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L’articolo 11 della legge 133/2008 esordisce stabilendo che “ al fine di garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana “ approva con successivo Decreto un piano nazionale di edilizia abitativa.

Il Piano è rivolto all’incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo;

ha ad oggetto la costruzione di nuove abitazioni e la realizzazione di misure di recupero del patrimonio abitativo esistente;

deve tener conto dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali;

il Piano si attua attraverso cinque tipologie di intervento:

·costituzione di fondi immobiliari;

·incremento del patrimonio abitativo di edilizia;

·promozione da parte di privati di interventi di cui al decreto legislativo163/2006;

·agevolazioni, anche amministrative, in favore di cooperative edilizie;

·realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale.

La legge e la bozza del Decreto nulla dicono come viene garantito il livello minimo essenziale di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana. A proposito la persona può non essere umana?

Forse ci può venire in aiuto il Decreto Interministeriale del 22 aprile 2008 “ Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di stato” cosi come riportato all’articolo 2 , settino comma “L’alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 457/78. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti il nucleo familiare e comunque non superiore a cinque oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L’alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative.”

Al comma 4 dell’articolo 11 della legge 133/2008 viene stabilito che il Ministero delle Infrastrutture promuove la stipulazione di accordi di programma al fine di concentrare gli interventi sulla effettiva richiesta abitativa dei singoli contesti attraverso la realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana.

I programmi integrati sono attuati anche ai sensi del decreto legislativo 163/2006 mediante …… i cinque punti riportati sulla legge.

Il comma 6 prevede che i programmi integrati siano finalizzati “a migliorare e a diversificare, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, l’abitabilità, in particolare, nelle zone caratterizzare da un diffuso degrado delle costruzioni e dell’ambiente urbano.”

I programmi integrati debbono prevedere appositi cronoprogrammi ……( comma 8);

Il comma 9 recita “. L'attuazione del piano nazionale può essere realizzata, in alternativa alle previsioni di cui al comma 4, con le modalità approvative di cui alla parte II, titolo III, capo IV, del citato codice di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163.

Chi decide l’alternativa? Anche il Decreto non ci aiuta a capire questo aspetto.

Il comma 10 prevede che una quota del patrimonio immobiliare del demanio può essere destinata alla realizzazione degli interventi previsti dall’11 della legge.

Nel Decreto attuativo non c’è traccia di questa tipologia di interventi e con quali finanziamenti??

Il comma 11 prevede che per una migliore realizzazione dei programmi i Comuni e le Province possano associarsi ai sensi del decreto legislativo 267/2000. Ma per fare cosa???

Quanto sopra è previsto nell’articolo 11 della legge 133 ma vediamo come si innesta la bozza del Decreto del Presidente del consiglio dei Ministri.

L’articolo 1 del Decreto prevede le linee di intervento del piano casa così come previsto dal comma 3 della legge 133.

Ma vediamo in dettaglio:

al punto a)del comma 3 della legge 133 si prevede la costituzione di fondi immobiliari destinati alla valorizzazione e all’incremento dell’offerta abitativa;

il punto a) dell’articolo 1 del decreto prevede un sistema integrato di fondi immobiliari per l’acquisizione e la realizzazione etcc.

Il termine valorizzazioneriportato sulla legge è stato sostituito con acquisizione.

La dotazione finanziaria del Piano casa sulla legge non viene esplicitata, c’è solo un rinvio a tutta una serie di leggi riportate al comma 12.

Nel Decreto compare finalmente un importo di 150 milioni di euro per la costituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari ma solo per gli anni successivi al primo e poi parla delle residue risorse.

Il primo comma dell’articolo 2 parla genericamente della dotazione finanziaria del Fondo senza specificare ripartizioni tra i diversi tipi di interventi possibili.

Ci viene in soccorso l’articolo 3 del Decreto dove viene ribadito che 150 milioni di euro sono finalizzati al finanziamento “della costituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari” e per la restante parte, ancora incognita, alle altre tipologie di interventi tra cui i programmi integrati di edilizia residenziale anche sociale. Sottolineo la parola anche e sottolineo la novità del decreto rispetto alla legge: i fondi per i programmi integrati sono ripartiti su base regionale.

Sono, quindi, gli unici finanziamenti ripartiti preventivamente alle singole regioni. Ma le Regioni non decidono niente!!!!

Nel decreto viene ribadito che i programmi integrati sono approvati con appositi accordi di programma. Ma mi sembra di interpretare ai sensi dell’articolo 4 del Decreto che il Ministero delle infrastrutture, che è il promotore degli accordi di programma, individua, anche le localizzazioni di tali strumenti in base alla effettiva richiesta abitativa nei singoli contesti, rapportati alla dimensione fisica e demografica del territorio di riferimento.

Mi chiedo: come fa il Ministero a valutare l’effettiva richiesta abitativa, quali sono i parametri???? E poi sarà il Ministero ad individuare gli ambiti e/o Comuni nei quali presentare programmi integrati???

