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Giovanni Caudo
Nuova questione abitativa: tre cose da fare
1 Gennaio 2006
Abitare è difficile
Prima che il disagio, trasformato in emergenza, venga presto dimenticato: tre cose che si dovrebbero fare. Un contributo del 30 novembre 2005

In queste ultime settimane il problema della casa è tornato di grande attualità. E’ entrato nell’agenda politica e anche in quella del presidente del consiglio. I giornali hanno seguito a ruota il crescere di interesse e hanno alimentato speranze. Le lotte di strada nelle periferie parigine hanno ulteriormente acceso riflettori e illuminato la questione della casa che si è in alcuni momenti confusa con altri temi: l’immigrazione, il degrado urbano, le periferie italiane, ecc… .

Le forze politiche, in particolare quelle di opposizione, impegnate nella predisposizione dei programmi per la prossima campagna elettorale hanno ricevuto stimoli e sollecitazioni che andavano nella direzione di una nuova centralità della questione casa. Io stesso ho partecipato ad alcuni di questi incontri e ho avuto modo di raccogliere impressioni e stimoli oltre a leggere e commentare documenti e contributi di analisi e di proposte sull’emergenza casa.

Ora che il clamore sembra essersi in parte attenuato penso sia utile fissare qualche punto fermo nel tentativo di evitare che sull’onda dell’emergenza restino nascosti alcuni argomenti che a mio parere sono ineludibili.

Il quadro generale entro cui si collocano queste riflessioni è contenuto negli articoli pubblicati su Eddyburg negli ultimi due anni, a cui rimando.

L’emergenza abitativa, ma possiamo ancora usare il termine disagio, è determinata, in prevalenza, non dalla domanda di alloggi di chi non ha casa ma da chi ha una casa e paga, sempre con maggiore difficoltà, un canone di affitto. La liberalizzazione del mercato degli affitti e la finanziarizzazione del mercato immobiliare hanno scaricato sulle famiglie la crescita della redditività del patrimonio immobiliare.

Negli ultimi 7-8 anni il mercato immobiliare ha ulteriormente accentuato il suo profilo selettivo, esso soddisfa in prevalenza la domanda di casa in proprietà e non risponde ai fabbisogni delle fasce sociali più deboli ma anche, e sempre di più, a quelli delle classi medie e ai molti soggetti che articolano la domanda abitativa (famiglie monopersonali, giovani, lavoratori precari, immigrati, studenti, anziani soli, …). Le società immobiliari hanno fatto profitti mai visti e incrementano il fatturato da un anno all’altro.

I fattori nuovi, quelli che sembrano più determinanti, nel riaffacciarsi della questione abitativa e che la connotano in modo del tutto diverso dal passato sono:

a. la frammentazione della domanda a seguito dell’articolazione dei bisogni abitativi, dei modelli di abitare, delle differenziazioni sociali e culturali;

b. la pressione esercitata dal mercato immobiliare sulle famiglie del cosiddetto ceto-medio a seguito dell’aumento dei canoni di locazione e dell’incremento di valore degli immobili.

Negli stessi anni si è registrato un consistente arretramento della presenza del soggetto pubblico sul versante sia dell’offerta di alloggi sia della formulazione di politiche attive. Nel 1984 le abitazioni costruite con sovvenzioni pubbliche ammontavano a poco meno di 35.000, nel 2004 erano meno di 1.500. Oggi il soggetto pubblico promuove appena l’1% delle iniziative immobiliari.

Dovrebbe quindi esserci un primo atto di sano realismo, proprio da sinistra, che far fare tutto e solo al mercato non è più possibile. Qualcuno nel 1998 con la legge 431 sulla liberalizzazione dei canoni di affitto ci ha creduto, oggi per cominciare a parlare sarebbe bene che si dicesse con chiarezza che quella impostazione non ha funzionato.

Sarebbe bene che si tornasse invece a puntare su un rinnovato protagonismo del soggetto pubblico, non tanto (ovviamente!) nel predisporre direttamente le soluzioni quanto nel porre in essere politiche pubbliche che favoriscano risposte, anche da parte del mercato, in grado di corrispondere ai caratteri delle nuove questioni abitative.

Pertanto qualsiasi azione di policy che rincorre l’attuale andamento del mercato immobiliare è destinata, nonostante le buone intenzioni, a non incontrare la domanda di chi vive una condizione abitativa con crescente vulnerabilità.

Se si condivide questo quadro di contesto i principi che dovrebbero essere contenuti in una azione di programmazione sono:

1. Intercettare con la fiscalità parte degli incrementi di valore, plusvalenze, realizzati dagli investitori immobiliari a fronte del processo di finanziarizzazione degli immobili e favorire l’emersione dei contratti di affitto, oggi in nero. Reinvestire questi introiti a livello locale per finalità sociali.

2. Avviare politiche urbanistiche attive a regia pubblica che comportino il riuso del patrimonio di immobili pubblici e la realizzazione di interventi di riqualificazione urbana e la loro valorizzazione coinvolgendo gli operatori privati.

3. Realizzare un progetto nazionale di housing sociale favorendo la presenza sul mercato di nuovi soggetti e finanziato con la raccolta di risorse economiche non speculative.

