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Raffaele Lungarella
Caro-casa. Occorre prorogare lo sfratto anche per gli inquilini “morosi in-colpevoli”
28 Febbraio 2012
Abitare è difficile
Nell’ambito della generale assenza di una decente politica della casa dei governi, particolare gravità per una categoria più colpita dalla crisi. La proposta di un esperto, scritta per eddyburg

Il comma 16 dell’articolo 29 del D. L. 29 dicembre 2011, n.216, Proroga di termini previsti da disposizioni legislative, ha spostato in avanti di un anno (al 31 dicembre 2012) l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili destinati ad abitazione. La proroga degli sfratti fu chiesta dai sindacati degli inquilini per evitare che famiglie a basso reddito e in condizioni di particolare di disagio sociale restassero senza una casa. Date le particolari situazioni di difficoltà familiari che devono verificarsi affinché essa possa essere applicata, questa norma non avrà un impatto quantitativamente significativo.

I sindacati chiesero anche la sospensione degli sfratti per i "morosi incolpevole" , come possono essere definiti gli inquilini che smettono di pagare l'affitto a causa di una riduzione di reddito per la perdita del posto di lavoro o per la collocazione in cassa integrazione (se lavoratori dipendenti) o per la cessazione dell’attività (se lavoratori autonomi). Il governo non esaudì la richiesta dei sindacati, anche se con l’avanzare della crisi economica e dell’occupazione cresce il numero di famiglie che ha perduto o sta perdendo la casa. Ma un’estensione della sospensione degli sfratti ai morosi incolpevoli può essere proposta senza una sua eccessiva (nonché temporanea) gravosità sui conti pubblici.

I beneficiari della proroga

La proroga si applica solo agli inquilini per i quali ricorrono le condizioni oggettive e soggettive definite dalla legge 9/2007. Le abitazioni devono essere localizzate nei comuni capoluoghi di provincia e in quelli o ad essi confinanti con più di 10.000 abitanti oppure classificati ad alta ten-sione abitativa; gli inquilini devono avere un reddito imponibile annuo familiare non superiore a 27.000 euro ed avere nel proprio nucleo un ultrasessantacinquenne, un malato terminale, un por-tatore di handicap invalido almeno al 66% oppure figli fiscalmente a carico. La proroga si applica solo ai casi di finita locazione dell'immobile, con esclusione degli sfratti per morosità; durante il periodo di sospensione di esecuzione dello sfratto l'inquilino deve corrispondere il canone maggiorato del 20%.

Il numero di inquilini sfrattati che versa in condizioni di così grave disagio non è (fortunatamente) eccessivamente elevato: la relazione tecnica alla norma che introduce la nuova proroga li stima in 1.300. Poiché è previsto che i proprietari degli immobili non dichiarino al fisco, durante il periodo di sospensione, il reddito da canone, la stessa relazione tecnica stima, nel 2013, minore entrate per 3,38 milioni di euro, con un costo fiscale unitario per sospensione di 2.600 euro. Con un'aliquota Irpef media del 33%, questo risparmio d'imposta unitario lo si ottiene applicandolo ad un cannone medio 9.300 euro all'anno circa (circa il 40% di ciò che resta di un imponibile di 27.000 euro dopo l'Irpef). Tra l'incremento di canone, pagato dall'inquilino durante il periodo di sospensione dello sfratto, e lo sconto fiscale, il proprietario viene "risarcito" con una premio di circa 4.500 euro su base annua per il ritardo con il quale è costretto ad entrare in possesso del suo immobile.