Le altre tipologie di intervento chi le presenta e a chi, chi sceglie, etc????

Nulla viene specificato

Molto è lacunoso ma vediamo le certezze-.

Il Decreto all’articolo 7 definisce i criteri di selezione delle proposte, tutte tranne il sistema integrato di fondi immobiliari, e richiede che le proposte debbano pervenire entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto con le modalità dell’articolo 8.

In forza di tale articolo ( il numero 8 ) il Ministro delle infrastrutture nomina delle commissioni selezionatrici delle proposte i cui membri sono formati da rappresentanti designati dal Ministero, dalle Regioni e dall’ANCI.

Bene. Le domande per le varie tipologie di intervento chi le presenta e dove?

Mi sembra di capire che le domande vadano presentate al Ministero e di conseguenza le Regioni, a cui compete per norma costituzionale la materia dell’edilizia residenziale, sono le grandi escluse.

Inoltre le domande vanno presentate secondo criteri di selezione riportati all’articolo 7 del Decreto e quindi stabiliti dal Ministero.

I parametri dell’articolo 7 come si correlano tra di loro? Quale parametro è più importante o pesa più di un altro? Come viene valutata la dimensione demografica dei Comuni? Si mette a raffronto Roma con 2,7 milioni di abitanti con Firenze con 365.000, Bologna con 954.000, Venezia con 298.000, Torino con 900.000, Milano con 1.300.000, Napoli con 957.000, Palermo con 666.000 o Perugia con 162.000.

Dove sono stabiliti i parametri di salubrità, vivibilità e sicurezza dell’alloggio??( vedi nota a parte )

Sono parametri stabiliti dalle Commissioni e quindi a posteriori??

Presentare una proposta è un salto nel buio.!!!

E arriviamo all’articolo 10 del Decreto che disciplina il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari.

In questo caso il Decreto fissa molti paletti alla istituzione del Fondo:

Il ministero delle Infrastrutture promuove il Fondo immobiliare nazionale a cui possono intervenire investitori istituzionali di lungo termine.

Il Fondo è dedicato allo sviluppo di una rete di fondi immobiliari e di investimento che contribuiscono a rispondere al bisogno abitativo attraverso iniziative locali promosse da soggetti pubblici e/o privati nell’ambito della definizione di alloggio sociale ai sensi del Decreto Interministeriale 22 aprile 2008. Sottolineo alloggio sociale perché dopo ci ritornerò.

Un gruppo di lavoro definirà il piano delle attività necessario all’avvio del Fondo, i requisiti delle Società di gestione e lo schema di regolamento di gestione del fondo stesso.

Di seguito all’articolo 10 vengono evidenziati i criteri di articolazione del fondo …..

Non risulta come e chi decide l’assegnazione dei finanziamenti a valere sui primi 150 milioni di euro.

Sarà il gruppo di lavoro nel suo regolamento di gestione che dirà qualche cosa in più??

O saranno domande presentate al Ministero, non so da quale soggetto giuridico, e poi vagliate dallo stesso Ministero secondo i criteri stabiliti al comma 4 dell’articolo 10??

Ritengo che tali criteri siano generici e che sicuramente per essere efficaci dovranno subire un ulteriore approfondimento da parte di …….. del gruppo di lavoro….. prima o dopo la presentazione delle domande???

Inoltre. al comma 7 sempre dell’articolo 10 viene riportato che “ nell’ambito del 10% del proprio ammontare complessivo, il Fondo nazionale potrà promuovere iniziative locali derogando etc….

Mi chiedo chi è il Fondo nazionale che deroga???

Al comma 9 dell’articolo 10 del Decreto viene previsto che il Ministero delle Infrastrutture può utilizzare le risorse disponibili anche per l’attivazione di strumenti finanziari innovativi.

Dunque è sempre il Ministero il primo attore e le Regioni??

Quali sono le risorse disponibili, chi le quantifica, chi le controlla, dove compaiono chi fa le domande con queste nuovi strumenti ? ( fondi di garanzia, forme di finanziamento il pool, piani di risparmio casa ).

Parametri di finanziamento art. 5 del Decreto.

Il contributo statale riguarda tutte le categorie di interventi individuati dal comma 3 dell’articolo 11 della legge con esclusione dei fondi immobiliari.

Il contributo concesso, come noto, non potrà essere superiore al 30% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggi, ed i beneficiari saranno quelli individuati al comma 2 dell’articolo 11 della legge.

Articolo 6 del Decreto.

Gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni, quindi per tutti gli interventi anche per quelli realizzati con i Fondi Immobiliari.

Che cosa succede dopo i 25 anni?

Inoltre la durata di 25 anni scaturisce dall’articolo 2, comma 285, della legge 244/2007 e leggendo tale articolo viene il dubbio che gli alloggi realizzati ai sensi della legge 133 debbano essere localizzati esclusivamente nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Di quanto sopra non c’è nessun riferimento nella legge.

