove gli appartenenti alle bande criminali comprano i loro contenitori di vetro Tupper: i miglior per metter via le loro importanti cose da banda criminale). È una miscela colorata di centri lungo la strada che annunciano pulizia a secco in cinque lingue diverse, e quasi sempre espongono un “USA #1 DONUTS”. Penso alla prima visita della mia sessantaduenne matrigna mongola da Van Nuys Costco: come i suoi occhi si spalancavano allarmati, ed eccitati, alla vista di una torre di tovagliolini Bounty alta quindici metri, e come le sue scarpe bianche da tennis brillavano e sbattevano mentre correva.
Nota: il confronto, come ovvio per chi ha già letto il pezzo, è quello con l'articolo economico proposto da Eddyburg sulla prossima invasione, in Italia, proprio di quei grandi centri commerciali super-regionali di cui qui si dice peste e corna, da International Council of Shopping Centers (fb)
L’occasione del Consiglio comunale aperto che a Milano, su richiesta dell’opposizione, il prossimo 19 luglio discuterà in via preventiva il PII sulle aree dell’ex Fiera di Milano, presentato da Fondazione Fiera per conto del suo promissario acquirente, la cordata CityLife (Progestim/Ligresti, Generali, RAS, l’immobiliare romana Lamaro/Famiglia Toti e la spagnola LAR) mi induce a raccogliere il tuo invito di qualche tempo fa a documentare e riflettere sugli effetti della "programmazione negoziata" in alcune situazioni concrete.
Il Comune di Milano nel giugno del 2000, quando era assessore all’urbanistica Maurizio Lupi, si è dotato di un Documento di Inquadramento urbanistico (DIU), strumento previsto da una legge regionale n. 9/1999 per l’indirizzo dei criteri di approvazione dei PII (Programmi Integrati di Intervento) e dei PRU (Programmi di Riqualificazione Urbana), sulla base di uno studio redatto dal prof. Luigi Mazza del Politecnico di Milano.
Il DIU indicava alcuni criteri localizzativi molto "capienti" (lo schema della cosiddetta T rovesciata, vale a dire le direttrici di nord-ovest/sud est dall’asse Sempione/aeroporto Malpensa a Linate aeroporto/Rogoredo e la perpendicolare a nord-est verso Sesto/Agrate/ aeroporto Orio al serio) ed alcuni criteri di quantificazione edificatoria (It = 0,65 mq/mq) e funzionale (40% di edilizia residenziale convenzionata).
In conformità a tali criteri, come ho detto, di per sé già molto capienti, il Comune era in grado cioè di legittimare quasi tutte le operazioni di trasformazione immobiliare di aree dismesse in gestazione da tempo.
Vi era in quel Documento un’unica indicazione che non rientrava nel "carrello della spesa" già confezionato dalle trattative in sospeso, accumulatesi nel corso degli anni precedenti: e, cioè, a partire da "’l’opinione diffusa tra gli addetti ai lavori che l’offerta esistente a Milano di spazi per uffici e servizi sia inadeguata alle richieste del mercato (che) nelle maggiori città europee è rivolta a superfici monopiano di grande dimensione, con luce diretta e ben dotate di tutti gli impianti necessari per la comunicazione trasmissione(…); (che) Milano sembra per ora esclusa da questo processo anche perché incapace di intercettare e trattenere gli investitori internazionali, (che) per dare un nuovo impulso a questo settore del mercato sia necessario il lancio di una nuova area, capace per caratteristiche funzionali e simboliche di reggere la competizione con le tradizionali aree centrali, (abbandonando) la tradizione milanese di evitare scelte selettive troppo forti, (con) il rischio di non disporre della dimensione di investimenti, di progettualità e di capacità promozionali in misura sufficiente per raggiungere la massa critica necessaria al decollo di un’area così attraente e visibile da attirare investimenti dall’esterno" si formulava l’ipotesi, per le nuove tipologie di terziario avanzato, "di scegliere una sola area e di concentrare su di essa sforzi progettuali e investimenti (con) l’utilità di far emergere alcuni nodi essenziali delle politiche degli usi del suolo e dei trasporti che riguardano la regione milanese: un’unica navetta su ferro che unisca Malpensa a Linate via Passante e Vittoria con la prospettiva nel tempo di giungere ad Orio al Serio (…)e l’opportunità di scegliere in qualunque momento l’aeroporto più conveniente, sempre con lo stesso mezzo e dovendo solo cambiare direzione. (…) sulla stessa linea dovrebbe essere collocata una stazione dell’alta velocità – l’ottimo sarebbe che stazione dell’alta velocità e stazione della nuova area direzionale coincidessero. Inoltre l’area dovrebbe essere direttamente collegata al sistema delle tangenziali autostradali. (…)"."La dimensione dell’area deve essere tale da permettere l’insediamento di uffici e servizi, ed insieme una parte rilevante di verde e spazi e attrezzature per il tempo libero e sportive: Bisognerebbe evitare un’area esclusivamente direzionale, sarebbe quindi necessaria una superficie sufficientemente ampia per permettere lo sviluppo degli uffici e l’insediamento anche di altre funzioni, compresa quella residenziale, in un contesto di particolare qualità ambientale. Il progetto dovrebbe diventare la prova della possibilità di costruire uno spazio urbano capace di fare concorrenza all’attrattività dei centri storici per qualità monumentale e ambientale. un’ambizione che dopo tanti disastri dell’urbanistica e dell’architettura moderna può far sorridere, ma è una condizione indispensabile per il successo del progetto. Un intervento nel settore nord-ovest avrebbe un rilievo strutturale sulla forma della regione urbana…"" [1].
Con le opportune verifiche e cautele è una prospettiva che ha una sua attendibile credibilità: per chi non ne avesse ancora riconosciuto la fotografia, si tratta delle aree attigue al nuovo polo fieristico di Rho-Pero (con progetto di Fuksas, scelto dal general contractor Astaldi), e le proprietà hanno i nomi di Cam (gruppo Pirelli), Cabassi e (per le funzioni integrative concesse) Fiera/Compagnia delle Opere. Tuttavia è l’unica indicazione che non ha avuto alcun seguito (se si escludono, in parte, le destinazioni alberghiere all’interno dell’area della nuova Fiera): evidentemente il mercato non è in grado di affrontare anche queste realizzazioni, senza mettere in crisi l’attuazione delle trattative già concluse in precedenza.
Sono, quindi, stati approvati, "allargandoli" anche ad alcune occasioni contermini forse non del tutto coerenti con lo schema della T rovesciata, diversi PRU disposti a raggiera nelle aree semicentrali: ex OM in viale Toscana, ex FINA in via Palizzi, ex Marelli in via Adriano, ex Montedison a Rogoredo (nobilitato con il nome più accattivante di Santa Giulia e con la "alta supervisione" di sir Norman Foster).
Si può discutere molto della coerenza con una reale visione strategica dei servizi generali che sono stati di volta in volta contrattati in questi interventi (ad esempio: perché un Centro Congressi per 8.000 posti a Rogoredo, dove non vi è alcuna struttura di trasporto pubblico di alta capacità ?) e del rapporto fra aree in trasformazione e struttura insediativa dell’intorno, ma quella scelta ha almeno il pregio di garantire che i nuovi insediamenti siano dotati della quantità di spazi pubblici e servizi proporzionati al loro peso insediativo.
Vi sono però due casi che fanno ampia eccezione a questa pur labile logica di indirizzo: l’area dell’ex Fiera di Milano, in corso di dismissione dopo il trasferimento della nuova Fiera nell’area dell’ex raffineria di Rho-Pero, e quella del Centro Direzionale (incompiuto dagli anni Cinquanta), oggi ribattezzato Garibaldi/Repubblica. Su queste due aree sono state approvate delle Varianti al PRG, mediante Accordi di Programma, che consentono densità edilizie quasi doppie (ex Fiera It= 1,15 mq/mq) e triple (Garibaldi/Repubblica It=1,60 mq/mq) di quelle previste dal DIU, senza alcuna previsione di edilizia convenzionata né adeguamento delle dotazioni di spazi pubblici alle maggiori quantità edificatorie consentite.
Se chiedete ragione delle scelte operate dai piani di intervento su queste due aree al responsabile comunale dell’istruttoria dei PRU, arch. Oggioni, o al consulente del Comune per il Documento di Inquadramento urbanistico, prof. Luigi Mazza, come mi è capitato di fare recentemente in pubblici dibattiti, essi declinano ogni responsabilità al riguardo, allargano le braccia sconsolati e rispondono che sono il frutto di decisioni di pura opportunità politica, sancite dagli AdP al di fuori qualunque criterio di razionalità urbanistica.
Da parte sua, l’attuale assessore all’urbanistica Giovanni Verga, in recenti convegni pubblici, ha giustificato tali scelte col fatto che nel caso Garibaldi/Repubblica ciò consente la realizzazione del grattacielo per i nuovi uffici della Regione (progetto Pei/Cobb), del palazzo (privato) della Moda (progetto Cesar Pelli), già riciclato in palazzo delle Idee, per il sostanziale disinteresse dei maggiori stilisti, e con lo scambio tra la privatizzazione del grattacielo degli Uffici Tecnici comunali e la realizzazione a costo zero di un nuovo grattacielo dove ricollocare tali uffici, e che l’indice edificatorio era quello necessario a finanziare il costo di quelle operazioni. E’ facile, ovviamente, obiettare che in realtà la somma non è affatto a costo zero, perché, con la triplicazione del volume, il costo lo pagherà la peggiorata condizione insediativa ed ambientale degli abitanti del quartiere.
Nel caso dell’ex Fiera la giustificazione è stata quella della necessità del finanziamento del nuovo quartiere fieristico e del ruolo che Fiera ha nell’economia del Paese. Ciò è stato reso possibile dall’introduzione fatta dalla L.R. 9/99 dell’ambiguo concetto di "standard qualitativo"(in pratica meno aree pubbliche, ma opere pubbliche più fantasmagoricamente rutilanti e costose: palazzi della moda, musei del design, centri congressi e chi più ne ha più ne metta) e monetizzazioni (che oggi non sono più garantite debbano tornare ad impiegarsi in aree od opere pubbliche), che consentono di approvare qualunque progetto che a Sindaco, Giunta e maggioranza consiliare del momento paia convincente, indipendentemente dalle dotazioni di aree pubbliche previste. Anzi, sempre più spesso, l’effetto di "scoop" dell’immagine di queste opere pubbliche affidate all’indiscutibilità della fama mediatica dei grandi nomi dello stilismo architettonico viene usata da amministratori in vena di cavalcare una sempre più pervasiva politica-spettacolo per giustificare la necessità di volumetrie adeguate a sostenerne il loro costo, tanto da indurre a riflettere se non sia giunto il momento di chiedere un’estensione delle rivendicazioni no logo anche al campo delle manifestazioni della creatività architettonica.
Ci si potrebbe chiedere, a ragione, quando mai verranno realizzate le aree pubbliche previste dal Piano Regolatore se, quando se ne approvano gli strumenti attuativi – sia pure in Variante, come sono i PII – le aree vengono a piacere convertite in opere o monetizzate ed usate in spese correnti. La domanda ha una risposta nel corollario della ricorrente lamentazione sulla scarsità di risorse per finanziare l’esproprio di aree pubbliche e la conseguente indicazione della necessità di introdurre una versione spuria della "perequazione volumetrica", che consiste nell’attribuire indici volumetrici virtuali a queste aree, in realtà, veri e propri premi aggiuntivi alla rendita che stravolgono le previsioni insediative e comportano esiti delle pratiche d’uso dei suoli imprevedibili nei loro effetti finali.
In ogni modo, prima ancora che i contenuti della Variante per l’area dell’ex Fiera fossero comunicati alla Giunta e al Consiglio comunale, Fiera ha pubblicato sulla stampa economico-finanziaria un invito agli aspiranti acquirenti a presentare progetti per attuare quelle previsioni, indicando come criterio di scelta quello dell’offerta economicamente più vantaggiosa[2]. Già allora obiettai che non era chiaro se con ciò si dovesse intendere quella più vantaggiosa complessivamente (cioè, remunerazione della rendita fondiaria al proprietario dell’area + valore dei servizi pubblici proposti) o più vantaggiosa per il solo proprietario dell’area. Fiera indirettamente ha risposto alla fondatezza di questa obiezione modificando in corso di svolgimento il proprio bando di offerta di vendita, che prevedeva inizialmente una valutazione preventiva del prezzo di acquisto offerto, e comunicando che, invece, avrebbe selezionato un gruppo di progetti ritenuti accettabili, procedendo poi all’apertura delle offerte economiche e scegliendo quella di maggior importo. Anche così, tuttavia,non viene perseguito un criterio di maggior vantaggio complessivo.
Fiera avrebbe potuto, invece, scegliere un criterio che privilegiasse il vantaggio complessivo, se, ferma restando la base d’asta ritenuta necessaria alle esigenze finanziarie indotte dalla realizzazione del polo esterno e alla stima di valore dell’area, avesse deciso di impostare la gara su un criterio di ribasso delle volumetrie progettate rispetto a quelle massime contrattate. Fiera non ha mai reso noto ufficialmente quale fosse la base d’asta richiesta agli aspiranti acquirenti, anche se indiscrezioni la indicano attorno ai 250 milioni di Euro.
Tra i progetti presentati il Consiglio di Amministrazione di Fiera ne ha selezionati cinque, scegliendo infine quello che le garantiva la più alta remunerazione, cioè 523 milioni di Euro. Se è vero che la base d’asta era di 250 milioni, se ne deduce che ferma restando questa e riducendo proporzionalmente la volumetria, se ne sarebbe potuto realizzare meno della metà di quella assentita. Ma anche se vogliamo stare a dati più accertabili, cioè l’offerta più bassa tra quelle selezionate da Fiera pari a 378 milioni, il criterio della riduzione proporzionale dei volumi porterebbe ad un indice di 0,83 mq/mq e a una volumetria complessiva di 635.000 mc, che con la prevista cessione del 50% dell’area consentirebbe di soddisfare entro l’area almeno le dotazioni pubbliche locali di 26,5 mq/ab prescritte dalla legge urbanistica regionale. Ma così Fiera non ha voluto fare, trasformando l’abnorme densità edilizia che grava sull’area e sul quartiere (1,15 mq/mq di densità territoriale e più di 8 mc/mq di densità fondiaria !) interamente in surplus di rendita immobiliare. A quali finalità, scopi ed obiettivi esso sarà destinato non è dato sapere. Una quantità edificatoria così elevata su un’area così ristretta non può realizzarsi che con edifici molto alti e ravvicinati. Tanto ravvicinati che quasi tutti i progetti hanno dovuto utilizzare l’area pubblica inframmezzandola agli edifici privati per distanziarli almeno un po’.
Così fa anche il progetto CityLife (Ligresti, Generali, RAS, Lamaro e la spagnola LAR) che è quello prescelto da Fiera, che prevede tre torri di 220, 180 e 150 metri di altezza (progetti di Isozaki, Hadid e Libeskind) e una corona di edifici che vanno dai 50 ai 90 metri (da 14 a 23 piani, per lo più progettati dal quasi sconosciuto studio torinese di Pierpaolo Maggiora), che prospettano direttamente sugli edifici circostanti alti al massimo 8-10 piani.
D’altra parte, come si è detto, il Comune non aveva preventivamente indicato alcun obiettivo progettuale di interesse pubblico a Fiera, né – quindi – questa agli aspiranti acquirenti e ai loro progettisti. Eppure il problema urbanistico del quartiere Fiera era noto da tempo alla miglior cultura urbanistica milanese: la Fiera di Milano, si insediò nel 1922 sull’area dell’ex Piazza d’Armi, la cui giacitura aveva un orientamento difforme dai tessuti edilizi circostanti perché il Piano Beruto nel 1899 la disegnò secondo un’astratta simmetria con la giacitura del Cimitero Monumentale rispetto all’asse di corso Sempione. Essa ha, quindi, storicamente rappresentato un problema urbanistico irrisolto per la direttrice nord-ovest della città, provocando inconvenienti via via più gravi sia dal punto di vista viabilistico che di un corretto assetto insediativo urbano. Nel tempo numerosi studi e progetti cercarono di ovviare a tali inconvenienti proponendo riassetti urbanistici che ricomponevano l’andamento di quel brano di città rispetto al tessuto edilizio circostante: così nel 1937-38 con il Progetto di Concorso per la Nuova Fiera al Lampugnano di Bottoni, Lingeri, Mucchi, Terragni, nel 1938 con il Progetto Milano Verde degli architetti Albini, Belgiojoso, Bottoni, Gardella, Mucchi, Peressutti, Putelli e Rogers, nel 1945 con il Piano AR, tra il 1946 e il 1951 con i progetti di de Finetti su incarico del Consiglio di amministrazione della Fiera. Una traccia di continuità con tale atteggiamento è reperibile persino nello schema della cosiddetta T rovesciata proposta dal Documento di Inquadramento urbanistico del 2000.
Tuttavia ciò che non è stato fatto in sede di Variante può e deve essere fatto dal Comune in sede di esame del progetto di Piano di Intervento presentato da Fiera per conto del suo promissario acquirente. Occorre, innanzitutto, che il volume consentito venga riportato a quello previsto per tutti gli altri PII del Documento di Inquadramento Urbanistico (0,65 mq/mq), come avrebbe dovuto essere se non si fosse utilizzata illegittimamente la scappatoia dell’Accordo di Programma.
Inoltre, è necessario che il verde pubblico non venga utilizzato per distanziare gli edifici privati (lasciandolo oltre a tutto al buio delle loro ombre per gran parte dell’anno), ma venga mantenuto compatto (ciò che ne migliora la valenza in termini di vitalità della vegetazione ed effetti di termoregolazione dell’ambiente), funzionalizzandolo anche a schermare il nuovo insediamento dagli edifici circostanti. Ciò è tecnicamente possibile addirittura con le stesse volumetrie previste dalla Variante, come dimostra il progetto di Renzo Piano per Pirelli RE, selezionato e non scelto da Fiera solo per minor la minor remunerazione offertale, grazie al fatto che concentra le destinazioni terziarie in un’unica piastra e le residenze in un’unica torre.
Se si chiede all’Amministrazione comunale, quale che sia l’acquirente prescelto da Fiera, di impostare il confronto a partire dalla richiesta di una simile impostazione progettuale, Fiera replica che non può perché quella soluzione appartiene ad un aspirante acquirente (che l’ha fatta elaborare, assumendosene i costi), con il quale non ha sottoscritto il compromesso di vendita dell’area. E così si scopre che, in questa frenesia di privatismo, nemmeno le idee sono più di libera disponibilità, come accadeva nella pianificazione promossa dall’Ente pubblico: esse appartengono a qualcuno. Il Comune e i cittadini sono liberi di discutere solo le impostazioni progettuali dell’acquirente con cui il proprietario dell’area ha stretto un contratto.
E’ comprensibile e legittimo che Fiera tuteli prioritariamente i suoi interessi economici; ciò che non è comprensibile né legittimo è che il Comune subordini il proprio ruolo a quegli interessi anziché tutelare prioritariamente gli interessi della città e dell’ambiente. Sinora a questo ruolo ha surrogato l’azione spontanea dei cittadini del quartiere: quando vedremo fare il proprio dovere da parte dei nostri amministratori pubblici?. Il primo passo spetta al Consiglio comunale, che sinora si é occupato solo marginalmente della questione e solo per ratificare decisioni già prese in ambiti decisionali molto ristretti, dove non sono tenute in alcun conto le ragioni degli interessi collettivi dell’ambito urbano e dei cittadini, impegnando la Giunta a non presentare all’approvazione il PII proposto da Fiera per il vecchio recinto prima che tutti gli aspetti critici sopra illustrati siano compiutamente discussi e risolti.
da: Antonio di Gennaro e Francesco P. Innamorato. La grande trasformazione. Il territorio rurale della Campania 1960/2000. Clean Edizioni, Napoli, luglio 2005 (pp. 82-87)
Premessa
L’espressione “anarchia urbanistica” è stata utilizzata recentemente da un urbanista un po’ particolare: il presidente della repubblica Carlo Azeglio Ciampi. [1] Essa fotografa, meglio di tante altre, il modo prevalente in cui sono cresciuti negli ultimi quaranta anni gli insediamenti urbani lungo l’intera penisola, dalla Valle d’Aosta alla Sicilia.
La dispersione e la diffusione urbana che descriveremo sono infatti l’esito della sommatoria di una miriade di interventi sostanzialmente spontanei, piccoli e grandi, talvolta autorizzati da piani regolatori permissivi, talaltra realizzati in spregio alla legalità, in assenza di un incisivo governo delle trasformazioni. Sono anche la prova più lampante della sconfitta dell’urbanistica in Italia. Sconfitta, ma non fallimento, perché – laddove praticata con rigore e con continuità – l’urbanistica ha dato qualche frutto, certamente imperfetto, ma sufficiente ad evitare lo sfruttamento dissennato del territorio che, ancora nel 2005, prosegue in molte parti del territorio nella sostanziale accondiscendenza generale.
I termini diffusione e dispersione insediativa consentono di distinguere due fenomeni spesso legati tra loro [2]. Con il termine diffusione insediativa si descrive la crescita progressiva di centri urbani di piccole e medie dimensioni posti nelle corone più esterne delle aree metropolitane [3], oppure in aree lontane dai centri principali, nei fondovalle, nelle pianure interne, lungo la costa. Anche in Italia, come in molti altri paesi, ad un modello urbano denso e centripeto – sviluppatosi a partire dal primo grande sviluppo industriale - si è sovrapposto un secondo modello privo di gerarchie riconoscibili [4]. Favorita dalla presenza di nuove forme di organizzazione e specializzazione produttiva, dall’incremento della dotazione di infrastrutture, dalla crescita del reddito e della domanda di beni e servizi, la diffusione insediativa costituisce “una tendenza di lungo periodo di sistemi economico-territoriali di successo” [5].
A volte la densità della popolazione e delle attività produttive nelle aree più lontane dal centro è talmente bassa che diventa complicato stabilire un confine tra urbano ed extraurbano. Questo fenomeno si verifica sia ai margini delle aree urbane, sia lontano da queste ultime, attraverso il progressivo “coagulo” di costruzioni. Riprendendo nuovamente gli autori ora citati, possiamo quindi definire la dispersione insediativa come un fenomeno di frammentazione esasperata, che “attiene alla casualità delle nuove localizzazioni, alla frammentazione della forma urbana, al bricolage della pianificazione urbanistica e territoriale avulso da ogni principio di economia delle risorse territoriali, alla tarmatura del territorio” [6].
Diffusione e dispersione degli insediamenti [7] sono stati oggetto di alcuni importanti studi negli anni passati, sebbene esistano poche rilevazioni sistematiche a scala territoriale.
Punto di riferimento obbligato è la ricerca It.urb 80, coordinata da Giovanni Astengo attorno alla metà degli anni ottanta. Attraverso il coinvolgimento di ben 12 sedi universitarie, viene indagata l’evoluzione dell’urbanizzazione nel periodo 1951-1981 su un campione di 25 aree scelte in tutte le regioni d’Italia. [8] La ricerca testimonia la grande trasformazione del territorio italiano: nelle aree urbane osservate, estese per più di 200.000 ettari, risiedono oltre 13 milioni di abitanti. Gli insediamenti si accrescono con ritmi nettamente superiori a quelli della crescita della popolazione: aree produttive, infrastrutture, attrezzature speciali generano una domanda di aree sempre più pressante. L’esito territoriale di questa crescita è ben rappresentato nelle tavole allegate al rapporto: la dilatazione degli insediamenti attorno ai nuclei originari porta alla formazione di vere e proprie costellazioni di centri ormai privi di soluzioni di continuità. [9]
Una conferma di quanto la diffusione degli insediamenti costituisca il tratto distintivo dello sviluppo urbano dal 1970 in poi, viene da una ricerca molto più piccola, ma assai significativa, condotta nel 1995 da due ricercatori dell’Università IUAV di Venezia [10]. L’osservazione della distribuzione della popolazione testimonia il compimento di una "radicale trasformazione del sistema insediativo": nel 1991 il 58% della popolazione italiana risiede in vere e proprie conurbazioni, cioè in aree urbane formate da centri abitati contigui l’uno all’altro. La diffusione caratterizza regioni assai differenti fra loro (dalla Toscana alla Campania), interessa le principali aree metropolitane [11] e regioni prive di un polo centrale (Veneto, Emilia), aree di sviluppo economico più antico e altre dal recente sviluppo. Una nuova geografia dell’Italia vede affiancarsi alle grandi città come Napoli, Roma e Milano, altre prive di un’identità e di un confine preciso, ma altrettanto popolate, come la Romagna, la Versilia, la piana dell’Arno, il Veneto centrale.
Nuove costellazioni di città
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In anni più recenti, merita di essere menzionata la ricerca Itaten, Le forme del territorio italiano, promossa dal Ministero dei Lavori pubblici [12]. Questa nuova ricerca avvicina lo sguardo e indaga la trasformazione degli insediamenti ad una scala micro-urbanistica, descrivendo il rapporto fra edifici, lotti e infrastrutture e fra questi e le diverse forme del paesaggio. Vengono individuati alcuni “tipi insediativi” ricorrenti nell’intera penisola e privi di identità e qualità. I ricercatori ricorrono ad alcuni termini particolarmente evocativi: non-luoghi, fuori-scala, spazi ibridi, nuove centralità a-topiche. “Un paesaggio nato come esito di piccole cause, come se a nessuno fosse venuto in mente nulla di originale e si fosse copiato gli uni dagli altri, fino a dar luogo a territori fatti di oggetti ovunque uguali”. [13] Una vera e propria “idiosincrasia per intenzioni programmatiche e pianificatorie” [14] sostiene questa crescita per continue aggiunte, lascia spazio ovunque possibile ad interventi edilizi di piccola scala e riduce al minimo possibile gli investimenti parziali e spesso marginali riguardanti le infrastrutture. [15]
Con poche eccezioni, gli urbanisti hanno smesso di misurare il consumo di suolo, quasi che su questo tema abbia perso di attualità. Non è così, come testimoniano i dati seguenti relativi al Veneto.
