Maryland Department of Planning, “Big-Box” Retail Development, MDP, collana Managing Maryland’s Growth. Models and Guidelines, ottobre 2001 – estratti e traduzione di Fabrizio Bottini (parte III)
SEZIONE 4: STRATEGIE DI REGOLAMENTAZIONE E APPROCCI DI MERCATO
Cosa possono fare, i governi statali e locali? – L’espansione degli insediamenti big-box negli ultimi due decenni ha posto alle città e ai centri minori numerosi problemi, in tutti gli Stati Uniti e all’estero. Queste sfide, comunque, hanno incoraggiato molte comunità a cercare soluzioni creative a molti dei problemi generati dai big-boxes, così come descritti nelle sezioni precedenti. Questa parte del rapporto si concentra sulle strategie utilizzate in varie città e stati, e su quelle usate in un singolo progetto big-box, a Gaithersburg, Maryland. In questa sezione si presentano le soluzioni per il commercio di piccola dimensione che gli consentano di competere con più efficacia con quello su larga scala.
Città di Mequon, Wisconsin
A Mequon, Wisconsin, l’ordinanza di zoning municipale è utilizzata come mezzo per limitare e porre particolari condizioni allo sviluppo di big-box. Le strategie comprendono elementi di progetto e contenimento delle dimensioni.
B-2 Distretto Commerciale Urbano
a) Il Distretto B-2 è destinato ad accogliere i bisogni commerciali e di servizio dell’area urbana nel suo insieme
b) Requisiti Generali – 1- Gli edifici saranno progettati singolarmente o in piccoli gruppi, generalmente senza superare i 2.000 metri quadrati per ciascuna struttura. L’insediamento commerciale sarà progettato e dimensionato in modo architettonicamente, esteticamente e funzionalmente armonico con il resto del quartiere circostante.
(fonte: City of Mequon, Wisconsin, Ordinanza di Zoning)
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Città di St. Petersburg, Florida
Gli uffici di St. Petersburg, Florida, hanno modificato il comprehensive plan per inserire nuove politiche che siano di aiuto a controllare la quantità di sviluppo edilizio commerciale. Basandosi su un’analisi della quantità di popolazione per spazio commerciale, gli uffici urbanistici hanno osservato una “sovraofferta” di tale spazio. Esiste “sovraofferta” quando c’è più di un ettaro di terreno commerciale per ogni trecento residenti. Questa consapevolezza ha sostenuto la municipalità di St. Petersburg nel respingere la domanda per un supercenter Wal-Mart di 22.000 metri quadrati (Jonathan Walters, “Anti-box rebellion”, Governing, luglio 2000).
Sommario delle politiche applicabili a St. Petersburg
Politiche nell’uso del suolo
1.4 – La Città può consentire usi intensivi, al di fuori dei centri di attività esistenti, solo dove siano disponibili infrastrutture e gli usi circostanti siano compatibili.
2.4 – La base fiscale sarà mantenuta e allargata incoraggiando un uso appropriato degli immobili, basato sulle loro caratteristiche di localizzazione e i loro rapporti con gli scopi, obiettivi e politiche del presente Comprehensive Plan.
2.17 – La Città possiede un’adeguata offerta di terreni ad uso commerciale per rispondere ai bisogni esistenti e futuri. Le espansioni future degli usi di tipo commerciale saranno limitate al completamento di zone esistenti e di centri di attività, eccetto dove se ne identifichi chiaramente un bisogno.
2.18 – Tutte le attività commerciali e terziarie saranno localizzate, progettate e regolamentate in modo da beneficiare dell’accesso dalle strade principali, senza ostacolare l’efficienza funzionale di tali strade o abbassare il LOS ( level of service) al di sotto degli standards adottati, e con adeguate strutture per la comodità e sicurezza dei pedoni.
20.2 – Si eviteranno schemi insediativi che ostacolino l’efficiente funzionamento dei trasporti, attraverso:
(2) Respingimento di tutte le varianti al piano che comportano aumento di dimensione al fronte commerciale stradale.
(fonte: City of St. Petersburg, Comprehensive Plan adottato)
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Città di Gaithersburg, Maryland
Il Washingtonian Center di Gaithersburg può servire come esempio locale di particolari restrizioni ai big-boxes su arterie commerciali. Il Center, collocato fra Washingtonian Boulevard e la Interstate 270, è costruito su un appezzamento di circa 50 ettari. Il piano regolatore conteneva indicazioni secondo le quali l’area avrebbe dovuto essere edificata come centro ad uso misto. I criteri di attuazione prevedevano edifici affacciati sulla strada, parcheggi localizzati sul retro degli edifici e limitazioni alla dimensione dei fabbricati.