Implicitamente il Decreto esclude da un ipotetico finanziamento tutti i Comuni che non siano classificati ad alta tensione abitativa.

Può un decreto attuativo fare una scelta del genere quando la legge non dice nulla su questo aspetto??

Il comma 8 dell’articolo 11 della legge 133 nelle ultime due righe stabilisce “. Le abitazioni realizzate o alienate nell'ambito delle procedure di cui al presente articolo possono essere oggetto di successiva alienazione decorsi dieci anni dall'acquisto originario.”

Di quanto sopra non c’è traccia nel Decreto.

Come si correlano i due fatti che:

tutti gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni con l’alienazione decorsi 10 anni dall’acquisto originario???

Ritorniamo al Sistema Integrato di Fondi Immobiliari e precisamente all’articolo 10, 2° comma.

Il fondo di investimento nazionale è dedicato allo sviluppo di una rete di fondi immobiliari etcc …. Nell’ambito della definizione di alloggio sociale ai sensi del citato decreto interministeriale del 22 aprile 2008.

Al comma 2 dell’articolo 1 del citato Decreto si trova la definizione di alloggio sociale che così recita “ E’ definito alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi al libero mercato.”

L’alloggio sociale per sua definizione deve essere adibito a locazione permanente.

Mi chiedo, allora, tutti gli alloggi realizzati attraverso il Fondo di investimento nazionale sono il locazione permanente?

Ma l’articolo 6 della bozza di Decreto, come ho già fatto presente dice un’altra cosa e cioè che tutti gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi della legge 133 andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni; forse diventerà locazione permanente per gli alloggi realizzati con i Fondi di investimento.

Concludo ritornando a sottolineare le prime parole dell’articolo 11 della legge 133: Il cosiddetto Piano Casa deve garantire i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo.

Credo che la regione Lazio come tutte le altre regione debba essere pronta a raccogliere questa sfida anticipando le mosse del Ministero.

A tale proposito alcune regioni si sono già mosse in questo senso, prima fra tutte la regione Veneto che, con una deliberazione consiliare del 6 novembre 2008, ha approvato il Piano triennale per l’edilizia residenziale pubblica che definisce fino al 2010 il fabbisogno abitativo.

Non mi risulta che la Regione Lazio stia facendo una cosa del genere per anticipare le scelte che sicuramente farà il Ministero per tutto quello che ho detto prima.

Inoltre il Decreto troverà uno scoglio nel passaggio alla Conferenza tra Stato e Regioni per i motivi insiti nella legge e nel decreto che non sto a ripetere.

Inoltre come ulteriore informazione il Consiglio di Amministrazione della Cassa Depositi e Prestiti il 24 settembre 2008 ha approvato la costituzione di una società di gestione del risparmio ( SGR) di fondi comuni di investimento immobiliari, attraverso la quale la Cassa potrà prendere parte ad iniziative nel settore dell’edilizia residenziale.

Massimo Rinversi

Nella primavera del 1862 si decise di trasferire in via definitiva la capitale d’Italia a Firenze. Ci arriverà nel 1864 con la convenzione approvata a settembre. Torino doveva dunque fare i conti con la perdita di rango, di ricchezza e di posti di lavoro.

In quella stessa primavera il sindaco Emanuele Luserna di Rorà, esponente di una famiglia aristocratica torinese appartenete alla destra storica, convoca il consiglio comunale per ragionare sul futuro della città. La commissione istituita approverà nel maggio un documento in cui si teorizzava l’apertura allo sviluppo industriale. Ai finanziamenti ci avrebbe pensato Quintino Sella, ministro delle finanze e anche consigliere comunale. Una delle quattro condizioni individuate per potere avviare tale sviluppo era quella di realizzare case popolari per le famiglie operaie. Nel 1887 venne approvato il primo piano regolatore moderno che ampliava la città oltre la cintura daziaria.

A Milano la impetuosa industrializzazione dell’ultimo scorcio dell’800 provoca, come noto, drammatici problemi sociali. Un anno dopo la strage del generale Beccaris, nel 1899 la giunta comunale del sindaco socialista Giuseppe Mussi programma e avvia la realizzazione di quattro quartieri di case popolari sfruttando la legge Luzzatti del 1903. I quartieri di Mac Mahon, Ripamonti, Spaventa, Tibaldi verranno realizzati dall’amministrazione liberale subentrata nel 1904 alla precedente. Altri due quartieri li realizzerà la Società umanitaria, Lombardia e Solari. Le realizzazioni seguono il piano regolatore del Beruto approvato nel 1885 (presiedeva la commissione urbanistica Giovanni Battista Pirelli).

E’ del tutto evidente che oggi siamo in altro orizzonte storico e culturale, ma se ho richiamato questi due nobili esempi di programmazione è per il loro valore di metodo. Di fronte a fenomeni nuovi si programma lo sviluppo e si disegna la città. E’ il pubblico che definisce i destini delle città.

