Titolo originale: Housing above retail . Creating incentives for the replacement of single-story retail sites with mixed-use projects – Traduzione di Fabrizio Bottini

L’occasione

C’è l’occasione per realizzare una città più pedonale, accessibile, diversificata, a buon mercato, sostituendo agli spazi commerciali sottoutilizzati sparsi per tutti quartieri di San Francisco, complessi a funzioni miste ben concepiti, che uniscano commercio rivolto agli abitanti con residenza ai piani superiori.

In totale, i grandi spazi commerciali sottoutilizzati coprono quasi 40 ettari di terreni: in una città dove i terreni adatti a nuova residenza sono sempre più scarsi questa è una enorme occasione. Con un inserimento di abitazioni relativamente modesto (diciamo 100 alloggi ettaro) a livello cittadino si potrebbero realizzare sino a 4.500 nuove unità.

Questi spazi, che comprendono grossi supermercati alimentari, filiali di banche, fasce a negozi, e altri grossi complessi, sono caratteristici del periodo fra 20 e 50 anni fa, realizzati secondo il modello suburbano: vaste superfici per i parcheggi a livello attorno ad un edificio commerciale a un piano. Questi insediamenti occupano le nostre poche risorse di terreni, e alcuni sono brutti a vedersi, o posti poco sicuri, e ospitano vagabondi, soprattutto nei parcheggi. Se realizzato con attenzione, il riuso di questi siti può trasformarsi in un miglioramento dei quartieri, e in migliaia di nuove abitazioni, urgentemente necessarie.

Al momento, esistono numerosi ostacoli alle realizzazioni mixed-use a San Francisco, che rendono dubbiosi proprietari e commercianti. Questo documento prende in considerazione sia il punto di vista dei quartieri che quello dei commercianti sui riuso degli spazi, esamina le difficoltà, e propone alcuni incentivi che possano incoraggiare gli operatori a spostarsi verso formati più tradizionalmente urbani. Sono idee che possono essere immediatamente inserite nei piani di quartiere, e diventare specificazioni delle norme urbanistiche [ zoning overlay] per tutte le aree simili della città. Ci concentriamo qui sui negozi alimentari, ma le norme potrebbero applicarsi anche ad altri usi monopiano, come le sedi di filiali di banche.

Le possibilità per i quartieri

Il riuso attento di uno spazio commerciale obsoleto può trasformarsi in notevoli benefici per il quartiere circostante. Un nuovo insediamento a funzioni miste può aggiungere identità spaziale. Diventa possibile:

• Migliorare l’ambiente stradale allargando i marciapiedi, aumentando l’illuminazione, costruendo nuove piazze, piantando alberature, mettendo panchine all’aperto

• Attenuare i problemi del rumore tanto comuni attorno alle grandi superfici a parcheggio

• Aggiungere nuovi spazi aperti pubblici e visuali

• Realizzare strutture architettonicamente attraenti al posto degli scatoloni commerciali di tipo suburbano

• Ampliare le possibilità di scelta commerciale locali offrendo più spazi ai negozi

Dal punto di vista dei componenti la comunità, le proposte di nuove funzioni miste a densità superiore possono suscitare preoccupazioni riguardo alla qualità e dimensioni del progetto, degli impatti sul traffico e i parcheggi. La sfida è quella di individuare linee coerenti di progettazione e urbanistiche per rispondere a questi timori e assicurare che questo tipo di riuso degli spazi sia di beneficio per le comunità locali. Gli abitanti dei quartieri sono spesso diffidenti rispetto ai nuovi insediamenti, ma avere più negozi e di migliore qualità rappresenta un beneficio per la zona.

Le possibilità per i negozianti

I commercianti hanno le idee molto chiare su cosa funziona e cosa no, nella progettazione dei loro negozi. La complessità dei progetti mixed-use con abitazioni sopra gli spazi commerciali rende la realizzazione di un piano adatto sia al commercio, che alla residenza, che al quartiere una sfida: difficile, ma possibile.