Sommario delle Raccomandazioni di uso del suolo, dal Vicinity Master Plan di Gaithersburg, Maryland, 1985
Il Piano raccomanda che la zona denominata Shady Grove West continui ad essere destinata ad un importante centro di occupazione e residenza, per la sua collocazione strategica entro il Corridoio della strada Interstate 270.
Specificamente, il piano raccomanda che:
- la proprietà Washingtonian, adiacente alla I-270 e parte del R&D Village, sia destinata nel Land Use Plan come Zona MXPD, e edificata come “insediamento di attività varie” con uffici, una piccola quantità di commercio, e residenza.
Sommario delle Raccomandazioni, dallo Shady Grove Study Area: parte III della Variante al Vicinity Master Plan di Gaithersburg
Il presente piano conferma le raccomandazioni del Vicinity Master Plan, che hanno guidato la revisione e approvazione dei criteri di zona MXPD ( Mixed Use Planned Development) per il Washingtonian Center:
- mitigare gli effetti dei rumori dalla I-270 attraverso le modalità di progetto e le tecniche costruttive.
- Incoraggiare i parcheggi multipiano o sotterranei.
- Aumentare gli spazi a verde e specchi d’acqua.
- Rispettare l’esistente insediamento di Washington Tower e gli altri circostanti, attraverso un’adeguata progettazione, e realizzare schermi a verde sul confine occidentale della proprietà Washington Tower.
Nota: nel 1991 sono stati annessi alla municipalità di Gaithersburg quattro appezzamenti di terreno come parte dello Washingtonian Center. La destinazione di zona è rimasta MXPD, mentre la denominazione d’uso adottata è stata Commerciale/industriale-ricerca-uffici.
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Ex edificio Echinger (abbandonato) nello shopping center Reisterstown Plaza a nord ovest di Baltimora, Maryland
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Città di Portland, Oregon
Nel 1990 il Portland City Council ha adottato un’ordinanza riguardo ai criteri di approvazione dei progetti, inclusa una procedura e alcune linee guida di base. L’ordinanza, in parte, è stata concepita per aiutare a conseguire gli obiettivi del Portland Center City Plan. Ad ogni modo, non si tratta di criteri del tutto rigidi.
Sommario delle linee guida di progetto a Portland, Oregon
Conservazione delle caratteristiche architettoniche
- Le modifiche esterne di una struttura esistente devono rispettare il carattere originario dell’edificio. Si consiglia che le addizioni ad edifici esistenti siano compatibili per dimensioni, rapporti, colori, materiali, e caratteristiche generali all’edificio originale.
- Si realizzi una compatibilità di progetto fra edifici esistenti e nuovi, utilizzando una gamma di elementi che arricchiscano identità e carattere alla zona.
- Si deve differenziare l’aspetto delle facciate degli edifici, fra il livello strada e i piani superiori.
- Si devono utilizzare materiali da costruzione ed elementi durevoli, di alta qualità, di gradevole aspetto.
La personalità di Portland
- Devono essere, quando necessario, inseriti nel progetto temi connessi a Portland.
- Deve essere sottolineata l’identità dei Distretti Speciali inserendo elementi di piccola dimensione che aggiungano tipicità all’ambiente. Si devono usare ornamenti che contribuiscano al carattere del distretto e ne rispettino le tradizioni.
- Dove possibile, si devono riusare, ristrutturare e restaurare edifici ed elementi di edifici.
- I passaggi e percorsi pubblici devono essere definiti in modo da creare a mantenere un senso di definizione degli spazi urbani.
La centralità del pedone
- Si devono rendere distinte e riconoscibili le diverse parti di un marciapiede: margine stradale, area dell’arredo urbano, area del passaggio, area delle vetrine.
- Dove necessario, si sviluppino percorsi pedonali attraverso spazi ed edifici per affiancare gli altri percorsi pubblici. Si forniscano gli edifici di gradevoli e comodi accessi pedonali.
- Si integrino in sistema la segnaletica di luoghi e direzioni, l’illuminazione, in modo da offrire interesse, sicurezza, vivacità e diversità al pedone.
- Si protegga il traffico pedonale da quello veicolare.
- Dove possibile, si fornisca riparo dalla pioggia per i pedoni a livello terreno.
(fonte: Linee Guida fondamentali di progetto, Portland City Central Plan)
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Kohl’s è uno dei numerosi negozi big-box collocati nello Washingtonian Center, dove sono progettati come ambiente da strada commerciale
Esempi di governi statali
Il Vermont e il New Jersey possono servire come modelli di riferimento per la regolamentazione nello sviluppo di big-box a livello statale. Anche se il commercio big-box non è esplicitamente nominato nei Vermont Statutes o nel New Jersey State Plan, entrambi gli stati possiedono politiche guida mirate a molti degli impatti dell’insediamento commerciale di grandi dimensioni.