“Nell’arco di due decenni (1961-1981) hanno cambiato destinazione d’uso più aree agricole di quanto non fosse accaduto nella storia dei due millenni precedenti. Nell’arco di una generazione (poi il fenomeno prosegue seppure con un relativo rallentamento) in tre provincie venete sono stati sottratti al paesaggio agrario più di 2300 Kmq (una intera provincia)”. [16] Il fenomeno non si è certo arrestato, anzi. Secondo gli studi della fondazione Benetton, le aree industriali del Veneto sarebbero oltre duemila [17] e la superficie coperta dei capannoni industriali ammonterebbe a 175 milioni di metri quadri di superficie coperta. “Nella sola provincia di Treviso, secondo l’assessore al Territorio Antonio Padoin, le zone industriali sono 556 e occupano complessivamente 56 milioni e 430 mila metri quadrati” [18].
Il quadro sulla dispersione non sarebbe completo se non si facesse un rapido cenno ad ulteriori trasformazioni del territorio che non riguardano direttamente i luoghi dove la popolazione risiede e lavora. Per esempio, anche il consumo del tempo libero è radicalmente cambiato nel tempo: i circuiti di fruizione turistica si sono allargati a dismisura [19], nuovi centri della ricreazione e del commercio sorgono in aree sempre più periferiche, oltre i labili confini della città, diffusa o dispersa che sia. Luoghi che non sono descrivibili pienamente né attraverso le categorie socio-economiche che si richiamano al decentramento dello sviluppo, né attraverso le più tradizionali analisi sulle relazioni fra residenza e spazi per la produzione. In alcuni casi si tratta del consolidamento di fenomeni di vera e propria degenerazione in atto da molto tempo. E’ il caso degli agglomerati di tipo turistico e ricreativo – edificati ma non urbani, dilatati nelle dimensioni e carenti di qualità formale e funzionale – cresciuti a dismisura lungo le coste e nelle aree montane. Luoghi che hanno relazioni labili con i centri stabilmente abitati, essendo a disposizione di una più vasta platea di utenti che ne usufruiscono, per poche ore al giorno o per pochi giorni l’anno, provenendo dai territori circostanti o da molto più lontano. [20]
Al meridione d’Italia spetta una triste specializzazione in tal senso. In una ricerca condotta per il PTC della provincia di Foggia, sono state rilevati, con l’ausilio delle foto aeree, gli insediamenti costieri. Lungo la costa del Gargano, da Lesina a Vieste, le aree costruite interessano all’incirca 25 km di fronte mare su 44 (quasi il 60% del totale, ovverosia la pressoché interezza della costa bassa). Alcuni di questi insediamenti mostrano uno sviluppo lineare parossistico: Rodi-S.Barbara (3,2 km), S.Menaio (2,5), Vieste (6,8).
Un’indagine analoga riguardante San Felice al Circeo (dove le abitazioni non occupate sono oltre 5.000), ha portato a rilevare un insediamento costiero che si sviluppa, senza sostanziali interruzioni, da San Felice a Terracina occupando una superficie di circa 450 ettari. Il fronte mare è occupato da abitazioni e strutture turistiche per quasi 9 km, cosicché restano privi di urbanizzazione solamente 600 metri di costa nell’intero arco costiero considerato. Un’urbanizzazione dissennata e totalmente inadeguata a sostenere un’economia turistica matura, mancando delle più elementari attrezzature, tanto da risultare ingiustificabile anche utilizzando il solo metro economico.
Altre trasformazioni, di tutt’altra natura, si stanno imponendo con prepotenza negli ultimi anni. Franciacorta, Serravalle Scrivia, Castel San Romano, centri piccoli e piccolissimi sono assurti a capitali del commercio in seguito alla costruzione di grandi centri commerciali. Per comprendere la portata di questo fenomeno si consideri che nel centro commerciale dei Gigli, uno dei tanti localizzati nella sterminata piana industriale tra Firenze e Prato, si registrano oltre 6 milioni di visitatori, pari a circa 20.000 persone al giorno, equivalenti alla popolazione di una cittadina o di un quartiere urbano [21]. E come non accennare alla disposizione di aeroporti, interporti, centri logistici? L’aeroporto della Malpensa è decentrato rispetto al capoluogo lombardo cui fa riferimento, ma è prossimo alla conurbazione che dal lago Maggiore si estende fino a Bergamo e posto sostanzialmente alla medesima distanza da Milano e da Torino. Molte attività chiamate centrali, perché fino a qualche decennio fa erano poste nel cuore delle città (commerci specializzati, uffici, grandi alberghi, centri fieristici e simili) si ridistribuiscono sul territorio. La città – diffusa o dispersa che sia - sembra estendersi all’infinito, ed
esplodere in uno spazio senza centro né periferia, in cui
le zone residenziali, commerciali, terziarie, del tempo libero si succedono senza ordine apparente, interrotte da spazi interstiziali e residuali dallo statuto spesso indefinibile, dove di tanto in tanto emergono grandi strutture funzionali [22].
L’immagine della città che ci deriva dal passato si è irrimediabilmente dissolta. La città come ammasso compatto di edifici chiuso da una cerchia di mura, non esiste più. Anche la rappresentazione familiare delle carte geografiche, dove le città sono simboleggiate da cerchi proporzionali all’importanza o alla popolazione residente, non è più corrispondente alla realtà.
Lo spazio fisico della città è quello della conurbazione; lo spazio funzionale è quello dell’area metropolitana, della regione urbana, dei sistemi urbani [23]. Confini e gerarchie sono stati superati da tempo, in modo irreversibile. Anche le istituzioni, incapaci di un riassetto complessivo, hanno dovuto necessariamente sviluppare nuove forme di relazione contrattuale o cooperativa, quand’anche instabili e poco incisive, [24] e si è assistito alla riorganizzazione in chiave territoriale della gestione delle reti tecnologiche e dei servizi.
Si tratta di un processo profondo e pervasivo, e non vi sono segnali che facciano ipotizzare, nel medio periodo, un’inversione di rotta. La diffusione urbana è quindi una caratteristica con la quale avremo a che fare ancora per diverso tempo.
Ciò non implica affatto che le dimensioni fisiche delle aree urbane debbano crescere ulteriormente e, soprattutto, che lo debbano fare nel modo sregolato che abbiamo descritto. Un elevato consumo di suolo e un’esasperata dispersione insediativa significano infatti:
- sottrazione di terreni produttivi e naturali;
- erosione e perdita di qualità del paesaggio;
- disposizione indifferente ai diversi caratteri di vulnerabilità e pericolosità del territorio, e conseguente incremento dei danni subiti e provocati;
- maggiori oneri nella distribuzione dei servizi;
- incremento della mobilità basato esclusivamente sul trasporto su gomma delle merci e delle persone e impossibilità di fornire un adeguato servizio di trasporto collettivo.
Se il governo del territorio appare sempre più come un’operazione complessa e composita, affidata cioè ad un numero crescente di soggetti e di strumenti, uno dei compiti principali dei piani urbanistici – e in particolare della loro componente strutturale – sembra essere proprio il contenimento dell’espansione urbana. La progressiva estensione dell’influenza della città sull’intero territorio nazionale rende infatti necessario rilanciare il tema del conflitto tra domanda di spazi per insediamenti e mantenimento dei caratteri rurali e naturali residui, tanto più preziosi in quanto sempre più rari [25].
Contenere l’espansione significa prevedere una riorganizzazione dell’assetto delle città che fornisca risposte adeguate alle esigenze di cittadini e imprese, rimanendo per quanto possibile entro i limiti attuali delle aree urbane [26]. Compito tutt’altro che facile, poiché presuppone una concezione forte del governo del territorio volta a correggere con il proprio intervento i limiti e le distorsioni prodotte dalle scelte individuali. Viceversa, anche una buona parte del mondo degli urbanisti [27] sembra condividere o essersi rassegnata all’anarchia urbanistica denunciata dal Presidente della Repubblica. Per fortuna, non tutti.
[1]C. A. Ciampi, Messaggio del Presidente della Repubblica, in Italia Nostra, n. 406, 2004.
[2] Per descrivere questi fenomeni, geografi e urbanisti utilizzano termini quali urban sprawl (étalement urbain), urban spill (desserement, déversement urbain), exurbanization. Vedi ad es. N. May, P.Veltz, J. Landrieu eTh. Spector, La ville eclatéee, Paris: Editions de l’Aube, 1998, G. Bauer e Roux, La Rurbanization ou la ville , , Paris: Seuil, 1976, Dorier-Apprill E. (dir.), Vocabulaire de la ville, Paris: Edition du temps, 2001.
[3] Si definisce disurbanizzazione o contro-urbanizzazione la crescita di centri di piccole e medie dimensioni, accompagnata al declino delle aree centrali.
[4] Sulla progressiva costituzione di relazioni di rete in sostituzione di rapporti gerarchici fra le città, si vedano in particolare gli scritti di G. Dematteis. Sugli esiti territoriali di tali trasformazioni si veda in particolare F. Indovina, 1990, La città diffusa, Venezia: Daest.
[5] R. Camagni, M.C. Gibelli, P. Rigamonti, 2002, I costi collettivi della città dispersa, Firenze: Alinea.
[6] Camagni, Gibelli, Rigamonti, ibidem.
[7] Una rassegna particolarmente attenta alla varietà degli approcci al tema della dispersione insediativa è stata prodotta da C. Bianchetti in “Dispersione e città contemporanea. Percorsi, linguaggi, interpretazioni”, Dst, 14/2000. Sullo stesso tema, si veda anche C. Bianchetti “Analisi della dispersione e biografie” in Cru 3/1995, p. 42 e segg.
[8] “Rapporto sullo stato dell’urbanizzazione in Italia”, pubblicato in Quaderni di Urbanistica Informazioni n.8, 1990.
[9] Il tema del consumo di suolo è stato poi ripreso dalla ricerca Cnr-Ipra, Interazione e competizione dei sistemi urbani con l’agricoltura per l’uso della risorsa suolo i cui esiti sono pubblicati Borachia, V. - Boscacci, F. - Paolillo P.L., a cura di, (1990), Analisi per il governo del territorio extraurbano, Milano: F.Angeli.
[10] La ricerca condotta da F. Torres e F. Morellato si basa sull’analisi dei dati statistici sulla popolazione residente in centri e nuclei urbani nel 1971, 1981 e 1991.
[11] La conurbazione milanese comprende 166 comuni, quella napoletana 111.
[12] Gli esiti della ricerca sono pubblicati in Clementi, A. - Dematteis, G. - Palermo P. C. (1996), Le forme del territorio italiano, Bari: Laterza.
[13] C. Bianchetti, 2000.
[14] Camagni, Gibelli, Rigamonti, 2002.
[15] Su questo tema si è ben espresso Bernardo Secchi, nel saggio “Descrizione/interpretazioni”, contenuto in Clementi, Dematteis, Palermo, 1996.
[16] Domenico Luciani, Insediamenti e mobilità nel Nord-est: appunti su una nebulosa senza centro, Fondazione Benetton studi e ricerche ( http://www.fbsr.it/ita/)
[17] Corrispondenti, in media, a più di 4 aree industriali per ciascun comune.
[18] Gianantonio Stella, “Troppe industrie in Veneto. Non avremo esagerato?”, Corriere Della Sera, 12 febbraio 2003.
[19] Qualche dato (fonte: Censis): in Italia sono presenti oltre 6.200 stabilimenti balneari, 2.500 impianti di risalita e 3.500 piste da sci, oltre 2.300 campeggi e villaggi turistici.
[20] Secondo i dati del censimento 2001 appena pubblicati, il più alto tasso di abitazioni non occupate si registra nelle aree alpine occidentali, abbandonate dai residenti e invase dai turisti, e lungo le coste del nord (Lignano, Comacchio), del centro (Anzio, Ardea) e del sud (Castel Volturno, Scalea). In totale, le abitazioni non occupate censite dall’Istat sul territorio nazionale sono più di 5.000.000, il 20% del patrimonio abitativo complessivo.
[21] Sugli outlet, e in generale sulle trasformazioni indotte dalle nuove politiche commerciali delle aziende private, si veda l’ampio dossier curato da Fabrizio Bottini per il sito eddyburg.it
[22] Questa è la descrfizione della ville eclatéee ( città esplosa) proposta da N. May, P. Veltz, J. Landrieu e Th. Spector La ville eclatéee, Paris: Editions de l’Aube, 1998, p. 7 – disponibile sul sito www.acadie-reflex.org/FicheIDF.html, e ripreso in Camagni e altri, 2002, p.16.
[23] Osserva Dematteis che il concetto di prossimità stessa è fortemente messo in discussione dallo sviluppo delle comunicazioni. La città-globale “è anche una rete iperconnessa, in cui ogni nodo è virtualmente prossimo ad ogni altro, in uno spazio non più euclideo, dove ad esempio le piazze finanziarie di Wall Street e della City di Londra pur essendo separate dall'oceano, sono di fatto contigue, mentre restano lontanissime da altri luoghi fisicamente vicini, come i ghetti neri di Manhattan o i quartieri poveri di Lewisham a Londra”. (G. Dematteis, prolusione all’inaugurazione dell’anno accademico 1996/97, Politecnico di Torino).
[24] Il tentativo di istituzionalizzare le aree metropolitane, previsto dalla legge 142/1990 è clamorosamente fallito. Si sono invece moltiplicati strumenti quali patti territoriali, accordi e conferenze d’area, piani strategici. E ancor più hanno fatto i conti con la diffusione degli insediamenti i soggetti, pubblici o para-pubblici, gestori delle reti e dei servizi (trasporti, reti di telecomunicazione, reti tecnologiche, smaltimento dei rifiuti, e simili).
[25] E’ appena il caso di ricordare l’equivoco generato dal Ptc di Napoli, che ha esteso la “riqualificazione insediativa” ad ampie porzioni del territorio rurale, come ha rilevato con grande efficacia Antonio di Gennaro (A. di Gennaro, a cura di, Piani imperfetti, Napoli. Clean edizioni, 2005).
[26] Nonostante si registri un consenso unanime sul carattere prioritario della riqualificazione rispetto alla crescita urbana, nei fatti le cose stanno diversamente. Una recente ricerca della regione Toscana, per esempio, segnala che il 62% dell’offerta residenziale dei piani strutturali approvati dopo il 1995 è collocata in “aree di espansione”.
[27] Scrive Cristina Bianchetti: “per Secchi [uno dei massimi urbanisti italiani, ndr] non solo è vano, ma è male comprimere gli esiti territoriali di questo prepotente e rinascente individualismo” e, più oltre, riprendendo alcune affermazioni di architetti e urbanisti: “non vi possono essere leggi, giudizi di valore, pregiudizi o entità astratte che a priori possano guidare la descrizione del territorio ... lo stile di indagine enfatizza il sopralluogo, il viaggio collettivo” ... l’analisi del territorio come registro del prodursi di differenze”. (C. Bianchetti, 2000).
L'immagine è tratta dal sito stoplegacyhighways
La conformazione delle città inglesi, immerse in un paesaggio topografico a volte idilliaco a volte brutalmente monotono, è oggi plasmata da regole invisibili quanto incisive. Difficilmente se ne accorge il turista che passeggi per Exeter, magari sulla high street, parente non troppo lontana del "corso" italiano, guardando il sereno e ordinato agglomerato di banche, wine-bar alla moda e caffè Starbucks, gli immancabili Gap o Benetton, le agenzie di viaggio Thomas Cook. Non ne sono consapevoli molti dei residenti degli estesi quartieri suburbani di Stafford o Cheltenham, con i loro piccoli alimentari Seven-Eleven, le agenzie di scommesse William Hill e le farmacie di quartiere Boots. Né risulta evidente a chi attraversi in automobile le anonime periferie dove svincoli autostradali collegano alle arterie nazionali di città come Middlesbrough e Winchester, contesto prediletto dai megalitici capannoni dei Tesco, Toys'R'Us, B&Q e Halfords. Ma è un fenomeno con cui hanno dovuto fare i conti, negli ultimi decenni, i nuclei urbani di tutta la Gran Bretagna, in particolare quelle di medie dimensioni.
Lo scorso anno la Nef (New Economics Foundation) ha pubblicato il rapporto Clone Town Britain che, avvalendosi di statistiche provenienti da rilievi sul campo, dimostrava come gran parte delle città britanniche fossero diventati dei cloni, quasi totalmente privi di una propria identità [ vedi link interno a Eddyburg a pié di pagina]. Attribuivano la responsabilità di questo fenomeno per lo più alla straordinaria capacità di penetrazione delle catene commerciali, ormai dominanti in ogni settore di mercato: dai ristoranti (Caffe Uno, ad esempio) alle panetterie (Greggs), dallo sviluppo e stampa delle fotografie (Snappy Snaps) ai parrucchieri (Headmasters). Per non parlare, ovviamente, del settore alimentare, dell'elettronica, del bricolage e degli arredamenti. Negli ultimi tre decenni si sono combattute guerre feroci fra catene rivali in ogni ambito, ma a farne le spese sono stati innanzitutto i commercianti indipendenti. Secondo il rapporto della Nef (di cui è imminente la pubblicazione di un aggiornamento) oggi in Gran Bretagna rimangono 26.800 piccole attività autonome, in proporzione meno che negli Stati Uniti. I ricercatori della Nef hanno inoltre rilevato che a Exeter, considerata la città più "omologata" d'Inghilterra, quasi il 90% di tutti gli esercizi fa parte di una catena. La guerra sembrerebbe essere vicina alla sua conclusione.
Fra le ragioni che hanno determinato una così capillare omologazione c'è senz'altro la politica nazionale, che dalla seconda Guerra mondiale in poi ha gradualmente fuso il concetto di cittadino con quello di consumatore (per dirlo con le parole di Margaret Thatcher: «la società non esiste»), prediligendo così la scelta e la convenienza su ogni altro fattore. O la stessa geografia del Paese, che favorisce sistemi di distribuzione razionalizzati e centralizzati.
Ma ce n'è uno tanto inaspettato quanto influente: è il sistema dei postcode, o codici d'avviamento postale. Da una ventina d'anni aziende di gestione dati, quali la Experian, (un colosso con un fatturato di 1,8 miliardi di euro) acquistano e accumulano dati sui singoli consumatori, dati che a loro volta vengono abbinati ai relativi Cap. Le informazioni in mano a queste agenzie fanno impallidire qualsiasi archivio governativo: reddito, preferenze nei consumi di ogni tipo, sottoscrizione di mutui, carte di credito e altri servizi bancari, affidabilità finanziaria, luogo di residenza presente e passato, numero e tipo di automobili possedute ecc. Se si considera che i Cap sono 1,9 milioni e che in media ogni cifra determina soltanto 10 abitazioni e quindi circa 25 persone, si può avere un'idea del grado di dettaglio della mappa dei consumi che ne viene fuori. Ogni frammento di città viene etichettata in base ad una tabella di circa cinquanta categorie dai titoli a volte cinicamente espliciti: da Hard-Pressed High-rise ("Condomini Messi Male" ad Affluent Greys ("Grigi Abbienti").
Sono proprio queste mappe di "geografie invisibili" che rendono possibile ai generali di questa guerra, gli strateghi del marketing, dispiegare con precisione militare le loro unità. Sanno con esattezza chi abita intorno ai loro supermercati e quante persone con debiti possono raggiungere le loro agenzie di scommesse. Sanno quante persone li visiteranno nel loro primo anno di apertura, quanti concorrenti hanno in un raggio di un chilometro, quale grafica e quale pubblicità sarà meglio recepita dai loro clienti, quanti bambini abitano entro un raggio di mezz'ora di macchina. Oggi, la città inglese è una città che non corre rischi. Neanche il rischio di avere un'identità.
Nota: Eddyburg ha pubblicato tempo fa la traduzione di un estratto del citato rapporto Clone Town Britain (l.t.)
Dolores Hayden, Builiding Suburbia. Green Fields and Urban Growth: 1820-2000, Pantheon Books, New York 2003
”Questi posti non attirano gli storici dell’architettura, perché ci sono coinvolti assai pochi architetti conosciuti, né gli storici dell’urbanistica, perché non sono stati pianificati da professionisti noti. Gli storici delle politiche pubbliche tendono a ricostruire i percorsi delle leggi, più che i loro risultati pratici, e quindi manca ancora uno sguardo critico su come la legge si stata tradotta in spazi di vita tridimensionali”. Con questo sconsolato panorama sullo stato dell’arte, Dolores Hayden introduce, a pagina 129, il tema del sobborgo sit-com. Il nomignolo sta a indicare anche l’unica forma di conoscenza davvero diffusa di questi spazi, ovvero il film o telefilm che tutti abbiamo visto fino alla noia: steccati bianchi, prati verdi fra l’ingresso e la strada, automobili parcheggiate, pettegolezzi tra i vicini maschi (sulla qualità delle falciatrici) e femmine (sul fidanzamento dei rampolli). Per il resto, il silenzio o quasi, salvo le critiche frontali e le proposte di modelli radicalmente alternativi: dai progetti della Regional Plannig Association of America o della Resettlement Administration negli anni Trenta, attraverso i grandi quartieri pubblici “corbusieriani” degli anni Cinquanta e Sessanta, fino al contemporaneo e molto in voga neo-tradizionalismo dei cosiddetti new urbanists. E tutti questi, hanno al massimo realizzato qualche progetto di pura testimonianza, una goccia nel mare del suburbio corrente, che cresce e cresce, fino ad ingoiare all’alba del terzo millennio la gran parte della residenza e delle attività produttive nazionali, con i centri città in declino e sempre più terre estensivamente urbanizzate e sottratte all’agricoltura, ai parchi, agli spazi per flora e fauna.
Ma come dicevo all’inizio, lo sconsolato panorama sullo stato dell’arte sta a pagina 129, su un totale di 250 escluse note e bibliografia. Il resto del libro, sottotraccia molto propositivo, è dedicato a un percorso critico in sette tappe, che corrispondono ad altrettante forme spaziali, sociali, e di rapporti di forza economici, intrecciati nella produzione di suburbio. Vale la pena di elencarli:
Le ultime reazioni a questo stato delle cose, come si sa, sono nel segno della smart growth, o in termini di progettazione spaziale fisica di new urbanism. Ma la smart growth rappresenta anche in gran parte la reazione delle forze conservatrici alle spinte del mondo ambientalista, in prima fila gli interessi immobiliari con lo Urban Land Institute e altri, o addirittura i centri culturali dichiaratamente di destra come la Heritage Foundation. E il new urbanism spesso, pur nelle ottime intenzioni e nella sostanziale positività di alcuni risultati, rischia di essere a-storico anche nel suo voler recuperare elementi storici neo-tradizionali nella progettazione spaziale. Valga per tutti il caso di Seaside, il pluripremiato villaggio sulle coste nord-occidentali della Florida che recupera il senso del vicinato negli spazi, nelle regole urbanistiche e in quelle di gestione dell’ambito collettivo. Questo villaggio, che pur voleva esprimere l’esatto contrario del sit-com suburb, è stato scelto come sfondo per il notissimo The Truman Show, con Jim Carrey, che presenta una realtà artificiosa a dir poco paranoica. Forse questo ha portato grande popolarità ai progettisti, Andrés Duany e la moglie Elizabeth Plater-Zyberk, ma dimostra la grande capacità di metabolizzazione della “macchina di crescita”, che tutto divora.
La soluzione, indicata sottotraccia per tutto il libro da Dolores Hayden, è quella di utilizzare gli strumenti della storia per ricostruire i punti di forza della varie forme suburbane, e riproporli secondo forme nuove. Non solo forme spaziali, ma miscela non artificiosa di relazioni sociali, anche in senso ampio, come ad esempio quelle dei mutui per la casa in proprietà, o gli investimenti infrastrutturali, che sono questioni prettamente politiche. Perché la questione centrale sono i modi di sfruttamento capitalistico del territorio. Come avremmo detto noi, qualche lustro fa. Chissà se si può ancora dire.
Nota: qui i brani dall’altro libro di Dolores Hayden proposto da Eddyburg, A Field Guide to Sprawl. Per uno (uno solo) dei temi proposti sopra, ovvero il rapporto fra deprezzamento degli edifici non residenziali e sprawl, si veda il testo di Malcolm Gladwell sulla carriera di Victor Gruen pure proposto tempo fa da Eddyburg (fb)
Sono trascorsi oltre trent'anni da quando Antonio Cederna denunciò, dalle colonne del Corriere della Sera, l'inutilità del tracciato autostradale che avrebbe dovuto collegare Trento a Vicenza e Rovigo. Un tracciato voluto dai grandi democristiani dell'epoca, un'autostrada denominata A31, che, per l'opinione pubblica, divenne Pi.Ru.Bi, ovvero l'autostrada di Piccoli (Trento), Rumor (Vicenza), Bisaglia (Rovigo). L'infrastruttura, grazie alle campagne giornalistiche e all'aperta opposizione delle maggiori associazioni ambientaliste, in particolare Wwf ed Italia Nostra, che la definirono: «l'autostrada meno utile d'Italia» e «mostro ecologico», venne realizzata per un breve tratto di neppure 40 km, tra Vicenza e Piovene-Rocchetta, all'imbocco della Val d'Astico.
Il fantasma d'asfalto
Negli ultimi anni se n'è tornato a parlare e questo fantasma d'asfalto, inesistente per la pianificazione fino alla metà degli anni Novanta, aveva assunto una consistenza sempre maggiore, un coltello brandito, pronto a colpire in ambiti di grande sensibilità ambientale, a polverizzare gli elementi armonici di un paesaggio storico costruito dalla prima centuriazione romana ed esploso in quella dimensione di bellezza unica che è il contesto delle ville palladiane. Il coltello della Pi.Ru.Bi taglierà il territorio, spalmando un po' ovunque la marmellata del traffico e dell'urbanizzazione, in un ambito regionale che, dal 1961 ad oggi, ha visto cambiamenti nelle destinazioni agricole quali mai si erano verificati in 2.000 anni di attenta agricoltura. Il tessuto ambientale del basso veneto è stato stravolto, nel solo 2001, da capannoni che, messi in fila, andrebbero ben oltre il tracciato dell'autostrada già in esercizio, una linea di 42 km, una superficie di 2.450.000 metri quadrati.
