«Nel fascicolo del fabbricato sono riportati dati e informazioni principali su progettazione, struttura e diverse componenti di un immobile. Chi ha provato a introdurlo non ha avuto fortuna, ma ora ci prova Milano. E forse è il momento che il governo proponga uno schema valido per tutto il paese». lavoce.info, 20 settembre 2016 (c.m.c.)

Cos’è il fascicolo del fabbricato

Con i crolli e i morti di Amatrice, e degli altri diciassette comuni, si è ripreso a discutere del fascicolo del fabbricato. Cerchiamo di capire cos’è e perché non è stato finora introdotto.

Il fascicolo del fabbricato è un documento nel quale sono riportati i dati e le informazioni principali relative alla progettazione, alla struttura, alle diverse componenti statiche, funzionali e impiantistiche di un immobile. Serve in sostanza a far conoscere meglio come è fatta una scuola, una palestra, una casa o un capannone.

Vi possono essere riportati i dati amministrativi, relativi per esempio al permesso di costruire, ma anche informazioni più strettamente tecniche. La sua lettura potrebbe consentire a chi acquista una casa, anche in un condominio, di sapere, per esempio se la struttura è in muratura portante o in cemento armato; l’esito delle prove di compressione della malta cementizia con la quale sono stati riempiti i pilastri e fatti i solai; il diametro dei tondini di ferro usati per armare quei pilastri; dove passano i tubi dell’acqua, del gas, del riscaldamento e i fili dell’elettricità; che materiali sono stati usati; qual è la trasmittenza termica dei vetri e il consumo di energia necessario per riscaldare e rinfrescare l’immobile.

Il libretto non garantisce, ovviamente, che le case non crollino se la terra traballa. È un po’ come il libretto di istruzione dell’automobile: averlo non evita di sbattere contro un muro, ma spiega di che manutenzione ha bisogno la macchina, dove mettere l’olio o l’acqua per il tergicristallo e come cambiare una ruota.

Il fascicolo del fabbricato può risultare utile non solo nelle emergenze, ma anche nell’ordinaria gestione dell’immobile e quando vi è necessità di opere di manutenzione e ristrutturazione oppure di riparare qualche guasto.

Le obiezioni

Senza alcuna fortuna, hanno provato a introdurlo alcune regioni. Le loro norme non sono mai entrate in vigore perché sono state annullate dal Tar oppure perché sono state abrogate delle stesse regioni per non affrontare un giudizio di legittimità costituzionale a seguito dell’impugnazione da parte del governo.

Da ultimo è successo, nel 2014, alla legge della Regione Puglia, contro la quale ricorse la presidenza del Consiglio dei ministri. Secondo il governo, la normativa regionale avrebbe aggravato il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità per le nuove costruzioni, reso più complessi i procedimenti amministrativi in contrasto con l’esigenza di semplificazione.

Inoltre con il libretto si «impongono ai privati oneri non necessari e comunque sproporzionati ed eccessivamente gravosi (che comportano anche a carico dei proprietari di più modeste condizioni economiche la necessità di ricorrere a una pluralità di professionisti) – si pongono altresì in contrasto con l’articolo 3 della Costituzione, sotto il profilo delle disparità di trattamento e del principio di ragionevolezza, e con l’articolo 42, secondo comma, Costituzione, in quanto impongono limiti alla proprietà privata, che non appaiono necessari ad assicurarne la funzione sociale».

Al di là delle argomentazioni giuridiche, le obiezioni mosse alle leggi regionali, anche dalle associazioni della proprietà immobiliare, riguardano la previsione della necessità del libretto per il patrimonio esistente e la facoltà attribuita ai comuni di renderlo obbligatorio, nei casi in cui ciò non fosse stato già previsto per legge.

La scelta di Milano

I proprietari degli immobili esistenti temono che, oltre a pagare ingegneri e architetti per la redazione del fascicolo, possano essere anche obbligati a realizzare gli interventi edilizi che dovessero risultare necessari dalla ricognizione fatta dai tecnici: non tutti hanno i soldi necessari.
Forse anche per fugare questi timori, il comune di Milano ha previsto l’obbligo del fascicolo solo per gli edifici di nuova costruzione e per quelli oggetto di sostituzione o ristrutturazione edilizia e ampliamento. Contro la norma è stato proposto ricorso al Tar da un’associazione della proprietà immobiliare.

Una sua conferma potrebbe fare da apripista ad altri sindaci, con il rischio di avere migliaia di modelli di fascicolo, salvo poi, tra qualche anno, caricarsi di una fatica di Sisifo per creare un modello unico, come sta succedendo ora per i regolamenti edilizi comunali. Per evitarlo sarebbe meglio che il governo, anche nell’ottica della semplificazione, proponesse uno schema unificato di libretto del fabbricato per le nuove costruzioni.

Un’ipotesi limitata come questa non dovrebbe dispiacere neanche alle imprese di costruzione. In mancanza di un’iniziativa governativa, le loro stesse associazioni di categoria potrebbero promuovere volontariamente l’introduzione del libretto, che diverrebbe un fattore di competitività, perché aiuta a rendere trasparente il livello qualitativo della costruzione.