Per giudicare la proposta di bando per la realizzazione di hausing sociale in zona agricola approvata dalla giunta Alemanno, è perciò indispensabile dare un breve giudizio sulle trasformazioni urbanistiche di Roma. E, sulla base di quanto sta avvenendo valutare se la proposta di bando sia più o meno coerente con la realtà.

Roma dopo gli anni del sacco urbanistico

Sono tre, in sintesi, i grandi fenomeni in atto nella città.

  1. Dal punto di vista programmatorio e giuridico Roma ha un piano regolatore approvato pochi mesi fa che presenta un inaudito dimensionamento specie se rapportato al fatto che la popolazione non cresce (crescono ma di pochissimo le famiglie) e tanto meno esiste una domanda di spazi per attività terziaria. Dei settanta milioni di metri cubi (in realtà sono circa 85 perché c’è da considerare la quota di contrattazione prevista ad esempio nei Print che sono ben 150 in tutta Roma) ne restano da realizzare soltanto 25/30 milioni. Pochi se li si giudica dal punto di vista della vicinanza della data di approvazione e qui entra in campo la necessità di abolire l’istituto dell’accordo di programma come strumento urbanistico. Molti se li si legge in relazione dell’esigenza di realizzazione case popolari: circa 9 milioni di metri cubi nella stima dell’amministrazione capitolina;
  2. Le dinamiche demografiche sono fortemente squilibrate. Centro storico e area interna all’anello ferroviario soffrono di uno spopolamento preoccupante dovuto all’incontrollata impennata dei valori immobiliari. In dieci anni sono andati via circa 200 mila abitanti. Nel centro storico abitano ormai meno di 100 mila abitanti. I quartieri storici del piano del 1931 hanno oggi una popolazione inferiore a quella che avevano nel 1951!. La zona intermedia fino al Gra è anch’essa sottoposta ad un evidente spopolamento neppure compensato dalle trasformazioni realizzate in questo periodo (nel complesso -71 mila abitanti in dieci anni). Cresce soltanto l’area fuori del raccordo anulare (+77 mila abitanti) e cresce –soprattutto- l’area metropolitana (circa 200 mila abitanti dal 1991 a oggi).

Area metropolitana che, è bene sottolinearlo, ha ormai valicato i confini provinciali investendo tutta la regione (Nepi-Monterosi in provincia di Viterbo; Passo Corese a Rieti; Segni a Frosinone; Aprilia- Cisterna a Latina). Questa dinamica è stata amplificata dalle politiche abitative del comune di Roma che ha acquistato alloggi per l’emergenza abitativa in ogni luogo della provincia e oltre come nel caso di Aprilia. Roma si è dunque frammentata invadendo un territorio incontrollato e incontrollabile dal punto di vista dell’offerta di trasporto pubblico: per riprendere il felice titolo del convegno odierno, non solo case senza abitanti, ma case sempre più lontane dai posti di lavoro;

  1. Questa devastante esplosione residenziale non deve essere sembrata sufficiente alla amministrazione uscente, se è vero che nel breve spazio di sette anni sono stati realizzati 28 giganteschi centri commerciali in prevalenza avulsi dal tessuto urbano, in grandi spazi aperti isolati dai quartieri residenziali che non solo stanno aggravando il sistema della mobilità, ma hanno ulteriormente aggravato l’esplosione fisica della città.

Con il nuovo Prg e con l’uso spregiudicato dell’accordo di programma sono stati consumati qualcosa come 15.000 ettari di suolo agricolo e portando l’area urbanizzata a circa la metà dell’estensione totale (129.000 ettari complessivi). Spero soltanto che si eviti almeno in questa sede di venirci a ripetere che con il nuovo piano sono stati tutelati “per sempre” 87.000 ettari di terreno. E’ un dato falso. Sono convinto che molti l’hanno ripetuto in buona fede, ma è un falso e bisogna abbandonarlo una volta per tutte. Il mio invito è abbastanza pressante, sui dati non abbiamo in questi anni di solitudine sbagliato una virgola. Del resto anche quando abbiamo denunciato il nuovo sacco di Roma non siamo stati presi sul serio. Pochi giorni fa è stata Repubblica ad accorgersi del misfatto e tra poco diventerà senso comune, una condanna senza appello di 15 anni di laissez faire.

Se questo è lo stato della città, mi sembra evidente che il giudizio sul bando comunale deve essere molto severo. C’è stato il sacco urbanistico di Roma e la città è esplosa e frammentata: se venisse attuata la proposta del sindaco Alemanno segnerebbe la fine delle già tenui possibilità di riscatto dell’immensa periferia e dell’intera città. Una responsabilità gravissima.