La novena per la riproposta della A31 comincia nel 1995, quando viene presentato un nuovo progetto, venduto come il solo, vero catalizzatore per lo sviluppo del sud del Veneto. Molti traffici attorno al progetto, con l'entusiasmo e l'adesione della giunta regionale Galan di centro-destra. La risorta autostrada della Valdastico sembra poter sfidare ogni attento esame urbanistico, storico e ambientale, ma ecco la pioggia fredda per i sostenitori dell'infrastruttura (industriali veneti, giunta Galan e Società per l'Autostrada Brescia-Padova): il ministero dell'ambiente ed il ministero dei beni culturali, nel 2001, esprimono parere negativo.
Nel 2002 il progetto viene leggermente modificato, non nella sostanza del tracciato ed ecco subito scattare il parere positivo da parte del ministero dell'ambiente, mentre il ministero dei beni culturali ribadisce il proprio dissenso.
Nel 2003 Berlusconi approva il progetto con un decreto, onde superare la discordia e il contrasto tra i due ministeri.
Le associazioni ambientaliste, i comitati locali per la difesa del territorio, sostenuti, come negli anni Settanta, da Wwf ed Italia Nostra (ma anche da Our Europe e dall'inglese Landmark Trust) fanno ricorso contro un'infrastruttura non prevista dalla pianificazione, una vera forzatura nel disegno della rete di collegamenti tra le Alpi e la pianura, venduta come completamento di un tratto autostradale esistente. La realtà è ben diversa: il tratto esistente, tra Vicenza e Piovene-Rocchetta è di soli 38 chilometri, mentre il tracciato nel suo insieme ne misura 128. Si tratterebbe di realizzare i 90 chilometri mancanti e non mi sembra proprio che si possa parlare di semplice completamento.
I danni ambientali sarebbero irreversibili, in particolare nel tratto della bassa vicentina, mentre nel tratto trentino si sommerebbero problematiche ambientali con problematiche apparentemente irrisolvibili del traffico pesante.
In questo contesto, ambientalisti e comitati civici del Basso Vicentino e del Trentino si sono trovati a Venezia nell'auditorium dell'università di Ca' Foscari a Venezia, in Campo Santa Margherita, per definire gli impatti significativi dell'infrastruttura.
Nel tratto vicentino l'autostrada lambirebbe 9 ville venete, distruggerebbe intere aree agricole e traccerebbe un solco tra gli ambiti naturali dei Colli Berici e dei Colli Euganei, cancellando il sistema ecotonale che connette le due aree naturali, fino ad ora non ancora frammentate, che mantengono un disegno di landscape ecology sublime, nel suo intrecciarsi con l'oculata presenza umana delle ville del XVI- XVIII secolo. Se si vuole capire l'ecologia del paesaggio, esaltarsi nei meccanismi della percezione biosemiotica, se si vuole coltivare il proprio ecofield, il proprio ambiente soggettivo o Umwelt, si deve passeggiare tra i Berici e gli Euganei. Potete anche usare un manualetto per fare questo, il bel libro di Almo Farina «Verso una scienza del paesaggio», pubblicato lo scorso anno dall'editore bolognese Alberto Perdisa. Se volete poi capire cosa succederebbe se la A31 passasse a cuneo tra i Berici e gli Euganei dovete leggervi un testo che, se richiesto, la provincia di Roma vi invia a casa gratis, un testo che consiglio a tutti per intendere le problematiche ambientali di questo scontro titanico tra uomo e natura, a danno in particolare della fauna selvatica, il lavoro di Corrado Battisti: «Frammentazione ambientale, connettività e reti ecologiche».
I comitati hanno studiato a fondo la valutazione di impatto ambientale presentata dal proponente, la Società che gestisce il tratto autostradale da Brescia a Padova, rilevando lacune ed errori, sia procedurali che metodologici: il tracciato autostradale non viene considerato nella sua interezza, non vengono correttamente posizionate le aree di cava dalle quali si estrarranno i materiali lapidei per la costruzione, in una situazione di sfruttamento del bacino che già si colloca al limite della sostenibilità, non esiste un'adeguata valutazione di alcuni strumenti della pianificazione, dal Piano di Sviluppo Rurale al Piano di Sviluppo Regionale, non c'è un'analisi di landscape ecology per un territorio che è significativamente segnato da un formidabile paesaggio culturale ben armonizzato con resti di vegetazione e culture agrarie.
Gelsi e salici addio
L'ambiente attraversato dalla A31 è un'enciclopedia di eventi speciali, dalle opere idrauliche al paesaggio culturale, ha sostenuto lo studioso inglese Richard Haslam. Come è possibile inserirvi i caselli? Come potrà, questo ambiente, fare a meno di gelsi e di salici? Le ville venete esistono dal 1512 (a Vicenza tempo fa c'è stata una mostra), come si può consentire che un'autostrada distrugga questa cultura? Si predica il restauro conservativo per il paesaggio culturale e lo si va invece a colpire a morte con un'infrastruttura inutile. Non è sufficiente infatti, come sostiene il prof. Foscari, difendere le ville venete limitandosi ai confini dei giardini. « Il faut cultiver notre jardin», diceva Voltaire.
Il presidente della sezione di Italia Nostra di Medio e Basso Vicentino ha rilevato come faccia una certa impressione che su questi temi domini il silenzio degli intellettuali, un silenzio forse barattato con la classe politica, un silenzio-assenso che pone gli intellettuali in una condizione di sudditanza del potere. Il che succede alle volte anche all'interno dell'Università, ha sostenuto il rettore di Ca' Foscari, Pier Francesco Ghetti.
Non tutti gli intellettuali tacciono però. Emanuele Curzel, uno storico del Medioevo attento ai particolari, all'informazione e al ruolo della stampa del suo Trentino, ha ricordato come non sia corretto sostenere che la Valdastico sarebbe la soluzione per il problema del traffico in Valsugana, valle particolarmente segnata dalla circolazione automobilistica e dal traffico pesante delle merci. Nel 1995, quando si rilanciò la A31, si stimava che la Pi.Ru.Bi avrebbe risolto parte del traffico della Valsugana. Come può essere possibile, se il suo contributo di alleggerimento sarebbe solo di 2-3.000 veicoli/giorno su di un totale, in Valsugana, di 13-15.000? Post hoc ergo propter hoc. Come può essere che la A31 risolva i problemi della Valsugana, dal momento che questa resterebbe una camera a gas per via del traffico pesante?
Nel 2000 si aggiustano i conti e si dice che la A31 sottrarrà 25.000 veicoli alla Valsugana. Lo studio si dice prodotto dalla Ata di Arco di Trento, o almeno così sostengono i giornali, ma poi si scopre che la provincia autonoma di Trento non ha mai commissionato questo studio alla Ata engeneering.
Uno studio vero è invece quello che, nel 2002, la provincia di Trento commissiona alla Tps di Perugia, uno studio che focalizza il flusso di traffico in veicoli equivalenti (un veicolo pesante eguale a 2,5 veicoli leggeri): a Divezzano, vicino a Trento, senza la A31 ci sarebbero 44.000 veicoli, con la A31 i veicoli equivalenti sarebbero 8-10.000 in meno.
Riparte il ritornello: la Pi.Ru.Bi salva la Valsugana.
La banda riparte con la stessa musica nell'ottobre 2004, quando anche la giunta di centro-sinistra della provincia autonoma di Trento scende in campo in appoggio alla A31, sparandola grossa. L'assessore Grisenti dichiara che la Valdastico toglierà dalla Valsugana circa 8.000 veicoli pesanti. Purtroppo si tratta di veicoli-equivalenti, non pesanti. La provincia si dice anche disposta a finanziare in parte la A31, sostenendo che un tale impegno segna l'attenzione dell'amministrazione provinciale per la Valsugana. Gli amministratori della provincia di Trento sembrano inoltre dimenticare alcune cose: che la Convenzione delle Alpi non prevede più infrastrutture stradali, anche se si insiste sul fatto che la realizzazione della A31 sarebbe un completamento e che la provincia di Bolzano è contraria alla ripresa del tracciato della Valdastico per l'insostenibilità della pressione del traffico nelle valli dell'Adige, dell'Isarco e dell'Inn. La provincia di Trento dovrebbe anche valutare cosa ne sarebbe della tangenziale di Trento, nel caso in cui vi sfociasse anche la Valdastico.
I risparmi di Lunardi
Erasmo Venosi ha avuto modo di approfondire il modello finanziario e contrattuale per la realizzazione delle opere pubbliche e ne parla mettendo tutti in guardia: il committente pubblico si spoglia della propria funzione e la delega al general contractor. Lunardi dice che così si abbassano i costi, ma come è possibile se i costi della Tav tra Torino e Milano sono cresciuti del 650%?
Sull'altro fronte, Bersani dice che la legge obbiettivo è un flop e che il centrosinistra, se andrà al potere, varerà ancora più opere pubbliche del centrodestra. Al momento dominano Infrastrutture spa e Patrimonio spa, finanziatori dell'Alta velocità e del ponte sullo stretto di Messina al 60%. Questa finanza di progetto che Venosi chiama «alle vongole» produrrà buchi enormi a causa di una falsa impostazione privatistica. Restano anche seri dubbi sulla possibilità che la gente riesca ad intascare qualcosa dagli espropri e dagli indennizzi. Insomma, tutte queste opere, compresa la A31, non servono ad altro che a mettere in moto un vero mulinello di soldi, lasciando le perdite alle future generazioni.
Considerata quindi dal punto di vista dei trasporti e del traffico, dal punto di vista storico-ambientale e da quello economico, questo tentativo di resurrezione macabra della Pi.Ru.Bi sembra la riedizione di una vecchia commedia di spettri.
Finalmente, il 31 maggio di quest'anno la svolta: con una sentenza del Tar Veneto che gli ambientalisti definiscono storica, vengono accolti i ricorsi delle associazioni ecologiste e dei comitati territoriali e il progetto di resuscitare la Pi.Ru.Bi è bocciato. E speriamo che non se ne parli più.
City of Vancouver, Land Use, Development Policies and Guidelines, Highway Oriented Retail (HOR); Rezoning Policies and Guidelines: Marine Drive Industrial Area; Adopted by City Council May 10, 2001. Amended July 30, 2002 – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini
1 – Criteri per la trasformazione dell’area
Le domande di trasformazione per le zone classificate CD-1 ( Comprehensive Development) destinate a funzioni commerciali a orientamento stradale di grande traffico, verranno valutate secondo i seguenti criteri.
1.1 – Usi commerciali e impatti sui centri di quartiere
Il tipo di attività adeguate per l’area HOR normalmente non si trovano, e non sono adatte, a un centro di quartiere. Questi centri, che nascono da zone commerciali esistenti, sono il “cuore” di un vicinato. È qui che gli abitanti possono trovare negozi, luoghi di lavoro, servizi di quartiere, spazi pubblici sicuri e invitanti, un luogo per incontrare i concittadini e partecipare alla vita collettiva. I tipi di commercio che invece si adattano meglio all’area HOR sono:
• quelli che richiedono ampi spazi per la natura dei prodotti commercializzati (ad esempio se sono necessari ampie aree per l’esposizione, se si tratta di merci ingombranti come l’arredamento, o gli accessori per l’edilizia);
• quelli che in genere richiedono l’uso dell’automobile;
• quelli che si rivolgono a un ampio bacino di utenza;
• quelle che non offrono merci disponibili, o comodamente disponibili, nei centri di quartiere e in altri tipi di spazi commerciali.
Le funzioni proposte non devono indebolire il ruolo dei vicini centri di quartiere sottraendo clienti al commercio locale. Alimentari e abbigliamento formano spesso la base delle aree commerciali di tipo locale, ed è probabile che il commercio su larga scala che offrisse questo tipo di prodotti si troverebbe in contrasto con le politiche municipali. Di conseguenza, il commercio alimentare non è considerato fra le funzioni potenziali, e anche quello di abbigliamento potrebbe non essere accettato.
Tutti questi tipi di funzioni commerciali, eccetto la vendita di alimentari (ad esempio un grocery store), saranno presi in considerazione. Comunque, le funzioni commerciali che comprendano alimentari e abbigliamento necessiteranno di una valutazione di impatto a cura del richiedente. Gli uffici stabiliranno il tipo di obiettivi, incaricando un consulente indipendente. L’ampiezza del bacino di riferimento da prendere in esame dipenderà dalle funzioni proposte. Lo studio deve evidenziare i modi in cui l’insediamento proposto influirà sul commercio concorrente entro una determinate zona. Sono preferibili i progetti che con maggior probabilità portino a un incremento nel numero e varietà degli esercizi concorrenti in zona. Le domande che tendenzialmente riducano al concorrenza o possano condurre a chiusure entro il bacino di utenza devono essere scoraggiate.
1.2 – Indice di fabbricabilità
Il Floor Space Ratio / FSR per funzioni commerciali non deve superare lo 0,6, con superficie commerciale minima di 929 m² per singolo esercizio. Per gli edifici a funzioni miste, è consentito un FSR di 3,0 (p. es. spazi commerciali sino 0,6 FSR e funzioni aggiunte consentite per le zone I-2 sino a 2,4 FSR).
1.3 – Altezze
L’altezza massima è di 12,2 m, aumentabile a 18,3 m per gli insediamenti a funzioni miste (p. es. commercio al pianterreno e funzioni consentite in zona I-2 a quelli superiori). I criteri riguardo alle masse da rispettarsi nei nuovi insediamenti sono esposti nelle linee guida per la progettazione.
1.4 Fronti sulla arteria di Marine Drive
I complessi nella zona HOR devono affacciarsi verso la Marine Drive. L’organizzazione in senso perpendicolare è in generale sconsigliata.
1.5 Arretramenti e spazi laterali
Attualmente per le zone siglate I-2 prospicienti Marine Drive, comprese fra le vie Cambie Crompton, esiste un arretramento organizzato a verde di 12,1 m. Per la zona HOR verrà mantenuto lo stesso tipo di arretramento, al netto dello spazio necessario a miglioramenti stradali. L’arretramento dovrà essere libero da parcheggi, zone di manovra, segnaletica ed esposizione di prodotti. Sarà consentito accesso a veicoli e pedoni.
Per fornire interesse pedonale e orientamento lungo la Marine Drive, gli edifici dovranno essere collocati lungo la linea di arretramento per un minimo del 50% della dimensione del lotto sull’affaccio verso Marine Drive. Si dovrà osservare uno spazio libero laterale arretrato di 1 metro rispetto a tutte le strade perimetrali.
1.6 – Impatti sulla 69° Avenue
Le attività e funzioni classificate HOR verso la 69° Avenue devono essere complementari agli adiacenti usi industriali (es. carico, deposito, magazzino).
1.7 - Traffico, parcheggi, accessi
Marine Drive è un importante corridoio di mobilità per persone e merci. Per mantenere queste funzioni e aumentare la sicurezza, è necessaria un’analisi di traffico e parcheggi (i cui costi saranno sostenuti dal richiedente), che evidenzi i probabili impatti sul traffico del progetto proposto. Lo studio dovrà esaminare gli effetti sul sistema delle strade circostanti e identificare le misure di gestione da adottarsi.
La comunicazione diretta con Marine Drive dovrà essere ridotta al minimo ovunque possibile, attraverso l’utilizzo di passaggi condivisi e ampi sistemi di circolazione interna, oltre all’accessibilità dalle vie laterali. La Città potrà richiedere a chi presenta progetti di realizzare miglioramenti alla sicurezza del traffico quali guide per la svolta a sinistra o segnaletica, o sistemi di circolazione pedonale e ciclabile, oltre alla creazione di collegamenti sicuri fra le zone residenziali a nord e i percorsi per il tempo libero sul fronte acqua.
La quantità di parcheggi dovrà essere adeguata a quanto previsto nei regolamenti relativi alla categoria Grocery Stores. Quando la funzione è commercio di mobili, o simili, l’ufficio municipale responsabile può fissare standards inferiori.
1.8 – Arredo a verde
Il sistema di arredo a verde degli spazi di arretramento degli edifici deve inserirsi in un progetto generale, allegato alla domanda.
1.9 – Linee guida per la progettazione
Gli insediamenti proposti devono migliorare e alzare il livello qualitativo dell’ambiente pubblico, attraverso espressioni architettoniche di alta qualità, un’attenta organizzazione degli spazi esterni, del verde pubblico e privato, un adeguato sistema di circolazione veicolare e pedonale.
Le domande di trasformazione devono dimostrare che, sulla base delle linee guida di progetto, gli interventi proposti migliorano l’ambiente fisico, secondo le intenzioni generali espresse nei paragrafi seguenti.
2 – Considerationi generali sul sito
2.1 – Adattamenti di livello
Qualunque significativo adattamento dei livelli esistenti deve essere finalizzato a un comodo accesso pedonale alle strutture, riflettere le pendenze naturali del terreno, ed essere visivamente complementare all’integrazione della massa dell’edificio nell’ambiente circostante.
3 – Accesso veicolare, parcheggi, zone di carico-scarico (con riferimento ai Regolamenti per i Parcheggi)
3.1 – Strutture a parcheggio
(a) Non è consentito il parcheggio o la manovra nelle aree di arretramento a verde.
(b) I parcheggi di superficie devono essere collocati ai lati o sul retro degli edifici.
3.2 – Accessi condivisi per ridurre le discontinuità del bordo stradale e del livello delle superfici
Devono essere realizzati ovunque possibile accessi condivisi alle proprietà confinanti per il massimo di sicurezza e orientamento, per ridurre al minimo le interruzioni nel bordo stradale, e aumentare le fasce verdi di interposizione.
3.3 – Arredo a verde e schermatura di parcheggi e zone carico-scarico
(a) Deve essere predisposto un sistema a strati di verde per schermare parcheggi e zone di carico, ed evidenziare visivamente segnaletica ingressi e percorsi di accessibilità.
(b) Orientamento e sicurezza rappresentano fattori importanti nell’organizzazione planimetrica, dimensioni e caratteristiche delle essenze arboree e movimenti terra che sottolineano la visibilità del e nel complesso.
(c) Le recinzioni di sicurezza devono essere limitate a un sistema di rete metallica accompagnato da adeguate siepi o altra vegetazione che ne riduca al minimo l’impatto visivo, tenendo conto dei principi fissati nel Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED).
3.4 – Aree di carico-scarico
(a) Le aree di carico-scarico non devono essere visibili da Marine Drive.
(b) L’accesso alle aree di carico-scarico deve essere dalle strade laterali, da quelle confinanti con il lato sud dei lotti nel caso di quelli di maggior profondità, o da corsie riservate per quanto possibile.
4 – Ambito pubblico e ambiente stradale
4.1 – Criteri generali
(a) Devono essere realizzati marciapiedi continui lungo tutti i fronti stradali, per incoraggiare gli spostamenti pedonali.
(b) L’illuminazione stradale deve essere realizzata secondo le caratteristiche previste dalle norme dell’ufficio municipale responsabile.
(c) Devono essere incoraggiati spazi per opere d’arte in spazi pubblici, e riferimenti storici.
(d) Devono essere seguiti i principi del Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED).
(e) La progettazione del verde deve offrire vedute sia degli edifici che di altri caratteri particolari.
(f) Devono essere offerti elementi di interesse per i pedoni lungo i fronti dei lotti.
(g) La progettazione degli spazi verdi deve prevedere possibilità di sedersi, vedute, passeggiate o altre forme di ricreazione attiva.
(h) Si devono realizzare adeguate forme di illuminazione secondaria, diretta e indiretta entro gli spazi verdi, senza che essa invada le proprietà adiacenti o generi aloni.
4.2 – Ambito pubblico e ambiente stradale su Marine Drive
(a) Per questa grande arteria di comunicazione, si considera adeguata la forma a viale con arredo a verde, marciapiede, doppio filare di alberi.
(b) Una delle file di alberi sarà collocata entro l’arteria stradale, e la seconda oltre il marciapiede.
(c) Il migliore intervallo tra gli alberi è tra gli 8 e i 10 metri, considerando entrate degli edifici e corsie di accesso veicolare.
(d) Se ciò è reso necessario da limitazioni di spazio, la seconda fila di alberi può trovar posto nell’area verde di interposizione.
(e) L’arredo a verde degli spazi d’angolo deve contribuire al benessere dei pedoni offrendo posti a sedere e ove possibile opere d’arte.
4.3 - Ambito pubblico e ambiente stradale sugli assi nord-sud
Le strade disposte lungo l’asse nord-sud (Yukon, Manitoba, Ontario, Main e Prince Edward) presentano una certa varietà di situazioni entro la zona Highway Oriented Retail. Alcune sono dotate di marciapiede, altre no. Alcune proprietà hanno alberi stradali, ma non tutte alla medesima distanza rispetto al margine. Coerentemente, le linee guida per la progettazione dovrebbero essere applicate in modo tale sia da favorire una continuità di aspetto, sia conservando le alberature esistenti. Anche la realizzazione di un sistema di marciapiedi continuo dovrà tener conto delle alberature esistenti, con adeguate pavimentazioni a livello alla base degli alberi.
(a) Si suggerisce una fascia a verde minima di 1 metro, e una spaziatura degli alberi da 8 a 10 metri.
(b) La larghezza standard del marciapiede in cemento sarà di 1,5 m.
(c) Si suggerisce un secondo filare di alberi, secondo uno schema sfalsato rispetto a quelli stradali, e spaziature identiche.
(d) Nella fascia di arretramento a verde si dovrà piantare vegetazione bassa.
(e) I parcheggi di superficie dovranno essere arretrati al minimo di 1,2 m. dal confine della proprietà, e schermati da una siepe o basso muro, al massimo di 1 metro. [...]
9 - Considerazioni di carattere ambientale
9.1 – Alberi e altra vegetazione: mantenimento, spostamenti e sostituzioni
(a) Le alberature e altra vegetazione esistenti devono ovunque possibile essere mantenute e inserite nel sistema a verde progettato.
(b) Devono essere mantenuti gruppi di alberi, a tutela contro i rischi di isolamento di esemplari singoli, e per conservare le associazioni vegetali minori, interferendo al minimo con la situazione esistente.
(c) Quando sia impossibile conservare gli alberi dove si trovano, come prima alternativa essi dovrebbero essere spostati in altre parti del sito.
(d) Come seconda alternativa, si deve sostituire la vegetazione con specie adeguate, collocate in spazi adeguati rispetto all’organizzazione del sito.
(e) Devono essere utilizzate varie specie locali, per ridurre al minimo le necessità di manutenzione, l’uso di acqua per l’irrigazione, e integrare il più possibile gli interventi a verde col paesaggio tradizionale.
(f) Devono essere realizzati e rafforzati ovunque possibile raccordi fra il verde esistente e quelli delle proprietà adiacenti.
9.2 - Acque: tutela di quelle superficiali e sotterranee
(a) Si devono aumentare al massimo le superfici permeabili a ridurre il deflusso delle acque piovane, e per ricaricare il sistema sotterraneo, secondo il seguente ordine di priorità: primo copertura erbosa, secondo ghiaia su sabbia, terzo, copertura in pietra su sabbia.
(b) Prendere in considerazione l’immagazzinamento in loco delle acque piovane, realizzando vasche o strutture ornamentali e per il tempo libero, a svolgere una duplice funzione.
(c) Si devono installare sistemi di raccolta degli oli e/o altri impianti di trattamento, per gestire (filtrare e ridurre) il deflusso delle acque dai piazzali a parcheggio.
(d) Le acque grigie di scarico devono essere riciclate in loco, quando possibile, a scopo di irrigazione, per ridurre i consumi, gli sprechi, il deflusso.
9.3 - Terreni: mantenimento, rimozione e sostituzione
(a) Il terreno di coltura superficiale spostato nel corso della costruzione dovrebbe essere mantenuto, ove possibile, a costituire una ricca base per le piantumazioni e l’arredo a verde.
(b) La qualità dei terreni dovrebbe essere migliorata dove necessario con trasferimenti interni o dall’esterno, secondo l’opportunità.
(c) I suoli contaminati dovrebbero essere sottoposti a bonifica o sostituiti con altri di buona qualità, a migliorare la crescita delle piante e il ciclo delle acque.
(d) I progetti di costruzione devono essere coerenti alle norme provinciali nel caso di terreni inquinati o altre contaminazioni.
9.4 – Qualità dell’aria e trasporti: distanze e funzioni
(a) Devono essere incoraggiati gli spostamenti a piedi e in bicicletta, collegando gli interventi alle vicine piste ciclabili, greenways e altri percorsi.
(b) Devono essere realizzati collegamenti sicuri e accessibili di carattere pedonale e ciclabile ai principali percorsi degli autobus.
9.5 - Energia: conservazione e efficienza
(a) Gli edifici devono essere orientati in modo tale da sfruttare al massimo il sole, sia dal punto di vista dei fabbricati che del verde.
(b) I materiali da costruzione, i metodi e sistemi, devono essere orientati alla conservazione energetica e alla riduzione dei costi di gestione sul lungo termine.
9.6 – Rifiuti solidi: riuso e riciclaggio
Si suggerisce di definire un piano generale di gestione dei rifiuti condiviso fra i vari proprietari dell’area, che possa offrire possibilità di riuso e riciclaggio alle varie attività commerciali e produttive.
Nota: su Eddyburg, anche la cronaca di come il progetto Wal-Mart, concordato secondo queste linee guida, sia stato comunque respinto. Dal Vancouver Sun 29 giugno 2005 (f.b.)
Don Virginio Colmegna è uno dei più autorevoli esponenti del mondo della solidarietà milanese, ex direttore della Caritas e oggi alla guida della Casa della Carità Angelo Ariani, un istituto di prima accoglienza che è anche un particolarissimo osservatorio di disagi e di richieste d’aiuto. Colmegna è un “teorico-pragmatico”, se si accetta l’ossimoro: osserva le dinamiche della città tenendo come sfondo l’Europa e i grandi flussi dell’immigrazione internazionale, e qui sta il teorico; il suo aspetto pragmatico emerge nella ricerca, anche quotidiana, di soluzioni, nella sua attività appassionata per unire forze diverse che possano generare nuovo sviluppo. Il “Nuovo Rinascimento” di Milano è un concetto che non nega, ma ammette di “essere ottimista soprattutto grazie alla ragione”. Perché? gli chiediamo.