La crescita degli sfratti per morosità

Nel 2010 (ultimo anno per il quale si dispone del dato rilevato dal ministero dell'interno) sono stati emessi circa 65 mila provvedimenti di sfratto. Nel 2008, invertendo la tendenza alla contra-zione del fenomeno che aveva caratterizzato i tre anni precedenti, il numero di provvedimenti emessi superò le 52 mila unità, con un aumento di quasi un quinto rispetto all'anno precedente; nel 2009 divennerò circa 61.500 (+17,6%). Questo aumento numerico è interamente spiegato dalla crescita del numero di sfratti per morosità: da 33.500 del 2007 si passa ai 41.000 circa del 2008 per crescere a 51.600 nel 2009 e superare i 56.000 del 2010. Dalla fine del regime contrat-tuale dell’equo canone la morosità è sempre stata la causa relativamente prevalente di sfratto. Nella media del triennio 2008-2010 il mancato pagamento dei canoni ha motivato l’83% del nu-mero totale di sfratti, contro il 75% del triennio precedente. In alcune delle province più indu-strializzate questa percentuale ha superato, nel 2010, il 90%: Brescia e Vicenza quasi il 95%, Modena il 94%, Torino il 92% . I sindacati degli inquilini collegano l'aumento del numero delle famiglie che ha smesso di pagare l'affitto all'aggravarsi della crisi economica e occupazionale, con conseguente crescita di quella che essi classificano come morosità incolpevole.

Un’ipotesi di lavoro

Possiamo formulare un’ipotesi finanziariamente non velleitaria per una temporanea sospensione dell’esecuzione degli sfratti dei morosi incolpevoli. Il loro numero può essere quantificato nell'intero aumento del numero di sfratti per morosità del triennio 2008-2010: per approssima-zione in media 7.000 all'anno, che possono diventare 10.000 con il perdurare della crisi; ipotiz-ziamo che il canone medio sia di 8.000 euro, che diventano 6.320 euro netti nel caso di tassazione con cedolare secca 21%.

Condizione necessaria per la sospensione dello sfratto è che il proprietario riceva il canone al netto dell’imposta e che il nucleo familiare moroso si impegni a pagarlo. Poiché il moroso incol-pevole non è in grado di pagare il canone, deve farlo lo Stato al suo posto (almeno come antici-pazione); per non più di due anni, in modo da contenere il rischio che scatti la trappola della po-vertà. L'intervento potrebbe essere previsto in via sperimentale per cinque anni (la nottata dovrà pur passare!). Per aiutare 10.000 famiglie ogni anno (50.000 nel quinquennio), l’onere per il bi-lancio statale sarebbe di 63,2 milioni di euro il primo (e il sesto) anno e di 126,4 a partire dal se-condo fino al quinto.

Cifra non trascurabile, ma sopportabile per il bilancio statale se spalmata nel tempo. Ai proprie-tari degli alloggi andrebbe riconosciuto per cinque anni un credito d'imposta pari ad un quinto dell'importo del canone spettante al netto dell'imposta (cioè 1.264 euro), con una perdita di getti-to che cresce progressivamente in ragione annua di 12,64 milioni di euro l'anno, fino a raggiungere il massimo di 63,2 milioni il quinto anno dall'avvio dell'intervento, riprendendo successivamente a calare fino a tornare a 12,64 milioni al nono anno dall’inizio dell’intervento. Il costo complessivo dell’intervento, ripartito su 9 anni (e non su 5), sarebbe relativamente contenuto nei primi, che sono quelli più prossimi in cui il bilancio statale continuerà ad accusare maggiori sofferenze.

Il proprietario dell’immobile riceve in cinque anni l'importo netto del canone che avrebbero diritto di ricevere in un anno, ma conserva un inquilino che fino a quel momento aveva corrisposto puntualmente l’affitto, e che, superato il momento di difficoltà riprenderà, verosimilmente, a far-lo.

La perdita di gettito che il bilancio statale deve sopportare potrebbe essere temporanea e recupe-rabile. I beneficiari della sospensione degli sfratti, dovrebbero, infatti, impegnarsi a restituire allo stato gli importi anticipati. Ogni nucleo familiare inizierebbe a farlo dal momento in cui recupera il suo livello di reddito di pre-morosità, rinunciando alle detrazione Irpef che il vigente regime di tassazione dei redditi accorda ai diversi tipi di redditi da lavoro. Questa rinuncia dovrebbe pro-trarsi per il numero di anni necessari a saldare quello che diverrebbe un “debito d’imposta”, e impegnare tutti i membri maggiorenni del nucleo familiare.

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