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Rossana Franco; Benevelli Cefalota
Una proposta per una nuova politica dell’abitazione
3 Novembre 2010
Abitare è difficile
Considerazioni preliminari per il reperimento delle risorse finanziarie per acquistare abitazioni non occupate da destinare all’affitto sociale. Con postilla(m.b.)

Premessa

Nei sistemi di welfare, in particolare in Europa, le politiche pubbliche nel settore delle abitazioni hanno svolto e tuttora svolgono un ruolo fondamentale.

Mediamente nei paesi Europei il patrimonio abitativo pubblico, gestito dagli enti locali o da agenzie a hoc, rappresenta il 20 – 25% del totale dello stock d’abitazioni esistenti, con la rilevante eccezione dei Paesi del Mediterraneo. Nel nostro Paese il patrimonio pubblico può essere stimato attorno al 3 – 4% del totale. Una percentuale risibile. (1)

Va detto tuttavia che in Italia, come in Spagna e in Grecia, questo dato trova una parziale spiegazione nel fatto che il 70 – 80% delle famiglie sono proprietarie dell’abitazione, mentre di norma negli altri Paesi europei non si supera il 50%.

In ogni caso l’offerta pubblica appare assolutamente inadeguata rispetto alla domanda sociale – fra l’altro in crescita per effetto dell’immigrazione e della crisi economica mondiale – determinando così una situazione che non consente alcuna politica d’efficace contenimento degli affitti. (2)

Inoltre in questi ultimi anni i Comuni hanno svenduto parte del loro patrimonio immobiliare per fare cassa.

Le case non mancano, solo che spesso non corrispondono alle esigenze e/o alle tasche delle famiglie. Negli ultimi 10 – 15 anni, si è costruito troppo, ma soprattutto male. Accade così che in un mercato sempre più segmentato e articolato per fasce di reddito e tipologie famigliari possano coesistere enormi eccedenze nell’offerta complessiva d’abitazioni e allo stesso carenze anche forti d’offerta rispetto alla struttura della domanda effettiva d’abitazioni.

Reggio detiene, sotto questo profilo, un non certo invidiabile primato. Per questo motivo le considerazioni qui svolte possono essere estese, in linea di massima, a livello nazionale.

La condizione abitativa a Reggio Emilia

Si calcola che a Reggio Emilia vi siano attualmente circa 7.000 abitazioni invendute, a fronte delle quali abbiamo registrato nel corso del 2009 un aumento del 27% dei depositi bancari.

Una situazione anomala che ha attirato l’attenzione della DIA (direzione investigativa antimafia). Che a Reggio ci sia una forte e radicata presenza di cosche mafiose è cosa arcinota, anche se mai seriamente contrastata.

Il settore in cui esse sono maggiormente presenti è quello dell’edilizia. Ma esse operano anche in altri settori “grigi” dell’economia nei trasporti, nella distribuzione commerciale al dettaglio, nella ristorazione, inoltre controllano il businnes della droga, che ha un ruolo importante nel reperimento dei capitali che vengono poi investiti, non solo per ampliare il mercato della droga, ma anche e principalmente nei settori “grigi” dell’economia.

Si tratta di fenomeni con una lunga storia alle spalle e ormai profondamente radicati nel tessuto urbano della città, dando origine ha fenomeni d’intolleranza e di disgregazione sociale. Il mito di Reggio Emilia città solidale mostra ormai crepe profonde e sempre più, negli episodi della vita quotidiana, si manifesta per quello che è: una balla politica! (3)

Tali fenomeni sono in vario modo conseguenza ed espressione del modello di sviluppo che Reggio Emilia ha avuto in questi ultimi 15 anni: uno sviluppo fondato su una crescita prevalentemente estensiva e di tipo quantitativo - pur non mancando le eccellenze - che ha portato ad un forte incremento demografico per effetto dell’immigrazione dai paesi extracomunitari e dal mezzogiorno: l’aumento della popolazione residente è stato di oltre il 25% negli ultimi 15 anni, un primato a livello nazionale fra le città capoluogo di provincia. La città si avvia ormai a contare 170.000 abitanti, cui si aggiungono diverse migliaia di clandestini.