Quel che resta dell’agro romano va tutelato senza ulteriori indugi e bisogna impedire ogni ulteriore compromissione. Da questo punto di vista, deve essere giudicata con molto favore l’iniziativa promossa dal consigliere regionale Enrico Fontana, e sottoscritta già da molti suoi colleghi, che ha elaborato un proposta legislativa tesa a tutelare quel poco che resta di un bene della cultura universale. E poi il piano regolatore – proprio in virtù del suo gigantesco dimensionamento- consente senza troppi sforzi di dare soddisfazione all’emergenza abitativa. Ne parlerò tra poco. Vorrei prima ragionare con voi sull’altra grave conseguenza che la nuova proposta di ulteriore urbanizzazione comporta, e cioè quello della perpetuazione della rendita fondiaria.

L’anomalia italiana: il dominio incontrastato della rendita immobiliare parassitaria

Dico questo perché al di là delle appartenenze politiche e culturali, dobbiamo chiederci come mai a fronte della decisione di far costruire di 70/85 milioni di metri cubi di cemento -di cui metà residenziali- non ci sia stata la minima previsione di alloggi per famiglie disagiate. Come più in generale dobbiamo chiederci coma mai di fronte ad un boom edilizio su scala nazionale che ha qualche similitudine con il periodo del boom edilizio degli anni 60-70 (370.000 abitazioni realizzate nel 2007) non sia stata realizzata pressoché nessuna casa popolare.

E’ un problema enormemente più grave di quello –già gravissimo- della distruzione dell’agro romano: siamo l’unico paese in Europa. Portare avanti il bando per le aree non servirà soltanto a distruggere quanto (poco) resta dell’agra romano servirà per condannare ancora il nostro paese al peso della rendita proprio ora che si riapre un ragionamento serio sull’economia reale mondiale. Il problema è che non è più la mano pubblica a guidare la trasformazione della città. Sull’onda della grande rivoluzione neoliberista, in Italia anche le città sono diventate un fattore economico.

Eugenio Occorsio, giornalista del settimanale economico della Repubblica, aveva qualche tempo fa intervistato uno dei più importanti economisti di Wall street, Allen Sinai, già consulente di Bush senior e di Clinton. Afferma Sinai “Forse in Europa non ci si rende conto dell’importanza e della centralità del mercato immobiliare in America. Ad esso è legato tutto, a partire dai consumi che sono continuamente finanziati dai prestiti ulteriori che le banche erogano a fronte di rivalutazioni dell’appartamento, per cui serve che questo si rivaluti senza soste. E’ un meccanismo in virtù del quale si finanzia la maggior parte dei consumi americani che sono il motore dell’economia”.

Siamo diventati americani, unici in Europa, ma senza avere i sistemi di contrappesi istituzionali e di controllo che in quel paese esistono. Ed ecco allora il dilagare della rendita. Nel paragrafo “Come si formano le bolle immobiliari” Gianni Dragoni (Sole 24 0re) e Giorgio Meletti (La7) nel loro recente libro “La paga dei padroni” affermano: “ La tecnica dello scambio di immobili può facilitare la crescita del valore. Le società di calcio fanno la stessa cosa con i giocatori. Ho un portiere che vale un milione e lo cedo ad un’altra società per cinque. Allo stesso prezzo compro dalla stessa società un mediano che vale un milione di euro. Alla fine non è passato un euro, ma i due giocatori hanno quintuplicato il loro valore. Quel maggior valore viene scritto nel bilancio societario e serve per ottenere più credito dalle banche”.

In questo folle balletto non c’era evidentemente posto per le case popolari. Anche perché il prg di Roma voleva essere programmaticamente “il piano dell’offerta”. La domanda sociale non esisteva per definizione nell’urbanistica neoliberista. Ma i danni culturali non si fermano qui. C’è chi sostiene autorevolmente che l’economia di questi ultimi venti anni abbia rappresentato un concreto rischio per i diritti dei cittadini e per la stessa democrazia. Guido Rossi afferma così nell’introduzione al libro di Robert Reich “Supercapitalismo”: “Insomma, il libero mercato e la concorrenza spietata tra le imprese, e cioè il supercapitalismo, hanno minato, se non distrutto una parte assai importante della democrazia e dei diritti dei cittadini. La tecnologia, la globalizzazione, la deregolamentazione, hanno dato potere ai consumatori e agli investitori e i cittadini l’anno perduto”.

E mentre il mondo si interroga sul futuro dell’economia dopo la crisi che ha investito i mercati finanziari, nella commissione ambiente della Camera dei Deputati è iniziato l’iter della legge Lupi sul governo del territorio che dice sostanzialmente due cose: il futuro delle città deve essere deciso paritariamente dai proprietari dei terreni e le amministrazioni pubbliche e vengono aboliti i diritti, proprio come afferma Rossi, individuali sanciti dalla legge sugli standard urbanistici del 1968. Insomma, siamo l’anomalia d’Europa. Abbiamo la testa girata all’indietro pensando che un altro giro di rendita risolverà i problemi strutturali del paese.

Anche il bando del comune di Roma è all’interno di questa cultura: afferma infatti che le case potranno essere costruite oltre che in zona agricola anche nelle aree con destinazione a pubblici servizi: come dice Guido Rossi si comprimono i diritti collettivi e Roma anticipa addirittura la famigerata legge Lupi.

