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Paolo Berdini
Roma. Definitivamente approvato il PRG della rendita immobiliare
27 Marzo 2006
Roma
Nell'apoteosi dei media, anche la sinistra radicale celebra il nuovo PRG della Capitale. Una corrispondenza per Eddyburg, del 26 marzo 2006

Critiche a pagamento

Lunedì 20 marzo sulla cronaca del Corriere della Sera un’intera pagina era occupata da una denuncia del “comitato degli acquirenti dell’Acqua acetosa” che denunciava l’arrivo sulle aree destinate a verde privato da convenzione urbanistica prospicienti le loro abitazioni di 75.000 mila metri cubi decisi da un accordo di programma in variante al piano regolatore. Quello stesso piano che da lì a poche ore sarebbe stato approvato definitivamente dal Consiglio comunale[1]. Per difendere i propri diritti nella Roma del terzo millennio si deve pagare una pagina di quotidiano. Nessun partito politico si fa più carico dello stato della città.

E’ però vero che per far sentire la propria voce non tutti hanno pagato. In questi ultimi tempi moltissimi comitati di quartiere e di cittadini si sono impegnati contro questo piano regolatore per un’altra idea di città. Senza avere l’appoggio di partiti, hanno imposto –almeno formalmente, poiché i concreti risultati non sono stati così importanti- il loro punto di vista. Questo tessuto partecipativo, di cui anche Eddyburg ha dato rappresentazione, è la vera novità della vicenda dell’approvazione del piano di Roma. Si è trattato un punto di vista che ha cercato di collocarsi a favore della pianificazione, favorendo quindi il cammino del piano, battendosi nel contempo contro le scelte sbagliate che esso definiva.

Un punto di vista certamente minoritario nella società romana. Le critiche, anche quelle più moderate alla conduzione dell’urbanistica romana non hanno trovato facile udienza in questi anni. Ma i toni elogiativi hanno superato ogni livello di decenza nel commento al voto di controdeduzione del 22 marzo. Argomenti acriticamente elogiativi sono apparsi su tutti i quotidiani[2]. Una serie di numeri inventati – come vedremo - di sana pianta citati da assessori e consiglieri di maggioranza sono stati riportati fedelmente, senza la minima verifica. Un quadro desolante cui dobbiamo per ora rassegnarci.

Solo per ora, però. Gli effetti di uno sviluppo urbano senza regole verrà inevitabilmente alla luce in tempi molto più contenuti di quanto si crede. Si pensi soltanto all’ultima colossale bugia inventata per convincere l’opinione pubblica della bontà del nuovo piano. Affermano i giornali che verranno realizzati “tre campus universitari in periferia”, per riqualificare le periferie romane. In realtà si tratta soltanto di 6.000 posti letto per studenti localizzati in tre aree che con le sedi universitarie hanno poco a che fare [3]. Solo la localizzazione di Tor Vergata coincide con un polo universitario: ma si tratta si una università la cui localizzazione non è stata decisa da questo PRG, ma da quello del 1962, e che è stata realizzata grazie alla totale proprietà pubblica dell’area e alla determinazione del corpo docente di farne elemento centrale del sistema formativo romano. Le altre due localizzazioni sono invece diffuse nell’anonima periferia urbana, altro che campus! Per ora l’effetto mediatico è assicurato, poiché tutta la città è stata portata a credere che verranno costruite tre Cambridge nei posti più desolati della periferia romana [4]. Ma l’effetto durerà il tempo dei titoli dei giornali, lasciando irrisolti i problemi.

Converrà allora richiamare brevemente i principali elementi di critica che i questi ultimi anni sono stati inutilmente portati all’attenzione dell’opinione pubblica e degli amministratori. Erano critiche argomentate e civili: si riferiscono in particolare a un errore di fondo e, nel merito tecnico, a tre omissioni e tre errori di impostazione. Ad esse non è stata fornita risposta né in fase di adozione nel 2003, né in quest’ultima fase di controdeduzione. Il piano votato in via definitiva, infatti, non si scosta dall’impostazione fin qui avuta.

