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Mariarosaria Marchesaro
Quant'è Social quel Mattone
15 Ottobre 2010
Abitare è difficile
Una descrizione dei meccanismi economico-finanziari e di qualcuna delle iniziative: del tutto ignorato l’aspetto di rischio della “emergenza aree” già rilevato. Il Mondo, numero del 22 ottobre 2010

Tutti pazzi per il social housing. È da non credersi la mole di progetti che in pochi mesi è nata in tutta Italia per agganciare uno dei pochissimi business che in questo momento sintetizza il panorama delle costruzioni e dell’immobiliare.

Con la Cassa Depositi e Prestiti a fare da regista col suo Fia (Fondo investimenti per l’abitazione, che attualmente conta su una dotazione di circa 2 miliardi) sta prendendo il via una maxi operazione che si pone come obiettivo di dare una risposta al problema del fabbisogno abitativo in Italia

Per ora non ci sono dati certi, ma facendo un po’ i conti, il numero di alloggi che potrebbe essere realizzato nelle diverse regioni varia tra i 30 e i 40 mila, ben lontani dai 100 mila annunciati dal governo in un primo momento, ma comunque non pochi. I progetti in cantiere sono arrivati rapidamente a una ventina, di questi dieci sono già all’esame della Cdp e uno (il fondo Parma Social House) ha già ottenuto il via libera.

Arriva il Superfondo

Si tratta di tutte iniziative che, per la prima volta, vedono coinvolti investitori privati ed enti pubblici, come sottoscrittori dei fondi immobiliari regionali ai quali il superfondo della Cdp potrà partecipare con un quota massima del 40%. Un meccanismo che fa del social housing un cantiere da almeno 6-7 miliardi, visto che all’equity che la Cdp mette piatto vanno sommate l risorse (anche terreni e aree) stanziate dagli investitori locali e la leva finanziaria.

Va detto che agli inizi di questo processo, cioè nel 2009, quando è stato approvato il decreto sul piano casa che conteneva anche le norme per la nascita di un sistema integrato di fondi immobiliari destinati all’housing sociale, in molti erano scettici sulla redditività di queste operazioni, mete altri erano convinti che l’intero affare diventasse di esclusivo appannaggio di coop e istituzioni no profit.

Sarà che l’attesa dei rendimenti nel settore real state si è fortemente ridotta, ma sono numerosi gli operatori privati, anche di grosso calibro, che stanno scendendo in campo con iniziative, e questa è la vera novità, che addirittura non prevedono la presenza di enti locali (ma sono lo stesso finanziabili dalla Cdp). Secondo quanto risulta al Mondo, nel Lazio si sta muovendo un gruppo finanziario cme la Banca Finnat della famiglia Nattino, che avrebbe invitato un pool di soggetti privati, tra i quali la cooperativa Anagnina ’97, a ragionare su un’ipotesi di investimento nellarea romana attraverso una società in via di costituzione.

Il Mattone dell’Est

Anche in Veneto si registrano due nuove iniziative analoghe.

La prima è di Est capital sgr, che ha appena ottenuto da Bankitalia il via libera per al costituzione del fondo Real Quesrcia, al quale parteciperanno due gruppi imprenditoriali il cui nome resta per ora riservato, con un equity di 40 milioni e progetti per Venezia, Padova, Vicenza e Verona.

La seconda è del gruppo di costruzioni Sarmar di Antonio Sarti, che punta alla costituzione di un fondo privato per costruire centinaia di alloggi in tutta la regione Veneto.

Passando più a sud, in Basilicata, si trova un’altra iniziativa a carattere totalmente privato: Matera ’90 (capocordata di un gruppo di imprese e cooperative locali di costruzione) sta costituendo un fondo per realizzare 350 alloggi in provincia di Matera. Va detto, però, che questi ultimi sono eccezioni, poiché nella maggior parte dei casi, come si può vedere dalla mappa dei progetti, la presenza di Regioni e Comuni nei fondi è d’obbligo visto che sono loro a metetre a disposizione le aree su cui edificare, quando non offrono anche dotazioni finanziarie.

Pubblico & Privato

In alcune regioni, come Veneto, Lombardia ed Emilia Romagna, questo processo di partnership pubblico-privata è già in fase avanzata grazie soprattutto al lavoro di promozione e di mediazione svolto da Fondazioni bancarie come Cariplo, pioniere del settore come dimostra il fatto che le creature di sua emanazione, Polaris sgr e Fondazione Housing sociale (Fhs) sono presenti in un gran numero delle iniziative nate nella Penisola, anche nella veste di advisor.

Sergio Urbani, presidente di Fhs, spiega che “è come se di colpo molti imprenditori avessero compreso di poter accettare guadagni inferiori rispetto al passato, facendo girare ugualmente l’economia della propri azienda e del territorio”.

Una dimostrazione dell’enorme interesse suscitato dall’affare social housing è la risposta al bando di gara internazionale indetta dal Fondo Abitare Sociale 1 per due progetti di Milano (Figino e via Cenni): hanno risposto 1.100 studi di progettazione sono state presentate 260 proposte.

Ma faranno profitti?

Per tutti i progetti, ora, si pone il tema della sostenibilità, cioè della loro capacità di soddisfare un’esigenza sociale e allo stesso tempo di produrre ricchezza. Guido Inzaghi, giurista esperto di edilizia e territorio e partner dello studio Dla Piper, che segue alcuni dei maggiori progetti, spiega: “È importante una giusta articolazione delle destinazioni d’uso all’interno dei progetti di social housing. La sostenibilità economico-finanziaria dell’investimento si raggiunge dando spazio anche all’edilizia residenziale, libera, degli uffici, e terziaria in genere. A questo ampliamento non deve tradire la finalità sociale dell’investimento”.

Ma c’è un’altra questione, che questa volta sta a cuore alla Cassa ed è rappresentata dal tema della gestione degli immobili. L’orientamento che sembra prevalere è quello di accordare una preferenza ai progetti che prevedono in modo chiaro il coinvolgimento di una società specializzata che si occupi di manutenzione, riscossione affitti e così via. Bisognerà tenerne conto per ottenere il placet della Cassa.

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