Il nuovo piano strutturale, se realizzato, determinerà una crescita: stimata fra i 35.000 e i 50.000 abitanti, a seconda delle stime, mentre il territorio urbanizzato dovrebbe passare dagli attuali 31 Kmq ai 45 Kmq.

Neppure l’intensità e la durata della crisi economica che, probabilmente, farà sì che queste cifre saranno largamente disattese, hanno indotto l’amministrazione comunale ad andare ad una rivisitazione del potenziale di crescita espresso dagli strumenti urbanistici in vigore, basti pensare al convegno “Gli Stati Generali dell’Area Nord”, tenuto in piena campagna elettorale per le regionali, convegno nel quale tutti i grandi progetti sono stati rilanciati in una logica da anni sessanta. Ma si sa la nostra amministrazione continua ad essere prigioniera del mito.

Nella Francia degli anni cinquanta si diceva “Quand lo batiment va tout va”. Da allora sono passate due generazioni e mezzo, forse quel mito andrebbe rivisto, anche perchè di territorio da divorare c’è n’è sempre di meno.

Il mercato dell’edilizia abitativa è completamento bloccato. Il paradosso al quale stiamo assistendo è che con 7.000 abitazioni vuote, gli sfratti sono in continuo aumento. La crisi ha impoverito vasti settori di ceto medio, che hanno sempre più difficoltà ad accedere al bene casa: il sogno d’ogni italiano.

Il caso Reggio, quindi non è frutto del caso, ma anche di precise scelte politiche fatte a livello locale, che hanno creato le premesse economiche e urbanistiche per un crollo del mercato, che la crisi internazionale ha fatto poi esplodere con gli effetti perversi che sono oggi sotto gli occhi di tutti.

Eppure l’Amministrazione comunale era da tempo a conoscenza della situazione che si stava determinando. Da uno studio, commissionato dal Comune di Reggio Emilia a Caire – urbanistica, la cui sintesi è stata pubblicata dalle Edizioni Diabasis “Questione abitativa e politiche per la casa”, risulta che la Provincia di Reggio Emilia è di gran lunga la Provincia della Regione in cui più alta è stata, nel breve scorcio del nuovo secolo, la produzione edilizia, ben al di là del fabbisogno di una popolazione in continuo aumento.

Quello studio dimostra anche come oltre che troppo, si sia costruito male, con tipologie, in particolare, che nulla hanno a che fare con un’edilizia di tipo sociale, l’unica in grado di soddisfare le esigenze degli strati più deboli della popolazione, oltre che con tipologie che non tengono conto delle nuove caratteristiche delle famiglie, che sono profondamente mutate rispetto a quelle ancora prevalenti negli anni settanta.

Non è questa la sede per approfondire tali problematiche, sulle quali intendiamo comunque ritornare in sede di costruzione di una proposta, che sia in grado di dare una risposta adeguata alla gravità della crisi sociale ed economica che stiamo attraversando.

Quello che con queste note vogliamo fare è, piuttosto, di chiarire il senso di una proposta, per altro già anticipata dagli organi di informazione locali, sicuramente innovativa nel panorama nazionale, ma largamente praticata a livello europeo.

L’idea centrale è quella di andare in controtendenza, puntando ad una ricostituzione del patrimonio pubblico, come condizione per dare una risposta credibile alle nuove domande abitative che vanno emergendo e che, nel medio periodo, sono destinate a consolidarsi fino a creare una situazione socialmente ingestibile.

La situazione potrà essere governata solo trovando nuove e ingenti risorse, che a nostro parere esistono, certo non nei bilanci pubblici, a condizione che ci sia la volontà politica di attivarle e metterle in circolazione.

Una proposta ampiamente praticata in Europa. Basti pensare, a titolo d’esempio che la città di Parigi, che certo è ancora lontana dall’aver trovato una soluzione in qualche modo esaustiva al problema dell’abitazione, dispone attualmente di un patrimonio abitativo pubblico imponente: qualcosa come 200.000 appartamenti.