Se l’obiettivo è di convincere i negozianti a costruire case, vanno compresi nella loro importanza gli ostacoli. In alcuni casi l’amministrazione municipale può aiutare i commercianti a superare l’ostacolo, in altri dobbiamo semplicemente riconoscere che ci dovranno essere forti incentivi per convincerli a spostarsi verso formati in cui non si trovano a proprio agio, attraverso:

• Controllare superfici ed edificazione significa entrare nella rete complessa di esercizi e affitti, i tempi di un progetto necessitano un coordinamento fra molti operatori, il che non sempre risulta fattibile. In modo simile, la proprietà di terreni e immobili in uno shopping center può essere frazionata, fra proprietari diversi che hanno diverse motivazioni, che possono richiedere ampio coordinamento e aggiustamenti.

• Alcuni proprietari possono non essere interessati all’investimento, ai rischi, oppure semplicemente percepire problemi in relazione ai progetti mixed-use, e possono non desiderare di vendere la proprietà a chi invece è interessato. Se c’è un negozio di successo nella loro proprietà, magari non risultano interessati a vendere o a cambiare.

• Alcune delle caratteristiche progettuali importanti per il commercio sono diverse da quanto considerato importante per la progettazione urbana. Per esempio, i commercianti di solito vogliono grandi dimensioni per i negozi, una buona visibilità, insegne evidenti, parcheggi ampi e visibili, una buona circolazione e un ambiente commerciale sicuro e accogliente.

• Dato che moltissime persone fanno gli acquisti alimentari in grandi quantità e usano l’auto per trasportare la spesa, la maggior parte dei commercianti rileva che un parcheggio facile è elemento di grossa attrazione per i clienti. Una delle tecniche promozionali utilizzate nei classici formati commerciali suburbani – il negozio alle spalle del parcheggio – serve a “pubblicizzare” la disponibilità di parcheggio ai potenziali clienti. La maggior parte del commercio alimentare, tende a innervosirsi molto facilmente all’idea di “nascondere” i parcheggi in un garage.

• Un esercizio di successo è riluttante a chiudere per il lungo periodo necessario a creare un complesso mixed-use perché il commerciante così perde in vendite, profitti, e rischia che il cliente si sposti in modo definitivo verso un altro esercizio.

• I costi di costruzione per i commercianti impegnati in una trasformazione verso il mixed-use sono elevati. Ciò significa che il costruttore dovrà chiedere in prestito più denaro e assumersi maggiori rischi. Lo farà solo se ci sono probabilità di profitti più alti di quanto accada rimanendo solo un esercizio alimentare. Pianta e planimetria nei progetti mixed-use sono rese complesse dalle necessità edilizie e di circolazione.

• Si possono verificare conflitti fra le funzioni di residenza e commercio, come i clienti che parcheggiano negli spazi per gli abitanti, o rumori o odori (in particolare per le consegne mattutine e la rimozione dei rifiuti). Questi e altri problemi connessi probabilmente preoccupano i promotori riguardo alla gestione dei complessi, e i commercianti per le questioni legali.

La maggior parte dei costruttori sono specializzati o in residenza, o in commercio. Molto pochi sanno come si gestiscono entrambe le funzioni. L’amministrazione cittadina deve trovare modi per indurre proprietari e commercianti a trasformare i propri spazi con abitazioni al di sopra dei negozi (o a costruire i nuovi negozi in questo modo), anche nonostante questi ostacoli. Dobbiamo rendere l’occasione tanto attraente da far loro desiderare di adottare nuovi formati, architettonici e commerciali.

Le pratiche del commercio nelle città stanno cambiando, e i progetti mixed-use possono rappresentare una strategia attraente per il grande commercio, specie alimentare. I negozi possono avere ciò di cui hanno bisogno – visibilità, parcheggi, sicurezza – e le comunità locali ottenere una migliore progettazione urbana e servizi commerciali per il quartiere.

