L’articolo 11 della legge 133/2008 esordisce stabilendo che “ al fine di garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana “ approva con successivo Decreto un piano nazionale di edilizia abitativa.

Il Piano è rivolto all’incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo;

ha ad oggetto la costruzione di nuove abitazioni e la realizzazione di misure di recupero del patrimonio abitativo esistente;

deve tener conto dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali;

il Piano si attua attraverso cinque tipologie di intervento:

·costituzione di fondi immobiliari;

·incremento del patrimonio abitativo di edilizia;

·promozione da parte di privati di interventi di cui al decreto legislativo163/2006;

·agevolazioni, anche amministrative, in favore di cooperative edilizie;

·realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale.

La legge e la bozza del Decreto nulla dicono come viene garantito il livello minimo essenziale di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana. A proposito la persona può non essere umana?

Forse ci può venire in aiuto il Decreto Interministeriale del 22 aprile 2008 “ Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di stato” cosi come riportato all’articolo 2 , settino comma “L’alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 457/78. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti il nucleo familiare e comunque non superiore a cinque oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L’alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative.”

Al comma 4 dell’articolo 11 della legge 133/2008 viene stabilito che il Ministero delle Infrastrutture promuove la stipulazione di accordi di programma al fine di concentrare gli interventi sulla effettiva richiesta abitativa dei singoli contesti attraverso la realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana.

I programmi integrati sono attuati anche ai sensi del decreto legislativo 163/2006 mediante …… i cinque punti riportati sulla legge.

Il comma 6 prevede che i programmi integrati siano finalizzati “a migliorare e a diversificare, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, l’abitabilità, in particolare, nelle zone caratterizzare da un diffuso degrado delle costruzioni e dell’ambiente urbano.”

I programmi integrati debbono prevedere appositi cronoprogrammi ……( comma 8);

Il comma 9 recita “. L'attuazione del piano nazionale può essere realizzata, in alternativa alle previsioni di cui al comma 4, con le modalità approvative di cui alla parte II, titolo III, capo IV, del citato codice di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163.

Chi decide l’alternativa? Anche il Decreto non ci aiuta a capire questo aspetto.

Il comma 10 prevede che una quota del patrimonio immobiliare del demanio può essere destinata alla realizzazione degli interventi previsti dall’11 della legge.

Nel Decreto attuativo non c’è traccia di questa tipologia di interventi e con quali finanziamenti??

Il comma 11 prevede che per una migliore realizzazione dei programmi i Comuni e le Province possano associarsi ai sensi del decreto legislativo 267/2000. Ma per fare cosa???

Quanto sopra è previsto nell’articolo 11 della legge 133 ma vediamo come si innesta la bozza del Decreto del Presidente del consiglio dei Ministri.

L’articolo 1 del Decreto prevede le linee di intervento del piano casa così come previsto dal comma 3 della legge 133.

Ma vediamo in dettaglio:

al punto a)del comma 3 della legge 133 si prevede la costituzione di fondi immobiliari destinati alla valorizzazione e all’incremento dell’offerta abitativa;

il punto a) dell’articolo 1 del decreto prevede un sistema integrato di fondi immobiliari per l’acquisizione e la realizzazione etcc.

Il termine valorizzazioneriportato sulla legge è stato sostituito con acquisizione.

La dotazione finanziaria del Piano casa sulla legge non viene esplicitata, c’è solo un rinvio a tutta una serie di leggi riportate al comma 12.

Nel Decreto compare finalmente un importo di 150 milioni di euro per la costituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari ma solo per gli anni successivi al primo e poi parla delle residue risorse.

Il primo comma dell’articolo 2 parla genericamente della dotazione finanziaria del Fondo senza specificare ripartizioni tra i diversi tipi di interventi possibili.

Ci viene in soccorso l’articolo 3 del Decreto dove viene ribadito che 150 milioni di euro sono finalizzati al finanziamento “della costituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari” e per la restante parte, ancora incognita, alle altre tipologie di interventi tra cui i programmi integrati di edilizia residenziale anche sociale. Sottolineo la parola anche e sottolineo la novità del decreto rispetto alla legge: i fondi per i programmi integrati sono ripartiti su base regionale.

Sono, quindi, gli unici finanziamenti ripartiti preventivamente alle singole regioni. Ma le Regioni non decidono niente!!!!

