Saggio pubblicato su Democrazia e Diritto, trimestrale dell’associazione CRS (Centro studi e iniziative per la riforma dello stato), fascicolo 1/2009. La rivista è edita da Franco Angeli. Inseriemo di seguito i primi capitoli. In calce il testo integrale, completo di note, in formato .pdf, nonché l’indice del fascicolo

Ora si comprende meglio che cosa è stato l’ultimo ciclo di euforia immobiliare. La crisi dei subprime è come la nottola di Minerva che si alza in volo verso sera sollecitando il pensiero a trarre un bilancio della giornata.

Sono cadute insieme le due forme di rendita, quella finanziaria e quella immobiliare, come erano cresciute insieme nel decennio passato, rivelando un indissolubile legame strutturale e, forse più, una medesima visione del mondo. La condivisione di ascesa e declino mette in luce la natura anfibia di questa economia di carta e di mattone, capace di librarsi su quanto di più etereo e, d’altro canto, saldamente ancorata a quanto di più solido.

Chi l’avrebbe detto che il turbo-capitalismo si sarebbe inceppato sul vecchio sogno piccolo borghese della casetta in proprietà. Chi l’avrebbe detto che dopo tanta retorica sulla società della conoscenza bisognava tornare e occuparsi delle rate dei mutui immobiliari come principale problema della globalizzazione. Chi l'avrebbe detto che una potenza mondiale come gli Usa vacillasse a causa di 5 milioni di americani insolventi.

L’immobiliare è stato il proseguimento della finanziarizzazione con altri mezzi e mai il rapporto era stato così organico tra questi due modi di formazione della ricchezza. Da questa totalità discende una forte capacità di organizzare la società e di modificare lo spazio. Così, la rendita, a dispetto della scarsa attenzione ricevuta dalla pubblicistica corrente, è stata una forza che ha agito in profondità modellando le strutture produttive, gli assetti territoriali, l'immaginario collettivo e i comportamenti dei diversi attori politici, tecnici ed economici. Su queste interconnessioni si concentra l'analisi che segue.

1. C’eravamo dimenticati della rendita urbana

La rendita marginale

Nella fase di espansione urbana che va dalla ricostruzione del dopoguerra fino agli anni settanta ha prevalso la rendita marginale prodotta dal progressivo ampliamento dei tessuti edilizi: la decisione pubblica di spostare i confini dell’edificato valorizzava i terreni limitrofi sottraendoli all’uso agricolo. Il salto era enorme e corrispondeva a una mutazione di specie della valorizzazione che passava dagli irrisori redditi dominicali al florido mercato immobiliare. La finanza entrava nel processo nel modo semplice e tutto sommato subalterno del credito bancario, che consentiva al costruttore di sopportare i costi di costruzione per poi incamerare con la vendita degli immobili una rendita di gran lunga superiore ad un ordinario profitto industriale. Gli attori protagonisti del processo erano pochi e ben definiti: il politico e il costruttore prendevano le decisioni e il tecnico svolgeva una funzione servente, ma in alcuni casi anche di coscienza critica del processo.

Tranne poche esperienze positive di pianificazione, nella maggior parte dei casi è prevalso il metodo clientelare immortalato dalla frase – “A Fra’, che te serve?” – scambiata tra un politico della capitale e un famoso palazzinaro romano. È stato il trionfo della speculazione immobiliare che tanti guasti ha prodotto nelle nostre città lasciando segni indelebili. Il fenomeno, facilmente leggibile, venne raccontato da grandi campagne giornalistiche e scandito da appassionati dibattiti politici. La questione coinvolse l’opinione pubblica ed entrò in profondità nel tessuto culturale, arrivando a produrre neologismi nel linguaggio popolare, da speculazione a palazzinaro a tanti altri, trovando perfino rappresentazione nelle forme artistiche, per esempio, nella letteratura con La speculazione edilizia di Italo Calvino e nel cinema con Le mani sulla città di Francesco Rosi.

La rendita differenziale

Con la rivoluzione terziaria degli anni ottanta cambiò il verso della trasformazione. Si tornò a operare all’interno della città per rispondere ai bisogni localizzativi e di prestigio delle nuove funzioni terziarie, utilizzando gli immobili liberati nel contempo dalla dismissione industriale e dalle funzioni pubbliche (caserme, ferrovie, poste, uffici amministrativi ecc.). Prevalse quindi la cosiddetta rendita differenziale, termine che allude al tema ricardiano dei terreni a diversa fertilità e che, in questo caso, indica la valorizzazione di immobili interni alla città, dotati di vantaggi posizionali diversi tra loro e comunque superiori a quelli marginali. La trasformazione divenne molto più complessa e meno decifrabile per quanto riguarda sia gli attori sia le modalità. Tipicamente la decisione pubblica consisteva nel modificare la destinazione d’uso di immobili già esistenti, richiedendo quindi la concertazione di diversi soggetti pubblici e privati. Il pallino non era più solo in mano al Comune, ma riguardava l’amministrazione statale e le stesse aziende pubbliche.

Il capitalismo industriale, che fino a quel momento aveva guardato con aristocratica diffidenza l’imprenditoria del mattone , dovette fare i conti con le regole della trasformazione per portare a termine il riuso dei grandi impianti produttivi, dal Lingotto alla Bicocca per citare due casi emblematici. La dismissione industriale fece scoprire ai capitalisti i vantaggi immeritati delle plusvalenze immobiliari, un modo più semplice di arricchirsi, senza dover fare i conti con l’organizzazione del ciclo produttivo. A quel punto terminarono i dibattiti sull’improbabile patto tra i produttori, venne messa in soffitta qualsiasi ipotesi di separazione tra rendita e profitto e non se ne parlò più.