Utilizzare il piano esistente

Peraltro, e mi avvio alla conclusione, l’alternativa esiste senza grandi sforzi e in tempi strettissimi. Solo alcuni esempi con l’avvertenza che i provvedimenti che suggerirò non necessitano di variante urbanistica: se si volesse poi porre mano ad una urgente revisione normativa del piano i numeri sarebbero largamente superiori.

a) Per riprendere il ragionamento sulla coerenza tra i fenomeni urbani (lo spopolamento dell’area centrale) e le politiche di intervento, le caserme di Prati si prestano ad una straordinaria sperimentazione di un nuovo ruolo del pubblico. Case popolari invece che soldati, perché non tentare? Lo so che sarebbe un intervento costoso, ma sentite cosa affermava ieri Robert Solow, premio Nobel per l’economia, intervistato sulla Stampa dal bravissimo Maurizio Molinari: “Siamo all’inizio di una nuova fase economica nel segno del calo della produzione e dell’occupazione. Le aziende arrancano e gli investimenti privati pure. Tocca alla finanza pubblica svolgere il proprio ruolo, con sapienza e senza eccessi, per mettere in circolazione denaro sufficiente per sostenere i livelli di occupazione e portare alla ripresa dei consumi”. Analogo è il caso di altre caserme dismissibili o dello stesso ospedale San Giacomo che si voleva sacrificare sull’altare della redditività ad ogni costo. Con politiche mirate si possono ricavare oltre 2.000 alloggi;

b) le aree pubbliche previste all’interno delle centralità. Una precisa norma di piano afferma infatti che all’interno delle centralità urbane, le principali sono Romanina, Madonnetta e Massimina, ma c’è anche da ragionare sul caso Bufalotta, esiste una quota di superficie fondiaria e di cubatura pubblica. Si tratta di oltre 500.000 metri quadrati di Superficie utile lorda. Pur ipotizzando che metà di essa sia mantenuta a uso terziario possono essere realizzati 4.000 alloggi;

c) veloce attuazione dei 35 piani di zona approvati nel 2005 (delibera 53): si tratta di 7.500 alloggi;

d) riutizzazione delle numerose scuole pubbliche già dismesse (si pensi al caso della Magliana dove per “valorizzare” la scuola “8 Marzo” si vorrebbe addirittura costruire una funivia per scavalcare il Tevere: un folle frutto del tanto mitizzato “modello romano”) o dismissibili senza comprimere il diritto allo studio. Sono oltre 15 e potrebbero ospitare circa 1.000 alloggi;

e) riutilizzazione attraverso il cambio di destinazione d’uso di immobili pubblici non più utilizzati. Si tratta di numerose proprietà sparse nella città che possono diventare alloggi. (penso a Monte Sacro). La stima prudenziale riguarda altri 1.000 alloggi.

e) definitiva soluzione al fenomeno delle occupazioni in atto da tanto tempo che, anche attraverso le forme dell’autocostruzione, riguarda la sistemazione di almeno 500 famiglie.

E’ dunque chiaro che l’alternativa c’è senza attivare politiche che devasteranno ulteriormente l’agro romano. Vorrei concludere evidenziando ancora un volta i nostri ritardi sull’Europa. Si comincia ad esempio a ascoltare con troppa frequenza di un’ulteriore possibilità di intervento. Visto, si dice, che il commercio è in crisi, costruiamo alloggi pubblici sulle aree che hanno ancora quella destinazione. Altri ci aggiungono anche la mutazione delle destinazioni presenti all’interno degli articoli 11 che stentano a decollare.

Metto a confronto questa politica di generosa alimentazione della rendita parassitaria con quanto si sta facendo in Spagna, dove pure in questi anni si è costruito in maniera impressionante. Il governo spagnolo vista la crisi del settore intende responsabilmente acquistare attraverso un bando le aree edificabili che non hanno più mercato per costruirvi alloggi pubblici. In buona sostanza si vuole far diventare più ricca l’intera comunità e non i proprietari di suoli agricoli. Sempre in Europa, segnatamente in Germania e Gran Bretagna si consolidano politiche per il rigoroso contenimento del consumo del bene comune per eccellenza: lo spazio agricolo.

E proprio qui sta la grande distanza del dibattito italiano dall’Europa: siamo troppo pochi a parlare di beni e interessi comuni. Ma il cambiamento è nelle cose. Le sfide che abbiamo di fronte non permettono più il “lusso” della rendita parassitaria, tipica di un paese arretrato. Basta dunque con i giochi sulle aree agricole e si torno al governo pubblico della città gettando nel cestino la famigerata legge Lupi.