Una buona progettazione urbana

Perché qualunque di questi aspetti possa svilupparsi, è fondamentale che gli aspetti architettonici e urbanistici vengano affrontati in modo corretto. Oltre a introdurre la residenza ai piani superiori, i nuovi interventi dovranno offrire parcheggi sotterranei (o comunque fuori vista) e spazi pubblici – come marciapiedi più larghi o piazze – oltre alle attività commerciali a livello strada. Questi spazi rivitalizzati dovrebbero essere altamente pedonalizzati, con un sistema commerciale molto inserito nel contesto. Nel caso ideale, il rinnovamento insieme all’incremento dell’attività commerciale che innesca dovrebbe incoraggiare interventi di rivitalizzazione delle vie commerciali adiacenti.

Le sfide maggiori per la progettazione urbana sono quelle che riguardano i grandi spazi. Per rendere operante questo formato mixed-use, sono necessarie altezze di almeno 15 metri. Allo stesso tempo, i negozi alimentari devono avere una pianta spaziosa per poter contenere spazio per le merci. (vedi Appendice I sulle linee guida progettuali per il mixed-use che propone alcuni spunti sull’argomento).

Modelli

Nelle città di tutta la costa occidentale – soprattutto a Portland, Seattle, e Vancouver – i grandi operatori commerciali si associano alle municipalità per ristrutturare spazi attraverso miscele di funzioni più complesse e attive, comprese notevoli quantità di residenza. Recentemente, San Francisco ha iniziato a trarre vantaggio dalle occasioni che questi siti offrono. Per esempio, il progetto Petrini Place all’angolo Fulton e Masonic comprende un supermercato Albertsons, parecchi altri negozi, e 135 alloggi in condominio a prezzi moderati. Tra poco saranno iniziati altri due interventi: residenze sopra a Faletti’s Market tra Fell e Baker, e altre case sopra un negozio alimentare al 450 di Rhode Island.

Questioni urbanistiche

Le attuali norme di zoning di San Francisco in generale non incoraggiano il riuso a funzioni miste su questi spazi. Ad esempio:

• Eccetto in luoghi a forte pendenza come Petrini Place , il limite dei 12 metri che prevale nelle zone commerciali di quartiere esterne al centro è troppo basso per poter contenere un ampio pianterreno commerciale con soffitto alto, e i tre piani residenziali in genere necessari a rendere economico un progetto.

• I limiti alle densità residenziali creano ostacoli inutili al numero di alloggi realizzabile, indipendentemente dai caratteri specifici del quartiere.

• Le norme urbanistiche per i progetti mixed-use significano incremento dei tempi, dei costi, delle incertezze nel riuso degli spazi. Allo stesso tempo, non abbiamo linee guida per il progetto che possano orientare architetti, urbanisti, cittadini rispetto ai caratteri che consentano agli interventi di migliorare i quartieri, oltre ad aumentare l’offerta di case.

Come risposta a tali difficoltà e alle preoccupazioni dei cittadini, la Housing Action Coalition e SPUR hanno tenuto delle charettes il 23 luglio 2003 e il 10 febbraio 2004 con architetti, costruttori, commercianti, urbanisti, funzionari comunali e altri per esaminare i problemi e proporre soluzioni che incoraggino i proprietari a prendere in considerazione l’intervento sui propri immobili, e rendano desiderabili e auspicabili per i vicini i vari progetti. Proponiamo che vengano sviluppate nuove norme di zoning e linee guida progettuali mirate a creare incentivi per proprietari e affittuari, a creare spazi mixed-use ben concepiti, in modo tale che quando si interviene sui siti per il rinnovo non vada persa l’occasione di creare nuove case (per maggior dettagli sulle proposte di nuove norme di zoning vedi Appendice II).

La nostra proposta

Abbiamo tentato di riflettere su una buona progettazione urbana, i caratteri dei quartieri, cosa potrebbe indurre i negozianti a spostarsi verso un formato mixed-use. Quelle che seguono sono le modifiche richieste alle norme urbanistiche e di zoning, per incoraggiare residenza sopra commercio. Le nuove norme e linee guida progettuali si applicano a qualunque spazio commerciale di grandi dimensioni (2.000 mq e oltre) nelle attuali zone omogenee Neighborhood Commercial (NC) – con l’eccezione di quelle classificate NC-1 - quando:

• il sito ospita un edificio commerciale a un solo piano (o è vuoto) e il proprietario propone un incremento del 20% o superiore di superficie commerciale

• il proprietario volontariamente sceglie di promuovere un progetto mixed-use con almeno due metri quadrati di residenza per ogni metro di commercio.