Con la rendita differenziale non bastava la furbizia levantina del palazzinaro, era necessario un soggetto coordinatore in grado di allineare le decisioni delle pubbliche amministrazioni, dei politici, dei proprietari, degli industriali, nonché di gestire la complessità tecnica, logistica e di marketing connessa alle nuove funzioni terziarie, di sostenere finanziariamente i tempi lunghi della trasformazione e di catturare il consenso dell’opinione pubblica mediante adeguate campagne mediatiche. Emerse quindi la nuova figura dell’immobiliarista-finanziere, prendendo rapidamente il sopravvento nello scenario dei poteri urbani, sicché oggi bastano pochi nomi per riassumere le vicende urbanistiche delle maggiori città italiane, quasi sempre legati alla proprietà dei giornali più diffusi. Per quanto i vecchi palazzinari soffrivano di cattiva stampa i nuovi finanzieri sono in grado di muovere le corde del consenso popolare, non solo con le tradizionali campagne giornalistiche, ma con affinate strategie di elaborazione degli apparati simbolici a sostegno dei programmi immobiliari. Nacque proprio negli anni ottanta l’effimero strutturale, cioè l’organizzazione di grandi eventi che focalizzano le decisioni pubbliche, anche mediante legislazioni d’emergenza, in modo da assicurare un termine ai progetti immobiliari che altrimenti andrebbero troppo alle lunghe.

A chiudere quella fase intervenne l’esplosione della bolla immobiliare dei primi anni novanta che determinò, non solo in Italia, un breve raffreddamento della febbre edilizia, giusto il tempo di riorganizzare le fila. Infatti, alla fine di quel decennio ricominciò un nuovo ciclo di valorizzazione immobiliare con livelli di crescita mai raggiunti. Infatti, alla fine di quel decennio ricominciò un nuovo ciclo di valorizzazione immobiliare con i livelli di crescita mai raggiunti in precedenza. Stavolta lo strumento principe è stato il fondo immobiliare introdotto proprio in quel periodo in Italia, seppure in ritardo rispetto agli altri paesi.

La rendita pura

Il fondo immobiliare consente di raggruppare in un portafoglio unico le proprietà di una vasta gamma di immobili e di coinvolgere anche i piccoli risparmiatori su operazioni altrimenti fuori dalla loro portata, godendo altresì di agevolazioni fiscali negate ai comuni cittadini. Con il fondo la valorizzazione approda a una rendita immobiliare pura, distante dalle concrete condizioni fisiche della trasformazione edilizia e connessa alle tendenze macroeconomiche determinate dalla finanziarizzazione. Allo stesso tempo, però, il fondo immobiliare consente una maggiore opacità delle operazioni rispetto alla normale gestione finanziaria, la quale non ha certo brillato per trasparenza. A tale surplus di opacità contribuisce anche il fatto che “le metodologie di controllo delle performance dei gestori immobiliari non sono ancora ben sviluppate come quelle che vengono applicate per controllare i gestori dei fondi mobiliari”.

La rendita immobiliare pura riguarda potenzialmente tutto il patrimonio esistente, non solo le nuove costruzioni, quindi supera e allo stesso tempo assorbe sia le rendite marginali sia quelle differenziali. Il risultato è una generale euforia immobiliare, che stimola la produzione edilizia e alimenta la domanda, determinando così un balzo in avanti della valorizzazione. I numeri del decennio 1997-2006 secondo le stime Cresme sono impressionanti: la produzione edilizia residenziale è aumentata di circa il 40%; le compravendite annue sono raddoppiate e nel periodo hanno riguardato circa un terzo dello stock esistente; i valori immobiliari sono aumentati del 63% nella media nazionale e quasi raddoppiati a Milano e Roma; la crescita degli investimenti nelle costruzioni è stata doppia (13.6%) rispetto a quella del Pil. Si è trattato del ciclo immobiliare più intenso dell’ultimo mezzo secolo, secondo solo a quello della ricostruzione nel dopoguerra. Con lo strumento del fondo la rendita immobiliare si comporta a tutti gli effetti come un prodotto finanziario, portando a compimento un lungo processo di immedesimazione. A guidarlo è un’affinità elettiva che già Marx aveva colto nella fase di passaggio dall’agricoltura all’industria, osservando tra la rendita fondiaria e quella finanziaria la comune natura di “capitale fittizio” , inteso come un diritto di proprietà su un qualche reddito futuro.

Solo con la moderna economia di carta e di mattone questo processo raggiunge la compiuta maturità. Appare in tutta la sua mirabile costruzione una sorta di piano inclinato che collega l’astrazione della finanza con la materialità delle cose, mettendo tutto in movimento in virtù di una forza di gravità di natura economica. La rendita immobiliare pura dei fondi costituisce una fase più avanzata del processo di astrazione avviato dai suoi predecessori, cioè dalla rendita marginale e dalla rendita differenziale. Infatti, ciò che distingue queste tre diverse fasi è proprio il ruolo crescente della componente finanziaria, la quale si presentava nel modo banale del prestito bancario durante il periodo espansivo, per diventare soggetto organizzatore nel riuso urbano e approdare, infine, a una presa di distanza dalla trasformazione fisica che serve però a coinvolgere nel processo di valorizzazione la totalità della massa edilizia, sia quella esistente sia quella in trasformazione. Solo con la terza fase si compie il distacco dalla realtà, poiché la prima e la seconda mantenevano pur sempre un rapporto con la mutazione fisica: la rendita marginale rappresentando la forza centrifuga che spostava i confini dell’espansione e la differenziale costituendo la forza centripeta che induceva il riuso della città industriale. Ora, invece, la città reale diventa quasi un pretesto per una valorizzazione immobiliare che si innalza nei cieli della finanza, condividendone sia i radiosi orizzonti sia le tempeste perfette.

Che la rendita pura rappresenti una fase del tutto nuova rispetto alle precedenti è confermato da un’analisi di lungo periodo condotta nell’Île de France, confrontando una serie storica dei dati dal 1850 ai giorni nostri. Il rapporto tra valori immobiliari e potere d’acquisto si mantiene costante nel lungo periodo, mentre negli anni novanta la rendita mostra un cambio di passo e un andamento sempre più indipendente dai valori economici reali. Cambiano i caratteri della valorizzazione immobiliare nella fase della compiuta integrazione con la finanza.

La pervasività della rendita pura libera gli operatori dal problema del consenso che aveva sconfitto i palazzinari e che invece era stato risolto brillantemente dai finanzieri-immobiliaristi. Ora il consenso è determinato dalla circolazione generale della finanza (almeno fino a quando le cose vanno bene) e dalle convenienze più o meno reali distribuite ad ampi strati sociali. Non c’è bisogno di conquistarlo sulle singole operazioni, poiché è connesso all’immagine del mondo creata dalla globalizzazione finanziaria. È l’ideologia della rendita pura.