L’errore di fondo

L’errore di fondo è rachiuso in due espressioni equivoche, “compensazione urbanistica” e “diritti edificatori”. Un errore in apparenza nell’attuale stesura del piano, ma di fatto conservato. Si è dovuto prendere atto dell’autorevole parere espresso da Vincenzo Cerulli Irelli e Edoardo Salzano, che per conto di Italia Nostra che hanno dimostrato l’assoluta infondatezza giuridica della tesi secondo la quale aver ottenuto una certa edificabilità da una un PRG attribuisce alla proprietà dei “diritti edificatori”, che vanno in qualche modo “compensati” anche da nuove previsioni urbanistiche[5].

Il nuovo piano di Roma contiene continui rinvii ai due concetti. Se sono stati tolti, grazie alle puntuali denunce, gli articoli che li ne generalizzavano l’impiego tentando di dar loro dignità di principio, essi trovano surrettiziamente collocazione sia in numerosi articoli della normativa tecnica di attuazione, sia nella relazione di piano. Si sono insomma cancellate le stesure più vistosamente compromettenti per lasciarne intatta la centralità nella fase gestionale del piano [6].

Al di là di questa critica di fondo ricordiamo le critiche legate al merito delle scelte pianificatorie, accompagnandole con i commenti apparsi in questi ultimo giorni sui quotidiani, così da cogliere la distanza tra realtà e rappresentazione. Si tratta in grana parte di conseguenze tecniche di quell’errore di fondo.

Tre omissioni

L’area metropolitana. La prima omissione presente nella stesura del nuovo piano riguarda l’assenza di alcun ragionamento sull’area metropolitana. Attualmente non esiste nessun fenomeno urbano che non abbia origine negli squilibri tra Roma e il suo hinterland. La provincia di Roma ha incrementato la popolazione di circa 120.000 abitanti nel decennio 1991-2001. Tutta gente che non si può permettere più di abitare a Roma a causa di una rivalutazione immobiliare senza precedenti[7]. Tutti questi cittadini, in assenza di politiche di decentramento delle attività terziarie, devono raggiungere quotidianamente Roma contribuendo al quotidiano blocco della circolazione stradale.

Di tutto questo, però, non c’è traccia nel piano regolatore. Alle critiche di questi anni si è risposto solo in fase di controdeduzioni inserendo in uno studio allegato[8] la seguente frettolosa formulazione: “L’approfondita analisi delle dinamiche urbane dell’ultimo decennio consente di individuare alcuni elementi di novità rispetto al precedente scenario, e in particolare: …..l’accelerazione dei flussi migratori verso i comuni della corona”. Punto e basta. Ma il piano è rimasto lo stesso. Intanto i giornali hanno titolato che “Roma si apre alla sua area metropolitana”.

Il traffico. Gli stessi quotidiani hanno diffuso la notizia che i chilometri di metropolitana passeranno dagli attuali 39 a129. In realtà non si sa bene come e lo stesso assessore all’urbanistica ha affermato che l’attuazione è del tutto teorica. Ma non è questo il punto. Dobbiamo invece ricordare che si era sempre denunciata la mancanza di studi che dimostrassero la sostenibilità dell’enorme peso insediativo contenuto nel nuovo Prg. Uno dei precedenti assessori alla mobilità e vicesindaco della giunta Rutelli, Walter Tocci, ha affermato recentemente che durante il suo mandato fu realizzata la simulazione del modello di traffico, verificandone la compatibilità con la struttura urbana esistente e prevista. I risultati avevano dimostrato che la città non reggeva l’impatto, evidenziando diffusi blocchi del sistema. Abbiamo pazientemente chiesto che venissero fornite assicurazioni. Solo silenzi. Negli ultimi giorni che hanno preceduto l’approvazione è stato addirittura accettato un emendamento di Forza Italia che prevede un nuovo raccordo anulare ancora più esterno del Gra: il modello automobilistico trionfa. Ma si parla solo di ipotetiche metropolitane. Intanto prepariamoci ad sprofondare nel traffico.