“Viviamo di forti contrasti. Da una parte il disastro quotidiano della precarietà, che è sotto gli occhi di chiunque voglia vedere, dall’altro, per fare un esempio, l’inaugurazione della nuova fiera”.
Ma il mondo dell’economia che si dota di strutture è un segno di progresso per tutti.
“Per questo ho una visione ottimista, e il tessuto sociale di Milano mi aiuta ad esserlo. Se ci sono atteggiamenti di pessimismo, questi non mi appartengono. Eppure ...” Eppure?
“La sofferenza maggiore emerge quando non si crea uno sviluppo integrato. Non devono esserci una città del progresso e una città assistenziale, separate. La crescita della città dev’essere una sola e deve provenire dall’interno della sua struttura di valori”.
A Milano lo sviluppo è integrato o no?
“Nell’America latina le città hanno le favelas alloro esterno. Milano, certo, ha una dialettica stretta tra centro e periferia. Ma le aree dimesse invocano iniziative di rivitalizzazione e danno l’immagine cruda dell’emarginazione”.
Qual è questa immagine?
“È fatta di cinquemila persone, italiane e straniere, che vivono per strada e che pernottano in quegli edifici fatiscenti. Sono luoghi di pericolo per la città”.
Questo pericolo come va contrastato?
“Il problema non si risolve solo dal punto di vista della sicurezza, dell’ordine pubblico” Come, allora? “L’ emigrazione non va aiutata solo come emergenza. Il problema è di carattere strutturale, torniamo al concetto dello sviluppo integrato”.
Ci spieghi meglio “Faccio un esempio. Milano ha reagito al primo sviluppo economico con lo sviluppo integrato dell’area metropolitana, che è stata allargata per accettare l’emigrazione dal Mezzogiorno. Adesso che arrivano grandi flussi dall’Est, che i romeni sono la prima nazionalità di immigrati, l’ottica dello sviluppo è in ritardo. La povertà richiede sviluppo, non assistenza”.
Una visione quindi di ampio respiro “È un fatto culturale. Ha una sua forte premessa in un ripensamento dell’urbanistica, passa dalla ricerca di soluzioni ai problemi della casa e da un riequilibrio delle diversità sociali. Che tristezza assistere alle beghe di condominio della Scala, quando aver pensato il teatro degli Arcimboldi in periferia è un importante fatto che va letto in chiave di partecipazione; e in questo senso ricollocarlo adeguatamente è essenziale.
Che cosa intende per ripensamento dell’urbanistica?
“Milano non è la città, ma l’intera area metropolitana, integrata con i Comuni che la circondano. Me lo lasci dire: chi lavora nella povertà è più avanti dei politici. Sesto è Milano, Bresso è Milano. E tutto il territorio deve procedere a una, non a due velocità, e nel suo motore deve avere come propellente la cultura dello sviluppo”.
Non è un’operazione facile, lo ammetta.
“L’alternativa è quella di una città assediata dalla paura, nella quale i cittadini vivono disorientati. Solo la fiducia dà la voglia di vivere a Milano. La città cresce se si sa creare fiducia nelle relazioni”.
Sicurezza, dunque “I vertici in prefettura vanno bene, ma la questione va oltre. Ma il problema è quello della dignità sociale”
Lo spieghi da uomo pragmatico. “La soluzione al problema dell’emigrazione, al di là delle diversità culturali, sta nell’alleanza tra un’ ospitalità seria e il sistema economico”.
In che senso.
“Il mondo delle imprese ha bisogno degli immigrati, che sono ormai una forza lavoro insostituibile. Solo una cultura ristretta e criminale favorisce il lavoro nero, che è un cancro dell’economia, mortificazione del lavoro e fonte di concorrenza sleale. Occorre una sana alleanza di sviluppo”.
A che tipo di impresa pensa? “All’impresa in generale, indipendentemente dai settori, a quella dove c’è necessità di manodopera anche non specializzata. Penso all’edilizia, innanzitutto. Ai servizi. Ma anche all’assistenza domestica a domicilio, quella destinata agli anziani non autosufficienti”.
L’occupazione in questi settori è già in gran parte straniera.
“Sì, ma la città deve dotarsi di un registro culturale diverso. Il trend di crescita di Milano, non solo quello dell’occupazione, è sostenuto solo dagli extracomunitari. In altre parole, la popolazione aumenta perchè aumentano gli immigrati. Gli italiani tra gli 1 e i 15 anni sono meno numerosi di quelli dai 65 in su. Occorre un’iniezione di futuro. Possiamo parlare di Nuovo Rinascimento solo se c’è dialogo, rispetto, se si adottano i codici di quella che molti ormai chiamano “filosofia del meticciato”. A cominciare dalla scuola, che sempre più è frequentata da ragazzi nati qui da genitori stranieri, quindi da nuovi cittadini che si formano in Italia. Occorrono regole, capacità di gestione. Vanno creati strumenti di difesa dai conflitti e dalle rotture. Va aumentata la capacità di gestione. Insisto: una positiva visione di sviluppo. Le faccio un esempio...”.
Quale?
“L’ esperienza della Casa di prima accoglienza che dirigo è cominciata pochi mesi fa ed è piena di energia. Qui vicino c’è un asilo. C’era diffidenza nei confronti del nostro insediamento e fu chiesto di costruire un muro che tenesse ben separate le due realtà. Adesso no: i bambini vengono alle feste da noi. Abbiamo creato una struttura aperta alla partecipazione del quartiere, all’associazionismo, l’abbiamo fatta diventare una risorsa per tutti, non ha creato nessun problema. Anzi: la gente ormai sa che se si imposta male anche architettonicamente una struttura si abbassa il valore delle case circostanti. Tutto questo è un esempio per “fare rinascimento”.
Non sarà un fortunato caso isolato? “Lo sviluppo esiste se si ha anche il senso del limite. Prendiamo il problema degli zingari: nel contesto di un’area metropolitana va sterilizzato lo scontro pubblico e vanno applicate regole europee. Non possiamo metterli in campi di concentramento, fare sgomberi con la forza. Il problema torna: non scompare, torna. Come per i rifiuti: un libro intitolato Vite di scarto paragona gli emigrati a scorie umane da accogliere, ma che la gente vorrebbe che non ci fossero. Lo sviluppo è un nuovo modo di interpretare il pensiero urbano e la partecipazione”.
Non è mica facile “La sfida è attivare la responsabilità sociale dell’impresa, in una logica non individualista. L’impresa è un bene pubblico, va regolata in una logica di partecipazione. Si parte dall’assistenza, si passa all’ospitalità, ma l’obiettivo sono le occasioni lavorative. Lo sviluppo non può prescindere dalla crescita di dimensioni della persona”.
Le sembra che Milano risponda a queste sollecitazioni?
“Milano è aperta, anche se talvolta si sollevano polemiche sull’immigrazione. Ma la città ha forti tradizioni sociali diverse, cattolica, socialista, c’è un sottofondo di mecenatismo buono. La mia è una visione ottimista, ma non ingenua”.
Ci sono anche i pessimisti però “Sono quelli che hanno l’angoscia del vivere in città e che scappano alla fine della settimana. Stanno qui solo con l’affanno del lavoro. Occorrerebbe nei loro confronti Quasi un’azione pedagogica, perché per far vivere la città è necessario riversarvi energie positive. Milano non dev’essere la capitale del disagio”.
Come immagina Milano tra dieci anni?
“Dipende tutto dai prossimi tre. Le scelte importanti vanno fatte subito, senza rinvii. Il mutamento passa da una diversa concezione degli stranieri: non “utili invasori”, ma persone che prendono responsabilità nello sviluppo della città, con senso di appartenenza. Vanno riconvertite le fasce abbandonate, se no la città si carica di conflittualità e di paura”.
Che scelte occorre fare? “Creare un’area metropolitana, con un governo metropolitano, investendo in infrastrutture e trasporti per recuperare il senso della vicinanza e creare legami. Intervenire in fretta sulle aree degradate, sulle cascine, le industrie dismesse. Affrontare il problema dell’abitare e del lavoro. Milano deve collegarsi all’Europa, e usare bene i fondi messi a disposizione dalle politiche sociali degli ultimi anni. Se si creano le condizioni per sviluppo e vivibilità, le occasioni crescono e si moltiplicano”.
“Sono ottimista. Ottimista per volontà”.
01 Luglio 2005: Via libera dal TAR al progetto
Da TorinoCronaca del 1 luglio 2005, un articolo di Claudio Neve:
IVREA - Millenium Canavese si farà. Il grande parco divertimenti, destinato a rivaleggiare con Gardaland e Mirabilandia, sorgerà nella piana di Albiano d’Ivrea, proprio come progettato da Mediapolis, la società che da anni porta avanti l’investimento.
Il via libera è arrivato ieri dal Tar, il tribunale amministrativo regionale, che ha respinto il ricorso presentato un anno fa dalle associazioni ambientaliste Legambiente, Italia Nostra e WWF, guidate dal Fai (Fondo per l’Ambiente Italiano) che della battaglia contro il colosso del divertimento ha fatto una delle proprie bandiere. Gli ambientalisti, infatti, si oppongono al progetto sostenendo che Millenium (questo per ora il nome del futuro parco) «presenta un alto rischio idrogeologico che la struttura porterebbe una volta costruita» e che «avrà un catastrofico impatto ambientale» su un paesaggio ritenuto unico come quello della Piana di Albiano, dominata dal castello di Masino. Motivazioni respinte dal Tar con una sentenza motivata in 140 pagine nelle quali si sostiene che il parco tematico «non produrrebbe un impatto ambientale tale da dover bloccare il progetto». Il Tar ha anche respinto l’istanza di rischio idrogeologico, sollevato soprattutto da Legambiente e WWF, preoccupate delle conseguenze in caso di alluvione.
Così come emerso nei mesi scorsi, ottenuto il via libera dal Tar, con ogni probabilità nel prossimo autunno verranno affidate le concessioni edilizie. I lavori potrebbero essere terminati in un paio d’anni e la struttura inaugurata già entro il 2008. Millenium Canavese sorgerà su un’area supeiore ai 140 mila metri quadrati, con investimenti di oltre 150 milioni di euro. Darà lavoro a circa 1.550 persone e sarà in grado di attrarre oltre 2 milioni di visitatori all’anno che, tra le altre cose, potranno divertirsi con le attrazioni meccaniche (montagne russe e giostre varie) all’aperto e al chiuso, guardare un film in una delle sale del multiplex, fare acquisti nel centro commerciale, visitare il museo della musica. Molto di più di quanto offra Gardaland, l’attuale numero uno in Italia.
Nota: sul sito Parksmania tutte le varie informazioni e commenti sul progetto; qui su Eddyburg l'articolo sul Millennium Canavese ; numerosi interventi - compresa una lettera di Giulia Crespi Mozzoni - sul sito di Beppe Grillo (f.b.)
Gli investitori internazionali hanno bisogno soprattutto di dati, per orientarsi sul mercato. L'ultima fotografa sul retail italiano è firmata Jones Lang LaSalle con lo studio sul "Mercato dei centri commerciali". Già il 2003 era stato da record con 715mila mq di nuovi sviluppi per 30 aperture e cinque ampliamenti. Il 2004 ha confermato la tendenza, chiudendo con una superficie totale di 8,5 milioni di mq sviluppati su 547 centri. Le previsioni danno un ulteriore 45% di aumento tra il 2005 e il 2007, per nuovi 3,8 milioni di mq.
In tanto dinamismo, il rapporto mq/abitanti rimane sotto la media europea: ogni mille abitanti, 146 mq contro 180. Il dato medio nazionale, però, nasconde pesanti differenze tra aree: il Nord è allineato all'Europa, il Centro cresce velocemente e chiude il 2004 con una densità di 126 mq, il Sud non supera i 61 mq.
Un po' in ritardo, l'Italia, ma orientata verso le ultime mode: sorgono centri molto estesi - tra i 20 e i 40mila mq - che esaltano il matrimonio tra attività commerciali e del tempo libero, ad esempio con multiplex cinematografici (si pensi al centro di viale Sarca a Milano).
Nessuna struttura oltre i 40mila mq è stata inaugurata negli ultimi due anni: allo stato ne esistono 17 per il 10% della superficie totale (Gla). La classifica dei mq è guidata da Le Gru a Torino con 70mila mq, I Gigli a Firenze con 68mila, Orio al Serio a Bergamo con 60mila e Villorba a Treviso con 55mila. Mantengono le promesse di crescita i factory outlet che rappresentano solo il 2% dello stock totale, ma crescono a buon ritmo. Anche se, secondo Jll, aperture e ampliamenti nuovi porteranno ad aggiungere 340mila mq di Gla agli attuali 160mila, con ciò coprendo il mercato. Convinzione condivisa dagli investitori stessi. Jacopo Mazzei, a.d. di Fingen Re (partner del big europeo McArthurGlen, pioniere in Italia con Serravalle Scrivia) pensa che dopo l'effetto novità .
Intanto, a ottobre è prevista l'apertura di Barberino di Mugello (72 milioni investiti) da parte proprio di McArthurGlen, che sta già lavorando anche per un'apertura a Napoli (80 milioni); Fashiondistrict parte a giugno col raddoppio di Bagnolo San Vito e lavora sui nuovi appuntamenti di Molfetta (Ba, 340mila mq per 135 milioni, con multiplex) e Santhià (Vc, 130mila mq totali, 35 milioni d'investimento per lo sviluppo dei primi 14.500 mq); la spagnola Neinver è impegnata a Vicolungo (No) su un progetto da 75 milioni. Nel prossimo futuro dell'Italia si intravedono anche nuovi parchi commerciali. . Entro la fine del 2007 è previsto il raddoppio degli attuali 180mila mq. Non attecchisce invece la formula dei centri leisure dedicati al tempo libero. Esistono solo tre progetti, per circa 130mila mq. .
Lo sguardo degli investitori si volge verso le regioni del Centro Sud, che nel 2004 hanno attratto il 48% degli investimenti. Tra le operazioni più rilevanti ricordiamo l'acquisizione da parte di Ing del centro Megalò a Chieti e i centri di Pomezia e Aprilia. Molto attivi nello shopping dell'anno scorso sono stati i fondi aperti tedeschi, con il 41% degli investimenti contro un timido 6% rappresentato dai fondi chiusi italiani.
Qui il sito immobiliare Grimaldi (f.b.)
La Camera dei Deputati si appresta a votare la riforma del governo del territorio, nel testo approvato dalla VIII commissione parlamentare. Il testo, in gran parte dovuto al presidente della commissione on. Lupi, sopprime il principio stesso del governo pubblico del territorio, che rappresenta una della principali conquiste del pensiero liberale e accomuna tutti i paesi sviluppati, e cancella i risultati di importanti conquiste per la civiltà e la vivibilità della condizione urbana e la tutela del territorio ottenute nell’ultimo mezzo secolo dalle forze sociali e politiche e dalla cultura italiana.
Nella legge si sostituiscono gli “atti autoritativi”, e cioè la normale attività pubblica di pianificazione, con gli “atti negoziali con i soggetti interessati”. La relazione di accompagnamento della legge specifica che i soggetti interessati non si identificano – come sarebbe auspicabile - con la pluralità dei cittadini che hanno diritto ad avere una ambiente urbano vivibile e salubre, ma si identificano invece con la ristretta cerchia degli operatori economici. Un diritto collettivo viene dunque sostituito con la sommatoria di interessi particolari: prevalenti, quelli immobiliari. I luoghi della vita comune, le città e il territorio vengono affidati alle convenienze del mercato.
Nella legge si sopprime l’obbligo di riservare determinate quantità di aree alle esigenze di verde, servizi collettivi (scuole, sanità, sport, cultura, ricreazione) e spazi di vita comuni per i cittadini, ottenuto decenni fa grazie a un impegno massiccio delle associazioni culturali, delle organizzazioni sindacali, del movimento associativo e di quello femminile, delle forze politiche attente alle esigenze della società. Gli “standard urbanistici” sono infatti sostituiti dalla raccomandazione di “garantire comunque un livello minimo” di attrezzature e servizi, “anche con il concorso di soggetti privati”. L’obbligo del rispetto quantitativo degli standard urbanistici è già rispettato nei comuni dove la corretta pianificazione urbanistica è un risultato consolidato, ma è un traguardo ancora molto lontano in numerosissime città italiane.
Nella legge si esclude la tutela del paesaggio e dei beni culturali dagli impegni della pianificazione ordinaria delle città e del territorio. Contraddicendo una linea di pensiero che, da oltre mezzo secolo, aveva tentato di integrare con la pianificazione i diversi aspetti e interessi sul territorio in una visione pubblica unitaria, contraddicendo gli indirizzi culturali e legislativi che dalle leggi del 1939 e del 1942 avevano condotto alla “legge Galasso” e alle successive leggi regionali, paesaggio e trasformazioni territoriali sono divisi: affidati a leggi diverse, a uomini diversi, a strumenti diversi. Non c’è dubbio a chi spetterà la parola in caso di contrasti: non certo a chi rappresenta i musei e il bel Paese, ma a chi investe, occupa, trasforma, agli “energumeni del cemento armato”, pubblico e privato.
Ci siamo limitati a sottolineare alcuni aspetti più negativi della legge, che ci sembrano sufficienti per esprimere un giudizio preoccupato e severo: preoccupato per gli effetti, severo nei confronti non solo di chi l’ha proposta, ma anche di chi non l’ha contrastata.
E’ grave il silenzio della stampa.
E’ grave l’atteggiamento minimalista dei gruppi parlamentari dell’opposizione che, nel migliore dei casi, si sono limitati a un’azione di piccoli emendamenti e di espressione di parziale dissenso a una linea radicalmente eversiva.
E’ grave il silenzio dei partiti politici, che si presentano di nuovo alle elezioni senza aver espresso con chiarezza il loro orientamento (anzi, le loro decisioni) su un argomento così rilevante per il futuro del paese, per le condizioni di vita dei suoi abitanti, per la sorte stessa della democrazia.
Roma, 28 gennaio 2005
Titolo originale: Retail shifts toward livability, says mixed-use expert – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
Nessuno si è guadagnato più consensi di Richard Heapes nel campo della progettazione di centri mixed-use negli scorsi anni. I suoi progetti comprendono Mizner Park, Bethesda Row, Santana Row, e Blue Back Square. Heapes ha dimostrato intuizione nel creare insiemi di negozi, ristoranti, residenze, uffici: luoghi dove le persone tornano volentieri.
Architetto di formazione, Heapes è socio fondatore della Street-Works LLC, con sede a White Plains, New York. Quando è stato invitato di recente a tenere un discorso alla riunione annuale del Town Green Special Services District di New Haven, il direttore di New Urban News Philip Langdon ha colto l’occasione per intervistarlo sulle tendenze del New Urbanism negli ambienti commerciali.
NUN: È finita, l’epoca dei centri commerciali tradizionali?
RH: negli ultimi dieci anni c’è stato un vero assalto, al modello dello shopping mall. Si sono visti i “ power centers”, i “ category killers”, i villaggi outlet, i complessi urbani per il tempo libero. E adesso ci sono i lifestyle centers, anche se non c’è molta vita, lì, e molto poco stile. Ci sono oltre 2.000 centri commerciali in America, ma solo due nuovi in costruzione. Il tempo che la gente trascorre lì dentro diminuisce ogni anno, e ora è sceso sotto un’ora. Nel frattempo, negli scorsi cinque anni, i commercianti, la grande distribuzione, i proprietari di centri commerciali sono stati molto occupati nelle razionalizzazioni proprietarie, nel comprarsi l’uno con l’altro, senza prestare molta attenzione ai propri clienti.
NUN: I rapporti della PricewaterhouseCoopers ripetono da anni che l’aspetto esteriore di molti centri commerciali – quelli che non stanno in cima alla propria categoria – lascia a desiderare.
RH: Quello che è cambiato è che, ora, i proprietari di centri commerciali si sono accorti di essere vulnerabili. Capiscono che c’è stata una trasformazione nei desideri dei consumatori. Alcuni hanno cominciato ad aggiungere nuove componenti al modello originario: la Cheesecake Factory, o il cinema, ecc. Alcuni hanno inserito un magazzino Target come anchor, offrire un commercio di servizio, per lo shopping “quotidiano”, così che ci si vada due volte la settimana. Ma essenzialmente i centri commerciali sono ancora ambienti dedicati solo agli acquisti.
Alcuni hanno fatto causa alla concorrenza, come ci è successo a West Hartford, dove la Taubman Companies ha cercato di fermarci nella realizzazione del Blue Back Square (un complesso a funzioni miste inserito in un centro città lineare tradizionale). Questo perché riorganizzare un centro commerciale costa 10-15 milioni di dollari, mentre per fare una serie di cause legali anche lunghe basta un milione.
NUN: Quante delle tendenze negli spazi commerciali sono determinate dai pressi di beni e servizi?
RH: personalmente vedo il commercio come organizzato attorno a quattro fattori: prezzi e convenienza, o varietà e comunità. Negli anni recenti, il 90% di tutta l’edilizia commerciale si è concentrato su un solo ambito: super-convenienza e super-prezzi. Ad ogni modo, la gente dei big-box sta arrivando a una svolta. I grandi operatori vengono verso i centri urbani. Tentano di entrare nelle downtowns dove esiste un ambiente di varietà, comunità, autenticità, “realtà”. Il consumatore di oggi vuole una Main Street, un ambiente urbano, e i commercianti stanno tentando di capire come possono offrirglielo.
NUN: Il commercio big-box vuole davvero realizzare negozi genuinamente urbani: complessi multipiano affacciati sul marciapiede?
RH: Con una concorrenza così forte, e margini di profitto tanto sottili, la maggioranza degli operatori vuole spendere il meno possibile per i propri edifici. L’edilizia è vista come spesa, non come investimento. E ovviamente la cosa salta agli occhi. Normalmente, un punto vendita Target può costare 15-20 milioni di dollari. In centro a Stamford, Connecticut, c’è un nuovo Target, di cui siamo stati progettisti e costruttori, e che è costato parecchie volte tanto. Ha l’aspetto di un grande magazzino, con piccoli negozi a livello marciapiede, parcheggio su quattro livelli al di sopra. Il commercio big-box ha bisogno di espandersi nei mercati urbani, e inizia a “pagare per entrare”, in termini di progettazione urbana, complessi edilizi più creativi, e altri costi.
NUN: Qual’è la chiave del successo dei vostri progetti?
RH: Siamo orientati a varietà di esperienze, secondo un formato non rigido. Crediamo in spazi mixed-use e quartieri con gente che ci viva, che si inseriscano senza soluzione di continuità nel contesto urbano generale. Durante l’ iter di approvazione per Blue Back Square, ho invitato The Hartford Courant a visitare Bethesda Row e a indovinare dove iniziava e dove finiva il nostro intervento. Sono stati lì tre giorni, e non ci sono riusciti.
Oltre alla gente che ci vive, anche la disponibilità di cibo non è mai troppa. C’è qualcosa di genuino, nell’esperienza alimentare. I negozi alimentari sono un fatto davvero emergente. Nello stesso modo in cui gli alberi convincono le persone che si tratta di uno spazio per camminare, il cibo le convince che è un posto in cui vivere. Alberi per le strade e residenze sono molto importanti, ed è possibile risolvere molti problemi di costruzione di spazi sostenibili, nelle città americane, usando queste componenti.
NUN: È un tipo di intervento realizzabile in città di qualunque dimensione?
RH: Città e cittadine attraversano dei cicli, o diverse fasi di un ciclo. Alcune sono in un ciclo di “ viability”. Stanno cercando solo di sopravvivere e crearsi una base economica sostenibile. Molti di questi problemi hanno una scala regionale. Le questioni sono una base economica sostenibile, buone infrastrutture, servizi regionali. Altre città si trovano entro un ciclo di “vivibilità” o di “memorabilità”. Le questioni di vivibilità tendono a ruotare attorno al come rendere una città un buon posto per vivere: case, scuole, giardini, spazi aperti. La memorabilità tende ad organizzarsi attorno al come le città possono fare le cose in modo caratteristico e idiosincratico rispetto a persone e influenze di quello specifico spazio e tempo.
Molti tentativi falliti di progettazione in America si devono all’uso di strategie non allineate alla specifica fase e problemi di una città, combattendo una battaglia sbagliata o che la gente non vuole. Le strategie del commercio urbano in genere hanno maggior probabilità di successo durante la transizione di una città dalla vivibilità alla memorabilità. C’è un mercato, c’è gente che ci vive, e questo forma la base per sostenere il commercio.
Giuliani è stato eletto quando New York aveva seri problemi di vivibilità. Ha lavorato su pulizia e sicurezza, e questo ha aiutato la città a evolversi verso la vivibilità. Gli interventi a Times Square sono nati durante l’epoca di vivibilità: come salvare Broadway e il quartiere dei teatri. Sono stati conclusi mentre New York si stava confrontando con questioni di vivibilità, e criticati come troppo netti, troppo omogenei. Non per gente di New York. Poi la città si è mossa attraverso il ciclo di vivibilità e rinascita, e ora è di fronte a questioni che attengono la memorabilità, come quelle in gioco al sito del World Trade Center. Gli abitanti capiscono che devono ricostruire in modo memorabile. Non si tratta di un processo lineare. Credo, piuttosto, ciclico. San Francisco, per esempio, ha trascorso la maggior parte degli ultimi dieci anni confrontandosi con problemi di vivibilità come un nuovo stadio da baseball, la demolizione dell’Embarcadero, la rivitalizzazione del Ferry Terminal, o le case popolari.
NUN: È possibile costruire uno spazio memorabile, con le grandi catene commerciali?
RH: Ci sono sempre meno inquilini fra cui scegliere, ogni anno che passa (anche se i cicli commerciali sono molto brevi). Parecchi grandi magazzini non esistono più. Anche quando si realizzano buone vie, gli operatori disponibili sono sempre gli stessi. L’ambito dive si ottiene varietà è la residenza, se ci sono abitanti. Ci aggiungiamo vere attività di servizio, come i parrucchieri, alimentari, acquisti superflui, ristoranti, negozi di vini, gallerie d’arte, e cosa più importante di tutte elementi di attrazione a scala regionale, come librerie e teatri inseriti in grandi spazi pubblici. Sono questi gli strumenti per costruire spazi memorabili. Il ruolo del commercio è semplicemente quello di attirare qui le persone, non di rappresentare la funzione o esperienza principale.