Ne fornisce una rappresentazione la griffe del grande architetto che aiuta la valorizzazione proprio perché produce un oggetto sradicato dalla città e connesso all’immaginario globale. Le archistar non progettano luoghi, ma creano brand per la borsa mondiale della moda. Come un prodotto finanziario che ha smarrito il collegamento con l’economa reale, i grattacieli di CityLife a Milano si staccano dalla città per creare figure insolite e contorte. Per ritrovare un principio di realtà allora rimane solo lo sberleffo di chi interpreta l’immagine dei grattacieli come due amici che sostengono il terzo mentre vomita, secondo l’icastica battuta di Gianni Biondillo.

In questa fase estrema di astrazione la valorizzazione immobiliare porta a compimento il carattere di capitale fittizio anche nella dimensione spaziale, non solo nella dimensione temporale. Per comprendere appieno la fenomenologia della rendita pura occorrerebbe una rielaborazione delle diverse tradizioni culturali, dal pensiero economico classico, alla teoria della pianificazione, ai modelli dell’economia urbana, alla scuola critica marxista, fino a scovare i filoni più trascurati che hanno analizzato la dimensione simbolica della questione.

Comunque, la rendita pura immobiliare partecipa al primato della rendita nell'economia del turbocapitalismo. Infatti, con l’ascesa della finanza la rendita ha sopravanzato il profitto e lo ha intrappolato nella propria logica. Il profitto è tale in quanto entra in un prodotto finanziario. E questa subordinazione diventa ancora più forte verso il lavoro. Nella ripartizione della ricchezza l’aumento più forte è andato a favore della rendita, poi del profitto e il tutto a discapito dei redditi da lavoro. Nella regolazione dei processi e nell’allocazione delle risorse la componente finanziaria è diventata il dominus rispetto all’economia reale. Perfino la struttura dell’impresa è stata piegata nell’unico interesse degli azionisti finanziari, a discapito di tutti gli altri stakeholders.

Ciò mette fuori gioco la vecchia discussione riformistica sulla rendita come fattore di arretratezza. Anzi, oggi essa si trova a svolgere un ruolo di trascinamento dell'innovazione economica. D’altronde, come spesso accade, il nuovo contiene una rielaborazione dell'antico. Infatti, la novità della finanziarizzazione consiste nel ritrovare un collegamento con l’atto originario dell’appropriazione capitalistica, a lungo dissimulato dall’economia classica e consumato non a caso nel campo della proprietà immobiliare. L’accumulazione del capitalismo nasce infatti nel momento in cui si recintano i terreni liberi formando così la rendita assoluta; in seguito si afferma il mercato che cerca di far dimenticare nell’equilibrio concorrenziale quella prepotenza iniziale. Oggi, con il dominio della rendita finanziaria il capitalismo torna al primato del possesso sulla produzione. Le transazioni finanziarie sono molto più eteree e sofisticate dell’atto di recintare un terreno, ma l’atteggiamento di fondo è il medesimo.

Il recintare è un atto fondativo non solo per l’economia ma anche per la politica. Il nomos viene da nemein che significa appunto dividere un pascolo, e da qui discende, secondo la classica lettura schmittiana, una categoria fondamentale del politico. Più semplicemente, basta aver visto un film western per sapere che quando si recinta un terreno si forma una rendita e allo stesso tempo si crea un nemico.

Il capitalismo finanziario risveglia questi fenomeni primordiali e rilancia il momento dell’appropriazione come terreno comune tra l’economia e la politica. Il primato della rendita porta con sé un potere costituente. Per questo la forma capitalistica contemporanea è accompagnata da una formidabile verticalizzazione del potere in tutti i campi, nello Stato, nell’impresa, nella società.

2. Il declino nascosto sotto il mattone

Ci si lamenta spesso che l’Italia non è in grado di fare squadra, né di coordinare i comportamenti dei diversi attori sia pubblici sia privati. Ciò non è vero per il decollo della forma pura della rendita, la quale anzi ha goduto della fortunata convergenza di diverse politiche pubbliche, rimaste immuni anche dall’azione demolitrice del nostro incerto bipolarismo. Il mondo degli affari immobiliari, anzi, ha costituito l'unica certezza disponibile per la ristrutturazione delle aziende industriali.

I grandi gruppi italiani hanno scoperto le gioie del Real Estate nella seconda metà degli anni novanta. Un'operazione emblematica è condotta da Tronchetti Provera a partire da una joint venture del 1997 con Morgan Stanley, uno dei colossi bancari andato a gambe all’aria nella recente crisi dei subprime, per unificare la gestione del patrimonio dell'industria Pirelli fino a farne un grande operatore immobiliare, la Pirelli & C. Real Estate. Già questa sigla dice tutto sulla trasformazione avvenuta, affiancando un nome importante della storia industriale nazionale con il termine anglofono dell’immobiliare. E non è un caso che una volta esaurita l'euforia immobiliare il gruppo Pirelli abbia sentito l'esigenza di tornare a focalizzarsi sulle attività industriali separandosi dal ramo Real Estate.

L'esternalizzazione dei patrimoni industriali in appositi fondi immobiliari viene realizzata in pochi anni da tutti i grandi gruppi italiani (la Fiat, Benetton, Falck ecc.), da banche e assicurazioni (Ina, San Paolo-Imi, ecc.) e dai grandi enti pubblici (Eni, Enel, Fs ecc.). Si tratta della più importante ristrutturazione del capitalismo italiano di fronte alla sfida della globalizzazione.

I gruppi industriali ottengono da questa operazione un netto miglioramento dei propri bilanci, come non sarebbe possibile con nessun altra ristrutturazione produttiva. I benefici sono molti e di diverso tipo: la copertura di debiti accumulati, la ricapitalizzazione delle imprese, nuovi prestiti ecc. Le perdite nella competizione mondiale vengono dissimulate da una forte ristrutturazione degli asset patrimoniali. Sull’altro lato del processo agiscono le banche che ricevono questi patrimoni e hanno il compito di valorizzarli tramite le società veicolo. L’obiettivo viene raggiunto promuovendo una forte crescita della domanda di acquisto, spostando decisamente nel settore immobiliare l’offerta di credito e stimolando in tutti i modi le famiglie ad indebitarsi per la casa. Nel 1999 i prestiti per acquisto di immobili superano per la prima volta quelli per l’acquisto di macchinari industriali fino a raggiungere nel 2005 un rapporto 3 a 1.