Il centro storico. Nell’estate dello scorso anno insieme al Comitato per la Bellezza, l’associazione Polis ha organizzato un riuscito convegno sullo stato del centro storico di Roma. Gli studi eseguiti per l’occasione hanno permesso di svelare che i residenti all’interno delle Mura aureliane sono scesi sotto al soglia dei 100.000 abitanti. Erano oltre 350.000 nel 1951. Sempre nel centro storico le strutture ricettive raggiungono oltre 50.000 posti letto e proliferano i residence. Roma, insomma, è entrata nel grande circuito del turismo di massa internazionale che rischia di diventare un teatro turistico svuotato della complessità delle funzioni urbane, come Venezia. Ma di questa delicatissima problematica non c’è traccia nelle relazioni di piano. C’è invece una normativa tecnica di attuazione molto permissiva che agevola gli interventi singoli. E ci sono ulteriori cedimenti accolti in fase di controdeduzione, come l’articolo che permette la possibilità di sostituire residenza con attività terziarie in tutto il tessuto medievale (un buon terzo dell’intero centro storico) fino al primo piano degli edifici! I giornali titolano sul fatto che il centro antico è rigorosamente salvaguardato. Inutile ribadire che della più straordinaria idea di assetto del centro storico mai prodotta, e cioè del progetto Fori imperiali, non c’è la minima traccia. Abbandonata nel mare di retorica.

Tre errori di impostazione

Il consumo di suolo. E’ sul consumo di suolo che sono state avanzate le critiche più decise. Il gruppo di validissimi giovani urbanisti che sotto la guida di Vezio De Lucia hanno misurato la dimensione dell’urbanizzato e quella delle previsioni del nuovo piano (Alessandro Abaterusso, Georg Joseph Frisch e Andrea Giura Longo) avevano fornito i seguenti numeri. Superficie urbanizzata al 2002: 45.000 ettari; ulteriore consumo di suolo previsto dal nuovo Prg 15.000 ettari. In totale 60.000 ettari.

Anche questi dati sono stati presentati in convegni pubblici, ma le risposte sono state di aperto fastidio e di smentita. Oggi sono stati immessi in rete i dati misurati dall’Assessorato ai lavori pubblici: affermano che al 2003 la superficie urbanizzata è esattamente pari a 45.000 ettari. Nella conferenza stampa che festeggiava il voto finale del piano, Sindaco e assessori hanno continuato ad affermare che “su due terzi del territorio romano, 88 mila ettari sui complessivi 129 mila non si potrà costruire alcun edificio”. Una menzogna, smentita dagli stessi dati comunali: al massimo restano 69.000 ettari di agro romano, 19.000 in meno di quanto si annuncia. Ma è quanto succede a Roma.

Il dimensionamento della residenza. La seconda questione – connessa con la precedente - era relativa al dimensionamento del piano. Le previsioni edificatorie sono queste: un’incremento pari a 35 milioni di metri cubi residenziali e 30 milioni di metri cubi non residenziali. Nella relazione alle controdeduzioni è stato finalmente reso pubblico lo studio (Cresme) da cui è stato desunto il dimensionamento. Questo studio contiene un vistoso errore poiché conteggia due volte il fabbisogno dovuto al sovraffollamento. Correggendo l’errore avrebbero dovuto esserci “soltanto” 25 milioni di metri cubi residenziali. La questione è stata posta nelle sedi opportune. Nessuna risposta.

I quotidiani parlano di 100.000 nuovi alloggi realizzati con il nuovo Prg. In realtà se si tiene conto del taglio dimensionale preferito attualmente dagli operatori immobiliari, gli alloggi saranno almeno 150.000. Nessuno ha però sottolineato che viviamo in una città che ha perso nei dieci anni del precedente censimento oltre 60.000 famiglie. I prezzi delle abitazioni che si realizzeranno saranno inferiori a quelli i cui livelli hanno spinto migliaia di famiglia a spostarsi verso i comuni vicini? Nulla ne testimonia neppure l’intenzione. Ma allora proporre un così elevato incremento dell’offerta di alloggi è soltanto un grande regalo alla rendita immobiliare.

Il dimensionamento delle attività. Per quanto riguarda la quota di nuove cubature non residenziali, è appena il caso di ricordare che la Giunta municipale di Roma sta approvando una deliberazione che consente ai numerosi edifici destinati ad uffici vuoti da anni, in particolare nelle periferie, di essere trasformati in abitazioni. Come mai, dunque, se nelle periferie ci sono consistenti quantità di edifici destinati a uffici non utilizzati, si consente di costruire ulteriori 30 milioni di metri cubi per attività terziarie? Una risposta è rintracciabile nella grande espansione del comparto commerciale. Negli ultimi anni sono approdati a Roma i più grandi gruppi del commercio internazionale, da Panorama a Wal-Mart: i nuovi trenta milioni di metri cubi serviranno dunque a realizzare nuove superfici commerciali a scapito della ricerca di attività qualitativamente innovative.