Nel decreto viene ribadito che i programmi integrati sono approvati con appositi accordi di programma. Ma mi sembra di interpretare ai sensi dell’articolo 4 del Decreto che il Ministero delle infrastrutture, che è il promotore degli accordi di programma, individua, anche le localizzazioni di tali strumenti in base alla effettiva richiesta abitativa nei singoli contesti, rapportati alla dimensione fisica e demografica del territorio di riferimento.

Mi chiedo: come fa il Ministero a valutare l’effettiva richiesta abitativa, quali sono i parametri???? E poi sarà il Ministero ad individuare gli ambiti e/o Comuni nei quali presentare programmi integrati???

Le altre tipologie di intervento chi le presenta e a chi, chi sceglie, etc????

Nulla viene specificato

Molto è lacunoso ma vediamo le certezze-.

Il Decreto all’articolo 7 definisce i criteri di selezione delle proposte, tutte tranne il sistema integrato di fondi immobiliari, e richiede che le proposte debbano pervenire entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto con le modalità dell’articolo 8.

In forza di tale articolo ( il numero 8 ) il Ministro delle infrastrutture nomina delle commissioni selezionatrici delle proposte i cui membri sono formati da rappresentanti designati dal Ministero, dalle Regioni e dall’ANCI.

Bene. Le domande per le varie tipologie di intervento chi le presenta e dove?

Mi sembra di capire che le domande vadano presentate al Ministero e di conseguenza le Regioni, a cui compete per norma costituzionale la materia dell’edilizia residenziale, sono le grandi escluse.

Inoltre le domande vanno presentate secondo criteri di selezione riportati all’articolo 7 del Decreto e quindi stabiliti dal Ministero.

I parametri dell’articolo 7 come si correlano tra di loro? Quale parametro è più importante o pesa più di un altro? Come viene valutata la dimensione demografica dei Comuni? Si mette a raffronto Roma con 2,7 milioni di abitanti con Firenze con 365.000, Bologna con 954.000, Venezia con 298.000, Torino con 900.000, Milano con 1.300.000, Napoli con 957.000, Palermo con 666.000 o Perugia con 162.000.

Dove sono stabiliti i parametri di salubrità, vivibilità e sicurezza dell’alloggio??( vedi nota a parte )

Sono parametri stabiliti dalle Commissioni e quindi a posteriori??

Presentare una proposta è un salto nel buio.!!!

E arriviamo all’articolo 10 del Decreto che disciplina il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari.

In questo caso il Decreto fissa molti paletti alla istituzione del Fondo:

Il ministero delle Infrastrutture promuove il Fondo immobiliare nazionale a cui possono intervenire investitori istituzionali di lungo termine.

Il Fondo è dedicato allo sviluppo di una rete di fondi immobiliari e di investimento che contribuiscono a rispondere al bisogno abitativo attraverso iniziative locali promosse da soggetti pubblici e/o privati nell’ambito della definizione di alloggio sociale ai sensi del Decreto Interministeriale 22 aprile 2008. Sottolineo alloggio sociale perché dopo ci ritornerò.

Un gruppo di lavoro definirà il piano delle attività necessario all’avvio del Fondo, i requisiti delle Società di gestione e lo schema di regolamento di gestione del fondo stesso.

Di seguito all’articolo 10 vengono evidenziati i criteri di articolazione del fondo …..

Non risulta come e chi decide l’assegnazione dei finanziamenti a valere sui primi 150 milioni di euro.

Sarà il gruppo di lavoro nel suo regolamento di gestione che dirà qualche cosa in più??

O saranno domande presentate al Ministero, non so da quale soggetto giuridico, e poi vagliate dallo stesso Ministero secondo i criteri stabiliti al comma 4 dell’articolo 10??

Ritengo che tali criteri siano generici e che sicuramente per essere efficaci dovranno subire un ulteriore approfondimento da parte di …….. del gruppo di lavoro….. prima o dopo la presentazione delle domande???

Inoltre. al comma 7 sempre dell’articolo 10 viene riportato che “ nell’ambito del 10% del proprio ammontare complessivo, il Fondo nazionale potrà promuovere iniziative locali derogando etc….

Mi chiedo chi è il Fondo nazionale che deroga???