Tre fattori hanno reso possibile il processo. In primo luogo, il funzionamento capovolto del mercato della rendita che, a differenza di quello delle produzioni, aumenta il valore all’aumentare dell'offerta. Il sistema creditizio riesce così ad innalzare le rendite immobiliari ricevute dalle esternalizzazioni dei gruppi industriali. In secondo luogo, l’innovazione del fondo immobiliare, portando la rendita alla condizione pura di astrazione dalla realtà fisica, consente di sincronizzare la crescita dei valori tra usi residenziali e non residenziali, in maniera che l’aumento della domanda di alloggi da parte delle famiglie riverberi i suoi effetti sulla generalità del mercato immobiliare, valorizzando anche gli ex-patrimoni industriali. Infine, tutto il processo è aiutato dall’abbassamento dei tassi d'interesse determinato dall'introduzione dell'euro. Anzi, il sostegno alla domanda immobiliare è uno dei pochi vantaggi che l'Italia ha saputo trarre dal capolavoro di Ciampi.

Tra l’inizio e la fine del circuito della valorizzazione della rendita pura c'è stato un trasferimento del debito delle imprese a carico delle famiglie, con enorme vantaggio del sistema creditizio che lo ha organizzato e gestito. Nel frattempo, le famiglie perdevano quota di reddito anche nel circuito della produzione a favore dei profitti, ottenendo salari insufficienti a pagare l’indebitamento immobiliare. Questa morsa sui bilanci familiari, sia dal lato della rendita sia da quello della produzione, ha causato alla fine il collasso del sistema per insolvenza, non a caso proprio nel modello americano caratterizzato dalla massima intensità del fenomeno.

Un altro catalizzatore del processo è stato il superamento dell'equo canone nel 1998 con la conseguente liberalizzazione dei fitti. Era una decisione obbligata in seguito al pronunciamento della Corte Costituzionale, ma andava accompagnata con una riforma delle politiche di edilizia sociale. Invece, l'euforia del mercato di quegli anni convinse la sinistra a smantellare le politiche pubbliche, affidando la tutela dei redditi bassi solo all’erogazione di un bonus, un contributo pubblico al pagamento dell’affitto, rivelatosi in seguito incompatibile con il debito pubblico. D'altronde, se lo strumento avesse funzionato su larga scala si sarebbe ridotto ad un finanziamento statale della rendita immobiliare, che certo non può essere considerata una politica di sinistra e neppure di buon senso.

Il governo di centrodestra ha poi dato impulso a tutti i fenomeni di valorizzazione immobiliare: lo scudo fiscale ha consentito, per due volte in pochi anni, il ritorno quasi gratuito di capitali spesso inconfessabili, che hanno trovato una sponda sicura nei fondi immobiliari. La dismissione dei patrimoni degli enti previdenziali, mediante le poco trasparenti società veicolo della Scic, ha spinto nella medesima direzione. Il condono edilizio ha fatto emergere sul mercato legale una fetta del consistente patrimonio abusivo, con un coinvolgimento politico e ideologico di ampi strati popolari nella valorizzazione immobiliare. Infine, perfino la legge di incentivazione tecnologica, la sedicente Tecnotremonti, in realtà è servita a detassare la costruzione di nuovi fabbricati industriali per favorire la dismissione dei vecchi impianti e quindi liberare le relative rendite differenziali. A questa coerente politica di sviluppo della rendita è mancata solo la ricetta americana del mutuo sulla casa impiegato per sostenere i consumi delle famiglie. Ad avanzare tale proposta fu proprio Tremonti, oggi passato a parole tra i nemici giurati del mercatismo. Se fosse stata attuata avrebbe portato tante famiglie italiane sul lastrico, come si vede oggi negli Usa. Una volta scoppiata la crisi l'unica risposta che ha saputo immaginare Berlusconi è stata una nuova sollecitazione al mercato immobiliare con l'introduzione del premio di cubatura per gli ampliamenti edilizi.

L'insieme di questi provvedimenti configura una coerente politica nazionale, forse l'unica che può fregiarsi di questo titolo, poiché in nessun altro settore si è realizzata una tale concordia di obiettivi e di realizzazioni. Innanzitutto, sul piano politico con una relativa sintonia tra destra e sinistra. Poi sul piano istituzionale, con un'inusuale consonanza tra l'intervento dello Stato e quello di Regioni, Province e Comuni, tranne poche e meritorie eccezioni. Neppure i media, prima della recente crisi, avevano mai raccontato i meccanismi più o meno occulti del fenomeno, lasciando quindi l'impressione di un ampio consenso dell'opinione pubblica.

Certo, la pubblicistica è stata ingenerosa con la rendita immobiliare, non ne ha mai parlato prima quando tirava la carretta dell’economia italiana e ora che le cose vanno male si sprecano le accuse di aver drogato lo sviluppo. Eppure in questi anni è stata l’unica componente del Pil in forte e costante aumento. Per il resto è prevalso l’andamento negativo. Se si fosse raccontata così l’economia italiana avremmo avuto una percezione più chiara della nostra fragilità. Il declino si è nascosto sotto il mattone.

Questa politica ha aiutato la ricollocazione del capitalismo italiano nei confronti della globalizzazione. I grandi gruppi industriali, infatti, hanno capito molto presto che non avrebbero retto la concorrenza con i paesi emergenti; già alla fine degli anni ottanta e più decisamente nel decennio successivo hanno intrapreso politiche di ripiegamento nei settori protetti dalla decisione pubblica e in quelli tendenzialmente monopolistici. La Fiat di Romiti è stata caratterizzata dal costante ridimensionamento del core-business dell’automobile fino alle avventure mancate nei servizi, prima nell’elettricità con l’operazione Edison e poi nei telefoni con la privatizzazione Telecom. Solo con Marchionne l'azienda ha riscoperto la sua forza nella vocazione industriale. Quel grande patrimonio di tecnologia che era Telecom è stato sfiancato dalle incursioni prima della Fiat, poi della “razza padana” e infine della Pirelli, divenendo il luogo privilegiato in cui il capitalismo italiano risciacquava i propri debiti e si assicurava una protezione dalla competizione internazionale. Le privatizzazioni delle autostrade e degli aeroporti hanno dato l’occasione di ripiegamento a Benetton, considerato fino al decennio precedente l’emblema del successo internazionale del made in Italy. In questo grande ritiro del capitalismo italiano dalla globalizzazione sono stati coinvolte tante altre imprese medie e piccole. Non tutte fortunatamente, anzi, alcune medie imprese sono uscite dalle difficoltà con importanti innovazioni di valore aggiunto, diventando le aziende pivot delle esportazioni degli ultimi anni. Ciò dimostra che il protezionismo non era una strada obbligata e che si poteva reagire alla globalizzazione con nuovi percorsi di sviluppo produttivo.