Se una proposta comprende residenza in un rapporto di 2:1 (residenza/commercio), suggeriamo i seguenti incentivi e modifiche alle norme urbanistiche esistenti:

• Aumentare di 3 metri l’altezza massima consentita nelle zone col massimo di 12 metri, se necessario a contenere un pianterreno a soffitti alti e tre piani residenziali al di sopra. Le funzioni di grande commercio abitualmente necessitano di uno spazio di 6 metri floor-to-floor al pianterreno. I tre livelli di residenza (tre metri ciascuno) sono necessari a rendere un progetto fattibile ed economico.

• Utilizzare le norme di controllo masse ed altezze per conformare i contenitori anziché limitare il numero degli alloggi. Al costruttore deve essere concessa flessibilità riguardo a quanti alloggi siano necessari entro quegli spazi.

• Consentire in qualche modo più parcheggi rispetto alla norma, per i grandi negozi. Più parcheggi sono di grande vantaggio per i commercianti, anche se devono accoppiarsi ad una buona progettazione urbana. Suggeriamo anche la rimozione della dotazione minima, in modo tale che sia il mercato a determinare quanti spazi sono necessari in una certa posizione, rimuovendo l’obbligo degli accessi indipendenti e incoraggiando il car-sharing.

• Consentire una maggiore flessibilità per le insegne. Ad esempio, se oggi il negozio ha un marchio visibile da molte direzioni, consentire una visibilità equivalente o una moltiplicazione dell’insegna.

• Consentire l’approvazione dei progetti anche senza la clausola del conditional-use se si tratta di un esercizio alimentare, oppure se nessun altro negozio non alimentare supera i 500 mq e non si tratta di un ristorante fast-food. Senza la clausola del conditional-use, i nuovi progetti potranno evitare il lungo e costoso iter delle audizioni. Per tutte le altre tipologie di commercio a grande superficie e i ristoranti fast-food restano invariate le norme esistenti.

• Emanare nuove norme sugli spazi aperti pubblici (interni o esterni al complesso). Oltre agli spazi aperti privati delle residenze ne devono essere realizzati anche entro o attorno ai complessi commerciali, sotto forma di interventi sull’ambiente stradale, spazi di sosta con posti a sedere, aree per il tempo libero. Un’altra possibilità per gli spazi esterni potrebbe essere il versamento di una cifra equivalente al costo stimato di acquisizione, allestimento e manutenzione di spazi, previsti nei pressi dell’intervento.

• Sviluppo di linee guida progettuali mixed-use per assicurare che gli interventi di maggiori dimensioni rappresentino un contributo positivo alla strada. Attualmente il Planning Department è dotato di linee guida per gli interventi residenziali, ma non per il mixed-use.

Se il progetto proposto non comprende una componente residenziale, e si tratta semplicemente dell’ampliamento di funzioni non residenziali esistenti (o di nuove costruzioni monofunzionali non residenziali) si applicano le norme attuali di zoning: riteniamo tuttavia che a chi fa domanda per un intervento non residenziale si debba richiedere di provare che è stata esaminata in buona fede la possibilità di un progetto mixed-use e concluso che tale progetto non è architettonicamente e/o economicamente fattibile. Questa dimostrazione non deve richiedere alla proprietà di fornire alcuna informazione finanziaria.

Sollecitiamo queste modifiche alle norme di zoning e la loro adozione da parte della Planning Commission e Board of Supervisors , insieme a linee guida obbligatorie per il mixed-use da utilizzarsi nell’iter di approvazione dei progetti. Perché queste modifiche urbanistiche possano applicarsi efficacemente in tutta la città, si deve aver cura di mantenere e sottolineare caratteri e rapporti spaziali delle zone circostanti. Le modifiche allo zoning devono accompagnarsi anche alla possibilità di intervento da parte di costruttori e cittadini, ad assicurare che i progetti aggiungano valore, sia da punto di vista dei promotori che del quartiere, e che il medesimo processo venga incoraggiato anche in altri casi.

