Reati edilizi: Cassazione chiarisce i limiti dell’indice di edificabilità
Alessandro Ferretti
A proposito di grattacieli e altre soperchierie immobiliariste, Carlo Giacomin ci segnala questo articolo che ci era sfuggito, e l'ineccepibile sentenza che l'accompagna (scaricabile in calce). Altalex online, 25 aprile 2014

Con la sentenza 5 febbraio 2014, n. 5751 la terza sezione penale della Corte di Cassazione interviene in materia edilizia, offrendo alcuni chiarimenti in merito all’indice di edificabilità che ne precisano limiti e contenuto.

In particolare, gli Ermellini chiariscono in primo luogo l’inderogabilità del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 a cui è stata in passato riconosciuta efficacia di legge dello Stato con la conseguenza che gli strumenti urbanistici non possono discostarsene, prevalendo il decreto anche sui regolamenti locali nella determinazione degli standard urbanistici. Ciò per chiarire che l’art. 7 del D.M. citato stabilisce i limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee e che, in particolare, per le zone A – relative al caso di specie – si conformano nel senso che per le nuove eventuali costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona.

E’ importante questa precisazione da parte della Corte di Cassazione perché permette di ribadire l’interpretazione dottrinale e giurisprudenziale sulla differenza tra densità edilizia territoriale e densità edilizia fondiaria. La prima si riferisce a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona, mentre la seconda è riferita alla singola area e definisce il volume massimo su di essa edificabile. In buona sostanza – come si legge anche nella sentenza - , la differenza consiste nel fatto che la densità edilizia territoriale definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona omogenea, per cui il relativo indice di edificabilità è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati a viabilità, ecc. Al contrario, la densità edilizia fondiaria, in quanto riferita alla singola area e definendo il volume massimo edificabile sulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato alla effettiva superficie suscettibile di edificazione.

Per i giudici del Palazzaccio diventa rilevante tracciare un netto confine tra i due concetti di densità, specificando che quella territoriale attiene al comparto, al lordo di strade e altri spazi pubblici, mentre quella fondiaria attiene al singolo lotto o fondo identificato al netto delle aree asservite a standard urbanistici. Ne consegue che l’indice di fabbricabilità fondiaria risulta essere lo strumento di misura del massimo volume edificabile su ciascuna unità di superficie fondiaria. Su questo aspetto si è fondato l’errore del giudice di merito che, come rilevato da Piazza Cavour, confonde, ai fini della determinazione della volumetria assentibile, la superficie edificabile con la superficie dell’intero comparto, pretermettendo la distinzione che giuridicamente distingue l’area edificabile dalla zona omogenea in cui si inserisce. Ciò elide i limiti di edificabilità in quanto questi costituirebbero in questo modo un a percentuale della zona omogenea anziché una percentuale dell’area interessata direttamente dalla edificabilità stessa, finendo per confondere il criterio da applicare.

Nel caso di specie il giudice di prime cure aveva condannato i titolari di una società di costruzione e i funzionari pubblici coinvolti alla pena di quattro mesi di arresto e 25000 € di ammenda per i reati di cui agli articoli 110 cod. pen. e 44 lettera c) del d.p.r. N. 380/2001 e art. 734 cod. pen. Ciò per la realizzazione di un complesso edilizio in area urbana sottoposta a vincolo paesaggistico ed in violazione della normativa di settore in merito a forme e misure consentite. Il Giudice di Appello tuttavia riformava la sentenze di primo grado assolvendo tutti gli imputati dai reati ascritti perché il fatto non sussiste. Da qui il ricorso del Procuratore generale della Repubblica, che contesta la violazione dell'articolo 44, lettera c), d.p.r. 380/2001 con riferimento all'articolo 7 D.M. 1444/1968.

Come si è visto la Cassazione accoglie le contestazioni del ricorrente annullando la sentenza impugnata con rinvio ad altra Corte di Appello territoriale.

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Reati Edilizi. Aspetti normativi e sanzionatori, di Alessandro Ferretti, Altalex Editore, 2011;
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