La forza di gravitazione della rendita immobiliare ha offerto a quel ripiegamento diversi incentivi ben coordinati tra loro. La rendita pura, trovandosi in piena bolla speculativa, è stata in grado di offrire livelli di redditività di gran lunga superiori a quelli sempre più incerti dei profitti industriali messi in pericolo dalla concorrenza sui bassi costi del lavoro dei paesi in via di sviluppo. Inoltre, la rendita ha offerto alla creazione del valore un rifugio patrimoniale ben protetto dai venti della competizione internazionale, svolgendo per questa via una funzione simile a quella dei monopoli dei servizi pubblici.

Si presenta fortemente ambiguo il bilancio del decennio: la risorsa immobiliare ha contribuito alla pur debole crescita, ma sorge il dubbio che la sua fortuna sia andata a discapito di altre opportunità. L’acqua si dirige dove trova la strada e l’immobiliare è in grado si aprirla meglio di altri settori. E' stata proprio la rendita la vera responsabile di quella bassa crescita, poiché ha sottratto risorse importanti agli impieghi produttivi per destinarle a finalità speculative. A forza di creare valore spostando risorse dall’industria al mattone alla fine si ottiene bassa produttività del sistema. La rendita deprime l’economia mentre si vanta di salvarla. Qui risiede la sua forza ideologica, la sua intrinseca capacità di mistificare la realtà, la sua ambigua creazione di ricchezza.

La bassa produttività, il vero malanno italiano del decennio, è quindi determinata per larga parte dallo straordinario successo della politica pro-rendita. Esso corrisponde ad un modo d’essere profondo del Paese, ad una sorta di genius loci che solo nel mattone è in grado di rendere coerenti e durature le strategie di molti attori pubblici e privati. E’ stato un decennio di grande retorica sulla società della conoscenza, innovazioni tecnologiche e produzioni immateriali, ma nella realtà ha vinto la componente più vecchia e pesante dell’economia italiana.

Basta pensare al ruolo che ha svolto il sistema bancario: se un inventore chiede un prestito per realizzare una nuova tecnologia sicuramente la banca propone l’ipoteca della sua casa, certo non si affida alla valutazione delle probabilità di successo di quella innovazione. Il sistema creditizio non ha neppure gli strumenti per valutare gli investimenti immateriali, ma conosce alla perfezione la dinamica della rendita pura, di cui è stato il grande architetto nell’ultimo decennio.

3. Il tecnico, l’imprenditore e il politico

I protagonisti della filiera edilizia escono dal decennio dell’euforia con una vistosa perdita di credibilità che attiene al venir meno delle rispettive missioni: il tecnico ha perduto il senso critico della trasformazione, l’imprenditore ha negato la concorrenza e il politico ha tradito l’interesse pubblico.

Il tecnico

La crisi della cultura tecnica nasce dalla dimenticanza della propria origine. L’urbanistica si affermò come disciplina proprio in forma di critica della patologia urbana, quando la città ottocentesca ruppe l’equilibrio della regolazione antica e fece esplodere le tensioni sociali, reclamando così l'esigenza di un ordine razionale ispirato dalla civiltà industriale.

Quando il progetto urbanistico smarrisce il senso critico si riduce a celebrare il già fatto o a pianificare il nulla. Non molto lontano da questi esiti è approdato il mainstream urbanistico italiano degli ultimi anni. E' crollato il dibattito pubblico sulle trasformazioni urbane e la libertà culturale è stata spesso catturata dalle suadenti convenienze della committenza. Si è diffusa una sorta di autocertificazione delle buone pratiche, che ha portato gli urbanisti a definire come modello le proprie esperienze progettuali (modello romano, ambrosiano, toscano ecc.), con una pretesa di validazione che stride rispetto alla scarsità di reali confronti e di convincenti esiti.

La disciplina, almeno nella versione ortodossa, si è chiusa a parlare di se stessa più che dei suoi risultati; da un ventennio si discute sul piano multilivello, sulle competenze istituzionali di regioni ed enti locali, sulle compensazioni dei diritti edificatori. Tali discussioni hanno avuto una scarsa capacità di modificare le patologie esistenti. Il famoso piano strutturale è stato, a seconda dei casi, o un documento letterario senza alcuna cogenza oppure una duplicazione del vecchio piano regolatore, con un appesantimento di tempi e di procedure a discapito di una reale regolazione dei processi. La ricerca di un assetto istituzionale ordinato è stato vanificato da una conflittualità crescente delle strutture tecnico-politiche dei diversi livelli istituzionali giocata più sul riparto delle competenze che su diversi approcci regolativi. La compensazione che doveva dare un’indipendenza alla pianificazione rispetto alla proprietà dei suoli è stata travolta dall’espansione dello sprawl su area vasta.

L’assenza di segnali d’allarme durante la fase trionfante della bolla immobiliare espone oggi gli urbanisti agli stessi rimproveri rivolti agli economisti per non aver saputo o voluto mettere in guardia dagli eccessi finanziari. La perdita di senso critico è confermata dall’indebolimento di quasi tutti gli strumenti di controllo interni alla disciplina. Innanzitutto, la crisi dell’università e la diminuzione dei fondi per la ricerca accademica ha scoraggiato l'originalità degli approcci e ha reso l'elaborazione culturale più condizionata dalle commesse esterne e dalle dinamiche professionali. Sono ormai rare le sperimentazioni condotte dalle università con propri fondi e in assoluta libertà di contenuti. Inoltre, la capacità di controllo dei progetti urbanistici da parte delle pubbliche amministrazioni è forse peggiorata, poiché ai vecchi problemi dell’inefficienza burocratica e in alcuni casi della dequalificazione professionale, si è aggiunta la pratica dello spoil-system che non solo non ha modernizzato le tecnostrutture, ma le ha sottomesse al comando politico.

In passato l’autocontrollo disciplinare è stato aiutato dalle sollecitazioni del contesto sociale. Render conto ai cittadini di un piano urbanistico era sentito dalla maggioranza dei professionisti come un dovere disciplinare. Oggi, invece, la ricerca di un coinvolgimento dei cittadini è diventata una pratica di nicchia, la cosi detta urbanistica condivisa, quasi sempre tenuta fuori dagli episodi forti della trasformazione.