NUN: Quali sono i vostri principi progettuali per il commercio?
RH: Il nostro codice recita: “non si possono fare le cose come quelle della porta accanto”. Vogliamo varietà e contrasti. Sono contrario alle formule. Mi è sempre piaciuto il modo di dire di Robert Venturi,“vitalità disordinata”.
Credo che non si possa avere un sistema stradale altamente organizzato e insieme produrre vitalità commerciale di strada. È questa la mia differenza rispetto ai new urbanists. Il New Urbanism è in gran parte orientato dalle forme. Regole e vocabolari fisici, sono antitetici alla natura organica del commercio, dei luoghi commerciali di alta qualità.
Formule come quella dei cinque minuti a piedi come strumento progettuale serio per ambienti di shopping, sono irrilevanti, se non anche sbagliate. Le dimensioni del mercato necessario a sostenere distretti commerciali di certe dimensioni, comprese cose semplici come un negozio alimentare, sono urbane, e saranno determinate principalmente da gente che arriva lì con qualche mezzo di trasporto, principalmente l’automobile.
Là dove i new urbanists sembrano fissati con la prevedibilità fisica (la maggior parte sono fanatici dei regolamenti), noi tentiamo di creare un’immagine di mercato organica, dove il progetto non risulta davvero completo finché gente e negozianti non entrano in gioco e fanno un po’ di disordine. Cerchiamo di gestire il processo per ottenere il meglio dagli istinti economici. Ho sempre pensato che il modello di Christopher Alexander e del suo A Pattern Language, di legare l’esperienza alle forme fisiche fosse un modo più adeguato (e preciso) di descrivere e organizzare l’ambiente commerciale.
NUN: Ma non ci sono progetti di insediamento commerciale new urban che offrono il tipo di contrasti e sorprese di cui parli? E non è bene cercare un ordine generale, all’interno del quale esista varietà?
RH: Non mi fraintendere, è ovvio che ci sia bisogno di una buona struttura urbana e di pianificazione per organizzare regioni, settori e quartieri. E riconosco ai new urbanists il fatto di aver dato forma a un nuovo paradigma, che ha spianato la strada a nuovi tipi di insediamento, compresi i mixed-use. Ma se questo modello appare brillante quando applicato a spazi e quartieri ad orientamento soprattutto residenziale, credo che la centralità assunta dalle forme fisiche sia completamente inadatta per organizzare luoghi commerciali vivaci e organici orientati al mercato. Non è un loro errore; spesso mi chiedo se davvero non sia possibile, viste le soglie economiche di oggi per i rischi e profitti.
NUN: Come riassumeresti la situazione, oggi?
RH: In America non c’è bisogno di costruire nuovo commercio. Vorrei che ci fosse una moratoria nazionale. Le nostre attività si stanno lentamente concentrando dentro i “ supercenters”. Il risultato è che dobbiamo costruire nuove trappole da topi per lo shopping: con luoghi veri, quelli autentici dove la gente vuole andare a far spesa e a pranzare, con case e uffici, scuole, biblioteche ecc., e cosa più importante stare semplicemente assieme. Posti a cui la gente non fa caso, a partire da chi li progetta e costruisce. Penso che stiamo migliorando nel fare queste cose, ma sono sempre meravigliato nel vedere come il nostro settore delle costruzioni riesca sempre a portare tutto quanto verso il minimo comune denominatore. Tuttavia, credo che stiamo migliorando. Per il futuro, dovremo proprio farlo.
Il testo originale (disponibile anche “in chiaro”) al sito di New Urban News (f.b.)
Charter Keck Cramer, Hansen Partnership, Retail/Commercial Development Strategy, Draft Report for Discussion Prepared for City of Kingston, June 2005 - Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini
6.1 Merci ingombranti – Una domanda commerciale in via di trasformazione
I prodotti offerti nell’ambito commerciale delle merci ingombranti sono abitualmente beni di consumo durevole che si acquistano di rado, in genere di alto valore. Il fattore distintivo fra i beni durevoli commercializzati nell’ambito merci ingombranti e quelli attraverso negozi e centri commerciali, è la dimensione e massa degli articoli. I più comuni in questo settore sono mobili, accessori, casalinghi, arredo bagno e apparecchi, ferramenta, prodotti da giardino, accessori per l’auto, che richiedono notevoli superfici per l’esposizione e l’immagazzinaggio. Va comunque notato che anche prodotti poco ingombranti, come i casalinghi, sono sempre più spesso commercializzati tramite negozi orientati agli articoli più ingombranti, con crescente preoccupazione da parte dei commercianti tradizionali e agli investitori in immobili commerciali.
I grandi spazi necessari per questo tipo di commercio (e in modo connesso le strutture a più alto affitto degli shopping centres) significano che i centri commerciali restano fuori dalle possibilità localizzative della maggior parte di questi punti vendita. La dimensione dei negozi, che caratteristicamente oscilla dai 1.000 ai 4.000 metri quadrati per singolo esercizio, sino ai 20.000-30.000 metri quadrati nel caso dei centri per l’edilizia, oltre alle necessità di grandi parcheggi, in un primo tempo ha significato che le zone miglior per l’insediamento si siano rivelate quelle a destinazione industriale affacciate su una grande arteria di comunicazione. Ma il successo di questo formato commerciale, ora giustifica il costo aggiuntivo di una localizzazione più associata alle funzioni distributive più che agli usi industriali, perché ciascuno dei punti vendita possa risultare competitivo. Anche le politiche urbanistiche tendenti a consolidare le funzioni commerciali attorno ad alcuni poli di attività, prevenendo un insediamento extraurbano, hanno contribuito a questa strategia localizzativa.
6.1.1 I Superstores isolati
I grandi punti vendita isolati [ free-standing] occupano in genere superfici commerciali di 10.000–15.000 metri quadrati con un solo affittuario. La forma dei fabbricati è caratteristicamente quella di un grosso magazzino lungo una via principale, ed essi offrono ampi parcheggi per molte auto. Viste le dimensioni e il livello di attrazione di visitatori, gli operatori di questi superstores possono permettersi una localizzazione isolata, spesso entro ambienti non-commerciali, e pure risultare competitivi dato che fanno riferimento ad un bacino di utenza molto vasto.
Questi operatori possono essere descritti come “ category killers” per la loro capacità di offrire grandi quantità entro una gamma ristretta a prezzi molto concorrenziali, insieme alla possibilità di uno one-stop shopping. Esempi caratteristici di questa categoria sono le catene: Bunnings, Toys R Us, Ikea, Officeworks, Freedom Furniture, MegaMart, Clive Peeters, o Harvey Norman. Il successo finanziario di questi negozi è stato vario, come dimostra il fallimento di World 4 Kids di Coles Myer, o al contrario la forte crescita di Bunnings o Freedom Furniture. I category killers di solito si collocano in edifici superstore isolati, ma si possono trovare anche nei centri commerciali regionali o negli homemaker centres.
I grandi negozi isolati talvolta si organizzano entro uno homemaker centre o sono raggruppati insieme ad altro commercio di dimensioni minori, ma pure orientato ai beni ingombranti. I punti vendita isolati, principalmente grandi catene nazionali, hanno un ruolo di “destinazione” [ attirano da soli clientela n.d.T.] che consente loro di esercitare in solitudine, purché collocati strategicamente rispetto alle grandi arterie di comunicazione.
6.1.2 Homemaker Centres
Gli homemaker centres sono insediamenti integrati che riprendono alcuni principi del moderno centro commerciale. Offrono una scelta di attività complementari e compatibili, entro un ambiente di carattere familiare che talvolta comprende servizi come caffetteria, ristorazione fast food, spazi gioco per i bambini.
Nella fase iniziale di questo sviluppo, nel primi anni ’90, gli homemaker centres si realizzavano spesso in aree a destinazione secondaria, entro o ai margini di zone ad industria leggera, che però offrivano un affaccio su strade o superstrade. A partire dalla seconda metà dei ’90, il tipo di localizzazione necessaria per gli homemaker centres integrati è cambiato, con la loro entrata nel filone principale del settore commerciale, e il bisogno di collocarsi nei pressi di shopping centres o grandi negozi isolati.
Gli homemaker centres consistono di una serie di esercizi del genere category killer o altro commercio di articoli ingombranti, e godono il mutuo beneficio della vicinanza reciproca, attirando consumatori da una più vasta area. I punti vendita caratteristici di questi centri sono quelli di prodotti elettrici, arredamento, biancheria da letto, casalinghi, ferramenta, articoli per l’edilizia (pavimenti, tegole, piastrelle, cucina-bagno) ma c’è stata di recente un’espansione di generi e operatori, e ora sono presenti anche accessori auto, giocattoli e articoli sportivi, e per le attività all’aperto. Si tratta di strutture commerciali per cui la clientela è disponibile a spostarsi su lunghe distanze vista l’offerta di notevole varietà a prezzi concorrenziali rispetto al negozio tradizionale, grande magazzino o specializzato.
[...] Il successo di questi centri in termini di attrazione di clientela e turnover di operatori è ben riflesso dal fatto che la categoria immobiliare sia diventata un tipo a sé. Investimenti e attività costruttiva si sono spostati dal dominio dei piccoli operatori indipendenti a entità più grosse, associazioni e conglomerati. Ciò suggerisce un riassestamento verso il basso da parte del mercato dell’indice di rischio associato a questa forma commerciale.
6.1.3 Commercio lungo le fasce stradali / Quartieri di esposizioni
I piccoli saloni (abitualmente da 300 a 800 metri quadrati) affacciati su una via principale o superstrada sono in declino, rappresentativi di una forma di commercio superata. Le showrooms in genere sono piccole strutture, isolate o a piccoli gruppi, senza alcun tipo di sinergia fra i tipi di prodotti proposti.
[...] In genere i quartieri di esposizioni lungo le fasce stradali sono simili ad altre forme di striscia commerciale, dato che dipendono da:
● Una massa critica di commercianti che offrono prodotti simili o complementari;
● La presenza di anchor( s) per attirare visitatori;
● Meccanismi di pianificazione urbanistica e strategie commerciali a orientare l’insediamento, anziché una logica di gestione da centro commerciale.
6.1.4 Gerarchie dei poli di attrazione nel commercio di beni ingombranti
Con la maturazione di questo segmento, è emersa una gerarchia delle varie destinazioni, a seconda delle differenze di attrattività dei vari centri o quartieri. La capacità di attrazione si basa su elementi quali:
● Massa critica di superfici commerciali;
● Miscela di operatori;
● Compatibilità e sinergie fra negozi adiacenti;
● Prossimità ad altre strutture commerciali o cittadine;
● Età del complesso e tipo di negozi;
● Comodità di accesso e parcheggio.
I complessi che comprendono sia homemaker centre( s) entro un importante centro commerciale (di scala regionale o superiore) e/o superstore isolati si collocano al vertice della gerarchia, mentre i quartieri tradizionali di vecchio tipo lungo le fasce stradali si riclassificano ad un livello più basso.
da molti punti di vista, questa evoluzione è simile a quella di adattamento gerarchico degli shopping centres nella zone di Melbourne quando essi nella forma isolata il tipo commerciale dominante a spese delle tradizionali fasce commerciali di via. L’adattamento naturale di queste ultime a comprendere un più ampio raggio di funzioni – come caffè e ristoranti – e/o un rafforzamento di tipo tematico per rivolgersi ad un mercato locale più ampio, è indicativo della natura dinamica del settore commerciale.
[...] 6.3 Merci ingombranti: un mercato che si avvicina alla fase matura
Il mercato dei prodotti ingombranti sta cominciando ad entrare in una fase matura di sviluppo, come risultato di una forte crescita nelle attività e alla costruzione degli homemaker centres e dei quartieri specializzati nello scorso decennio. In questo periodo è cresciuto il numero degli insediamenti, e insieme la gamma dell’offerta e le quantità di operatori all’interno di essi. Una risposta naturale a ciò, è un restringimento dei bacini di utenza naturali serviti dai vari centri e quartieri, e un’erosione della rendita economica colta dai primi operatori che vi si sono insediati. Questo effetto è stato in parte nascosto dalla forte crescita dei consumi delle famiglie, in particolare dalla fine degli anni ’90, come conseguenza del rafforzamento del dollaro australiano e di solido mercato interno.
6.4 Conclusioni
Le conclusioni principali che possiamo trarre da questa analisi del settore commerciale delle merci ingombranti sono che:
● Questo tipo di commercio rappresenta un nuovo formato, emerso come risposta ad una aumentata domanda di beni particolari e per la casa, sino al punto in cui è diventato conveniente specializzarsi in categorie singole;
● La recente forte crescita della domanda probabilmente non continuerà in futuro, per l’aumento dei prezzi nominali dei prodotti importati e l’indebolimento dell’attività interna;
● Il risultati commerciali dei grandi magazzini, nell’ambito delle merci ingombranti, probabilmente inizieranno a stabilizzarsi dopo un declino durato un decennio.
Nota: l’intero rapporto in originale è scaricabile al sito Strategic Planning dell’amministrazione municipale di Kingston, città di 135.000 abitanti nel'area metropolitana di Melbourne (f.b.)
Titolo originale: What’s in a Name? Plenty – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
Cosa c’è in un nome? Quando classifichiamo un insediamento e i suoi contenuti commerciali e associati, c’è molto in gioco. Il successo del lifestyle center, in tutte le sue forme, mette in luce il dilemma della denominazione.
Le radici dell’organizzazione moderna, e dell’attuale confusione, risalgono agli anni ’90, quando drastici cambiamenti negli assetti del commercio hanno comportato un consolidamento degli operatori esistenti, la ridefinizione del concetto di “ anchor”, una proliferazione di formati a prezzi scontati, la nascita del commercio online. I consumatori hanno avuto un ruolo importante, coi rappresentanti della generazione Baby Boom ad esprimere una preferenza per ambienti commerciali gradevoli e prodotti più sensibili alle esigenze della clientela.
Nello stesso tempo le donne, continuando a prendere la maggior parte delle decisioni d’acquisto, si sono pienamente integrate nel mondo del lavoro, mentre sono cresciute in modo costante le famiglie di un solo genitore. Questi fattori, insieme, hanno creato un tipo di consumatore con nuovi desideri e necessità: e più pressioni. Per questo consumatore sempre a corto di tempo e costantemente alla ricerca di stimoli, sono diventate essenziali le possibilità multiple di integrare le esperienze (acquisti, e ristorazione, e divertimenti, per esempio), e una maggiore assistenza e comodità.
Il nostro settore ha risposto con vari stimolanti ambienti e modalità commerciali. Abbiamo assistito alla costruzione di alternative allo sprawl suburbano, attraverso una migliore progettazione edilizia e urbanistica, insieme ad una maggiore accessibilità (e interesse) delle merci messe a disposizione dall’economia globale.
Poi, nello sforzo di proporre e comprendere questi nuovi formati, si è arrivati al “gioco del nome”. Conosciamo tutti le varianti del lifestyle center: fashion center, leisure time center, specialty retail center, urban entertainment center, town center o urban village. L’elenco potrebbe continuare.
Purtroppo, anche le tabelle dello International Council for Shopping Centers mancano della necessaria precisione, specie nel campo dei più innovativi lifestyle center: troppo numerosi da citare qui, e anche difficili da comprendere. Gli elenchi di lifestyle centers dello ICSC comprendono circa 100 centri così classificati, a rappresentare diversi aspetti di filosofia insediativa, dimensioni, planimetrie, miscele funzionali.
Questa difficoltà di denominazione si applica in particolare ai complessi mixed-use che la Steiner & Associates chiama “ New Town Centers”. Riteniamo che il fatto di buttare semplicemente e indiscriminatamente questo formato particolarissimo di nuovi complessi centrali nella categoria del lifestyle center non faccia un buon servizio a costruttori, affittuari, investitori, funzionari urbanistici e consumatori.
The Lifestyle Center
Rivediamo le caratteristiche contraddittorie della stessa classificazione lifestyle center. La definizione originale e più limitativa è quella che descrive un insediamento lineare senza anchor, di circa 20.000-30.000 metri quadrati, in genere entro un intervento di densificazione urbana [ infill], proposto con punti vendita specializzati di alto profilo. Credo che il termine sia stato introdotto da Poag & McEwen nel 1987, quando inaugurarono il loro Shops of Saddle Creek a Germantown, (Memphis) Tennessee.
Una definizione più ampia è quella adottata dallo ICSC, estesa a comprendere centri sia con che senza anchor, da 10.000 a 80.000 metri quadrati, ma ancora all’aperto. La descrizione più vasta è quella utilizzata dalle entità finanziarie, che classificano essenzialmente il lifestyle center come insediamento non convenzionale almeno in parte all’aria aperta, diverso da un centro commerciale, da un power center o da un complesso di quartiere.
Un lifestyle center è un ambiente commerciale che risponde ai valori, bisogni e stili di vita del proprio utente. Il problema con questo tipo di approccio “a grandi pennellate” è che l’ambiente commerciale che ne risulta diventa un bersaglio mobile. Potrei sostenere che negli anni ‘50 e ‘60 il centro commerciale regionale era il vero lifestyle center, così come lo erano i power centers negli ’80 e ‘90.
Crediamo che le definizioni di ambiente commerciale debbano essere basate su alcune obiettive caratteristiche del complesso. È questo, il modo in cui vorremmo introdurre il “ New Town Center”.
I new town centers sono progettati e mantenuti utilizzando gli stessi principi fondamentali di urbanistica che hanno costruito e conservato centri urbani vitali per decenni. Dato che sono pensati a scala umana, offrono abbondanza di parcheggi sia su strada che in spazi appositi, hanno a fungere da anchor luoghi di incontro pubblico, i new town centers sono “pre-disposti” per un riuso adattivo, con altri e diversi occupanti degli spazi, dato che società e valori e bisogni si evolvono.
Gli esempi comprendono il Crocker Park a Cleveland della Stark Enterprises, The Grove al Farmers Market a Los Angeles della Caruso Affiliate, CityPlace a West Palm Beach, Florida della Related, Bowie Town Center, a Bowie, Maryland della Simon, e poi Zona Rosa a Kansas City, Missouri, e Easton Town Center a Columbus, Ohio.
Si noterà comunque che tutti questi centri sono works in progress verso il modello perfetto. Titti hanno imperfezioni. Ma quello che, chiaramente, hanno tutti in comune, è l’uso degli spazi pubblici come anchors, e il fatto di usare in una forma o nell’altra modi ispirati alla progettazione spaziale tradizionale.
Adattare e raffinare ulteriormente questa categoria, farà progredire in molti modi la cultura della progettazione di spazi commerciali. Avremo una cornice analitica entro cui poter valutare adeguatamente parametri quali le proporzioni di commercio, uffici, residenze, accoglienza e spazi civici; il relativo impatto finanziario di ciascuno di questi usi; i criteri progettuali per gli ambienti e le sezioni stradali; analisi delle modalità di circolazione pedonale e veicolare; i contributi alla sostenibilità economica e ambientale. Saremo in grado di farlo senza interferire con le attuali analisi di carattere commerciale, come i profili del consumatore, la demografia dei bacini commerciali, o le necessità dell’affittuario di spazi.
Come i lifestyle centers, anche i new town centers sono complessi vivi, che si evolvono e maturano col tempo. Con l’aiuto di una solida definizione, possiamo evitare l’attuale dilemma attorno ai lifestyle, e presentarci meglio al settore commerciale, alla comunità degli investitori, e infine al pubblico: le persone per cui lavoriamo e che serviamo con tanta passione.
Il gioco del nome
Nonostante le numerose affermazioni in questo senso, di norma i lifestyle centers non adottano i principi neo-tradizionali o new urban di progettazione e costruzione. Sono una versione migliorata dell’abituale modello di insediamento commerciale lineare. Al contrario, l’impegno a realizzare un ambiente a funzioni miste, basato su principi urbanistici neo-tradizionali, produce insediamenti completamente diversi da un lifestyle center.
Alcune delle caratteristiche distintive dei new town centers sono:
Una massa critica, di oltre 40.000 metri quadrati di commercio, inseriti entro un complesso a funzioni miste di almeno 80.000 metri quadrati in totale, indispensabili per diventare davvero un punto di riferimento, un luogo per la comunità circostante.
Funzioni integrate, con uffici e residenze, servizi e accoglienza, progettati per integrarsi verticalmente, o comunque adiacenti agli spazi commerciali.
Scala adeguata e percorribilità, di edifici, organizzazione e dimensioni stradali, secondo la progettazione tradizionale, ad offrire spazi e condizioni orientati alla pedonalità, tutto il giorno e tutti i giorni.
Una significativa componente orientata al tempo libero, di almeno 5.000 metri quadrati, integrata alle funzioni tradizionali commerciali, a rendere il quartiere fulcro di socialità per la zona e i suoi abitanti, e a mantenere “vivo” il centro.
Basarsi in primo luogo e sopra a tutto su autentici spazi pubblici, consistenti in strade e marciapiedi, slarghi e piazze, parchi e fontane: tutti spazi disponibili sia per il godimento del pubblico che per funzioni civiche.
Nota: il testo originale al sito di Retail Traffic ; in questa stessa sezione di Eddyburg, "Territorio del Commercio", anche altri testi sul modello Lifestyle Center (f.b.)
La questione Ravello non è un’altra occasione di pubblica inaugurazione, nella quale mostrare efficienza nell’uso delle risorse finanziarie. La questione Ravello non è un caso come un altro di contrasto tra pareri diversi su materie opinabili. La recente sentenza del Consiglio di Stato, che ha giudicato irricevibile il ricorso promosso e vinto da Italia Nostra dinanzi al TAR Salerno, in quanto non notificato anche al Ministero dei Beni Culturali, è invece un ennesimo esempio dell’ipocrisia italiana, che attraverso la constatazione di una imperfezione del modus operandi esercita in realtà una sanzione sul fatto stesso di cui è causa, anche senza entrare nel merito. Si profila così una sostanziale iniquità del giudizio, aggravata dalla presenza di una sentenza netta, dettagliata e non equivoca del TAR, ma di senso opposto.
Ci saremmo perciò attesi che, invece delle dichiarazioni trionfalistiche rese al termine di oltre un anno di polemiche e di azioni giudiziarie, la sua amministrazione si fosse distinta per equanimità e senso degli interessi culturali compromessi, promuovendo un ripensamento del progetto, che conducesse ad una corretta ubicazione della struttura, secondo le direttive inequivoche del PUT Costiera Sorrentino - Amalfitana. Avremmo insomma auspicato che la Regione, quale ente gestore del PUT, non intendesse, sia pure con l’avallo del soprintendente pro-tempore, mettersi sotto i piedi le norme di uno strumento urbanistico faticosamente varato dopo oltre quindici anni di attesa, e innumerevoli abusi nel frattempo compiuti.
Invece, le dichiarazioni recentemente rese da lei e dall’assessore del ramo suonano offensive del senso giuridico comune, quello stesso che conferisce legittimità alle rappresentanze democratiche ed agli atti amministrativi (e giuridici) che da loro promanano.
In altre parole, dare corso alla realizzazione dell’Auditorium di Ravello, ignorando l’articolata sentenza contraria del TAR di Salerno, significa esercitare violenza sull’elementare senso del diritto. Non è facendo lo sgambetto agli avversari che si vincono le partite. Non è alleandosi di fatto con l’ipocrisia di un’obiezione procedurale – tra l’altro quanto mai pretestuosa – che la sostanza del problema potrà considerarsi superata. Il fatto grave che lei fa passare, in questo modo, è la vanificazione dell’unico piano urbanistico territoriale con valore paesistico che la Campania si sia dato, è l’avallo a qualunque altra operazione di incremento insediativo voglia essere realizzata in Costiera, purché ammantata da operazione culturale e convenientemente tutelata politicamente.
In queste condizioni, lei contribuisce ad avvilire le coscienze e la memoria di quanti hanno dedicato e dedicano i propri studi e la propria azione civile alla salvaguardia dei valori culturali autentici di questi luoghi, valori poi trasfusi in uno strumento normativo, nella fiducia – ma dovremmo dire nella certezza – che una volta approvati, altri li avrebbero condivisi e difesi.
Presidente Bassolino, quei valori e quell’azione culturale impongono una distinzione ed un equilibrio, nell’attività amministrativa, bene interpretati da un antico motto latino, che le raccomandiamo vivamente: Pacta quae turpem causam continent, non sunt servanda.
Quei valori e quell’azione culturale richiedono più che mai, nel caso di Ravello, che l’azione amministrativa si faccia più meritoria dell’applicazione pedissequa della formalità giuridica. Le chiediamo perciò di volere assumere in tempo utile, e prima che gli atti già avviati vengano condotti a più gravi conseguenze, ogni iniziativa che riconduca la vicenda entro la normativa e la regolarità giuridica degli strumenti vigenti, senza che la Regione si debba prestare a campanilismi di sorta, ma secondo una visione rigorosamente urbanistica e territoriale del problema.
Hong Kong Civil Engineering Department, Profilo del progetto Disneyland Hong Kong, novembre 1999 – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini
Titolo del progetto
Costruzione di un parco tematico internazionale a Penny’s Bay nel nord dell’isola di Lantau, e infrastrutture essenziali connesse
Scopi e natura del progetto
Si propone di realizzare un grande parco tematico internazionale e insediamenti correlati su terreni imboniti a Penny’s Bay, nel North Lantau. Il progettato parco diventerà un’attrazione turistica di primo piano per la zona del nord-est Lantau, già orientata a turismo e insediamenti per il tempo libero.
A servizio del proposto parco a tema, devono essere realizzate e completate in tempo debito alcune essenziali infrastrutture connesse, che comprendono gli insediamenti correlati, opere stradali, reti idriche, fognature bianche e nere, linea ferroviaria, un centro per le attività legate all’acqua con un lago multiuso, e altri servizi.
