Rigenerazione urbana, un nuovo ciclo per la rendita passiva
Paola Bonora
L’Emilia che si autorappresenta nella proposta di legge urbanistica non è più la regione che definiva “democratica” la pianificazione. È diventata paladina del neoliberismo, della crescita diseguale e senza regole. Relazione al convegno “Privatizzare l’urbanistica?”, Bologna, 15 novembre 2017.

Da un po’ di anni in Emilia-Romagna si vociferava della necessità di una nuova legge urbanistica che andasse a sostituire la disciplina pianificatoria varata nel 2000, giudicata superata nonostante i ritocchi operati. La crisi e la maggiore consapevolezza dei temi ambientali e climatici hanno corretto il modo di considerare lo sviluppo urbanistico, si diceva. Che, visti i danni prodotti dagli eccessi di consumo di suolo, non va più inteso in termini espansivi ma di limitazione e riciclo del già costruito.

Evviva, ci siamo detti noi che da lungo tempo critichiamo l’immobiliarizzazione e l’abuso di suolo che ne è derivato, che nella nostra regione ha toccato le vette più alte a livello nazionale. Finalmente l’Emilia si sveglia, ci siamo detti e, recuperando l’antica ragionevolezza pianificatoria, ferma lo scempio.

Ma ci eravamo illusi. L’Emilia che si autorappresenta nella proposta di legge in discussione non è più la regione che definiva “democratica” la pianificazione e cercava meccanismi di riequilibrio territoriale e assieme sociale. È diventata la migliore paladina del neoliberismo più acceso, della crescita diseguale e senza regole e, sorda anche alle contraddizioni economiche che hanno condotto alla grande crisi, consegna agli investimenti speculativi privati la politica del territorio.

Eppure gli obiettivi del “contenimento” del consumo di suolo e della “rigenerazione urbana” sono i principi di fondo dichiarati dalla proposta di legge. Peccato siano artifici retorici contraddetti dalle disposizioni indicate, che vanno in direzione opposta.

I costruttori hanno capito da tempo che la crisi del mattone non era congiunturale e risolvibile in termini espansivi, e che non si poteva continuare a edificare in una condizione di mercato saturo per esubero produttivo, deprimendo ancor più i prezzi. Non a caso l’Ance ha varato da almeno un quinquennio il progetto “Riuso” e ha svolto in questi anni una capillare opera di persuasione nei confronti dei soci - i quali tuttavia ancora insistono nel chiedere incentivi e premi volumetrici, non si sa per quale domanda.

Sul piano delle dichiarazioni, anche i politici locali non fanno che ripetere la litania dello “stop al consumo di suolo” e ci intontiscono con il ritornello della “rigenerazione”, ma continuano ad approvare progetti faraonici, il più delle volte inutili – in questa fase è scoppiata la smania di centri commerciali, supermercati e centri culturali, tutti di megadimensioni; i capitali finanziari vanno in questa direzione con la stessa cieca determinazione con cui hanno prodotto prima eccessi di capannoni e poi di residenze: chissà quando scoppierà la bolla.

Nonostante la rendita passiva raggiunga in Italia livelli insani per l’economia (siamo al 39% del Pil) si continua a procedere per il suo incremento.

Rimangono inoltre sul tappeto una serie di questioni, gravi e pericolose che, guarda caso, non vengono correlate e non sono sufficienti a modificare la visuale. Innanzitutto la crisi delle banche legata ai crediti inesigibili. Sofferenze derivate da capitoli diversi ma entro cui - qui sta il nocciolo - il 47,2% dei prestiti deteriorati (Banca d’Italia, 2016) è riconducibile al blocco costruzioni e immobiliare. Un dato che denuncia un’economia sbilanciata, con i forti rischi di instabilità finanziaria richiamati dalla Banca Europea, troppo esposta su questo versante - oltre che comportamenti a dir poco opachi, sia da parte degli immobiliaristi che delle banche, che hanno erogato prestiti imponenti senza esigere garanzie reali.

A ciò si aggiunga che la crisi ha sedimentato in seno agli istituti di credito una grande quantità di immobili, pignorati in parte a cittadini impoveriti ma in prevalenza confiscati alle imprese lanciate in operazioni edilizie fallite per esubero di offerta. Non a caso i principali istituti hanno aperto un filone real estate per smaltire un patrimonio in progressiva svalutazione che grava sui bilanci.

Vi è poi il problema degli immobili invenduti, edifici nuovi da poco costruiti e rimasti senza acquirente oppure cantieri arenati nella crisi: un argomento noto, ben percepito ma mai misurato, salvo stime diversissime sempre contestate. Anche in questo caso se ne trarrebbero considerazioni svalutative, dunque non conviene conoscerne l’esatto ammontare, che invece potrebbe servire per progettarne un sensato utilizzo. Ma sia il governo che le amministrazioni locali si guardano bene dall’impensierire i costruttori. Tuttavia dati eloquenti sulle “rimanenze” – fabbricati classati come merci non vendute – ci vengono dalla Banca d’Italia attraverso l’esame dei bilanci delle imprese di costruzione e immobiliari. Rimanenze che nonostante l’esonero fiscale elargito dal 2013, unite ai debiti, incagliano il ciclo edilizio.