Anche la positiva novità del ritorno della grande architettura ha contribuito a indebolire gli strumenti di controllo. L’apertura alla cultura progettuale internazionale, dopo una stasi di alcuni decenni, è un fattore di rinnovamento delle città italiane e richiederebbe non meno ma più urbanistica. Altrimenti la firma dell’architetto di moda rischia di diventare uno strumento per annebbiare la vista dei decisori e nascondere all’opinione pubblica gli effetti delle trasformazioni. Infine, permane un difetto specificatamente disciplinare che ha sempre contrassegnato il ritardo dell'urbanistica italiana rispetto alle esperienze europee e anglosassoni, la mancanza cioè di tecniche di planning capaci di prevedere in modo razionale e misurabile le conseguenze delle scelte progettuali. Ancora oggi è raro trovare tra gli strumenti di piano un simulatore in grado di stimare i parametri della mobilità, i valori economici in gioco, i flussi sociali coinvolti. E tutto ciò mentre le moderne tecnologie rendono facilmente accessibili le tecniche di simulazione, tanto da metterle a disposizione perfino ai bambini con i giochi di sim-city. La recente introduzione della valutazione di impatto sul sistema (VAS) coglie il problema ma rischia di essere utilizzata impropriamente per giustificare scelte già compiute.

Nessun piano regolatore italiano è mai arrivato a dimostrare le proprie scelte tramite il confronto tra diverse soluzioni prese in esame. Eppure, solo per questa via dovrebbe trovare legittimazione il piano, il quale per sua natura non può possedere una verità assoluta, ma solo relativa. D’altronde, il confronto tra scelte diverse non è mancato per scarsa fantasia, ma perché la configurazione spaziale è condizionata dall’assetto proprietario quasi sempre subito dal piano. La mancanza di controlli ha trasformato l’urbanistica in un esercizio narrativo sulle magnifiche sorti e progressive della città. Ai modelli di simulazione si sono sostituite retoriche pubbliche e immagini fantasiose. Si è affermato un gergo urbanistico composto di parole suggestive che acquistano significato solo per una ripetizione ossessiva, avendo perso da lungo tempo la verifica dei risultati. Un esempio di retorica autovalidante è il policentrismo del nuovo piano regolatore di Roma. Una contraddizione di linguaggio è introdotta già dal numero eccessivo delle nuove centralità, una ventina solo a scala urbana per arrivare ad una settantina se si considerano anche quelle provinciali e locali. Per rimanere solo alle principali, se un episodio urbano si ripete una ventina di volte non può centralizzare alcunché. Evidentemente si tratta di localizzazioni molto disperse sul territorio, senza il peso necessario per modificare le attuali gerarchie tra centro e periferia, ma con la dimensione sufficiente per confermarne la patologia. Il termine policentrismo ha coperto con un’immagine suggestiva la vecchia disseminazione edilizia che ha contraddistinto la vicenda urbanistica romana per l’intero Novecento.

L’imprenditore

Nell’euforia immobiliare anche l’imprenditore ha smarrito qualcosa che dovrebbe essere intrinseco alla sua natura, cioè la concorrenza. Basta pensare, ad esempio, alle cartolarizazzioni di Tremonti: la più grande dismissione di patrimoni residenziali pubblici è stata effettuata senza gara, tramite le società veicolo scelte dal ministro e composte sulla base di relazioni di potere, in una santa alleanza tra il sistema bancario, i grandi proprietari e i fondi immobiliari. Le procedure poco trasparenti hanno consentito facili arricchimenti dei soggetti più scaltri nel muoversi nei complicati giochi di relazione tra le varie cordate. Gli immobili sono stati oggetto di diversi passaggi di proprietà, raggiungendo in pochi mesi prezzi due tre volte superiori a quelli incassati dal pubblico. Come se non bastasse alla fine dell’operazione si è creata una voragine di circa 2 miliardi nel bilancio dello Stato.

In questo sottobosco è potuto accadere che alcuni parvenu diventassero in breve tempo potenti imprenditori nazionali. I cosiddetti furbetti del quartierino hanno goduto della protezione dell’establishment politico ed economico. Sono stati fermati solo quando il mostriciattolo stava sfuggendo di mano al suo inventore, arrivando il punto di portare l’assalto al salotto buono della finanza italiana e allo scrigno che contiene il controllo del maggiore giornale nazionale. Anche quando la formazione della rendita si svolge senza questa ragnatela di potere è pur sempre un processo caratterizzato da una forte limitazione del principio concorrenziale. Nella realizzazione di un progetto urbano entrano in gioco molte attività che dovrebbero stimolare la bravura di un imprenditore: l’acquisto del terreno, l’efficienza industriale della costruzione, la qualità dei fabbricati, l’efficacia gestionale del processo, il marketing del prodotto edilizio ecc. Anche nei casi migliori, però, la selezione dei soggetti imprenditoriali avviene solo sulla capacità di acquisire un posizionamento monopolistico con l’acquisto dell’area, senza una vera competizione sui contenuti dei progetti.

Ciò ha sempre impedito la nascita di una moderna imprenditoria della trasformazione urbana di rango europeo. Lo si vede anche dall’anomala composizione dimensionale caratterizzata da un’esasperata frammentazione in migliaia di piccole imprese disseminate sul territorio nazionale e dalla concentrazione monopolistica in pochi gruppi immobiliari-finanziari nelle grandi città. E’ una morfologia imprenditoriale corrispondente alle localizzazioni delle rendite piccole e grandi, molto diversa quindi da quella degli altri paesi europei, dove si trovano poche imprese chiaramente organizzate in relazione ai processi industriali piuttosto che fondiari.