E proprio le attività terziarie di qualità, si afferma, formano il pilastro della riqualificazione delle periferie articolata intorno a 18 nuove centralità che, in buona sostanza, sono l’idea di città del nuovo piano. I giornali hanno addirittura affermato che “il centro si sposta in periferia attraverso la realizzazione di attività pregiate”. Anche in questo caso facciamo parlare i documenti. Nella relazione di piano si afferma che “non è più attuale la questione dello spostamento delle sedi dell’amministrazione centrale dello Stato”. Un breve rigo che cancella trent’anni di dibattito culturale sui destini del centro storico, oggi intasato dalle attività direzionali e dalla conseguente morsa del traffico. Ma cancella anche ogni velleità di riqualificazione delle periferie. Con quali funzioni si qualificheranno infatti i tessuti urbani se non con lo spostamento di funzioni pubbliche?

È la stessa amministrazione comunale, del resto, a denunciare apertamente il fallimento dell’urbanistica privatistica perseguita a Roma in questi anni. A pagina 16 della relazione approvata alcune sere fa si legge: “Dall’adozione del Prg, sono stati presentati gli schemi di assetto preliminare per diverse “centralità da pianificare”. L’istruttoria predisposta dagli uffici comunali ha evidenziato da un lato le difficoltà da parte dei progetti presentati a garantire la subordinazione alla preventiva e contestuale realizzazione delle infrastrutture ferroviarie; mentre dall’altro lato, ha evidenziato una tendenza ad impoverire il contenuto di servizi ed attrezzature delle centralità a scapito delle funzioni più solvibili sul mercato immobiliare (residenze e attrezzature commerciali)”.

Si confessa insomma che le centralità definite nel Prg i privati intendono costruire residenze e supermercati infischiandosene delle altre funzioni “non solvibili”. Gli apprendisti stregoni si accorgono che il tanto mitizzato mercato fa i suoi interessi. Non se ne accorge la stampa che grida al miracolo del risanamento delle periferie.

Il piano della rendita immobiliare è stato approvato, in un assordante coro di elogi giunti anche da versanti inaspettati. I prossimi anni ci daranno la misura della distanza tra i numerosi effetti annuncio e la realtà dell’assetto urbano.

[1] E’ l’ultimo scandalo in ordine di tempo dell’urbanistica romana. Riguarda il proprietario del quotidiano Il Tempo, beneficiato da un enorme valorizzazione immobiliare fuori di ogni regola e legge. Di questo ennesimo caso, immediatamente censurato da tutti i quotidiani daremo conto in un prossimo intervento su Eddyburg.

[2] E’ sempre opportuno ricordare che i due quotidiano locali più diffusi a Roma, Il Messaggero e Il Tempo sono di proprietà di due imprenditori del mondo edilizio (Caltagirone e Bonifaci).

[3] I seimila posti letto saranno realizzati su finanziamento dell’Inail.

[4] Uno dei tre gruppi di case per studenti è localizzato all’interno dell’università di Tor Vergata che è realmente un grande campus universitario. Ma lo è in base a strumenti urbanistici pubblici,. Non è certo il frutto del nuovo piano regolatore.

[5] Il parere dei due autorevoli esperti affermava che i cosiddetti diritti edificatori non esistono poiché il piano urbanistico può cancellare in qualsiasi momento le previsioni edificatorie contenute in precedenti strumenti urbanistici. È sufficiente motivare adeguatamente le ragioni della modifica delle previsioni. L’istituto della compensazione urbanistica, dal canto suo, operando solo su iniziativa e su aree private ha portato nel caso romano ad ingiustificabili aumenti di cubature che in alcuni casi hanno superato il doppio del valore inizialmente previsto.

[6] E’ il caso di ricordare che nello scorso mese di dicembre il nuovo assessore all’urbanistica della Regione Lazio ha proposto una legge urbanistica che definiva “principio” la compensazione urbanistica! La stessa opposizione all’interno della maggioranza regionale ha consigliato l’abbandono della proposta indecente.

[7]Ance e Nomisma hanno stimato un aumento medio dei valori immobiliari su scala nazionale pari al 69% nel periodo 1998-2005. A Roma la stima raggiunge il valore del 100% di aumento.

[8] “Scenari della domanda residenziale e non residenziale a Roma” a cura del Cresme. Roma, novembre 2005.

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