[...] Localizzazione e dimensioni
La localizzazione proposta per il progetto è entro e nei pressi di Penny’s Bay nel nord di Lantau. A nord dell’area c’è Yam O Wan. Attraverso la parte settentrionale del sito passa la North Lantau Highway [ da Hong Kong verso l’aeroporto al centro dell’isola di Lantau n.d.T.]. A sud, di fronte alla baia, l’isola di Peng Chau, con un insediamento sparso. A ovest la zona abitata di Discovery Bay. Sia Peng Chau che Discovery Bay distano due chilometri dall’area del progetto. L’aeroporto di Chek Lap Kok è circa 11 chilometri a ovest. La zona centrale di Hong Kong è approssimativamente a 15 chilometri a est.
Di seguito, i particolari del proposto parco tematico ed essenziali infrastrutture connesse:
(a) imbonimento di circa 290 ha di terreni utilizzando come materiali sabbia marina e terreni di riporto, e costruzione di circa 3,5 km di barriere verticali e oblique di contenimento dei materiali di riempimento;
(b) parco tematico e insediamenti connessi su un’area di circa 180 ha compresi alberghi sino a 7.000 stanze complessive, commercio, ristorazione e attività per tempo libero, depositi materiali pericolosi;
(c) due moli;
(d) opere stradali comprendenti:
(i) un tratto della Chok Ko Wan Link Road (formato superstrada veloce) dallo svincolo esistente di Yam O alla valle nei pressi della centrale energetica della China Light & Power. Questo tratto stradale di 1,5 km sarà a tre corsie per ogni senso di marcia, con rotatoria nel pressi della centrale CLP;
(ii) strada P2 (arteria di distribuzione principale) e strada di accesso a Yam O per collegare la prevista stazione ferroviaria di Yam O al parco tematico. La proposta arteria P2 avrà tre corsia per ogni senso di marcia, uno sviluppo di 4 km e due rotatorie. Per ospitare parte delle opere stradali è necessario un imbonimento della dimensione di circa 10 ha a Yam O;
(iii) strada turistica di 3,5 km (strada di distribuzione locale) attorno al proposto parco a tema;
(iv) percorso pedonale al centro del parco, con una lunghezza di circa 800 m.
(e) un centro per le attività acquatiche con lago di circa 23 ha da utilizzarsi sia per irrigazione che per sport e altre attività ludiche, comprese strutture di pompaggio e filtri;
(f) un sistema di drenaggio acque piovane consistente in un canale scoperto largo circa 50 m e lungo 1,2 km, scavalchi e condutture di varie sezioni;
(g) un sistema fognario per convogliare i liquami verso l’esistente sistema di depurazione di Siu Ho Wan. Le opere comprendono stazioni di pompaggio, vasche e pozzi, insieme ad altre strutture;
(h) servizi essenziali per l’operatività del parco tematico:
(i) due zone a parcheggio a Penny’s Bay;
(ii) una stazione di interscambio presso la progettata stazione ferroviaria di Penny’s Bay e un punto temporaneo presso la stazione di Yam O;
(iii) reti idriche per acque potabili, dolci per irrigazione e salate, con relative strutture.
(i) una nuova linea su binari dalla Tung Chung a Yam O sino a Penny’s Bay, con stazioni a Yam O e al parco tematico, e 3,5 km di binari, in parte in galleria (la compagnia ferroviaria fornirà i relativi studi di impatto ambientale per queste opere);
(j) fasce di interposizione stradale, terrapieni e arredi a verde;
(k) opere di stabilizzazione dei pendii.
[...] La località
L’area proposta per il progetto e l’ambiente circostante sono inedificati, con pochissime o nessuna zona abitata entro il raggio di un chilometro. Comunque la zona è stata sottoposta a numerosi studi urbanistici e di ingegneria [...].
Sulla base dei risultati di tali studi parte dell’area era stata destinata a contenere strutture di terminal e funzioni correlate. La destinazione d’uso è stata poi modificata a parco tematico e insediamenti turistici connessi, secondo lo Outline Zoning Plan for Northeast Lantau pubblicatu ufficialmente nell’agosto 1999 .
Nella zona interna del sito di Penny’s Bay alcuni spazi sono occupati da un cantiere navale. Le attività principali del cantiere sono costruzione e riparazione di yachts e altre imbarcazioni in materia plastica, o in acciaio. Il cantiere occupa complessivamente una superficie di circa 19 ha di terreno. Per avviare la dismissione dei cantieri sarà eseguito a tempo debito uno Studio di Impatto Ambientale .
Accanto al sito c’è un’impianto a turbine di gas della China Light & Power, che costituisce parte del sistema di rete energetica .
Esistono due noti siti archeologici entro i confini dell’area del progetto: quello denominato Ta Shui Wan – Wan Tuk, e il Chok Ko Wan. Il primo è stato sostanzialmente modificato dalla realizzazione dei cantieri navali Cheoy Lee e dai lavori per la Chok Ko Wan Link Road, costruita contemporaneamente alla North Lantau Highway.Il secondo è stato modificato dopo l’impianto della centrale CPL. Vale la pena notare che esiste anche un sito archeologico a Pa Tau Kwu, che comunque non sarà direttamente interessato dal progetto.
[...] I momenti chiave per l’attuazione del progetto sono i seguenti:
(a) Progetto preliminare, marzo 1999 – metà 2000
(b) Progetto dettagliato per l’imbonimento di Penny’s Bay, ottobre 1999 – dicembre 1999 [...]
(f) Progetto dettagliato di tutte le altre opere, 2000 – fine 2002
(g) Realizzazione di tutte le altre opere per fasi, fine 2001 – metà 2005
(h) Attivazione del parco a tema, metà 2005
Possibili impatti sull’ambiente
I vari impatti ambientali relativa a costruzione e attività del progetto saranno affrontati in dettaglio nello Studio di Impatto Ambientale. Le valutazioni preliminari sono quelle che seguono:
[...](d) Habitat naturale / ecologia ed elementi storici
All’interno dell’area di progetto non esistono né sono previste zone destinate a Parco naturale, siti di particolare interesse scientifico o zone speciali. Nondimeno la VIA analizzerà i potenziali impatti sull’ambiente naturale, raccomandando le eventuali opportune misure di mitigazione. Lo stesso avverrà per gli aspetti storico-culturali.
[...](h) Qualità visiva, interferenze luminose, paesaggio
L’illuminazione esterna e delle varie attrazioni possono riflettersi sulle aree vicine. I laser show possono avere effetti sull’ambiente circostante. Dato che la zona del progetto è piuttosto appartata non si prevedono impatti isgnificativi. La VIA analizzerà tutti i potenziali impatti, suggerendo se necessarie le adeguate misure di mitigazione.
Una componente chiave dell’esperienza di un parco tematico, è l’eliminazione delle interferenze visive esterne. Un terrapieno alto 9 metri attorno al parco eliminerà la maggior parte delle interferenze.
La rete dei terrapieni ridurrà al minimo anche gli impatti potenziali di luci e riflessi sulla zona circostante dell’isola di Lantau. Comunque, dato che non tutto il parco a tema sarà isolato da terrapieni, alcuni edifici all’interno potrebbero avere impatti visivi sull’ambiente circostante. Quindi anche in questo caso saranno analizzati dalla VIA i potenziali impatti delle attività su ricettori sensibili. Tali ricettori sensibili comprendono la fauna del nord Lantau, piloti di aerei, piloti di imbarcazioni e zone residenziali nei pressi del parco .
Un degli elementi più significativi del parco a tema sarà un paesaggio di alta qualità e attrattività. Anche se i terrapieni servono come elemento per eliminare le intrusioni visive, essi offrono anche un’opportunità per l’arredo a verde. Altre sono rappresentate da zone interne al parco a tema e nei pressi di alberghi e rete stradale. La VIA analizzerà qualunque impatto del programma di arredo a verde sulla qualità visiva generale della zona del progetto. [..]
Nota: il documento in forma originale e integrale, insieme ad altri, al sito ufficiale dedicato alla Fase 2 del progetto Disneyland Hong Kong ; di seguito è scaricabile una planimetria di Penny's Bay con i vari elementi componenti il piano ; altre informazioni sulla pianificazione territoriale nell'isola di Lantau, e sulla contestualizzazione generale di Disneyland, al sito della Development Task Force governativa, da cui è possibile scaricare il "Concept Plan" (f.b.)
Il sindaco di Ravello, Secondo Amalfitano, ha di che rallegrarsi. E con lui Antonio Bassolino, presidente della Regione, e il presidente della Fondazione Ravello, Domenico De Masi. La lunga diatriba che ha visto opposti Italia Nostra e il Comune della Costiera sul progetto dell'Auditorium (costo circa 19 milioni) ha dato ragione a chi lo ha sponsorizzato e fortemente voluto. L'Auditorium, firmato dal celebre architetto brasiliano Oscar Niemeyer, si staglierà dunque come un'ala bianca di gabbiano su un tratto di macchia mediterranea, a picco sul mare, per consentire lo svolgersi durante tutto l'anno di una stagione concertistica e di convegni. Paradossalmente proprio Italia Nostra, fondazione che tutela il paesaggio, aveva fatto ricorso al Tar contro il 'mostro' architettonico di Niemeyer perché in contrasto con il PUT (Piano di urbanizzazione territoriale). In pratica per Italia Nostra sarebbe andato bene un parcheggio progettato da un geometra di quartiere, ma non l'edificio ideato del padre di Brasilia. Il Consiglio di Stato, con sentenza pubblicata a maggio, ha accolto il ricorso presentato da Comune e Regione, annullando e riformando la sentenza del Tar. Spianando così definitivamente la strada all'Auditorium. Seppure con 17 mesi di ritardo sulla tabella di marcia. A. D.
(versione breve di un discorso pronunciato alla III Conferenza annuale dello International Council for Shopping Centers, 26 febbraio-1 marzo 1978); Titolo originale: The sad story of Shopping Centres – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
Fu nel 1943, solo 35 brevi anni fa, che Architectural Forum chiese a circa una dozzina di noti architetti di immaginare il futuro, e anticipare nuovi tipi di edifici che potessero affermarsi una volta finita la seconda guerra mondiale. Il mio contributo fu un articolo illustrato da schizzi, dal titolo “Shopping Centres” che mostrava quello che ora chiameremmo un centro di quartiere di medie dimensioni. Scrivevo
“Non si potrebbe pensare di rendere lo shopping più invitante. I negozi sono raggruppati in un edificio posto attorno a un’area a verde. Eccetto l’entrata principale, l’esterno ha caratteristiche modeste. Non ci sono pubblicità a disturbare l’aspetto delle vie residenziali. A ciascuna estremità dell’isolato c’è uno spazio a parcheggio, e carico e scarico sono nascosti da pareti schermo. Per i frequentatori c’è un percorso pedonale coperto che collega tutti i negozi con la zona a verde, che offre un’atmosfera riposante e protegge dal traffico automobilistico; si possono trovare tutti i servizi per le necessità della vita quotidiana: ufficio postale, libreria circolante, ambulatorio medico e dentistico, sale per attività sociali, oltre alle abituali strutture di tipo commerciale. Secondo gli stessi principi si possono realizzare centri più grandi, entro zone urbane estese per più isolati. Attorno a questi centri il traffico automobilistico può essere deviato ai lati, o se necessario al di sotto di essi”.
Dovevano passare dieci anni, prima che potessi tradurre questo piccolo sogno in un’enorme realtà, nel primo pionieristico centro commerciale regionale: Northland, a Detroit. Questo progetto, su più di 100.000 metri quadrati di superficie commerciale e con 10.000 posti auto nei parcheggi, stava nel mezzo di un’enorme zona residenziale, e serviva adeguatamente sia chi già ci abitava, sia chi si prevedeva sarebbe andato a vivere lì entro tre anni dall’apertura. Dava a migliaia di cittadini residenti in una zona senza buone strutture commerciali un posto per incontrarsi, passeggiare e riposare in un ambiente verde de fuori da traffico automobilistico. Offriva, oltre a botteghe e negozi, zone spaziose per attività culturali e feste, un centro comunitario dotato di auditorium, un ufficio postale, ambulatori medici e anche un teatro.
Due anni dopo aprì Southdale, vicino a Minneapolis, su mio progetto, il primo shopping centre con una zona pedonale coperta e ad aria condizionata. Le strutture sono raggruppate attorno a un enorme cortile a giardino alto tre piani, che divenne non solo il punto focale e luogo di incontro per gli abitanti della città satellite che era cresciuta nei dintorni, ma anche il posto dove avevano luogo alcuni dei più importanti eventi pubblici di Minneapolis. La sera si tenevano concerti sinfonici, feste, balli. Oltre ad auditorium, ufficio postale e altri servizi urbani c’è un asilo nido e un piccolo zoo.
Oggi è difficile credere che, quando fu progettato Southdale, l’idea di un centro commerciale coperto era rivoluzionaria. Passarono in effetti molti anni, prima che qualcun altro osasse ripetere l’esperimento dello enclosed shopping centre che oggi è diventato quasi lo standard, anche quando il clima mite renderebbe preferibile un cosiddetto open shopping centre.
Ma cos’è successo al centro commerciale, nei venti anni e più da quando hanno aperto i centri pionieri? C’è stato un enorme incremento nel numero, e il concetto si è diffuso in tutto il mondo, ma allo stesso tempo si è verificato un tragico abbassamento del livello qualitativo, per molti motivi. Le idee ambientali e umanistiche che stavano alla base dei centri originali, pur non perfettamente espresse, non solo non sono state sviluppate: sono state completamente dimenticate. Sono state copiate solo le caratteristiche che si sono rivelate fonte di profitto.
Un nuovo tipo di costruttori
Con poche eccezioni, sono cambiate le motivazioni dei costruttori. Chi pensava gli shopping centres non era più un proprietario di grande magazzino ansioso di migliorare la reputazione dell’impero economico di famiglia, seriamente responsabile nei confronti delle generazioni future, ma un anonimo imprenditore immobiliare che nei casi migliori era un professionista responsabile, e nei peggiori un promotore o speculatore che voleva il dollaro veloce. L’idea di servire i bisogni di un certo quartiere fu soppiantata da quella che fosse possibile solo realizzare una macchina commerciale grossa e potente a sufficienza da poterla collocare ovunque, sui terreni più a basso prezzo possibili, perché a sola causa della scala gigantesca la gente sarebbe accorsa anche se l’avessero obbligata a spostarsi per decine di chilometri. Divenne una pratica corrente quella di dare il colpo di grazia ai centri città già in crisi, attirando all’esterno le ultime attività rimaste.
Come ho descritto nel mio libro The Heart of Our Cities, questa politica fu rovinosa per le città americane. La distruzione fu grande, ma non catastrofica perché le città americane, con la loro storia relativamente breve e le poche tradizioni, avevano per poco tempo offerto alla gente non molto più degli ingorghi di traffico. Ma per l’Europa il copiare senza pensarci il centro commerciale americano è stato davvero catastrofico. Lo stupro economico delle aree centrali è stato un crimine più grave per l’Europa, dove le città erano cresciute in modo organico, spesso per migliaia di anni, ed erano importanti espressioni di forma urbana che offriva opportunità di comunicazione fra gli uomini, cultura, arti e virtù civili.
Quando si costruì un gigantesco centro commerciale mezzo chilometro a sud dei confini meridionali della vecchia Vienna l’effetto fu di indebolire seriamente non solo il nucleo centrale, ma molti dei sub-centri storici in quasi tutti i ventitre distretti. L’effetto ulteriore fu che migliaia di piccoli negozi furono obbligati a chiudere, e la tradizione della spesa all’angolo sotto casa, tanto importante per gli anziani e chi non ha l’auto, diventò impossibile.
Ghetti monofunzionali
Lo shopping centre, così come si è diffuso sia in Nord America che in Europa negli ultimi venti anni, è solo una delle molte disastrose espressioni della mono-funzionalità. Il suo iniziale successo economico ha incoraggiato le imitazioni, e molti altri tipi di ghetti enormi, specializzati, sono stati costruiti seguendo la diffusione delle idee di Le Corbusier così come espresse nella Carta d’Atene, provocando un grave malessere in molte conurbazioni. Il centro commerciale è un esempio, estremo ma non certo l’unico, di sostituzione della complessa miscela della forma urbana sviluppata naturalmente, con forme artificiali e dunque sterili. Così oggi vediamo centri civici che sono enormi conglomerati di strutture governative dove burocrati incontrano solo altri burocrati, estranei a coloro che dovrebbero capire e servire. Ci sono centri finanziari dove il nastro della macchina da scrivere dialoga col computer, e viceversa. Ci sono anche centri culturali, concentrazioni di teatri, musei, gallerie e sale mostre in splendido isolamento rispetto a coloro che dovrebbero essere persuasi a partecipare alla cultura. Ci sono centri per l’istruzione, scuole superiori o campus universitari, a costituire ghetti per giovani. Istituzionalizzano la torre d’avorio, estraniando le giovani generazioni dalle vecchie, chi studia da chi lavora.
Negli ultimi cinque anni il pubblico si è svegliato rispetto ai pericoli che portano con sé tutte le enormi concentrazioni monofunzionali, specialmente gli shopping centres. Fra le ragioni di questa crescente preoccupazione ci sono l’inquinamento atmosferico, il degrado del paesaggio, la chiusura dei piccoli negozi locali: e i costi crescenti di possedere un’auto. Anche il numero dei centri commerciali progettati, ma non costruiti, o costruiti ma che si rivelano fallimenti economici, sta crescendo con ritmi allarmanti. È mia personale opinione, che il centro commerciale nell’accezione corrente non abbia alcun futuro. Avverto gli inequivocabili segnali della sua caduta, già riconoscibili, e che si evidenzieranno sempre più ad ogni anno che passa.
Nota: per qualche nota biografica e storica in più su Gruen e il suo successo professionale, si veda su Eddyburg almeno l'articolo di Malcolm Gladwell (f.b.)
Andrew Simms, Petra Kjell, Ruth Potts, Clone Town Britain. The survey result on the bland state of the Nation, New Economics Forum, Londra 2005; Estratti e traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini
[...] La morte della diversità
L’entusiasmo palpabile dei consumatori che aveva salutato la prima ondata delle grandi catene americane come Gap, Starbucks e di quelle britanniche, è stato sostituito da un vago malessere che assomiglia molto alla noia. Perchè?
Sembravano esotici all’inizi, e promettevano varietà, ma ci hanno dato invece una costante uniformità caffelatte. E con la crescente concentrazione della proprietà sui mercati, hanno reso difficile prendere piede a soggetti più piccoli e diversi. La banalità ha messo radici, come un parente dall’estero invitato a restare perché la sua estraneità sembrava interessante, prima di scoprire che è noioso e non se ne vuole andare.
Ma l’ identikit della cultura commerciale ha anche un lato oscuro. La morte della diversità mina le basi della democrazia, attacca il nostro senso dei luoghi e appartenenza, e conseguente benessere. Consegna il potere a una inaffidabile élite di imprese; e infine, fa a pezzi il ricco intreccio di sistemi naturali sui quali dipende la nostra sopravvivenza ed economia.
“La diversità dei fenomeni in natura è tanto grande” scriveva l’astronomo, matematico e astrologo tedesco Giovanni Keplero nel sedicesimo secolo “e i tesori nascosti nei cieli tanto ricchi, proprio perché alla mente umana non manchi mai nuovo nutrimento”.
Ora questo scivolare dentro l’uniformità di impresa, lubrificata dalla domanda logistica della globalizzazione economica, sta togliendo nutrimento alla mente umana, esattamente come le catene di pollo e hamburger l’hanno tolto al nostro cibo.
Per secoli gli scienziati e poeti e filosofi hanno compreso l’importanza della diversità nel mantenere ecosistemi sani e stabili. Un habitat diversificato produce equilibrio. Cosa più importante, consente alle specie di essere adattabili al cambiamento. Come afferma la scrittrice e biologa Barbara Kingsolver, “Alla radice di tutto, sostiene Darwin, c’è la meraviglia delle meraviglie, la diversità genetica. Non sei come tua sorella, una scatola di cuccioli è una piccola Rainbow Coalition, e ogni chicco di grano in un campo contiene nel suo germe un destino lievemente separato ... la diversità genetica, nelle popolazioni civili come in quelle selvagge, è l’unica polizza assicurativa naturale”.
Ma c’è anche un forte parallelismo fra la diversità genetica del mondo naturale e quella del mondo commerciale nelle nostre vie. Là dove la perdita di diversità genetica minaccia la sopravvivenza delle specie e rende gli ecosistemi naturali vulnerabili al collasso, le città-clone mettono in pericolo la sopravvivenza locale, diminuendo la resilienza delle strade commerciali ai cicli economici negativi, e restringendo la scelta del consumatore.
I paralleli fra sistemi ecologici ed economici sono stati esplorati dall’eminenza grigia degli attivisti comunitari americani, Jane Jacobs. In The Nature of Economies sostiene che è il grado di diversità a determinare il tipo di benefici che rimangono. Si tratti del dopo soleggiamento o pioggia nel caso degli ecosistemi, o di quando viene speso denaro nelle economie locali, “La connessione pratica fra sviluppo economico ed espansione economica è la diversità economica”. Ma la diversità è, esattamente, ciò che si va perdendo sia negli Stati Uniti, sia attraverso l’esportazione dei loro modelli commerciali nel Regno Unito.
Facciamo un esempio. Circa quarant’anni fa Wal-Mart era un emporio gestito da una sola persona, ora è un vasto marchio globale con oltre 100 milioni di clienti la settimana, 4.000 negozi in tutto il mondo e un nuovo punto vendita Wal-Mart che si apre da qualche parte ogni tre giorni. Oltre a Messico, Brasile, Argentina, Canada, Puerto Rico, Cina e Indonesia, ora è saldamente radicato in Europa, specialmente in Germania e nel Regno Unito, dove ha acquisito la catena di supermercati Asda nel 1999.
La politica di Wal-Mart degli insediamenti extraurbani, e del commercio “ ammucchialo alto e vendilo a buon mercato” è l’equivalente economico di un bombardamento a tappeto dell’economia locale. Secondo uno studio USA, “Nei dieci anni dopo che Wal-Mart è entrato nello Iowa, lo stato ha perso oltre 555 grocery stores, 298 ferramenta, 293 negozi di materiali edili, 161 negozi a prezzi scontati, 158 di abbigliamento femminile, 153 di calzature, 116 drug stores e 111 negozi di abbigliamento per bambini. In totale sono fallite 7.326 attività”.
In Gran Bretagna, supermarket come Tesco si prendono una quota sempre crescente del carrello della spesa nazionale, con quasi 2.000 negozi e, alla fine del 2004, quasi il 30% del settore supermercati. Secondo un rapporto scritto nel febbraio 2005 per la Association of Convenience Stores da Alan Hallsworth dell’Università del Surrey,”Al momento Tesco apre un Express store ogni giorno lavorativo”. Mentre loro si espandono, i piccoli negozi di generi alimentari chiudono al ritmo di uno al giorno, e quelli specializzati, come macellai, panettieri e pescherie, presi nell’insieme hanno chiuso i battenti al ritmo di 50 alla settimana fra il 1997 e il 2002.
Tendenze come queste non sono comunque solo un attacco alle piccole attività, minacciano anche le possibilità di scelta e la diversità. Tesco sta documentatamente seguendo il percorso di Wal-Mart per quanto riguarda l’influenza sulla carta stampata. Negli USA, Wal-Mart censura attivamente le pubblicazioni. Nel Regno Unito, The Observer ha riferito recentemente i timori dell’editore, riguardo alla distribuzione dei periodici (norme in vigore dal 1 maggio 2005) che si tradurrà nello “inevitabile” controllo dei contenuti editoriali. Già ora attori importanti nella vendita dei giornali, i supermercati hanno messo un occhio sul settore della distribuzione indipendente attraverso i propri formati “ Local”, “ Metro”, e “ Express”. Là dove i distributori locali indipendenti normalmente offrono una massiccia gamma di titoli, i grossi operatori si concentrano massicciamente solo sui primi 100 titoli di maggior circolazione per aumentare al massimo i profitti. Lo stesso si può dire per la vendita di CD e DVD. Dunque, non solo si riduce la varietà di negozi presente in queste zone, si riduce anche la scelta di merci disponibili.
Ian Locks, direttore della Periodical Publishers Association, ritiene che le nuove norme per la distribuzione dei periodici in favore dei supermercati possano mettere fuori mercato 12.000 piccoli operatori.
La Tesco è già stata criticata in Scozia perchè “centralizza la cultura, evitando di offrire le testate popolari scozzesi nei punti vendita più piccoli delle città”, secondo il giornale scozzese Sunday Herald. Nonostante la distribuzione abbia una “lista regionale” che comprende 33 titoli, “solo una manciata” sono stati effettivamente trovati sugli scaffali.
La perdita di diversità si costruisce anche nel tessuto edilizio. Il giornalista di architettura Jonathan Glancey ha recentemente lamentato che “I punti vendita Tesco si stanno moltiplicando come conigli incellophanati. Una volta c’era una chiesa in ogni villaggio, cittadina o città, adesso abbiamo Tesco coi suoi Extra, Metro e Express”.Ma le chiese offrono considerevole varietà architettonica, e lo English Heritage è rimasto costernato dall’impatto sull’edilizia delle vie commerciali, man mano i supermercati impongono le forme standardizzate adatte ai loro rigidi modelli di impresa. Si strappano via finestre e pareti per far posto a scaffalature e cartelli.
L’omogeneizzazione di high-street è solo un delle manifestazioni della marcia verso l’uniformità culturale. Un’intera generazione è cresciuta negli anni ’70 e ’80 con lo spettro delle minacciose economie a pianificazione statale centralizzata est-europee. Ora quella stessa generazione si sveglia scoprendo che esse sono state sostituite da egualmente minacciose e centralizzate corporations.
L’ansia riguardo alla omogeneizzazione sociale non è nuova, e può sembrare spiacevolmente elitaria. T.S. Eliot e Ezra Pound lamentavano che la cultura di massa corrompeva le spinte dell’Illuminismo. La minaccia del totalitarismo trionfante su una popolazione dai sensi ottusi, permea gli scritti di Wells, Huxley, e Orwell.
