Titolo originale: Authorities try to cool mall mania – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

È pronto per l’apertura, in ottobre, Fonte d’Oro: il primo centro commerciale di Pechino e sinora il più grande della Cina.

Nonostante i funzionari del gruppo promotore, si costruttore che gestore del nuovo grosso centro, affermano di contare su una futura prosperità, ci sono timori che possa seguire la strada di altri shopping malls cinesi, che al momento non stanno dando grandi risultati, ha scritto martedì il China Daily.

Comunque, nonostante le prospettive grigie per i centri commerciali esistenti, ce ne sono molti di grosse dimensioni in corso di costruzione in tutta la Cina, e i promotori stanno facendo pressioni sulle amministrazioni locali per realizzarne.

Il fenomeno è stato chiamato “ mall mania” dagli esperti.

Mall mania

Per ora, la mania si diffonde in tutto il paese, con sempre più centri commerciali, sempre più alla moda in corso di costruzione, e le amministrazioni locali che offrono varie possibilità di sostegno ai costruttori di questi progetti.

Le prospettive sembrerebbero rosee. Ma ci sono dei problemi. Quanto denaro delle banche viene divorato, dalla mall mania?

La maggioranza degli enormi investimenti necessari per questi giganteschi progetti dipende dai prestiti delle banche. In altre parole, le banche stanno sostnendo alti rischi, dice Chen Jianming, direttore generale della Oriental 3invest Consulting Co Ltd, impresa di progettazione e consulenza immobiliare.

Nonostante non siano disponibili statistiche nazionali sulla costruzione di centri commerciali, si ritiene in genere che per quanto riguarda il settore bancario le spese per i grossi centri commerciali nella fase di progettazione o in corso di costruzione alla fine del 2003 abbiano superato i 200 miliardi di yuan (24 miliardi di dollari USA), e almeno il 60 per cento di questi finanziamenti vengono dalle banche.

Una formula comunemente usata dai promotori è: comprare i diritti edificatori dalle amministrazioni locali a prezzi preferenziali, prendere in prestito il denaro per la costruzione dalle banche utilizzando gli immobili come garanzia, e quando i malls sono completati, impegnare la proprietà per ottenere un flusso di liquidità per la gestione quotidiana.

”Ai promotori qualche volta basta solo il 10 per cento dell’investimento totale per acquisire i diritti edificatori nella fase iniziale, e l’approvazione del prestito può essere molto facile con l’intervento delle amministrazioni locali” dice Chen.

Secondo le esperienze degli investitori in malls all’estero, che hanno realizzato i modelli commerciali negli USA e in Europa dagli anni ’50 in poi, sono necessari più di dieci anni per recuperare l’investimento complessivo, se il centro commerciale funziona bene.

”Ci si può immaginare, se spuntano dappertutto in Cina i centri commerciali, quanto grandi saranno le somme necessarie, e quanto ci vorrà perché il denaro preso alle banche venga ripagato” continua Chen.

In più, l’eccesso di realizzazioni può trasformarsi in costruzioni non completate, concorrenza sleale, o cattivi risultati per i concorrenti, che porteranno al mancato reddito degli investimenti e a danneggiare il fragile sistema finanziario nazionale.

Alcune approssimative statistiche mostrano che, alla fine dello scorso anno, c’erano circa 300 grossi complessi commerciali, tra cui molti shopping malls, in Cina, un aumento di 100 unità dal 2002, e la cifra è salita a 400 in aprile.

Secondo il Decimo Piano di Sviluppo Quinquennale (2001-2005) a Pechino sono previsti quattro malls nell’area centrale.

Ma, anche senza contare alcuni progetti abortiti per mancanza di fondi, nella capitale al momento sono in costruzione dieci giganti commerciali.

Le realizzazioni sono più “fiorenti” a Shanghai, con 13 complessi commerciali, e per uffici di 970.000 metri quadrati, in progetto o costruzione, con superficie che supererà rispettivamente 1,6 e 2,4 milioni di metri quadrati, come affermano fonti dello Shanghai Commercial Information Centre.

”Al momento, i centri commerciali attivi sono in una fase di stasi e peggioramento” sostiene un funzionario del centro, che vuole rimanere anonimo.

Dice che al Chai Tai Square di Shanghai, il primo shopping mall della città, un terzo degli spazi sono inutilizzati, e il complesso lavora in perdita sin dall’inaugurazione.

A Chongqing, una città del sud-ovest della Cina con una popolazione di oltre 30 milioni di persone, si apriranno presto cinque grossi centri commerciali.

”Anche nei centri piccoli e medi, come Yixing o Jiayi, ci sono segni della mania dei centri commerciali” dice Zhang Shuping, vice-presidente della Camerca di Commercio nazionale cinese.

Lo stimolo alla febbre del mall

Perché, quasi contemporaneamente, sono stati lanciati tanti progetti, e perché dipendono in modo quasi eccessivo dal credito bancario?

In parte, è dovuto alla tattica dei promotori, di usare i progetti di centro commerciale per ottenere denaro dalle banche. E poi, le spinte delle amministrazioni locali in questa direzione non possono essere ignorate.