Sommario dei Vermont Statutes
Scopi; Finalità
Incoraggiare l’uso delle risorse e i risultati della crescita e dello sviluppo, sia per la regione e lo stato, sia per la comunità in cui hanno luogo.
Incoraggiare e assistere le municipalità al lavoro creativo comune di predisposizione e attuazione di piani.
Si deve incoraggiare lo sviluppo residenziale intensivo principalmente nelle aree connesse ai centri della comunità, e scoraggiare l’edificazione a nastro lungo le strade extraurbane.
Si deve incoraggiare la crescita economica nelle zone localmente designate a questo scopo, e/o impiegarla per rivitalizzare villaggi e centri urbani esistenti.
Condizioni per l’uso
Questi criteri generali richiedono che l’uso che ne viene fatto non condizioni negativamente:
- L’efficienza delle strutture comunitarie esistenti o previste.
- Le caratteristiche dell’area interessata.
- Il traffico sulle strade e arterie della zona.
Questi criteri specifici possono comprendere requisiti riguardo a:
- Dimensioni minime del lotto.
- Standards di efficienza.
- Dimensioni minime dei parcheggi e delle aree carico/scarico non collocati sulla strada.
- Attrezzatura a verde e recinzioni.
- Progetto e localizzazione di strutture e aree di servizio.
- Dimensione, localizzazione, progetto della segnaletica.
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Sommario delle New Jersey State Plan Policies
Sviluppo Economico
- Coordinare le attività di sviluppo economico sia in senso orizzontale entro ciascun livello di governo, sia in senso verticale fra i vari livelli di governo.
- Mettere a disposizione adeguate risorse di capitale, pubblico o privato, per conseguire gli obiettivi di sviluppo in un’area di piano.
- Localizzare strategicamente strutture e servizi statali per fissare e sostenere le principali attività di sviluppo e rilancio economico, in zone edificate a usi misti o Centri, dotate di adeguate infrastrutture.
- Fornire assistenza tecnica e finanziaria per l’adattamento al riuso di strutture obsolete o sottoutilizzate di proprietà pubblica o privata per scopi di appropriato sviluppo economico.
Comprehensive Planning
- Coordinare la revisione di piani, ordinanze, programmi che potenzialmente hanno un impatto “sovralocale”, allo scopo di minimizzare gli effetti negativi a scala regionale e locale.
- Partecipare attivamente a programmi di pianificazione multi-giurisdizionali, che aiutino ad una maggiore efficienza fiscale nell’erogazione di servizi pubblici e assicurino compatibilità coi piani delle circoscrizioni confinanti.
- Sviluppare piani che si integrino e coordinino con altri piani a tutti i livelli di governo, con particolare attenzione agli effetti dei piani funzionali statali sull’uso del territorio, e con una maggiore partecipazione dei Dipartimenti della Sanità, Servizi alla persona, Sicurezza pubblica, Uffici dell’istruzione, e altre agenzie tradizionalmente non coinvolte nei processi di pianificazione complessa.
fonte: New Jersey State Development and Redevelopment Plan - Online
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Riconversione di un ex negozio Hechinger in un Super Fresh Grocery Store. Questo esempio di riuso adattivo è stato realizzato nei pressi del Security Square Mall nella Baltimore County, Maryland
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Sommario delle strategie di regolamentazione
In questa sezione sono state presentate una miriade di strategie utilizzate per regolamentare lo sviluppo dei big-box. È comunque importante sottolineare che la partecipazione dei cittadini gioca un ruolo chiave nello sviluppo di tutte le strategie degli stati, città e piccoli centri. La prima lezione che ci viene da ciascuno degli esempi citati, è che si deve usare un approccio preventivo, anziché uno reattivo, rapportandosi ai big-box. Di seguito si riporta un sommario degli “ attrezzi” di regolamentazione e delle strategie discusse in questa sezione.
Comprehensive Plan municipale
Ordinanza di Zoning municipale
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limitazioni di altezza e dimensioni
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restrizioni condizionali d’uso
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caratteristiche funzionali
Analisi di mercato
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Valutazione delle garanzie di mercato per la quantità di superficie destinata all’edificazione commerciale.
Valutazioni di impatto e Oneri di urbanizzazione
Coordinamento e Accordo inter-giurisdizionale
Esame dei progetti e linee guida per la progettazione
Standards e valutazioni funzionali
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Valutare le correlazioni fra il progetto proposto e il piano regolatore locale
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Valutare gli impatti del progetto proposto sul carattere dell’area
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Richiedere gestione del traffico di accesso e controlli sulla congestione da traffico
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Richiedere schermature e attrezzature a verde
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Quantificare l’impatto dell’inquinamento (es. aria, acqua) sull’area.