Dunque, quali sono le differenze rispetto alle paure contemporanee? È una questione di dimensioni, e di portata. Viviamo in un momento della storia in cui il potere, concentrazione, diffusione internazionale delle grandi imprese rende la resistenza ai sistemi di mercato dominanti tanto ardua, che farebbe disperare anche il più cinico dei critici del secolo scorso. Nel 2001, la British Booksellers’ Association ha riportato che di fronte al potere delle grandi catene, più di una su dieci delle librerie indipendenti della Gran Bretagna aveva chiuso nei cinque anni precedenti. Negli Stati Uniti, la American Booksellers’ Association si è tanto allarmata per il potere delle grandi catene da intentare nel 1998 una causa legale contro Barnes & Noble e Borders. Uno dei denuncianti, Clark Kepler, proprietario della Kepler’s Books & Magazines, ha dichiarato: “Questa lotta riguarda ciò che l’America può leggere. Una rete di sane librerie indipendenti stimola gli editori a produrre letteratura diversificata e ad assumersi rischi con gli autori che sono di minor attrattiva commerciale ma di maggior spessore critico”.
Queste tensioni arrivano sino ai media globali. Da quando è stata approvata una discussa fusione nel luglio 2004, circa l’80% del mercato musicale globale è di proprietà di sole quattro compagnie: Universal, EMI, Warner Music e il nuovo agglomerato Sony BMG. La Universal e Sony BMG ora sono le maggior imprese del settore musicale al mondo, con una quota di circa il 25% del mercato ciascuna. Ma anche questo non da l’idea del loro potere di strozzamento culturale: Sony BMG è di proprietà del gigante dei media Bertelsmann, la Universal dell’altro mastodonte Vivendi.
[...]
E poi c’è la diversità di opinioni che scorre nell’etere. Cinque corporations controllano il 90% delle notizie negli Stati Uniti. Mark Cooper, direttore di ricerca della Consumer Federation of America dice, “Il settori informazione vengono ridotti, e i programmi culturalmente diversi e di servizio pubblico messi sotto pressione. La programmazione meno seguita scompare e i giornalisti sono valutati nella logica del profitto di impresa di queste enormi organizzazioni”. Un documento dell’agenzia pubblicitaria della Coca-Cola mostra quanto l’influenza può essere diretta:“La Coca-Cola Company richiede che tutte le inserzioni vengano collocate vicino a editoriali connessi alle strategie dei marchi di impresa ... Consideriamo inadeguati i seguenti soggetti: notizie forti, sesso, dieta, problemi politici, questioni ambientali … Se non è disponibile un collocamento adeguato, ci riserviamo il diritto di ritirare la nostra inserzione da quel numero”.
C’è anche una crescente proprietà incrociata a livello internazionale. La News International Corporation di Rupert Murdoch, per esempio, pubblica 175 giornali i sei paesi, e possiede circa 800 compagnie nel mondo che comprendono canali televisivi terrestri e digitali, reti di informazione, quotidiani, riviste, grandi editori di libri come HarperCollins, compagnie cinematografiche, squadre sportive, editori musicali. Nell’Italia di Silvio Berlusconi, il Primo Ministro è proprietario di una delle imprese di comunicazione più grandi d’Europa, Mediaset, e controlla il 90% delle televisione. Un italiano medio può passare un sabato a far la spesa al suo supermercato locale, rilassandosi a casa, leggendo un giornale, girando per i canali televisivi a guardare una partita del Milan Calcio, ed è la stessa enorme impresa ad aver offerto tutti questi beni e servizi.
Le caratteristiche distintive dei media globalizzati non sono quelle di servire come finestra aperta sulla diversità, piuttosto di fungere da condotto di comunicazione per programmi a formula fissa clonati come Pop Idol, Big Brother o The Weakest Link, che vengono pompati verso i tinelli di tutto il mondo, senza alcun riguardo per l’impatto culturale o la decenza.
Ciascun linguaggio esprime un’intera cultura, e da’ corpo a un modo unico di vedere e capire il mondo che gli sta attorno. Uno degli effetti collaterali della concentrazione dei media, e specialmente il dominio globale di quelli di lingua inglese, è l’estinzione delle lingue vive, e della loro capacità unica di interpretazione. Quasi la metà delle 6.000 lingue del mondo potrebbero scomparire nei prossimi 100 anni secondo l’UNESCO. E delle 3.000 che si prevede sopravvivano sino ad allora, quasi la metà non reggerà ancora molto. Non è una coincidenza, il fatto che i luoghi con la maggior diversità culturale siano anche quelli con la più alta biodiversità. Nello stesso modo in ci la foresta amazzonica brasiliana contiene i segreti per la cura delle malattie umane, essa è casa delle culture che ne possiedono la chiave. Dal 1900, ogni anno in Brasile scompare una tribù indigena.
La diversità è sottoposta ad attacco anche quando ci guardiamo nello specchio. Una delle forme più diffuse di operazione di chirurgia plastica per le donne, in Giappone, è di farsi “allargare” gli occhi, a sembrare “più Ocidentali”. In alcune zone dell’Asia orientale fra i prodotti più popolari ci sono creme per la pelle schiarenti, che consentono anche alle asiatiche dall’incarnato più scuro di apparire “più Occidentali”. Nelle Filippine, la televisione pubblicizza anche spille da naso che possono essere inserite in una narice per conferire al naso una forma più europea.
Il motivo per cui tante cose simili non vengono notate è che i “ corpocrati” globali che decidono dove possiamo far spesa, cosa dobbiamo comprare, leggere, ascoltare, sono anch’essi intrappolati dentro quegli orribili stili di vita. Si incontrano dentro a stanze identiche dalle pareti di vetro nei quartieri generali delle imprese, e viaggiano in prima o business class sui voli internazionali. Leggono gli stessi giornali internazionali, guardano la stessa televisione globalizzata e stanno dentro a identiche suites di albergo. Perché l’impresa globale possa essere gestita, il management deve vivere la globalizzazione: creare per il tecnocrate di gestione una realtà virtuale clonata, staccata dalle esistenze locali e diverse.
G.K. Chesterton lamentava che “Non abbiamo niente davanti a noi, se non il piatto deserto della standardizzazione, che sia del Bolscevismo o di Big Business”. Ora questo si è avverato. Solo senza il Bolscevismo.
Il solo tedio del mondo così creato sta portando a un contraccolpo di reazione. La cittadina di Homer in Alaska ha proibito quelli che chiama negozi “ big-box”. In Francia e Polonia le amministrazioni locali possono ora porre il veto su alcuni supermarket e centri commerciali. Nel caso francese, per proteggere “la coesione del tessuto economico e sociale”. La Malesia ha posto un divieto quinquennale sulla realizzazione di ipermercati nella valle del Klang, che comprende Kuala Lumpur. A Cuernavaca, 80 chilometri a sud di Città del Messico, gli abitanti hanno lottato contro i progetti del gigante americano Costco di costruire un nuovo negozio in un siti di interesse storico. E in Gran Bretagna, il regno di Tesco come principale negozio nazionale sembra avvicinarsi alla fine, mentre sempre più iniziative locali e gruppi di coltivatori si organizzano contro di esso.
Quando ci si sente impotenti contro il “piatto deserto della standardizzazione”, si può fare un’enorme quantità di cose.
Nota: la versione originale e integrale del Rapporto è scaricabile gratuitamente al sito del New Economics Forum (f.b.)
Al Presidente della Provincia di Bologna
Signora Beatrice Draghetti
e p. c.
Al Presidente della Regione Emilia-Romagna,
Vasco Errani
Al Sindaco di Bologna,
Sergio Cofferati
All’Assessore alla Pianificazione Territoriale e Trasporti della Provincia di Bologna
Giacomo Venturi
Gentilissima Presidente,
apprendiamo con sconcerto dai giornali della decisione di rimuovere dal suo incarico di Direttore del Settore Pianificazione Territoriale e Trasporti della Provincia di Bologna l’arch. Piero Cavalcoli senza alcuna motivazione.
I firmatari di questa lettera, nella loro qualità di docenti universitari di discipline territoriali, di ricercatori, professionisti e operatori in questi campi, considerano una tale decisione preoccupante e intempestiva da numerosi punti di vista.
Innanzitutto, per l’alta qualità professionale da tutti apprezzata dell’arch. Cavalcoli, per l’impegno profuso in tanti anni di direzione nella costruzione di un ufficio del piano probabilmente fra i meglio attrezzati e strutturati in ambito europeo, e per l’opera di paziente progettazione, con l’amministrazione tutta, di un modello di governo del territorio metropolitano innovativo, multilivello e al passo con le complesse sfide attuali e future.
In secondo luogo, perché ritengono incomprensibile che una amministrazione di centro-sinistra – di fronte alle sfide che oggi la pianificazione territoriale deve affrontare nella ricerca di un difficile equilibrio fra competitività e qualità territoriale, fra esigenze di valorizzazione della progettualità privata e tutela dell’interesse collettivo – decida, con motivazioni francamente oscure, di privarsi della competenza e della autorevolezza di un tecnico di prim’ordine che proprio della ricerca di quel difficile equilibrio ha fatto l’obiettivo del suo percorso personale non solo di civil servant, ma anche di docente, animatore culturale ed intellettuale critico.
Gli obiettivi di una pianificazione metropolitana moderna appaiono molteplici e di difficile conciliazione e le soluzioni che nel nostro paese sono state recentemente proposte appaiono spesso francamente inadeguate. Al contrario, la Provincia di Bologna, con il PTCP recentemente approvato, si è avviata in una direzione insieme possibile, desiderabile e innovativa, oggi alla prova di una coerente realizzazione. Il provvedimento in questione sembra compromettere seriamente questa prospettiva, disperdendo il patrimonio umano, culturale e disciplinare pazientemente costruito.
Per non interrompere un processo virtuoso e per evitare di lanciare un messaggio contraddittorio alla comunità dei tecnici e dei ricercatori, ma anche dei cittadini, si chiede di voler ripensare questa decisione.
Roberto Camagni, professore ordinario di Economia urbana, Politecnico di Milano. Presidente della European Regional Science Association
Maria Cristina Gibelli, professore associato di Politiche urbane e territoriali, Politecnico di Milano
Gastone Ave, professore associato di Pianificazione territoriale, Università di Ferrara
Mauro Baioni, urbanista, dottorando in Politiche territoriali e progetto locale, Università degli studi Roma Tre.
Marcello Balbo, professore ordinario di Urbanistica, IUAV Venezia
Angela Barbanente, professore associato di Pianificazione Territoriale, Politecnico di Bari
Piergiorgio Bellagamba, professore ordinario di Urbanistica, Facoltà di Architettura di Ascoli Piceno, UNICAM
Attilio Belli, professore ordinario di Urbanistica e presidente del corso di laurea in Urbanistica e Scienze della PTe A, università "Federico II" di Napoli
Gianni Beltrame, professore associato di Urbanistica, Politecnico di Milano
Paola Bonora, presidente del Corso di Laurea in Scienze Geografiche, Facoltà di Lettere e Filosofia, Università di Bologna
Dino Borri, professore ordinario di Ingegneria del territorio, Politecnico di Bari, presidente dell'Associazione Italiana di Scienze Regionali
Aurelio Bruzzo, professore straordinario di Politica economica, Università di Ferrara
Francesca Calace, ricercatrice di Urbanistica , Politecnico di Bari
Antonio Calafati, professore associato di Economia urbana, Università Politecnica delle Marche. Segretario dell’Associazione Italiana di Scienze Regionali
Teresa Cannarozzo, direttore del Dipartimento Città e Territorio, Università di Palermo
Roberta Capello, professore straordinario di Economia regionale, Politecnico di Milano
Giancarlo Capitani, professore associato di Nuove tecnologie per i sistemi urbani e territoriali, Politecnico di Milano
Bruno Carapella, Senior Partner RSO, Responsabile P. A. - esperto di strategie ed organizzazione della Pubblica Amministrazione
Arnaldo “Bibo” Cecchini, professore straordinario di Tecniche urbanistiche, Presidente del Corso di Studi di Pianificazione Territoriale, Urbanistica e Ambientale, Università di Sassari
Gustavo Cecchini, professore associato di Pianificazione del territorio, Facoltà di Ingegneria, Università di Palermo
Carlo Cellamare, professore associato di Ingegneria del Territorio presso la Facoltà di Ingegneria, Università degli Studi di Roma "La Sapienza"
Giancarlo Consonni, professore ordinario di Urbanistica, Politecnico di Milano
Fausto Curti, professore straordinario di Valutazione e gestione dei progetti, Politecnico di Milano
Moreno Daini, dirigente del Settore “Programmazione, Tutela e Gestione del Territorio” del Comune di Imola (Bo)
Alessandro Dal Piaz, professore di Progettazione urbanistica nell'Università Federico II di Napoli
Vezio De Lucia, urbanista Umberto De Martino, professore ordinario di Urbanistica, Università degli Studi di Roma - "La Sapienza"
Valeria Erba, professore ordinario di Urbanistica, Politecnico di Milano David Fanfani, ricercatore, DUPT/Facoltà di Architettura di Firenze
Stefano Fatarella, funzionario urbanista, Direzione centrale pianificazione territoriale, energia, mobilità, infrastrutture di trasporto, Servizio pianificazione territoriale sub-regionale, Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia
Antonio Font, professore ordinario di Urbanistica, Universitat Politécnica de Catalunya, Barcelona
Francesco Forte, professore ordinario di Urbanistica, Università degli Studi di Napoli Federico II
Gianfranco Franz, direttore Master in Programmazione di Ambienti Urbani Sostenibili, Università degli Studi di Ferrara
Roberto Gambino, professore ordinario di Urbanistica, Politecnico di Torino
Roberto Giannì, Coordinatore del Dipartimento Urbanistica, Comune di Napoli
Francesco Indovina, professore ordinario di Analisi delle strutture urbane e territoriali, IUAV Venezia. Direttore di Archivio di Studi Urbani e Regionali
Manfredi Leone, ricercatore di Architettura del Paesaggio, Università di Palermo
Giancarlo Leoni, professore a contratto, Politecnico di Milano (sede di Mantova). Dirigente Area Gestione del Territorio ed Infrastrutture della Provincia di Mantova.
Roberto Lo Giudice, libero professionista, presidente della Sezione INU di Basilicata
Alberto Magnaghi, professore ordinario, presidente del Corso di laurea in Urbanistica e Pianificazione Territoriale e Ambientale dell'Università di Firenze
Fabrizio Mangoni, professore associato di Urbanistica, Università degli Studi Federico II di Napoli
Anna Marson, professore associato di Politiche territoriali e ambientali e direttrice del Corso di laurea specialistica in Pianificazione della città e del territorio, IUAV Venezia
Flavia Martinelli, professore ordinario di Analisi dei sistemi territoriali, Università degli Studi "Mediterranea" di Reggio Calabria
Lodovico Meneghetti, professore ordinario di Urbanistica al Politecnico di Milano, a riposo. Condirettore dell'Archivio di urbanistica e architettura Piero Bottoni (Apb), Politecnico di Milano
Sauro Moglie, direttore Area Urbanistica e Ambiente Comune di Ancona. Presidente INU Marche
Corinna Morandi, professore associato di Urbanistica, Politecnico di Milano
Maurizio Morandi, professore straordinario di Urbanistica, Università di Firenze
Anna Moretti, professore associato di Pianificazione Territoriale, Politecnico di Milano
Federico Oliva, professore ordinario di Urbanistica al Politecnico di Milano e Presidente del Corso di Laurea di Pianificazione
Gabriele Paolinelli, professore a contratto di Architettura del paesaggio, Università di Firenze
Stefano Pezzoli, Istituto Beni Culturali Regione Emilia-Romagna, Servizio Beni Architettonici Ambientali
Daniele Pini, professore associato di Urbanistica, Facoltà di Architettura di Ferrara
Laura Pogliani, ricercatrice di Urbanistica, Politecnico di Milano
Daniela Poli, ricercatrice Dupt - università di Firenze
Paolo Rigamonti, urbanista
Bernardo Rossi-Doria, professore ordinario, presidente del CCS in Pianificazione Territoriale Urbanistica e Ambientale, Università di Palermo
Edoardo Salzano, professore ordinario di Urbanistica (FR), IUAV Venezia
Michelangelo Savino, professore associato di tecnica Urbanistica, Facoltà di Ingegneria di Messina
Agata Spaziante, professore ordinario di Urbanistica, Politecnico di Torino
Roberta Strappini, professore associato di Urbanistica, Coordinatore del Master di II livello, "Urbanistica nell'Amministrazione Pubblica- UrBam- "La Sapienza"
Graziella Tonon, professore associato di Urbanistica, Politecnico di Milano
Ferdinando Trapani, ricercatore in Urbanistica, Facoltà di Architettura, Università di Palermo
Paolo Urbani, professore ordinario di Diritto Amministrativo, Università di Roma3
Michele Zanelli, responsabile Servizio Riqualificazione Urbana, Regione Emilia-Romagna
31 maggio 2005
successive adesioni pervenute:
Tiziano Lugli, architetto
Marina Arena, Ricercatore SSD in Tecnica Urbanistica, Facoltà di Architettura, Università degli Studi "Mediterranea" di Reggio Calabria
Dario Predonzan, Funzionario Regione Friuli Venezia Giulia
Francesco Lo Piccolo, Università di Palermo
Matelda Reho, professore ordinario, direttore del dipartimento di pianificazione- Università IUAV di Venezia
Flavia Rinaldi, Responsabile dell'Area Tecnico manutentiva, Urbanistica e Ambiente del Comune di Remanzacco (UD)
Loredana Seassaro, prof. associato in Tecnica e Pianificazione urbanistica, Università di Genova
Andrea Rumor, urbanista
Massimo Tozzi Fontana, Istituto Beni Culturali della Regione Emilia-Romagna, Servizio beni architettonici e ambientali
Tomaso Pompili, professore associato di Economia applicata, Università degli Studi di Milano - Bicocca
Enrico Ciciotti, professore ordinario di Politica economica, Preside della Facoltà di economia, Università Cattolica di Piacenza
Carlo Donolo, professore ordinario di Sociologia economica, Università La Sapienza di Roma
Carlos LlopTorné, professore Titolare del Dipartimento di Urbanistica e Ordinamento Territoriale della Università Politecnica di Catalogna
Ugo Baldini, urbanista
Oscar Mancini, segretario generale CGIL Vicenza
Fortunato Pagano, avvocato
Paolo Baldeschi, professore straordinario di Pianificazione territoriale, Università di Firenze
Luciano Vecchi, urbanista, funzionario della Regione Emilia Romagna
Giuseppe C. Vitale, responsabile Servizio Pianificazione del territorioUmberto De Martino, professore di Pianificazione e Gestione delle Aree Metropolitane, direttore del Master "Urbam - L'urbanistica nell'amministrazione pubblica", Università "La Sapienza" di Roma
Arch. Donatella Venti, Dirigente Area Assetto del territorioProvincia di Terni
ing Marco Pompilio, urbanista professionista, Pavia
Sull'argomento, l'eddytoriale n. 72, e la lettera dell'assessore Venturi e della presidente Braghetti
Nel patrimonio, in sé straordinario, del nostro Paese un grande capitale era sino a ieri costituito dal “palinsesto” che legava il paesaggio, per lo più agrario, e i centri storici, grandi, medi, piccoli e minimi. Ben 22.000, secondo una indagine Istat. Di essi almeno un migliaio di straordinaria bellezza. Tanti di origine etrusca, magnogreca o romana. Purtroppo questo capitale lo abbiamo in parte dissipato nel Novecento e continuiamo ad impoverirlo. Nonostante che la popolazione italiana cresca ormai pochissimo. Nonostante che lo stock di abitazioni sia enormemente aumentato (oltre 120 milioni di vani), sia pure nel modo più squilibrato. Nonostante che gli alloggi vuoti o precariamente utilizzati siano centinaia e centinaia di migliaia (e non si tratta soltanto di seconde o terze case). Assistiamo così ad una duplice dissipazione. Da una parte, constatiamo di continuo che le città edificate fino agli anni 20-30 del Novecento sono sempre meno abitate in modo stabile, con numerosi vuoti o con utilizzazioni saltuarie, magari molto redditizie come le camere o i letti dati in affitto a studenti universitari fuori sede. Dall’altra, tocchiamo con mano una crescita continua di nuovi quartieri, di centri commerciali, di multisala, di vere e proprie “cattedrali dell’iperconsumo”, che condannano gli italiani a spostarsi di continuo in automobile e che agiscono pesantemente sulle stesse città vecchie che così perdono di continuo negozi (alimentari anzitutto), sale cinematografiche, e altro. Da un lato, quartieri storici o soltanto vecchi di un’ottantina d’anni, provvisti di tutti i servizi primari e secondari, costati somme considerevolissime ai nostri padri, nonni, o avi, risultano sempre meno utilizzati. Dall’altro i Comuni devono svenarsi per portare gli stessi servizi, primari e secondari, ai nuovi insediamenti, residenziali e terziari. In tal modo – nonostante la sostanziale assenza di crescita demografica – consumiamo incessantemente sempre nuovi terreni sino a ieri a coltura, oppure a bosco, a pascolo, comunque non edificati né infrastrutturati.
Questi gli argomenti di fondo di cui ci occuperemo stamane. I casi che per la mia parte voglio proporvi fanno parte di una “campionatura”, lo ammetto, non rigorosamente scientifica. Nel senso che vi porterò una serie di esempi, fra loro piuttosto simili, costituiti da città italiane di diversa grandezza, del Nord, del Centro e del Sud, dove a fatica – per lo più con l’aiuto di amici, di colleghi giornalisti, di bravi cronisti – sono riuscito a raccogliere dati statistici utili sui centri storici e sulla evoluzione in essi della popolazione.
Consentitemi di partire da un caso-limite di spopolamento, quello di Urbino, la città alla quale ho dedicato il mio ultimo libro “L’enigma di Urbino. La città scomparsa” uscito da Aragno. In quella splendida e conservata capitale del Rinascimento il calo dei residenti entro le mura è uno dei più drammatici, pari all'86 per cento rispetto al 1951, con la punta incredibile del 95 per cento nel pieno del Poggio (uno dei due colli su cui è adagiata la città), cioè nel quartiere del Duomo. Dei 350 residenti del dopoguerra, da me ricontati, assieme ad altri testimoni diretti, si è precipitati a 16 abitanti appena. Il quartiere è occupato da Istituti e istituzioni universitarie (e per i grandi palazzi era pressoché inevitabile) e da "pollai" per studenti creati dagli affittacamere. Le ultime notizie sono queste : alcuni contenitori urbinati sarebbero stati di recente acquistati da investitori della Riviera romagnola in cerca di investimenti di “rapina” ad alto reddito. Nelle notti d’inverno, il giovedì per l’esattezza, la città ducale è stata a lungo prescelta quale meta di scorribande in base al richiamo di gruppo (o di branco) : Urbino, la Riccione d’inverno. Tutto il Comune collinare e montano di Urbino perde popolazione, ma in proporzioni decisamente inferiori : 8.000 abitanti in meno rispetto ai 23.000 del dopoguerra, cioè – 34 per cento contro l’86 per cento in meno della città murata. Nonostante questo calo complessivo, la periferia urbinate, per contro, si è molto estesa. Anche lì, dunque, Villettopoli avanza. Con un “consumo” di terreni agricoli e boschivi, con una usura del paesaggio che sta diventando impressionante. Purtroppo una legge-quadro sui centri storici non c’è, essendo rimasto allo stato di proposta il disegno di legge presentato dall’allora ministro Veltroni ai tempi del governo Prodi. Nulla di organico è stato realizzato, nel frattempo, dalle Regioni : né per i centri storici né per una gestione finalmente attenta dei consumi di suoli agricoli o comunque non edificati (pur avendo le Regioni delega assai ampia nelle materie dell’urbanistica, dell’ambiente e dell’agricoltura). Un quadro normativo così vuoto da risultare francamente desolante.
Passando alla analisi nazionale promessa, mi corre l’obbligo di rimarcare fin dall’inizio che da un ventennio circa è in atto un declino complessivo di tante nostre città, anche di quelle sempre in testa nelle classifiche del “buon vivere”. Quasi tutti i capoluoghi di provincia, quasi tutte le città di un certo peso perdono abitanti. Perché la natalità è drasticamente caduta. Perché continuano le espulsioni dovute ai meccanismi speculativi di un mercato sovente “in nero”, senza regole (la questione-casa è tornata ad essere una emergenza), meccanismi ora accelerati dai grandi processi di cartolarizzazione, anche di case di proprietà comunale. Perché le giovani coppie sono forzate dal caro-alloggi ad emigrare verso Comuni della “cintura” metropolitana e anche oltre. Fenomeni di spopolamento che nei centri storici risultano tuttavia decisamente più marcati, assumendovi talora le dimensioni di una vera, inarrestabile emorragia.
Con alcune relative eccezioni. Nel centro storico di Genova, antica residenza di marittimi e di portuali oltre che di famiglie patrizie, lo spopolamento è stato di certo molto forte in passato, in parallelo peraltro col rattrappimento demografico dell’intero Comune (sceso da oltre 800 mila a poco più di 600 mila residenti dagli anni ’50 alla fine del secolo scorso), ma nel ventennio 1981-2000 quel calo è rallentato : le tre Circoscrizioni storiche, Pré, Maddalena e Molo, hanno perduto complessivamente 4.245 residenti su 27.461 (- 15,45%). Ne ha perduti soprattutto il quartiere del Molo (- 2.715, cioè - 21,7 %). Spopolamento più limitato quindi, specie nel quartiere, tradizionalmente popolare, di Pré (-10,06 %). Dopo tanti anni di progetti si sono di recente innescati processi di recupero e di riuso, pianificati dal Comune, che poggiano sul Porto Vecchio divenuto sede di Facoltà universitarie, dell'Acquario, di ristoranti, ecc. Un pezzo di città. Si può quindi notare come il complesso dei tre rioni storici registri, nell’ultimo decennio, pesino un lieve incremento delle residenze, mentre, parallelamente, continua in modo marcato il calo di popolazione del Comune e della stessa Provincia.