1. L’azione sulla fiscalità si può tradurre in alcuni interventi, alcuni dei quali di immediata operatività:

- aumentare la tassa di registro (a favore degli enti locali) per tutte le compravendite di immobili che avvengono nelle aree a forte tensione abitativa (le principali aree metropolitane);

- differenziare la tassazione degli immobili. Gli immobili che risultano affittati con regolare contratto vengono tassati fuori dall’IRPEF con una tassazione equivalente a quella degli strumenti finanziari (oggi il 12,5%). Mentre gli immobili che risultano non affittati vengono tassati dentro l’IRPEF con un canone imputato e contribuiscono all’ammontare dei redditi (la tassazione è quella progressiva sulla base delle soglie di reddito). Per chi stipula contratti di locazione a canoni concordati si possono prefigurare ulteriori incentivi;

- consentire all’affittuario di detrarre dalle tasse, nell’ambito del reddito del nucleo familiare, il canone di affitto secondo soglie di progressività collegate alle diverse soglie di reddito.

Interventi nel medio lungo termine.

- Riclassificazione catastale degli immobili e riequilibrio della rendita catastale.

2. Politiche urbanistiche attive.

Due diversi azioni:

- Recupero e riuso del patrimonio di edilizia pubblica, a partire da quello realizzato con i grandi interventi della legge ex 167. In questi quartieri è possibile avviare interventi di ristrutturazione anche urbanistica che portano ad un migliore uso delle aree, alla realizzazione di servizi e attrezzature, oggi solo sulla carta, e che comportino la realizzazione di spazi pubblici lì dove oggi ci sono solo aree pubbliche spesso degradate.

- Acquisizione di immobili (non solo suoli) per edilizia sociale nell’ambito degli interventi di nuova edificazione e di trasformazione e recupero avviate dagli operatori privati. In molti comuni questo intervento consente già di acquisire il 20-30% dell’edificabilità oltre alle aree destinate agli standard.

3. Il progetto di Housing sociale.

Il PHS ha un carattere integrativo (complementare) alle altre iniziative di policy che la nuova questione abitativa richiede. Esso ha un carattere delimitato ed è rivolto essenzialmente a conseguire due obiettivi generali:

- intervenire nelle grandi aree metropolitane dove maggiore è la pressione dell’emergenza abitativa;

- rispondere alla domanda di quelle famiglie che hanno un reddito troppo alto per l’edilizia residenziale pubblica ma troppo basso per accedere ai valori di mercato, dell’affitto o dell’acquisto. Si tratta di dare risposte concrete ai bisogni di specifici gruppi sociali: giovani coppie, spesso con occupazione precaria, anziani, immigrati e altri soggetti con bisogni abitativi che non prevedono la proprietà della casa ma la considerano un bene d’uso.

Il PHS è finalizzato alla realizzazione di alloggi a basso costo. Le condizioni essenziali per la sua realizzazione sono tre: a) individuare il suolo da edificare a costo basso o nullo; b) intercettare risorse economiche non speculative; c) attivare forme di gestione di tipo privato. In particolare esso si articola:

- nel dare priorità, nella fase di avvio, all’uso di suoli di proprietà pubblica già acquisiti, ad esempio, con la realizzazione dei grandi interventi di edilizia pubblica economica e popolare e oggi non utilizzati o male utilizzati;

- nel promuovere l’utilizzo di risorse non speculative capaci di attivare interventi di dimensioni significative coinvolgendo il soggetto pubblico e il settore del no profit cui spetterà la gestione tecnico operativa;

- nell’individuare interventi che contribuiscano al recupero e alla realizzazione di spazi pubblici prevedendo attività di animazione sociale delle nuove comunità dei residenti e di quelli già insediati.

Il territorio del progetto urbanistico nei prossimi anni sarà quello già urbanizzato. Sarà necessario conoscerlo, modificarlo, ricostruirlo. Dovremmo ripensarlo a partire, come avviene in altri paesi europei, dai grandi quartieri di edilizia pubblica. Il PHS incrocia questo tema più ampio che riguarda il progetto della trasformazione della città contemporanea. E’ necessario aumentare il livello di conoscenza sulla città pubblica costruita. A Roma, ad esempio, si tratta di conoscere un patrimonio consistente (circa 7.000 ha) e di individuare le possibili risorse da poter attivare nei processi di trasformazione della città.

La realizzazione del PHS, compatibilmente con il disposto del titolo V che affida alle Regioni le competenze in materia di alloggi, avviene attraverso un programma nazionale che individui le condizioni normative e le agevolazioni che possono favorire:

- la nascita di soggetti che hanno come scopo la realizzazione di housing sociale nella forma di agenzie di scopo che possono essere costituiti dagli enti locali, o di fondazioni promosse da operatori economici con caratteristiche sociali. Questi soggetti hanno il compito di attivare le risorse economiche non speculative da impegnare per la realizzazione delle case a basso costo. Le risorse possono essere acquisite sul mercato finanziario da soggetti di mediazione finanziaria o attraverso il ricorso al risparmio statale da attivare per finalità sociali (ex CDDPP);

- l’attivazione di progetti integrati a regia pubblica, finalizzati alla rigenerazione dei quartieri, che comportino l’intervento sui quartieri di edilizia pubblica (o comunque sul patrimonio di aree pubbliche) allo scopo di valorizzarlo (senza prevederne l’alienazione) integrando differenti modelli di intervento e ricorrendo anche a forme di tassazione differenziata per favorire la mixitè sociale della popolazione.

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