Il centro Studi ASSET, un’associazione di professionisti, studiosi, dirigenti pubblici e privati, sindacalisti e politici, ha chiamato gli amministratori di Roma e Lazio, urbanisti e imprenditori, dirigenti ed esperti di finanza, insieme ai sindacati e ai movimenti di lotta per la casa, per fare il punto sulla politica abitativa a fronte dell’emergenza dei senza tetto, degli sfrattati e di quanti perdono la casa per il costo insostenibile dei mutui.

I movimenti di lotta per la casa si scontrano da anni con il muro di gomma delle amministrazioni e delle forze politiche che hanno mostrato di essere più sensibili alle ragioni della rendita che a quelle del diritto all’abitare.

Il tema della politica abitativa emerge, di volta in volta, come questione di ordine pubblico, a fronte delle occupazioni di palazzi disabitati e di immobili inutilizzati, o come denuncia inascoltata quando le città grandi, e Roma per prima, approvano programmi e progetti per milioni di metri cubi senza prevedere la risposta alla drammatica mancanza di alloggi di edilizia sociale.

Il soddisfacimento del diritto alla casa, in quanto diritto primario, non può essere subordinato, come ormai appare naturale, alla realizzazione di rendite edilizie e finanziarie; deve essere un compito dello Stato.

Dal ’94, con la liquidazione della Gescal, che serviva a finanziare le case per i lavoratori, lo Stato non ha più stanziato fondi per l’Edilizia Residenziale Pubblica. Le case popolari, intanto diminuiscono, per la politica di dismissioni e di cartolarizzazioni, mentre la domanda aumenta, anche alimentata dai nuovi cittadini immigrati, dalla crescita delle famiglie monoparentali e degli studenti fuorisede.

Le Regioni ed i Comuni, al pari delle Stato, hanno guardato all’edilizia privata e alle opere pubbliche auspicando e illudendo che il mercato privato potesse risposte alla domanda di case per le fasce di reddito basso o, addirittura, senza reddito. L’esperienza dice che anche i programmi sostenuti da finanziamenti pubblici, destinati a realizzare alloggi a canone convenzionato, sono stati pochissimi, assolutamente insufficienti e, in ogni caso, accessibili a fasce di cittadini a reddito medio-alto. Le “case popolari” non ci sono mentre aumentano gli sfratti, si innalzano i canoni a livelli speculativi, i patrimoni dei Comuni vengono ceduti a prezzi stracciati con la motivazione ipocrita di fare cassa per finanziare l’edilizia sociale; e le cartolarizzazioni del patrimonio degli Enti hanno costretto moltissime famiglie a lasciare la casa non potendo affrontare l’onere del mutuo o dell’affitto ricalcolato ai valori di mercato.

La cattiva gestione degli Enti per la edilizia sociale, ancorché effettiva e radicata da decenni in molti casi, non è stata combattuta e, anzi, per un verso continua ad essere considerata strumento di consenso politico e, per altro verso, è divenuta l’alibi per affidare ai privati e al mercato la soluzione del problema; e i privati hanno priorità e fini diversi dal soddisfacimento della domanda sociale che non ha la forza economica di accedere al mercato.

Il governo Prodi, per la prima volta dopo 13 anni, nella Finanziaria 2007, aveva finanziato con 550 milioni di Euro, un programma di Edilizia Residenziale Pubblica; intervento limitato, nella quantità e nella qualità, ma poteva costituire la partenza. Il governo Berlusconi, nella Finanziaria 2008, ha cancellato quel finanziamento e lo ha assorbito in un generico Piano-casa ( art. 11 della legge 6 agosto 2008 ) la cui definizione è demandata ad un decreto delegato che deve dare il via ad un sistema di fondi immobiliari a cui lo Stato partecipa in modo consistente. A questo fine si ipotizza di utilizzare anche la Cassa Depositi e Prestiti; anche se non sembra ancora definito il rapporto con gli Enti Locali, debitori della stessa Cassa, che potrebbero compensare il loro debito con la cessione del patrimonio immobiliare abitativo.

Alla luce di questi annunci ed in attesa del decreto delegato, in fase di difficile definizione per i conflitti di competenza che si aprono con le Regioni,, gli operatori privati e le cooperative del settore, con propri progetti e sulla base di una intesa comune, si propongono come soggetti attuatori del piano. “Lo Stato ci dia i soldi, anche attraverso un fondo promosso e gestito dalle banche, i Comuni ci diano le aree edificabili, a fare l’affare ci pensiamo noi”. Questa appare, in tutta evidenza, l’intesa tra i cosiddetti soggetti attuatori. In questo modo, se i fondi attendono un ritorno economico ai livelli attuali del mercato e se i Comuni operano ulteriore occupazione di suolo agricolo, le case che si potrebbero eventualmente costruire sarebbero solo accessibili ai redditi medio-alti; il problema sociale non verrebbe neppure scalfito. D’altra parte, i fondi immobiliari richiedono l’impegno e l’apporto del sistema bancario e finanziario e quello di soggetti attuatori e gestori dei programmi abitativi eventualmente realizzati; il che innalza ulteriormente il livello dei canoni praticabili alle condizioni di mercato.