Poco sopra Genova, ancora in Lombardia, c’è Voghera, una città media dell’Italia media, che ha subito essa pure una vistosa diminuzione di residenze nel centro storico ( - 34,19 per cento nell’ultimo ventennio contro un calo demografico dell’11 per cento nell’intero Comune). Questo centro del Nord, di reddito medioalto, con un elevato tenore di vita, gravitante sull’area di Milano, ha conquistato un primato negativo :per parecchi mesi non ha avuto in città un solo cinematografo regolarmente aperto, vale a dire a portata di piede, di bicicletta, o di bus, e non, forzatamente, di auto. Tutti resi anti-economici dalla multisala inaugurata nel vicino Comune di Montebello della Battaglia, accanto ad uno dei primi ipermercati. Oggi è stata recuperata per una programmazione non quotidiana una sala di proprietà della locale Società Operaia di Mutuo Soccorso. L’unica disponibile per chi non ha o non vuole usare l’automobile anche per andare al cinema, e non si rassegna alla sola televisione. Un caso evidente di come centri commerciali, multisala e strutture consimili determinino dall’esterno la vita stessa dei vecchi centri abitati, spostando flussi di traffico e abitudini, nei consumi e nell’uso del tempo libero, concorrendo a togliere vita sociale alle città tradizionali.
Processi analoghi a quelli verificati a Urbino, anche se, mediamente, con patologie meno gravi, sono riscontrabili in tutte le città universitarie. Prendiamo il caso di Perugia che ha due poli universitari : quello per studenti italiani e l’altro per studenti stranieri. Una elevata quota di iscritti fuori sede che ha trasformato buona parte della città, in specie quella antica, in una sorta di dormitorio per studenti, in una costellazione di letti in affitto. A Perugia il crollo demografico del centro storico si è verificato in modo netto fra 1971 e 1981 con oltre 5.000 residenti in meno, proprio mentre il Comune cresceva ancora, complessivamente, e la stessa Zona urbana manteneva i propri abitanti. Nella città murata il calo è proseguito, a goccia.
Altri centri, divenuti di recente sedi universitarie, hanno cominciato a fissare un "tetto" massimo agli iscritti : per esempio, Cesena dove il numero chiuso per le facoltà distaccate dall’Ateneo bolognese è stato posto a 5.000 iscritti. Nella città romagnola, anni fa, venne restaurato e recuperato in pieno centro storico il quartiere popolare della Valdoca che, con grande piacere, ho visto mesi fa, a tarda sera, con tante finestre illuminate. Qui si ha ben presente che il piano Fanti-Cervellati attuato nel capoluogo emiliano, a partire dal 1970, per il recupero e il riuso in affitto di numerosi edifici minori (e quindi abitati da ceti poveri) venne insabbiato proprio dalla lobby potente degli affittacamere e dei bottegai. Vicino a Cesena, sul mare, “tiene” abbastanza, per esempio, il borgo marittimo di Cesenatico, ancora fittamente abitato da famiglie di marinai, quindi con una sua forte identità sociale e culturale che gli ha consentito di resistere, in parte, alla “colonizzazione” turistica stagionale.
Sempre in Romagna, Forlì rappresenta una delle rare eccezioni alla regola, quasi costante, del continuo, anche se oggi più ridotto, svuotamento dei quartieri storici. Qui l’emorragia demografica si è avuta nel ventennio 1971-1991. Poi i residenti nella città antica si sono stabilizzati poco sopra quota 10.000 per salire di nuovo verso quota 11.000 nell’anno passato. Anche in questa città le facoltà distaccate da Bologna si sono radicate bene, soprattutto in centro, con circa 10.000 iscritti, provocando tuttavia problemi non lievi di rincaro di affitti e di alloggi.
Ma questo stabilizzarsi della popolazione forlivese in zona storica rappresenta davvero una eccezione. Succede infatti tutto il contrario a Viterbo, città dove l’insediamento universitario è ancora recente, autonomo e consolidato. Qui i residenti degli antichi quartieri, dopo aver “tenuto” per anni, sono letteralmente crollati nel decennio 1990-2000 : da 19.000 a 10.000. Oggi, ufficiosamente, si parla addirittura (cifra non verificata) di appena 7.000 abitatori. Una rotta. E il degrado avanza, con pub, bar, locali rumorosi. Soltanto di recente l’amministrazione comunale ha deciso peraltro di limitare, per esempio, il traffico veicolare entro le mura ponendo un primo argine al degrado. Ma vi sono strade, vicoli e piazzette in cui i residenti si contano sulle dita di una mano o poco più.
Viterbo ha nella sua provincia, un piccolo ma efficace modello al quale ispirarsi : si tratta del Comune di Bassano in Teverina (VT) dove l’allora sindaco Ugo Sposetti, senatore Ds, oggi tesoriere di quel partito, prese ad esempio, molti anni dopo, il piano Cervallati e lo attuò nel suo centro storico medioevale, quasi integralmente abbandonato dopo un terremoto : investì infatti nel risanamento di 31 alloggi i fondi ricevuti per l’edilizia economica e popolare, mentre altri 45 appartamenti furono poi recuperati dall’iniziativa privata. Altri stanziamenti pubblici sono stati impegnati nel consolidamento e nel risanamento del borgo medioevale che consta in tutto di circa 300 alloggi e che è tornato a vivere senza diventare una Disneyland per ricchi. Gli alloggi pubblici sono stati assegnati in affitto secondo rigorosi criteri sociali. Mi risulta che, con un piano meno ampio, un’esperienza analoga stia promuovendo il vicino Comune di Ischia di Castro (VT).
A Roma dedicherà la propria relazione, subito dopo la mia, Paolo Berdini. Posso soltanto anticipare che essa confermerà il dato di uno spopolamento mediamente molto elevato, che risale ad anni lontani e che tuttavia non sembra volersi mai arrestare, ponendo questioni assai spinose.
Nel Sud lo spopolamento è risultato in alcuni centri pressoché totale, fino ad una rioccupazione "storica", dopo molti secoli e nel modo più precario, da parte di immigrati arabi, maghrebini. E’ accaduto anche a Palermo, nella Kalsa. Sulle Madonie centri storici tradizionali come Gangi si stanno letteralmente svuotando.
A Lecce, città universitaria da decenni, il periodo di massimo svuotamento dei rioni storici è stato quello fra il 1971 e il 1981, con quasi 13.000 residenti in meno (- 64 per cento). Il deperimento sta proseguendo e tuttavia è consistito soltanto in un migliaio di residenti in meno negli anni 80 e di una settantina appena nel decennio successivo.
A Taranto la situazione è assai più compromessa. Anche perché il piano di restauro della antica “isola dei pescatori”, elaborato con intelligenza e competenza da Franco Blandino alla fine degli anni ’80 (sul modello Bologna), aveva dato risultati ammirevoli. Purtroppo mancava in loco una cultura specifica ; era venuto meno il legame affettivo fra gli antichi abitanti e il loro antico centro di residenza. Difatti il ripopolamento di quella zona abbandonata da molti anni era subito risultato problematico, a partire da una equa riassegnazione degli.alloggi recuperati. Certo nessuno poteva attendersi il vero e proprio crollo di popolazione, la fuga di massa registrata invece nell’ultimo periodo (- 78,33 per cento nel trentennio 1971-2001, nonostante il piano di risanamento e la reimmissione di abitanti nelle case splendidamente risanate).
I centri storici, i rioni antichi diventano per lo più o pied-à-terre per ceti abbienti, magari per stranieri colti e intelligenti (si pensi alla Toscana, ma anche all’Umbria e, in parte, alle Marche), ma, ancor più, sedi di uffici, di banche, di assicurazioni, di studi professionali, vivendo, anche di traffico veicolare, durante il giorno e “morendo” letteralmente quando scende la sera. Salvo trasformarsi, di notte, in un rumoroso “divertimentificio” che irrita e, alla fine, scaccia i pochi residenti superstiti rimasti legati a quelle vecchie pietre e che la mattina dopo deve lavorare, o comunque vivere ad orari normali. Un conflitto che si verifica dovunque, specie nelle città universitarie. In Italia ma anche in giro per l’Europa. E insieme agli abitanti se ne vanno i negozi di alimentari, gli artigiani di servizio, le scuole e altri servizi essenziali. Al loro posto subentrano pizze a taglio, negozietti di souvenirs, negozi di “stracciaroli” spesso effimeri, bar e pub che nascono e muoiono in modo sospetto, sovente luogo di spaccio.
A Firenze – secondo una inchiesta condotta da Francesco Erbani per “Repubblica” e comparsa il 20 novembre 2004 – nell’ultimo decennio le residenze, già molto diradate, sono diminuite, in centro, di un altro 12 per cento. Nel capoluogo toscano, divenuto capitale, con Venezia, del turismo di massa, denuncia il prof. Manlio Marchetta, professore di Urbanistica all’Università, la quota di centro storico destinata ad abitazione stabile era ancora pari al 30 per cento nel 1987, mentre ora è precipitata al 10-15 per cento. “Per il centro storico”, denuncia lo stesso docente, “non esiste un piano specifico, nonostante lo prescriva una legge regionale”.
Il grido di allarme che abbiamo voluto lanciare raccontando in sintesi alcune vicende esemplari, dalla desertificata Urbino alla non meno spopolata Taranto, riguarda ormai tutta Italia. Il vero enigma è come mai un popolo evoluto dissipi contemporaneamente due patrimoni straordinari : i suoi centri storici, le sua città antiche (anche le meglio conservate) e la campagna circostante, l’ambiente, il paesaggio. Tanto che fra città e campagna spesso non c’è più alcuna interruzione : il continuum cemento+asfalto risulta terribile. L’ultima volta che sono sceso in aereo su Venezia, sono rimasto scioccato vedendo come fra Mestre, Treviso e Padova non ci sia più campagna, come fra centri abitati, fabbriche, centri commerciali e altri centri abitati, altre fabbriche, altri centri commerciali non ci sia più la benché minima interruzione. Il continuum di asfalto e cemento è impressionante. Credevamo che il fenomeno fosse soprattutto meridionale e invece dobbiamo renderci conto del fatto che esso costituisce ormai un’autentica emergenza nazionale. In una Italia che sull’Appennino è da anni un deserto, per centinaia e centinaia di chilometri, e che in pianura o sulle coste è ormai soltanto cemento & asfalto. Del resto, nel solo ventennio 1961-81 hanno cambiato destinazione più aree agricole di quanto non sia avvenuto nei duemila anni precedenti. In generale, la superficie agricola e forestale è scesa, nell’intero Paese, dai 30 milioni di ettari del 1950 a meno di 20 milioni di ettari nel 2001, diminuendo di oltre un terzo.
Secondo il Wwf, ogni anno dai 50.000 ai 100.000 ettari vengono sottratti al patrimonio agricolo e boschivo per essere ricoperti di cemento e di asfalto. Nell’arco di un ventennio (nella migliore delle ipotesi) continuiamo a perdere dunque tanta buona terra, agricola e forestale, per una superficie pari a quella della Puglia. Tutto ciò mentre la popolazione italiana rimane, nel complesso, quasi ferma, o aumenta di poco. Le città perdono residenti che si spargono nei piccoli centri o nelle campagne. La diffusione di mega-centri commerciali e di multisala cinematografiche nelle periferie urbane accelera il processo di svuotamento delle città provocando in esse, soprattutto nei quartieri centrali, la chiusura a catena di esercizi commerciali e di sale cinematografiche. I Comuni sono spiazzati, o si lasciano spiazzare, da questi sviluppi che hanno, in parte, rinunciato a controllare, dovendo pertanto inseguire Villettopoli, Fabbricopoli, Commerciopoli, Filmopoli e naturalmente costruire altre arterie stradali e potenziare quelle esistenti poiché la grande massa degli spostamenti avviene esclusivamente in automobile. Non a caso la densità auto/abitanti è giunta (record europeo) nelle aree metropolitane a 1 vettura ogni 1,50 residenti, bambini inclusi. Sono fenomeni che vanno per conto proprio, in modo dirompente, svuotando la pianificazione urbanistica (del resto sforacchiata da continue varianti) e invadendo una campagna sino a ieri verdeggiante, distruggendo velocemente e per sempre uno stock sensazionale di beni primari (terra coltivata, boschi, pascoli, acque di falda e di superficie, ecc.) o comunque deteriorandolo in profondità. Tutto ciò in un Paese che è prevalentemente di collina e di montagna e che sempre più appare per una parte semideserto o deserto e per l’altra congestionato, superaffollato. Fino a ieri pensavamo che questa stridente contraddizione riguardasse da una parte le zone collinari e montane e dall’altra le aree di pianura e le coste. Oggi, invece, ci rendiamo conto che la contrapposizione fra aree svuotate e aree congestionate riguarda anche, da una parte i centri storici o le città soltanto vecchie e dall’altra le zone metropolitane di nuova edificazione. Con meccanismi assolutamente folli che bisognerà pure ingegnarsi di fermare e di razionalizzare, prima che finiscano per divorare, letteralmente, il Paese e il suo patrimonio (che è anche sociale, che è anche economico) di bellezza paesaggistica, storico-artistica, naturalistica. In altri Paesi, negli stessi vastissimi Stati Uniti, in genere nel mondo anglosassone, è da tempo aperto il dibattito sull’“urban sprawl”, sulle città “disordinate” (o, più letteralmente, “stravaccate”). In Italia, Paese di spazi ben più ridotti, con un reticolo di centri abitati prezioso che risale agli Etruschi, ai Greci e ai Romani (ben 2.684 Comuni hanno questa origine, mentre altri 4.164 risultano fondati fra l’800 dopo Cristo e il 1300), in Italia, dicevo, lo stesso dibattito appare molto più flebile e arretrato. E invece, proprio nel Bel Paese o in quanto resta di esso, non possiamo e non dobbiamo assolutamente rassegnarci a tanta rovina, frutto della più incolta speculazione, di una finta modernità, in realtà tutta affaristica, ma, qualche volta, frutto anche di pura imbecillità, comunque di una visione dissipatrice di quel patrimonio di tutti rappresentato dall’ambiente e dalla storia.
Un vivo ringraziamento va agli amici che mi hanno validamente aiutato nella raccolta dei dati e della documentazione sui centri storici in giro per l’Italia. In particolare ringrazio Bruno Gabrielli per Genova, Enrico Marelli per Voghera, Marina Foschi per Forlì, Giordano Conti per Cesena, Marta Zani per Cesenatico, Marcella Calzolai per Perugia, Arnaldo Sassi per Viterbo, Ugo Sposetti per Bassano in Teverina, Arturo Guastella per Lecce e Taranto, Teresa Cannarozzo per Gangi e altri Comuni delle Madonìe.
Allo stesso convegno, la relazione di Paolo Berdini su Roma
1. Spopolamento e abbandono di servizi
Il quadro generale dei fenomeni che investono le città italiane tracciato da Vittorio Emiliani trova nel caso di Roma il luogo di massima intensità.
Le ragioni di questo fenomeno non risiedono tanto nella dimensione demografica -Roma, come noto, è la concentrazione urbana più grande in Italia-, quanto piuttosto nell’intensità dei processi di terziarizzazione che nella capitale hanno avuto una crescita molto più elevata che altrove. Il terziario diffuso, la grande distribuzione commerciale, l’aumento dell’offerta ricettiva turistica e la crescita della domanda abitativa da parte di categorie particolari come studenti e immigrati hanno portato ad un preoccupante spopolamento
La popolazione non solo è scesa nel cuore antico della città a livelli di allarme, ma ha vuotato i quartieri storici della città, e cioè le zona ricompresa all’interno dell’anello ferroviario. Da un decennio, poi, scende vistosamente anche la popolazione della fascia urbana compresa tra l’anello ferroviario e il grande raccordo anulare: quella che era la “periferia” ha evidentemente mutato i suoi destini.
Questo enorme spopolamento (nel decennio 1991-2001 sono sparite da questa area oltre 200.000 cittadini) in parte ha trovato luogo nella periferia in formazione, e cioè quella esterna al Gra, mentre la maggior parte di essi (180.000) sono andati a vivere nei comuni dell’area metropolitana.
E’ evidente che i fenomeni di terziarizzazione lasciati senza guida pubblica hanno portato ad un inedito abbandono residenziale mentre migliaia di ettari di territorio agricolo scompaiono per realizzare una immensa “villettopoli”.
La dotazione dei servizi che serviva per soddisfare i bisogni della città consolidata in molti casi è da anni abbandonata, preda di vandalismo e va in rovina, mentre nei comuni della cintura si torna ai doppi turni scolastici. Un’enorme politica dello spreco che premia esclusivamente la rendita fondiaria.
2. Il cuore antico della città
La popolazione che vive ancora all’interno del perimetro delle mura aureliane e di Borgo è di 120.000 abitanti. Dal 1951 il decremento è stato del 204%: nel 1951 abitavano nel centro oltre 370.000 cittadini. Il fenomeno ha avuto la maggiore intensità fino al 1971: da allora si assiste ad un progressiva emorragia appena temperata da recenti reintroduzioni di residenza (tab. 1).
Il centro antico accoglie, come noto, le funzioni del Parlamento della presidenza del Consiglio, della Presidenza della Repubblica, e cioè delle massime istituzioni rappresentative dello Stato. Oltre a queste, hanno trovato collocazione le sedi degli istituti di credito. Nell’insieme centinaia di migliaia di lavoratori lavorano quotidianamente nel centro di Roma.
Accanto a questa funzione direzionale, in particolare nell’ultimo decennio si è consolidata l’offerta ricettiva turistica. Se a Roma nel 2002 l’offerta complessiva era di circa 94.000 posti letti, nel solo centro storico esistono 41.000 posti letto: se a questi si aggiungono quelli localizzati nelle aree di Prati, Parioli e Aurelio, e cioè nella prima corona periferica si raggiunge la percentuale del 70% del numero totale dell’offerta (tab.2).
Di fronte a questi numeri è’ del tutto evidente il motivo dello spopolamento. Evidenti sono anche le conseguenze quotidiane che gli abitanti devono sopportare: degrado, rumore, occupazione di ogni luogo da parte di un’offerta di ristorazione sempre più aggressiva e volgare.
In questo senso il divieto della vendita di bevande in contenitori di vetro è un provvedimento in parte inutile, ma del tutto inefficace a combattere il male. Di fronte all’intensità dei fenomeni che abbiamo descritto è solo con un’alta visione d’insieme che si può riportare la vita del centro a livelli civili.
Un piano d’insieme formato da provvedimento d’urgenza che riduca il dilagare di “tavolino selvaggio” ad esempio. Ma che abbia l’ambizione di disegnare obiettivi di medio e lungo periodo incardinati sull’indispensabile svuotamento di funzioni pubbliche che occupano immobili che potrebbero invece essere restituiti alla residenza; la pedonalizzazione dell’intero centro e la ragionevole soluzione della sosta dei residenti; l’attuazione del grande progetto del Parco dei Fori romani colpevolmente abbandonato da un decennio; la realizzazione del progetto Lungotevere ideato da Italo Insolera.
Vediamo invece con preoccupazione che si continuano ad assecondare le tendenze del mercato: ulteriore aumento della ricettività turistica (il caso di via Giulia è emblematico) e aumento sconsiderato dell’offerta di parcheggi a partire dagli sciagurati progetti del Pincio e dei Lungotevere.
3. I quartieri della periferia storica
Se confrontiamo in questo caso la popolazione residente con quella del 1951, si riscontra un sostanziale equilibrio: siamo tornati ai circa 950.000 abitanti del primo dopoguerra. In realtà se si confronta il dato del 2001 con il picco del 1971 (circa 1.400.000) si comprende come il declino demografico sia stato sempre più intenso (tab.3).
Anche in questo caso sono state inizialmente le funzioni dello Stato a innescare la terziarizzazione: il polo giudiziari di Prati, quello universitario della Sapienza e tanti altri ancora.
Il fatto che continua l’introduzione di funzioni terziarie pregiate (si pensi all’Università Ostiense) non potrà non produrre un ulteriore abbassamento del numero dei residenti nel prossimo periodo.
4. La vecchia periferia
Il dato più inaspettato è comunque rappresentato dal declino demografico misurabile nell’ultimo decennio della periferia speculativa di Roma, quella sorta a partire dagli anni 60 e 70, compresa tra l’anello ferroviario e il grande raccordo anulare.
Se nel 1991 i residenti erano ancora 1.141.000 ora siamo di fronte a 1.033.000. Questo dato evidenzia che una parte del patrimonio abitativo è stato abbandonato sia per terziarizzazione diffusa sia perché una sua parte viene utilizzata per alloggiare cittadini dei paesi poveri o anche studenti.
Ma è il dato complessivo a preoccupare: nel decennio 1991-2001 l’Istat ha calcolato che sono stati 177.000 mila i romani ad abbandonare la città: in realtà dalla fascia compresa all’interno del grande raccordo anulare l’abbandono ha riguardato oltre 200.000 abitanti che in parte si sono trasferiti nell’area metropolitana e in parte nella periferia esterna al Gra (tab. 4).
5. La periferia della conurbazione
Questa estesa periferia presenta ormai evidenti fenomeni di conurbazione con i comuni della fascia metropolitana. Tale fenomeno era già parzialmente evidente, ma si è sicuramente incrementato per alcune scelte già effettuate. La realizzazione della nuova Fiera di Roma a Ponte Galeria rappresenterà la saldatura con Fiumicino. I nuovi quartieri della fascia nord della città stanno evidenziando la saldatura con il sistema urbano del lago di Bracciano. A est i grandi insediamenti commerciali e residenziali formano un unicum con Giudonia e Tivoli. A est il tumultuoso sviluppo commerciale e residenziale dell’asse Appia costituisce la saldatura con i Castelli romani.
6. La villettopoli metropolitna
la fascia della prima e seconda cintura metropolitana subisce maggiormente gli effetti dello svuotamento della città di Roma. Non solo sono stati complessivamente 117.000 gli abitanti che hanno incrementato la popolazione residente della provincia, ma se si guarda ad alcune localizzazioni si è di fronte a valori incrementali impressionanti. L’area della tiberina (servita dalla linea FM1) cresce nel decennio del 15%; l’area del lago di Bracciano del 27%; L’area della Flaminia del 22%; il litorale del 17%. Sono valori che dimostrano un impressionante fenomeno di consumo di suolo, poiché la domanda si orienta verso densità basse: è la grande villettopoli paventata da Antonio Cederna (tab. 5).
7. La scomparsa dell’agro romano
L'altra caratteristica che fa di Roma un caso esemplare nel panorama italiano à che da un decennio è stato programmaticamente abbandonato l’uso degli strumenti urbanistici di governo del territorio. Si procede con la politica del caso per caso, dell’uso dell’accordo di programma come strumento di scardinamento del piano regolatore.
E quando il piano urbanistico viene praticato si sceglie la strada di un consumo di suolo tanto elevato quanto ingiustificato di fronte ai dati che abbiamo fin qui fornito.
Italia Nostra ha fatto negli anni scorsi una battaglia rigorosa contro il consumo di suolo previsto dal nuovo Prg di Roma. A fronte infatti di una città che ha perduto circa 180.000 abitanti nel decennio 1991-2001, il piano prevede infatti l’urbanizzazione di oltre 15.000 ettari oggi destinati ad agricoltura (per avere un ordine di misura si pensi che l’area racchiusa all’interno delle mura Aureliane misura 1.400 ettari). La grande maggioranza dei 15.000 ettari sono localizzati nelle parti più pregiate dell’agro romano, lasciandone lacerti circondati da edificazione e da altri usi urbani.
In buona sostanza la polita dello spreco e la deregulation stanno cancellando se non ci saranno interventi urgenti, quello che è stato il grande patrimonio di natura e storia descritto da tanti letterati, artisti, poeti e uomini di cultura.
La cronaca de l’Unità, edizione di Roma, 15 giugno 2005
Muore la città "vecchia", che si svuota dei suoi abitanti, mentre tonnellate di cemento si riversano in periferia, in quella che un tempo era la campagna romana.
«La grande villettopoli paventata da Antonio Cederna è diventata una realtà. La diffusione residenziale, potentemente favorita dal terzo condono, ha consumato oltre 10mila ettari di terreni agricoli», ha denunciato ieri Paolo Berdini, nel corso del convegno organizzato dal Comitato per la Bellezza, presieduto da Vittorio Emiliani, e dall'associazione Polis. Un dibattito vivace, svoltosi alla Biblioteca della Camera, sul tema delle trasformazioni in atto nella città e nelle periferie, al quale hanno partecipato eminenti studiosi e decine di comitati di quartiere. E dal quale è emerso un quadro allarmante, innanzitutto sullo spopolamento della Capitale. «Nel complesso, tra '91 e il 2001, sono stati 204mila gli abitanti della zona all'interno del Gra che si sono allontanati, trasferendosi nell'area metropolitana e nelle periferie più estreme», afferma Berdini. A svuotarsi non è stato solo il centro storico. Persino nella vecchia periferia romana, quella nata negli anni '60 e '70, gli abitanti sono diminuiti del 9,4 percento. Intanto i rioni più belli della città sono assediati da uffici, centri commerciali, pub e fast-food, da strutture ricettive. Restano i palazzi delle massime istituzioni dello Stato e quelli delle banche, resta il viavai di centinaia di migliaia di lavoratori. E i residenti devono fare i conti con il degrado, il rumore l'invasione di «un'offerta di ristorazione sempre più aggressiva e volgare». Per dare conto del calo demografico, Berdini cita i dati sull'offerta turistica: a Roma nel 2002 era nel complesso di 94mila posti letto, il 70% dei quali nel centro storico. Come intervenire, allora? «I provvedimenti di divieto di accesso carrabile nelle ore serali o della vendita di bevande in contenitori di vetro sono strumenti del tutto inefficaci ad affrontare il problema. Serve un piano d'insieme - sostiene Berdini - anche con provvedimenti d'emergenza, ad esempio per contrastare il tavolino selvaggio. È indispensabile lo svuotamento di funzioni pubbliche e il riuso residenziale degli immobili oggi occupati, la pedonalizzazione dell'intero centro e la soluzione della sosta dei residenti». E poi ci sono i grandi progetti da attuare, come quello «del Parco dei Fori, colpevolmente abbandonato da un decennio». «Invece si continuano ad assecondare le tendenze del mercato», conclude amaro l'architetto, che se la prende anche con il Nuovo Prg, il quale «prevede l'urbanizzazione di oltre 15mila ettari oggi destinati all'agricoltura».