D’altronde, l’idiosincrasia anticoncorrenziale dei nostri imprenditori è evidente anche quando non è in gioco il monopolio fondiario. Una soffocante azione lobbistica ha sempre impedito l’adozione di regole veramente competitive nei grandi appalti pubblici. Solo dopo Tangentopoli si arrivò ad una seria legge (guarda caso ad opera di un industriale puro come Merloni) che costringeva gli imprenditori a competere su un progetto ben definito dalle pubbliche amministrazioni. Si vide subito che senza ricorrere ai soliti trucchi perfezionati negli anni ottanta (la revisione prezzi, le ambiguità progettuali e la corruzione dei controllori) non si riuscivano a completare le opere. Quasi tutti i grandi appalti della seconda metà degli anni novanta approdarono a contenziosi giudiziari oppure a fallimenti imprenditoriali. Con l’appoggio dei propri giornali gli imprenditori riuscirono a convincere l’opinione pubblica che non era colpa della loro inefficienza, ma della rigidità normativa. Così arrivò Berlusconi, il vero principe dei monopoli, a smantellare le buone regole di Merloni con la scusa di attuare le opere della famosa lavagna di Bruno Vespa. Inoltre, per timore di non essere stato chiaro riconsegnò le commesse della Tav ai grandi costruttori italiani, i quali le avevano ricevute senza gara dai signori di Tangentopoli pochi mesi prima del crollo della Prima Repubblica.

Si è riflettuto poco sui prezzi che paga il paese per questa scarsa attitudine concorrenziale. Non solo quelli evidenti – sperperi, corruzioni, inefficienze – ma soprattutto quelli più nascosti e non per questo meno gravi. L’impresa di costruzioni svolge una funzione importante di organizzazione dell’offerta di spazi per la localizzazione di tutte le altre funzioni urbane e produttive. È una sorta di porta d’ingresso nell’attrazione degli investimenti e ciò rappresenta un carattere strategico in un contesto di forte competizione internazionale tra le città. Spesso le amministrazioni locali per migliorare la visibilità sui mercati si dotano di farraginose agenzie di marketing urbano oppure danno luogo ad improbabili politiche di relazioni internazionali, ma questi generosi tentativi sono vanificati dalle strozzature dell’offerta di spazi. Infatti, la scarsa attrazione degli investimenti dipende in misura molto maggiore dalla incapacità dei costruttori italiani di operare a scala internazionale sulla domanda di localizzazione di funzioni pregiate, dal terziario avanzato, all’innovazione tecnologica, ai servizi a rete. La loro visuale è molto più corta e non va al di là delle amicizie politiche e dei giochi monopolistici sulle aree.

Per questo le trasformazioni urbane italiane sono spesso accompagnate da una pigrizia nella scelta delle funzioni, raramente sono sostenute da insediamenti di attività innovative. Anzi, per prima cosa il costruttore cerca interlocutori nelle burocrazie pubbliche per realizzare sedi di uffici o servizi. Così, molto spesso, il pubblico come locatario o acquirente regala al costruttore ulteriori margini di rendita che si aggiungono a quelli già concessi nell’autorizzazione urbanistica. Ad esempio, il famoso progetto di Ligresti a Firenze è destinato quasi esclusivamente a funzioni amministrative e universitarie finanziate dalla spesa pubblica.

Quando la domanda pubblica è assente i costruttori ricorrono a generiche destinazioni funzionali, procedendo a ondate successive che di solito saturano la domanda di un settore prima di passare ad un altro. Negli anni ottanta tutti si misero a costruire uffici fino ad arrivare a rilevanti quote di invenduto, per poi chiedere ai Comuni di cambiare la destinazione degli immobili terziari a uso residenziale. Negli anni novanta c’è stata la moda dei centri commerciali, e non è escluso che anche in questo caso si raggiunga la saturazione in seguito al raffreddamento dei consumi. La più grave patologia dell’offerta si è però verificata nelle abitazioni. Con la bolla immobiliare, infatti, era piuttosto facile collocare sul mercato case per i redditi medio alti, trascurando completamente l’offerta per i ceti più bassi. Appena il meccanismo si è inceppato i costruttori hanno scoperto una forte sensibilità popolare e sono corsi a chiedere aiuto al governo per costruire case per l'affitto. Ciò che dovrebbe essere una normale offerta del mercato è diventata una emergenza nazionale. Dietro questo paravento il governo ha concesso ai costruttori sussidi monetari e rendite speculative, dando la possibilità di rendere edificabili anche terreni agricoli non compresi nei piani regolatori.

Il politico

Più grave è, infine, il tradimento della missione del politico, poiché incentiva tutti gli altri soggetti a venire meno ai rispettivi ruoli. Sono rari i casi di amministrazioni che hanno saputo dirigere i processi di trasformazione senza soggiacere alle pressioni degli interessi di parte. La così detta urbanistica contrattata ha consumato i suoi fasti senza un’adeguata riflessione sulle implicazioni istituzionali ed economiche. Se essa fosse coerente con i propri assunti teorici dovrebbe fondarsi su procedure molto ben strutturate, pur diverse da quelle della vecchia pianificazione. Quando un assessore concede una variante urbanistica crea una rendita che andrebbe ripartita tra il pubblico e il privato secondo criteri trasparenti. Al massimo dei valori in gioco nella trattativa corrisponde il minimo delle regole che dovrebbero giustificarla. L’autorizzazione di un passo carrabile è regolata da norme stringenti per ottenere un equilibrio tra il vantaggio privato e il ristoro pubblico, invece l’approvazione di una variante urbanistica è per lo più affidata alle scelte soggettive degli amministratori, messe a rischio dagli alti valori economici in gioco. La cultura giuridica più avveduta ha messo in luce la nudità normativa di queste decisioni che stride con la portata degli interessi coinvolti.

In assenza di regole la giustificazione rimane affidata alla retorica del discorso politico. Capita, ad esempio, che un sindaco si vanti di aver ottenuto la costruzione di una strada in cambio di una variante. E' accettato spesso come un argomento positivo, pur essendo privo di qualsiasi dimostrazione. Infatti, non viene mai detto quanto vale quella strada rispetto alla rendita che è stata assegnata al proprietario, se quell’opera era già un obbligo per il costruttore, quindi se il sindaco ha ottenuto poco o tanto, né se in quella trasformazione sono coinvolte ulteriori esigenze infrastrutturali che, essendo a carico del comune, rischiano di determinare un saldo negativo per l’interesse pubblico. Raramente le amministrazioni hanno sentito il dovere di fissare a priori un qualche riferimento per il riparto dei vantaggi tra pubblico e privato. Ad esempio, il Comune di Padova ha stabilito che la quota di plusvalore non deve essere inferiore , per l’amministrazione, al 60% , compiendo così un forte passo avanti nella certezza delle regole e della trasparenza, ma altresì facendo sorgere domande sostanziali ancora più impegnative – perché il 60% e non il 30% o il 90%? – riguardo ai parametri di misura dell’utilità collettiva.