È importante che i progetti mixed-use siano ben progettati. Una parte di ciò riguarda lo sviluppo delle linee guida. Un’altra parte è il contributo costruttivo dei quartieri.

Conclusioni

Le grandi città del mondo, compresa San Francisco, hanno fatto un attento uso del proprio spazio sovrapponendo le varie funzioni. Se esistono già piccoli e grandi esempi di magnifici progetti mixed-use in città, è nostra intenzione con questo documento incentivare le eccezioni (il commercio isolato su un solo piano) a spostarsi verso questo schema tradizionale. È tempo che queste eccezioni si allineino con la pratica consolidata dal tempo di costruire la città collocando le abitazioni sopra i negozi.

[Questo documento è stato redatto dallo Housing Committee dello SPUR: Martin Gellen e George Williams, co-presidenti; Kate White, direttore esecutivo della Housing Action Coalition,e principale autrice. Il documento è stato studiato, discusso e modificato dall’intero gruppo dello SPUR Board, e adottato come linea ufficiale dal 18 febbraio 2004]. here English version

APPENDICE 1: LINEE GUIDA PER LA PROGETTAZIONE DI SPAZI MIXED-USE

Allo scopo di assicurare una buona progettazione, il Planning Department deve sviluppare una serie di linee guida specifiche e diverse da quelle per le sole funzioni residenziali già disponibili. Le abitazioni sovrapposte al commercio pongono sfide particolari. Proponiamo alcune soluzione: altre devono ancora essere individuate. Di seguito, le nostre indicazioni per queste nuove linee guida mixed-use:

• Inserimento. Gli spazi aperti comuni residenziali devono essere collocati lungo il previsto affaccio posteriore del complesso. Proponiamo nuove norme per spazi aperti nella zona commerciale, accessibili dal quartiere.

• Altezze, masse e distribuzione. Per i progetti nelle zone omogenee con altezza massima 12 metri, il piano superiore adiacente a aree residenziali con edifici bassi dovrà essere arretrato, a garantire una transizione graduale.

• Fronti commerciali. Il commercio, in genere, sarà al limite del lotto. I parcheggi saranno sviluppati lungo le vie commerciali, evitando pareti cieche più lunghe di 25 metri. Aggiungere ai punti vendita più grossi dei negozi minori “appesi” all’esterno, o aprire i negozi alla strada con vetrine e attività all’esterno come chioschi per la frutta o i fiori, può migliorare l’ambiente pedonale.

• Fronti residenziali. Si devono incoraggiare ingressi multipli alle abitazioni, ad esempio le townhouses, per rendere più attiva la strada.

• Ambiente stradale. Lo spazio pubblico circostante gli interventi deve comprendere elementi quali piazze, alberature, spazi di sosta con possibilità di sedersi, caffè all’aperto, un’illuminazione migliore, marciapiedi più ampi.

• Materiali. I materiali costruttivi devono essere compatibili con quelli delle zone circostanti residenziali, commercio e residenza devono integrarsi in senso verticale, e l’organizzazione generale dell’edificio deve corrispondere ai rapporti dimensionali del quartiere.

• Parcheggi – Carico-scarico. I parcheggi devono essere interrati, o avvolgenti rispetto ad altri spazi, l’ingresso al garage della funzione commerciale deve essere libero, le ribalte di carico recintate, le interruzioni del bordo stradale limitate, i posti a parcheggio possono essere condivisi fra clientela e residenti.

• Insegne. Le insegne devono essere di dimensioni e quantità limitate ma offrire una chiara individuazione dei negozi.

APPENDICE II: PROPOSTA DI NORME URBANISTICHE PER MIXED-USE SU GRANDE DISTRIBUZIONE

Per spazi di superficie superiore ai 2.000 mq nelle zone omogenee NC (eccetto le NC-1) e proposte di aggiunta del 20% di nuovo commercio, o consistenti quantità di nuove abitazioni.

Nota: questa tabella riguarda solo le norme di zoning: le indicazioni progettuali e architettoniche possono essere trattate approfonditamente nelle linee guida per progetti mixed-use.