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SEZIONE 6: SOMMARI E RACCOMANDAZIONI
Questo Rapporto ha affrontato numerosi e sfaccettati aspetti connessi allo sviluppo dei negozi big-box. La prima sezione ha offerto un retroterra informativo riguardo alle tendenze di questo settore. La seconda sezione si è concentrata sulla storia e le tendenze attuali del commercio in Maryland. [...] La terza sezione ha proposto i risultati di studi condotti sullo sviluppo dei big-box, in particolare sui negozi Wal-Mart. Questa sezione indica che si sono verificati molti impatti di tipo ambientale, economico, sociale a causa dello sviluppo dei big-box.
La quarta sezione si è concentrata sulle strategie rivolte agli effetti dello sviluppo big-box in stati come il New Jersey o il Vermont.. Si sono discusse anche le strategie utilizzate in città come Mequon, Wisconsin; Fort Collins, Colorado; Portland, Oregon; e Gaithersburg, Maryland. Gli esempi delle varie strategie e metodi di regolamentazione comprendevano: ordinanze e linee guida per il progetto e la sua revisione; il piano regolatore municipale e le ordinanze locali di zoning; le valutazioni di impatto; il coordinamento e l’accordo inter-giurisdizionale; lo zoning a base funzionale. In più, questa sezione sottolineava come le amministrazioni debbano avere un approccio preventivo alla realizzazione di big-box, preferibilmente prima che sia annunciata la costruzione o il potenziale cambio di destinazione d’uso. Per ultimo, si sono discussi gli approcci di mercato. Questi metodi forniscono ai commercianti su piccola scala modi per competere più efficacemente con i grandi operatori.
L’ultima sezione offriva una breve rassegna della legislazione Smart Growth. Discuteva anche le limitazioni specifiche poste nella logica Smart Growth a regolamentare lo sviluppo commerciale big-box. In questa sezione si notava che l’articolo 66B dello Annotated Code of Maryland dà alle amministrazioni locali l’autorità per applicare ordinanze innovative e flessibili per orientare lo sviluppo dei big-box. Si citavano i seguenti esempi: strategie di riuso adattivo; incentivi per alcune destinazioni di zona; tecniche di realizzazione di usi misti; ordinanze orientate sui servizi pubblici.
Questo Rapporto ha esposto una serie di strategie che possono essere messe in pratica sia dallo Stato che dalle amministrazioni locali. Di seguito si riportano alcune raccomandazioni aggiuntive.
Raccomandazioni: Governo Statale
·Lo stato può modificare la legislazione Smart Growth e il testo dell’articolo 66B per offrire maggior coordinamento nella revisione dei piani, programmi, ordinanze e progetti che hanno un impatto potenzialmente “sovralocale”.
·Lo stato può aumentare il coordinamento fra il Maryland Department of Business and Economic Development, e il Department of Housing and Community Development, per quanto riguarda gli insediamenti commerciali. È possibile anche offrire assistenza tecnica ai piccoli operatori commerciali locali.
·È possibile mettere a disposizione incentivi per le amministrazioni locali e i proprietari di terreni, perché mantengano liberi e inedificati gli appezzamenti per cui si è richiesto un insediamento big-box.
·Lo Inter-Jurisdictional Coordination Subcommittee statale può essere utilizzato come veicolo di assistenza alle amministrazioni locali, per valutazione di progetti o accordi inter-amministrativi riguardanti le proposte di big-box.
·Lo Stato dovrebbe proseguire nello studio degli impatti del commercio via internet.
Raccomandazioni: Governi locali
·Chiedere agli operatori immobiliari big-box di presentare una valutazione di impatto (per esempio sul traffico, il rumore, il bacino commerciale, la capacità del sistema idrico e fognario) contestualmente alla presentazione del progetto.
·Destinare fondi per lo svolgimento di studi di mercato indipendenti sugli insediamenti commerciali proposti di grande dimensione.
·Trovare occasioni per bandire concorsi di progetto per il riuso adattivo paralleli a quelli proposti di sviluppo commerciale. È possibile collegare incentivi al tipo di progetti approvati.
·Aumentare il coordinamento fra piani economici e piani urbanistici locali.
·Cercare tutte le occasioni in cui gli operatori di big-box possano contribuire a miglioramenti “fuori dal sito”, riguardanti la comunità interessata dall'insediamento.
Torna alla prima parte
Nota: anche se questo documento del Maryland Department of Planning ha esaminato la questione big-box in modo approfondito, forse può aggiungere qualcosa anche il testo a cura del Municipal Lawyer già riportato su Eddyburg.
Naturalmente la versione originale e integrale (ho omesso per motivi di spazio il capitolo sul Maryland e alcuni "casi") si trova al sito del Dipartimento, raggiungibile al link qui sotto. (fb)