Un eccesso che si è riversato sulle città e sul patrimonio residenziale storico che recenti indagini mostrano in larga misura inutilizzato (1 abitazione su 5) e ampiamente svalutato (il 30% in meno dall’inizio della crisi).

Insomma un quadro economico di desolante preoccupazione, specie a fronte di reiterate richieste dei costruttori, che ora volgono la loro attenzione alla “rigenerazione”, parolina magica dietro cui si nasconde la riconversione del ciclo edilizio. Mi riferisco a un documento Ance inviato al governo il 16 giugno 2016 nel quale si propone la “rottamazione” dei vecchi edifici, e di “rendere gli interventi di demolizione e ricostruzione agevoli, diffusi ed economicamente sostenibili”, di “concepire la sostituzione del patrimonio edilizio come strumento ordinario di intervento sul territorio” e a questo fine di “superare la rigidità delle disposizioni in tema di altezze, distanze, densità edilizia e prevedere una riduzione degli oneri concessori da versare al Comune”. Ancora, si chiede di “incentivare fiscalmente la sostituzione edilizia anche in presenza di aumenti volumetrici” e “detassare i dividendi di chi investe nel capitale di rischio di imprese impegnate in operazioni di rigenerazione delle città”.

Tutto questo, naturalmente, in nome della limitazione del consumo di suolo. Si vuole in questo modo rilanciare l’edilizia senza alcun rischio d’impresa o concessione alla città pubblica, stravolgendo la pianificazione, il governo del territorio e le più basilari regole insediative. La “rigenerazione”, panacea di tutti i mali, si svela nei suoi termini reali di “sostituzione”. Un espediente per rimettere in moto la rendita fondiaria accorciando il ciclo edilizio, ossia la durata dei manufatti, che trova spazio per esplicarsi nelle pieghe di città abbandonate al degrado.

Parole d’ordine che troviamo tradotte per intero nella proposta di legge emiliana, sensibile solo alle ragioni degli investitori.

La “rigenerazione” rappresenterà insomma il core business degli anni futuri. Una svolta che implica l’accorciamento del ciclo edilizio, destinata ad incidere sul piano urbano e territoriale ma che è prima di tutto una svolta culturale. Il bene durevole per eccellenza, che non a caso definiamo e distinguiamo come immobile, diventa labile, deperibile. Una sorte che è già capitata ai valori immobiliari, un tempo assunti a garanzia di investimento di lungo periodo e sicura rivalutazione che invece hanno mostrato la stessa volatilità dei prodotti finanziari di cui erano stampella. Una serie di antichi miti sono caduti, ora sta crollando anche quello della durevolezza dei manufatti.

Un cambiamento che sottende inoltre il passaggio dalla rendita marginale, avvantaggiata nei decenni della fuga dalla città e dello sprawl, a quella posizionale, di rivalutazione della centralità allocativa. Una riconfigurazione del modello di organizzazione spaziale dalle conseguenze importanti sia sotto il profilo territoriale che economico e sociale, da cui potranno derivare intense modifiche degli assetti attuali.

Sullo scacchiere immobiliare si gioca insomma il destino delle città dei prossimi anni, coinvolte in un intenso processo di “riconversione” di abbattimento e ricostruzione - o comunque, come indica la legge, di densificazione, senza rispetto per distanze, altezze, dotazioni, vecchi orpelli di un’urbanistica garantista demodé. Che cambierà la fisionomia e le modalità di utilizzazione di aree centrali, o potenzialmente tali, ora degradate o anche solo sdrucite. Ci si dovrà intendere sul concetto di degrado, se non vogliamo trovarci i picconatori sotto casa. Torna insomma il piccone risanatore, nelle vesti gioiose e politicamente illuminate della rigenerazione.

Che alcune aree, quelle dell’urbanizzazione frettolosa e caotica dell’immediato dopoguerra, meritino riconversione è innegabile. Si aprirà in ogni modo il problema degli abitanti, spesso soggetti sociali disagiati, anziani, stranieri. Una questione che vedrà necessariamente coinvolte le periferie ai margini dell’urbanizzato, nel fatidico 3% di suolo consumabile che la proposta di legge prevede (ma in realtà credo prevalentemente in forma di edilizia convenzionata “di pubblica utilità” e dunque esclusa da questo computo), in cui dovranno sorgere nuovi edifici costruiti all’uopo con contributo esentivo e premiale pubblico, per ospitare le popolazioni espulse dalle zone gentrificate, diventate troppo onerose.

La dinamica è lineare: riconverto zone centrali demolendo e ricostruendo, in più costruisco in periferia su terreni vergini sotto l’ombrello dell’interesse pubblico, accorcio in questo modo il ciclo di vita dei manufatti e introduco l’idea della loro precarietà così mi garantisco un mercato imperituro. Un dispositivo perfetto. Attenzione alle ruspe!
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