Il piano casa, tanto sbandierato, appare essere un clamoroso annuncio propagandistico di difficile realizzazione e, laddove realizzato, una leva per speculazioni finanziarie e fondiarie.

Le Regioni denunciano, a buon diritto vista la pessima assegnazione di funzioni operata con la riforma del Titolo V della Costituzione, di essere espropriate. Le procedure previste per l’avvio dei programmi, ancorché inadeguati, sono talmente farraginose che difficilmente possono concretizzarsi e, in ogni caso, non in tempi compatibili con l’emergenza denunciata.

È significativo che il traguardo temporale del Piano Casa, anche nelle previsioni aggiornate del Comune di Roma, sia slittato al 2016 mentre l’emergenza attuale, in tutte le sue fasce, ha raggiunto li livello di 40/45 mila nuclei. Le più ottimistiche previsioni del Campidoglio si attestano a poche migliaia di unità abitative destinate all’affitto a canone convenzionato e ad altre migliaia destinate all’acquisto agevolato. Per l’Edilizia Residenziale Pubblica, quella sociale da destinare a chi non ha redditi per varcare la soglia del mercato, ancorché convenzionato o agevolato, c’è l’immaginifico percorso ipotizzato nella famosa delibera programmatica N. 110/05.

L’unico percorso che si profila spedito e sgombro di ostacoli è la possibilità di derogare ai Piani regolatori e attuare varianti urbanistiche con accordi di programma; a conferma che la valorizzazione della rendita fondiaria e finanziaria costituisce il vero obiettivo di cui il piano-casa è il pretesto.

L’unico piano per le case popolari che, nel bene e nel male, ha funzionato nel nostro paese, e che prende il nome da Amintore Fanfani, superava il vincolo del mercato in quanto a totale onere dello Stato e, seppure ha costituito un fattore non secondario di espansione della rendita fondiaria in ragione della valorizzazione di aree agricole, si poneva, purtuttavia, come termine calmieratore del mercato edilizio. E di nuovo, oggi, dopo la prova provata che il mercato non produce la soluzione dei problemi sociali ma anzi li aggrava, la questione è proprio quella di dare come potere pubblico le risposte che il mercato non è in grado di dare. Si tratta di assumere con intelligenza e responsabilità che ci sono beni e diritti che vanno tenuti fuori dal recinto della produzione mercantile e sottratti alla speculazione.

La conferenza è centrata su Roma perché la capitale è emblematica come realtà dell’emergenza-casa, perché ha un Piano Regolatore nuovo che non prevede l’ERP, perché ha un patrimonio immobiliare sfitto superiore al fabbisogno sociale, perché la nuova Amministrazione, in questo in continuità con la vecchia, ha emanato un bando per acquisire altre centinaia di ettari di “agro romano” da cementificare, tralasciando sostanzialmente tutte le aree trasformabili del PRG che contiene una previsione di oltre 70 milioni di metri cubi di edificazioni su aree pari a 15.000 ettari sottratti all’agricoltura Roma rappresenta la summa delle contraddizioni e, in quanto le evidenzia, rappresenta il quadro della condizione del paese e delle grandi città in particolare.

Il Centro Studi ASSET, per l’attenzione e la critica esercitata in questi anni sulle politiche urbanistiche e abitative, ha dato incarico a me, perché già assessore regionale di Rifondazione Comunista all’urbanistica e casa dal ’95 al 2000, di coordinare la Conferenza. Con questa iniziativa, quindi attraverso ASSET, riprendo un impegno anche operativo nella battaglia politica per i diritti delle fasce deboli e dei ceti popolari e per la tutela del territorio gravemente compromesso dalle politiche liberiste e speculative che si sono svolte in questi anni e che ancora incombono.

Questa conferenza intende costituire un contributo al confronto tra i soggetti chiamati a dare le risposte che servono alla città e alla domanda sociale impegnando le istituzioni in primo luogo. Le imprese, nella misura in cui entrassero nella logica di compensare il proprio utile in un rapporto di partenariato con il pubblico per il soddisfacimento della domanda delle fasce medio basse, potrebbero contribuire a produrre la svolta nella urbanistica romana, dal “piano dell’offerta” al “piano che serve”. Il movimento cooperativo, che ha rappresentato uno strumento forte per la politica abitativa, è chiamato a recuperare i valori della mutualità da cui ha tratto origine, per contribuire a dare la casa a chi non può accedere al mercato.

Per me, per noi di ASSET, questa è anche la occasione per richiamare la sinistra che oggi è fuori dal Parlamento ad alzare lo sguardo oltre la gestione delle proprie questioni interne e la verifica delle proprie identità; e misurarsi con le questioni sociali che costituiscono, insieme, la ragione, lo strumento e l’obiettivo della ragion d’essere di qualunque forza che voglia intendere la politica come “ scienza della trasformazione” e non come opportunità per la propria legittimazione autoreferenziale.

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