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Marco Guerzoni
La casa padrona
18 Gennaio 2006
Abitare è difficile
“L’economia del mattone governa i bilanci delle famiglie e degli enti locali”. Il Giornale dell’architettura gennaio 2006

BOLOGNA. Mentre il Governo nazionale, anche nell’ultimo scorcio di mandato, conferma il suo disinteresse per ogni tipo di politica e di intervento finanziario capaci di indicare una direzione di gestione dell’emergenza abitativa, dall’istituto di ricerche «Nomisma» arrivano alcuni dati interessanti, che contribuiscono, tra l’altro, a frenare l’entusiasmo di chi vede nella dimensione proprietaria della casa l’unica via possibile ed efficiente per affrontare questo diritto primario delle famiglie.

Alla fine del mese di novembre 2005 l’istituto fondato da Romano Prodi ha pubblicato una ricerca, commissionata dall’ASPPI, dal titolo «Il mercato abitativo italiano: un’analisi territoriale sullo stato, la conservazione, la redditività», nella quale vengono esaminati, tra l’altro, i vantaggi delle diverse soluzioni abitative cui si affidano i cittadini delle grandi città italiane.

Il rapporto tra mutuo e affitto – scrive Nomisma nella ricerca – risulta mediamente pari all’87%, quota che non favorendo né l’una né l’altra soluzione, lascia ampio spazio ad altri fattori di costo e di incertezza che accompagnano la decisione dell’acquisto. Comprare casa sembra quindi una scelta non sempre vantaggiosa, almeno economicamente. Soprattutto in città come Bologna, dove – stando sempre ai risultati della ricerca – per appartamenti di dimensioni inferiori ai centro metri quadrati – cioè alle dimensioni medie della produzione residenziale degli ultimi decenni - risulta in netto vantaggio l’affitto rispetto al mutuo. Condizione accentuata, in prospettiva, dall’aumento dei tassi del costo del denaro previsto dalla BCE.

Ma perché mai dovrebbe risultare vantaggioso affittare una casa a un canone pur inferiore della rata del mutuo, ma improduttivo in termini d’investimento nel luogo periodo?

Intanto perché alla rata del mutuo si sommano spese che gli affittuari non hanno: imposte statali e comunali, costi di istruttoria e gestione delle pratiche del mutuo e delle transazioni, spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie dell’immobile, spese per eventi incidentali. Voci di costo che spesso, per i proprietari con maggiori vincoli di bilancio familiare, rappresentano carichi difficilmente affrontabili, se non a scapito di altri consumi, in un ciclo che rischia da un lato di ingessare l’economia e dall’altro di ridurre le possibilità di sviluppo degli individui.

Poi – non ultime – ci sono le esigenze lavorative. L’instabilità del mercato del lavoro, la mobilità richiesta dei nuovi paradigmi produttivi, le incertezze congiunturali, sono tutti fattori che inibiscono la «stanzialità residenziale», in special modo nella popolazione più giovane, che trova tuttavia un mercato, e uno Stato, in grave ritardo nel rispondere a queste esigenze.

Nonostante le indicazioni che emergono dalle rilevazioni empiriche si continuano però ad immettere sul mercato nuove abitazioni per la vendita e a sostenerla in vari modi (mutui agevolati, stanziamenti pubblici a fondo perduto ecc.), ritenendola una strategia coerente con le necessità della popolazione. Ciò che a prima vista sembrerebbe paradossale, o miope, trova una parziale giustificazione se si considera che la produzione edilizia non solo ha sostenuto, in questi ultimi e difficili anni, l’economia e le imprese, ma ha alimentato le entrate degli enti locali e ha fornito lavoro per la popolazione di nuova immigrazione.

Nelle opulente e trainanti città dell’Emilia-Romagna – e non solo qui – il settore delle costruzioni, negli ultimi due decenni ha mostrato tassi di crescita da record, arrivando anche a raddoppiare gli addetti grazie soprattutto agli incrementi di produzione, per certi versi paragonabili a quelli registrati durante il boom edilizio degli anni sessanta. Così oggi, anche per conseguenza dei diversi dispositivi federalisti, non stupisce che un terzo delle entrate correnti dei comuni emiliani provengano dall’ICI, che una quota assai rilevante derivi dai contributi di costruzione, e che il governo urbanistico sia annichilito dalla «ragion di stato» dei bilanci.

Questo sistema ha prodotto anche un’altra esternalità negativa, difficilmente trascurabile: una parte rilevante delle famiglie, specialmente quelle di nuova formazione, non è nelle condizioni economiche di pagare agevolmente né un affitto né un mutuo. Una condizione di indifferenza rilevata, in altro senso, anche dal mercato, nella citata indagine di «Nomisma».

Si tratta di capire, a questo punto, che futuro possano avere una città, una regione o un Paese, sostenuti da una economia implicitamente orientata a sottrarre vivibilità alle famiglie. E che senso possa avere, in assenza di una severa riforma della fiscalità locale, la politica abitativa pubblica.

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