Non c’è da stupirsi, quindi, se in tale opacità di interessi pubblici e privati la politica smarrisca la responsabilità del governo. Le cause sono per lo più interne all’organizzazione del ceto politico, ma certo lo sviluppo della rendita è stato un potente catalizzatore della crisi. La maggior parte delle vicende di corruzione di cui si è parlato negli ultimi tempi riguardano operazioni urbanistiche. Così come non c’è da stupirsi se spesso queste vicende colpiscano la credibilità delle amministrazioni di sinistra, scelte dai cittadini proprio per tutelare il primato dell’interesse pubblico, e abbiano poco risalto quando si tratta di amministrazioni di destra, per le quali la tutela della rendita è quasi un programma genetico.

Il nesso tra sviluppo della rendita e mutazione della classe politica è largamente sottovalutato sul piano teorico, nonostante l’abbondanza di dati empirici che ne segnalano la rilevanza. Un osservatore acuto come Giulio Sapelli ne ha fornito una chiave interpretativa originale: “..la maggioranza delle classi politiche attinge dal territorio, e non più dallo Stato centrale, le risorse economiche del suo ciclo vitale. Passato il tempo delle industrie e delle banche pubbliche nazionali, rimangono i monopoli e gli oligopoli locali non quotati in borsa e non sottoposti alle regole di governance.. Io lo chiamo neopatrimonialismo partitocratrico e ne temo gli esiti, a cominciare dal discredito che getta sull’esercizio stesso della politica”.

Se leggiamo la politica solo in senso deteriore come una sottrazione di risorse, si è avuto un cambiamento rilevante nella fonte del prelievo: prima era l’accumulazione capitalistica, ora è l’ambiente fisico e quindi in ultima analisi la vita quotidiana dei cittadini. Nel mutare della fonte entra in gioco una complessa ristrutturazione delle forme politiche. Il venir meno dello statalismo, infatti, toglie ai partiti ben più di un sostentamento economico, elimina un’armatura su cui poggiare la rappresentanza politica, l’identità culturale e i modelli organizzativi. Nel caso italiano il passaggio è stato più dirompente che altrove poiché il paradigma statale sosteneva potenti e radicati partiti di massa. In seguito alla rottura di quei grandi contenitori di politica organizzata le acque si sono disperse nel territorio generando tanti rivoli e melmosi impaludamenti.

Nel passaggio dallo statalismo al neopatrimonialismo descritto da Sapelli si consuma una trasformazione profonda dell’essenza dei partiti. A questo punto perfino la parola partito porta con sé un equivoco semantico, la usiamo per pigrizia alludendo alla vecchia forma del partito nazionale, applicandola impropriamente alle nuove forme politiche di controllo del territorio.

Queste assomigliano all’organizzazione in franchising delle reti di vendita delle agenzie immobiliari, nate come funghi in tutti i quartieri delle nostre città nel giro di pochi anni. Ciascun negozio ha un gestore autonomo degli affari, ma la rete di cui fa parte appare come un’azienda unica, perché è tenuta insieme da un marchio e da un marketing a livello nazionale. Entrando in un’agenzia di Tecnocasa o di Toscano si tratta con un rivenditore locale, ma si ha l’impressione di entrare in contatto con un grande gruppo, il quale proprio per questo sembra dare garanzie di affidabilità.

Anche i partiti vanno assumendo ormai questa organizzazione in franchising: sono tenuti insieme dal simbolo e da leader televisivi, ma sono ormai costituiti da un insieme di notabili locali dotati di una forza elettorale personale che spesso trasportano da una lista elettorale all’altra. La struttura politica è falsamente unitaria e la divisione dei compiti è netta: i notabili alimentano il patrimonio e i leader curano il marchio; ai primi il voto di scambio e ai secondi il voto di opinione. Non sono ammesse invasioni di campo, dal locale non vengono obiezioni sulla linea politica nazionale e viceversa i leader lasciano fare la gestione dei patrimoni locali. Spesso ci si stupisce nel vedere segretari di partito incapaci di far dimettere esponenti locali di cattiva fama. Ma non è questione di cattiva volontà o di scarsa autorevolezza, è la conseguenza strutturale di quella forma partito, la richiesta di dimissioni non fa parte del patto di franchising che lega i leader con i notabili.

Nel caso di Forza Italia si aggiunge un potente feedback sul leader nazionale, il quale non solo è responsabile del marchio, ma rappresenta anche la più corposa espressione del modello patrimoniale che i suoi adepti replicano sul territorio. Altro che partito di plastica, quello azzurro è la massima espressione della tendenza verso il neopatrimonialismo politico.

Questa forma articolata conferisce ai partiti un carattere leggero e flessibile: è evidente il ritmo vorticoso con cui si formano, si dividono e si riaggregano. A dispetto di tale leggerezza esteriore è però una forma politica molto pesante, poiché costruisce casematte inespugnabili e capaci di controllare tutte la transazioni che operano sul patrimonio politico territoriale. Che tutto ciò possa costituire il brodo di coltura di una nuova questione morale è del tutto ovvio, l’anomalia consiste semmai nell’accorgersene, come sempre è accaduto nel nostro paese, solo dopo l’iniziativa dei magistrati, quando sarebbe bastato uno sguardo sufficientemente attento per vedere come si andava organizzando la politica italiana nella Seconda Repubblica.

Al di là del malaffare, questa forma politica è responsabile di guasti ancora più profondi nel funzionamento della cosa pubblica. I partiti in franchising sono adatti ad attrarre clienti, non i cittadini che vogliono partecipare alle scelte; sono concentrati sul mantenimento dello scambio locale e quindi rimangono indifferenti all'elaborazione di programmi di governo nazionali; sono forme notabilari e perciò preposte al mantenimento di un ceto politico, ma non alla selezione di una classe dirigente. Non si può addebitare allo sviluppo della rendita tutta la responsabilità della mutazione, ma certo non è privo di significato l’isomorfismo dei partiti in franchising e delle reti di vendita della ricchezza immobiliare. Sono entrambe espressioni del neopatrimonialismo inteso come forma tendenziale della società italiana.

4. Il territorio della rendita

5. La rendita come problema storico

6. La rendita come problema politico

7. Per un’onesta legge sui suoli

Consumo di suolo

Cura del ferro

Rendite e costi

Case per i cittadini

Concorrenza