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Marco Marcello; Panara De Cecco
Un programma per la casa
1 Gennaio 2006
Abitare è difficile
Un intelligente intervento nel dibattito sul sito Per governare, che rafforza le proposte già presenti su Eddyburg. E' postato il 22 dicembre 2005 (g.c.)

In seguito alla lunga fase di crescita del prezzo di acquisto e di affitto delle abitazioni l’accesso alla casa è diventato proibitivo per larga parte della popolazione, mentre il patrimonio immobiliare rimane per una parte significativa improduttivo e segnato da un’opacità fiscale. Tre problemi che vanno affrontati insieme, innanzitutto attraverso una profonda e complessiva revisione del trattamento fiscale della casa, da articolare sotto diversi profili. Si dovrebbe inoltre avviare un grande piano per la costruzione di alloggi nelle grandi e nelle medie città, per favorire l’accesso all’abitazione delle giovani coppie.

Siamo nella fase finale di una lunga fase di crescita del prezzo delle abitazioni, che ha determinato effetti sociali ed economici importanti. Si vendono molte case, grazie ai tassi di interesse contenuti, ma l’accesso all’abitazione per larga parte della popolazione è diventato proibitivo per l’elevato prezzo di acquisto e per l’alto livello raggiunto dagli affitti in particolare nelle grandi città. La casa è il problema principale che devono affrontare le giovani coppie, ed è diventato un problema grave anche per molti anziani non proprietari, le cui pensioni non sono sufficienti a sostenere il maggior costo degli affitti.

Dal punto di vista economico il problema è altrettanto rilevante perché la componente immobiliare è una parte rilevante del patrimonio degli italiani, ma è per una parte considerevole un patrimonio inattivo e improduttivo, il che ne fa una ricchezza utilizzata in maniera inefficiente, come dimostra il gran numero di case sfitte e l’ancora più grande numero di abitazioni che hanno dimensioni non ottimali rispetto alle esigenze di colore che le occupano. Nel suo complesso il patrimonio immobiliare è anche caratterizzato da una grande opacità fiscale e da una tassazione che non favorisce la trasparenza, la mobilità, una più corretta allocazione delle risorse e una vera efficienza del mercato. Tutti e tre questi problemi vanno affrontati congiuntamente, al fine di avere un mercato immobiliare più trasparente ed efficiente, una più efficiente allocazione delle risorse, una più facile mobilità delle persone sul territorio, un più facile accesso all’abitazione per le giovani coppie.

Gli strumenti per affrontare la questione possono essere di varia natura. Il primo riguarda il trattamento fiscale della casa, al momento dell’acquisto e della vendita, nel perdurare della proprietà, nell’affitto attivo e passivo, e riguarda tutti i soggetti coinvolti: venditori e compratori, intermediari, proprietari locatori e locatari. L’obiettivo di una revisione complessiva del trattamento fiscale della casa non deve essere quello dell’aumento di gettito ma della trasparenza fiscale e di un trattamento che favorisca la migliore allocazione delle risorse. Il maggiore gettito dovrebbe essere quello derivante dalla trasparenza (e quindi da una sostanziale riduzione dell’evasione), e dalla maggiore vitalità economica del settore.

Partiamo da una situazione falsata alla base da estimi catastali che non corrispondono ai valori effettivi degli immobili. Il primo punto da affrontare quindi è quello di una revisione dei valori catastali per portarli a livelli realistici. Perché l’aumento dei valori catastali non si trasformi in un aumento del prelievo, contestualmente vanno riviste tutte le aliquote che hanno come riferimento i valori catastali al fine di rendere l’aggiornamento del catasto indifferente ai fini del prelievo. Il secondo punto è modificare le imposte sulle transazioni, in modo da rendere meno oneroso il passaggio di proprietà, o addirittura fiscalmente nullo per chi passa da una abitazione ad un’altra più consona alle proprie esigenze (per dimensione o localizzazione o qualsivoglia altra ragione). Cambiare casa deve diventare più facile e sostanzialmente meno costoso, per facilitare il passaggio da una città ad un’altra o da un quartiere ad un altro, secondo le esigenze crescenti determinate dalla mobilità del lavoro; il passaggio da una casa piccola ad una più grande con il crescere della famiglia e da una grande ad una più piccola per esempio per gli anziani. Una effettiva corrispondenza tra i valori catastali e quelli di mercato, insieme ad una tassazione più equilibrata delle compravendite, può rendere più trasparenti fiscalmente le transazioni senza danneggiare soverchiamente il gettito. Si possono prevedere sconti fiscali per passaggi di abitazione.

Va anche prevista una parziale deducibilità, da distribuire in più anni, dei costi di intermediazione, sia per ridurre l’onere rilevante di questa voce, sia per rendere - attraverso l’interesse alla trasparenza fiscale di venditore ed acquirente - meno facile l’evasione in questo settore. Va affrontato sul piano fiscale anche il trattamento degli affitti, che oggi vanno a cumularsi al reddito del locatore (persona fisica) con l’applicazione dell’aliquota marginale più alta. Questo rende meno conveniente affittare e favorisce una massiccia evasione. Una soluzione potrebbe essere assoggettare l’affitto percepito ad una aliquota fissa (per esempio del 20%) in linea con il trattamento fiscale (auspicabile) delle rendite di natura finanziaria. Questa equiparazione ha una logica funzionale ma anche di equità all’interno di un più equilibrato trattamento delle rendite di qualsiasi natura. Per equità e al contempo per scoraggiare l’evasione si dovrebbe introdurre anche la detraibilità di una quota dell’affitto, uguale per tutti, per esempio nella misura di 200 euro mensili. L’impatto sul gettito sarebbe probabilmente compensato dalla riduzione dell’evasione e darebbe un sollievo non marginale alle famiglie (ma si dovranno individuare misure per non svantaggiare i proprietari della casa di abitazione rispetto agli affittuari). Anche nel caso degli affitti dovrebbe essere consentita la parziale deducibilità dei costi di intermediazione, sia per ridurre l’evasione che per rendere meno onerosa la mobilità. L’intera normativa dovrebbe estendersi, soprattutto a fini di trasparenza fiscale, anche agli affitti temporanei.

Per favorire un adeguato livello di manutenzione delle case andrebbe ribadita la deducibilità parziale dei costi ristrutturazione, mentre - Bruxelles permettendo - andrebbe ridotta sostanzialmente l’Iva sugli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione per combattere una delle più diffuse aree di evasione fiscale. Tutto ciò dovrebbe essere accompagnato da norme efficaci per garantire il rispetto della durata dei contratti di locazione, al fine di rimuovere uno degli ostacoli più rilevanti all’affitto.

Insieme alla profonda revisione del trattamento fiscale della casa che qui proponiamo, andrebbe avviato un grande piano per la costruzione di alloggi nelle grandi e nelle medie città per favorire l’accesso all’abitazione delle giovani coppie. Questi piani, da elaborare in collaborazione con i comuni interessati, potrebbero essere finanziati con fondi privati (anche con l’emissione di titoli a lunghissimo termine garantiti dalle pubbliche amministrazioni e, se possibile anche con contributi in conto interessi) da ammortizzare con piani di riscatto trentennali o anche di maggiore durata.

L'articolo è tratto da questo sito, nel quale è inserito anche un breve commento di Edoardo Salzano. Si vedano anche, in qusta cartella, l'intervento di Giovanni Caudo e le proposte presentate da un gruppo di architetti alla conferenza programmatica dei DS.

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