”Possiamo attribuire l’entusiasmo delle amministrazioni per i centri commerciali al desiderio di stimolare le costruzioni e il commercio, ma in qualche misura gioca anche un ruolo importate il perseguimento di obiettivi politici da parte dei funzionari. Questo atteggiamento di scarsa lungimiranza riflette alcuni problemi del sistema di valutazione cinese, quasi sempre basato su indicatori economici relativi ai brevi mandati dei funzionari.

Governare la mall mania

La preoccupazione degli esperti, e le notizie diffuse dai mezzi di comunicazione sul clima incandescente degli investimenti nella costruzione di centri commerciali, hanno spinto il premier Wen Jiabao a ordinare personalmente lo scorso febbraio un’indagine approfondita.

La Commissione di Controllo Bancario Cinese, il Ministero del Commercio, la Commissione Nazionale per le Riforme e lo Sviluppo, il Ministero delle Costruzioni, stanno conducendo un’inchiesta nazionale congiunta.

Per aumentare l’efficienza la Commissione di Controllo bancario si è concentrata sulla situazione dei prestiti per progetti di centri commerciali in sette città chiave: Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Chengdu, Chongqing e Wuhan.

Il Ministero del Commercio ha orientato la propria indagine sui grandi complessi investendo molto sul questionario.

Come primo passo per affrontare il problema, il ministero sta mettendo a punto una serie di regole per organizzare il sistema commerciale delle città. Sta prendendo in considerazione se introdurre il sistema della public hearing nel caso di costruzione di mega-stores.

È stato chiesto alle municipalità di presentare i piani basati sui grandi complessi commerciali, ma non si tratta di qualcosa che possa avere il medesimo effetto legale di una serie di norme.

Contemporaneamente, il Consiglio di Stato, ha spedito dieci gruppi di indagine in dieci città a verificare gli investimenti in capitale fisso.

A fine aprile, i centri commerciali sono stati inseriti nell’elenco delle attività “surriscaldate” della Commissione Nazionale per le Riforme e lo Sviluppo, insieme all’industria dell’acciaio, del cemento, dell’alluminio elettrolitico. La Commissione di Controllo Bancario ha anche avvertito i presidenti delle banche di stato che l’aumento del credito per investimenti in immobili era “elevato in modo anormale”.

Di fronte alla prospettiva di un’inchiesta approfondita concentrata sulle risorse finanziarie, alcuni costruttori di malls sono in ansia, e temono che con la mall fever vengano spazzati via anche gruppi imprenditoriali.

Al contrario, altri non sembrano toccati nella solidità del sostegno finanziario e della lunga esperienza nel campo dei grossi centri commerciali.

Cai Shanxun, vice-presidente del Golden Resources Group, responsabile unico dello shopping mall Fonte d’Oro di Pechino, afferma che i prestiti delle banche per il loro progetto sono valutati in un miliardo di yuan (120 milioni di dollari USA), su un totale di investimenti di oltre 5 miliardi di yuan (600 milioni).

”Per aumentare la nostra forza, preferiamo applicare prezzi d’affitto relativamente bassi per attirare più commercianti, il che garantisce un flusso di liquidità stabile e mantiene l’operazione in salute” dice Cai.

Sinora tutti gli spazi del centro comemrciale Fonte d’Oro sono stati occupati, e 40 inquilini – compresi New Lufthansa, Guiyou, Christian Dior, Nike e Admire – hanno firmato con gruppo un contratto ventennale.

Yu Lai, presidente del consiglio di amministrazione di Guangzhou Tianhe City Square, il primo e più grande centro commerciale del Sud della Cina, apprezza l’azione del governo centrale.

”Un consolidamento del settore è necessario e lungimirante, visto che l’eccesso di realizzazioni è un uso eccessivo del sostegno delle amministrazioni locali hanno fatto della costruzione dei centri commerciali un affare senza regole e rischioso” dice Yu.

”In più, la febbre da mall implica grossi rischi per le banche commerciali, che possono non solo dare un grosso colpo al sistema finanziario, ma creare problemi anche al settore degli shopping malls”.

Esperti e interessati sostengono le decisioni del governo centrale di far scoppiare la bolla del mall, ma sottolineano che dovrebbero essere distinti gli aspetti immobiliari e quelli specificamente commerciali.

”La realizzazione di un progetto insediativo commerciale, o shopping centre, mira al commercio e insieme all’immobile, e gli acquirenti saranno responsabili della gestione commerciale” dice Guo Zengli, segretario generale della Commissione sugli Shopping Centers per la Camera di Commercio Generale Cinese.

Un progetto di mall integra sviluppo immobiliare e gestione delle attività commerciali, in altre parole promotore e operatore sono la stessa impresa.

”Un operatore di mall non dovrebbe vendere gli immobili ai commercianti, ma predisporre un piano generale e scegliere inquilini adatti a questo progetto” prosegue Guo.

La mall mania riflette il fatto che non si è ancora imposto in Cina un sistema generalizzato di progettazione commerciale, e che si devono iniziare a innescare meccanismi di circolazione delle informazioni e di grandi investimenti, secondo Guo.

Nota: il testo originale al sito in inglese del Quotidiano, People’s Daily (f.b.)