La costruzione di tale patrimonio è stata finanziata dai parigini stessi, attraverso l’acquisto di certificati di credito immobiliari garantiti dal Comune di Parigi sulla base del patrimonio immobiliare, che via, via si è venuto costituendo nel tempo.

Come ricostituire e potenziare il patrimonio abitativo pubblico.

La nostra proposta muove dalla considerazione che alla questione abitativa il mercato non è in grado di dare risposte socialmente soddisfacenti, se così fosse, dato il livello di ricchezza cui sono giunti i Paesi dell’Occidente europeo e del Nord America, il problema sarebbe stato, in quei Paesi, risolto da tempo.

In realtà questi Paesi hanno dovuto dotarsi in varia misura di politiche pubbliche più o meno efficaci e penetranti.

La situazione della nostra città, e più in generale quella dell’Italia intera, può diventare drammatica e socialmente ingestibile, se ad essa non verranno date risposte nuove in grado di fare i conti anche con il fatto, che non è possibile, se non in misura minimale, farlo con soldi pubblici.

Occorre trovare nuove risorse. La situazione economica italiana è caratterizzata, ancora e per fortuna, da una robusta capacità di risparmio delle famiglie e dalla mancanza di alternative sicure per il risparmio privato, specie per quello delle famiglie a reddito medio e medio basso, questo fa sì che nelle banche giacciano grandi quantità di fondi liquidi inoperosi. La situazione reggiana costituisce, sotto questo profilo, un caso esemplare.

Si è creata quella che, nell’economia keynesiana è chiamata “una trappola della liquidità”, per cui nella sola Reggio, a fronte di un ancora elevata liquidità detenuta dalle famiglie, ci sono circa 7.000 appartamenti invenduti, parte dei quali già in mano alla banche e che prima o poi potrebbero essere messi all’asta.

Non c’è bisogno di costruire, basterebbe poterne comprarne una parte e affittarli a canone convenzionato (300 – 350 Euro al mese).

L’operazione potrebbe essere fatta attraverso l’emissione di certificati di credito immobiliare. In pratica il sistema bancario potrebbe collocarli a un tasso del 3%, meglio se superiore. Naturalmente questi certificati sarebbero garantiti dallo stesso patrimonio edilizio, che via, via, verrebbe acquisito dall’ente locale. L’Acer potrebbe/dovrebbe occuparsi della gestione delle abitazioni.

Naturalmente il rendimento deve essere competitivo. Si tenga conto che le famiglie potrebbero trovare conveniente un tasso del 3% che si collocorebbe al di sopra di quello garantito dalle banche virtuale sui depositi. Inoltre sui certificati si pagherebbe un’imposta del 12,5% e non del 27%.

Naturalmente per garantire la collocabilità dei titoli e l’equilibrio finanziario dell’operazione (i costi di gestione sono elevati e probabilmente il rendimento delle abitazioni non basterebbe), bisogna che una parte degli interessi pagati ai sottoscrittori siano sostenuti dal pubblico. I fondi potrebbero provenire da:

- enti locali

- un’apposita legge del governo

- fondazioni bancarie

- eventuale possibilità di attingere ai fondi dai TFR.(4)

- una tassa di scopo.(5)

Naturalmente la proposta va definita tecnicamente e ha bisogno del sostegno di un ampio arco di forze sociali e politiche. Essa inoltre potrebbe/dovrebbe dare luogo ad apposite iniziative legislative.

A questo proposito è necessario verificare rapidamente le esperienze che in Europa non mancano. E costruire una vera e propria piattaforma sulla quale, e qui i sindacati e non solo quelli confederali penso ad esempio alle associazioni dei consumatori, potrebbero avere un ruolo decisivo.

Reggio potrebbe tentare di partire anche subito e proporsi come terreno di sperimentazione. Questo naturalmente comporterebbe un ripensamento e una ridefinizione strategici della politiche abitative e urbanistiche sin qui seguite.

Franco Cefalota, Rossana Benevelli, per Gente di Reggio – Forum dei cittadini.

NOTE.