Al comma 9 dell’articolo 10 del Decreto viene previsto che il Ministero delle Infrastrutture può utilizzare le risorse disponibili anche per l’attivazione di strumenti finanziari innovativi.

Dunque è sempre il Ministero il primo attore e le Regioni??

Quali sono le risorse disponibili, chi le quantifica, chi le controlla, dove compaiono chi fa le domande con queste nuovi strumenti ? ( fondi di garanzia, forme di finanziamento il pool, piani di risparmio casa ).

Parametri di finanziamento art. 5 del Decreto.

Il contributo statale riguarda tutte le categorie di interventi individuati dal comma 3 dell’articolo 11 della legge con esclusione dei fondi immobiliari.

Il contributo concesso, come noto, non potrà essere superiore al 30% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggi, ed i beneficiari saranno quelli individuati al comma 2 dell’articolo 11 della legge.

Articolo 6 del Decreto.

Gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni, quindi per tutti gli interventi anche per quelli realizzati con i Fondi Immobiliari.

Che cosa succede dopo i 25 anni?

Inoltre la durata di 25 anni scaturisce dall’articolo 2, comma 285, della legge 244/2007 e leggendo tale articolo viene il dubbio che gli alloggi realizzati ai sensi della legge 133 debbano essere localizzati esclusivamente nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Di quanto sopra non c’è nessun riferimento nella legge.

Implicitamente il Decreto esclude da un ipotetico finanziamento tutti i Comuni che non siano classificati ad alta tensione abitativa.

Può un decreto attuativo fare una scelta del genere quando la legge non dice nulla su questo aspetto??

Il comma 8 dell’articolo 11 della legge 133 nelle ultime due righe stabilisce “. Le abitazioni realizzate o alienate nell'ambito delle procedure di cui al presente articolo possono essere oggetto di successiva alienazione decorsi dieci anni dall'acquisto originario.”

Di quanto sopra non c’è traccia nel Decreto.

Come si correlano i due fatti che:

tutti gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni con l’alienazione decorsi 10 anni dall’acquisto originario???

Ritorniamo al Sistema Integrato di Fondi Immobiliari e precisamente all’articolo 10, 2° comma.

Il fondo di investimento nazionale è dedicato allo sviluppo di una rete di fondi immobiliari etcc …. Nell’ambito della definizione di alloggio sociale ai sensi del citato decreto interministeriale del 22 aprile 2008.

Al comma 2 dell’articolo 1 del citato Decreto si trova la definizione di alloggio sociale che così recita “ E’ definito alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi al libero mercato.”

L’alloggio sociale per sua definizione deve essere adibito a locazione permanente.

Mi chiedo, allora, tutti gli alloggi realizzati attraverso il Fondo di investimento nazionale sono il locazione permanente?

Ma l’articolo 6 della bozza di Decreto, come ho già fatto presente dice un’altra cosa e cioè che tutti gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni; forse diventerà locazione permanente per gli alloggi realizzati con i Fondi di investimento.

Concludo ritornando a sottolineare le prime parole dell’articolo 11 della legge 133: Il cosiddetto Piano Casa deve garantire i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo.

Credo che la regione Lazio come tutte le altre regione debba essere pronta a raccogliere questa sfida anticipando le mosse del Ministero.

A tale proposito alcune regioni si sono già mosse in questo senso, prima fra tutte la regione Veneto che, con una deliberazione consiliare del 6 novembre 2008, ha approvato il Piano triennale per l’edilizia residenziale pubblica che definisce fino al 2010 il fabbisogno abitativo.

Non mi risulta che la Regione Lazio stia facendo una cosa del genere per anticipare le scelte che sicuramente farà il Ministero per tutto quello che ho detto prima.

Inoltre il Decreto troverà uno scoglio nel passaggio alla Conferenza tra Stato e Regioni per i motivi insiti nella legge e nel decreto che non sto a ripetere.

Inoltre come ulteriore informazione il Consiglio di Amministrazione della Cassa Depositi e Prestiti il 24 settembre 2008 ha approvato la costituzione di una società di gestione del risparmio ( SGR) di fondi comuni di investimento immobiliari, attraverso la quale la Cassa potrà prendere parte ad iniziative nel settore dell’edilizia residenziale.

Massimo Rinversi