Ultima versione 01/10/2010. Essa sostanzialmente coincide con quella data alla stampa il 17/10/2010. Il documento, del resto, è aperto ai contenuti di tutti coloro che ne condividono l’ispirazione politica e programmatica. In questo senso vuole mantenere il carattere di work in progress, almeno fino a quando un vero e proprio piano di fattibilità non ne avrà assorbito le istanze e l’ispirazione politica.

(1) Del resto il nostro Paese destinava nel 2005 all’edilizia sociale 5 Euro pro – capite, a fronte delle 396 sterline del Regno Unito.

(2) E’ appena il caso di ricordare che l’Italia ha da tempo rinunciato a una qualsiasi politica abitativa. Le responsabilità dei governi di centro – sinistra sono pesantissime. Nel 1993 (Governo Ciampi) sì da il via alla svendita del patrimonio immobiliare di enti, banche e assicurazioni. Viene meno così uno strumento che, al di là dell’uso distorto e clientelare che n’è stato fatto, in qualche modo contribuiva a calmierare il mercato dell’affitto. Nel 1998 si attua la liberalizzazione degli affitti. Circa gli effetti di tale misura ricordiamo questo due dichiarazioni di Cipolletta (Uffico studi di Confindustria). Nel 2001 Cipolletta annunciava con enfasi :” Il mercato degli affitti deve essere libero, perché aumentando l’offerta, i prezzi scenderanno”. Cinque anni dopo a Vicenza veniva presentato uno studio (firmato anche da Cipolletta) dove, fra l’altro, si legge :”La riforma non ha avuto alcun effetto di rallentamento sulla dinamica dei canoni. Inoltre la penuria di abitazioni a basso costo ha acuito il disagio di determinarti strati di popolazione”. Ancora più esplicite le dichiarazioni di Lorenzo Bellicini (Cresme): “Con la fine degli anni ottanta in Italia non c’era più una questione abitativa”: negli ultimi anni è fragorosamente esplosa, con “fenomeni di sovraffallomento, di coabitazione forzata: condizioni da anni sessanta”. Nel 1999 si consente ai Comuni di vendere le aree Peep. Nel 2007 secondo governo Prodi si consente l’utilizzo degli oneri di urbanizzazione per finanziare la spesa corrente. Il nuovo Governo Berlusconi completa l’opera: abolizione ICI sulla prima casa, aumento fino al 50% della quota di oneri di urbanizzazione per il finanziamento della spesa corrente e infine, ciliegina sulla torta (siamo nel 2009), federalismo demaniale, primo atto per l’attuazione del federalismo fiscale.

(3) Il fatto che la Lega abbia triplicato i voti in cifra assoluta e rappresenti ormai quasi il 18% del corpo elettorale non ha insegnato nulla. Certo la democrazia è fatta di voti e d’idee. Non bastano le buone idee per avere un buon risultato elettorale. Ma forse non sarebbe il caso d’interrogarsi sulle ragioni profonde (strutturali) di un disagio sociale sempre più evidente e smetterla con un atteggiamento predicatorio, stucchevole, talvolta perfino arrogante nella sua presunzione pedagogica, come se i cittadini fossero tutti dai bambini egoisti e viziati.

(4) A questo proposito va detto che è in atto un dibattito nel sindacato. Il modello potrebbe essere quello dei fondi pensioni americani. Per la prima volta nel nostro Paese nell’edilizia sociale opererebbero investitori istituzionali.

(5) A questo proposito giova ricordare la vicenda dei contributi Gescal, istituiti con la legge 805 del 1971. Tali contributi sono serviti a finanziare case per i lavoratori dipendenti e a istituire IACP, successivamente le graduatorie sono state aperte a tutti con il che si è modificata la natura del contributo, che è diventata di fatto una tassa sull’occupazione. Successivamente i contributi Gescal sono stati aboliti di qui la crisi degli IACP. Viene da chiedersi se non sarebbe stato di sostituirli con una tassa di scopo e farli pagare alla generalità dei contribuenti.

postilla

Obiettivi e spirito della proposta sono condivisibili. Occorre però assicurarsi che il prezzo di acquisto sia commisurato ai costi di produzione e non ai valori di mercato, o quantomeno allineato ai valori dell'edilizia convenzionata, per non remunerare oltre misura i percettori della rendita immobiliare. (m.b.)

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