Premessa
La cittadina di Huntersville si trova nella fascia esterna settentrionale dell’area metropolitana di Charlotte-Meckleburg, North Carolina, ed ha avuto un (a dir poco) massiccio sviluppo in anni recentissimi, passando da circa 3.000 a oltre 30.000 abitanti dai primi anni ’90 ad oggi. Il principale motivo di interesse dei brevi estratti dall’ordinanza di zoning che si riportano sotto riguarda però un aspetto particolare di questa crescita, ovvero l’insediamento del Villaggio di Birkdale, su 20 ettari a nord dell’arteria urbana che connette lo svincolo 25 della Interstate 77 alla zona paesistica del lago Norman, circa 20 km a nord-ovest di Charlotte. Birkdale è uno dei vari e pubblicizzati tentativi USA (new urbanism o meno) di coniugare entro un medesimo complesso insediativo più funzioni, residenziali, commerciali, produttive, e di organizzarsi spazialmente oltre che funzionalmente in modo alternativo alla sola mobilità automobilistica privata, e all’insieme degli stili di uso dello spazio suburbani. Senza ovviamente entrare nel merito dei vari aspetti positivi e negativi del progetto – che comprendono ad esempio la difficoltà generale di farsi finanziare un mixed-use , o le critiche ambientali per un uso del suolo che replica in un certo senso le impermeabilizzazioni da shopping mall – può essere interessante anche solo confrontare le specifiche norme di azzonamento per quest’area con altre. Ad esempio con quelle di altre zone omogenee di Huntersville, ma anche con altra documentazione simile già proposta in questa cartella sul “Territorio del Commercio”. Il Villaggio di Birkdale, per inciso, corrisponde all’articolo 3.2.7 dell’ordinanza municipale (punto 4b), relativo alle fasce commerciali “highway oriented ”. L'ho comunque ben evidenziato (f.b.)
Town of Huntersville, North Carolina, Zoning Ordinance, 2004 – Article 3: Zoning Districts. 3.2.5. Neighborhood Center District (NC); 3.2.6. Town Center District (TC); 3.2.7. Highway Commercial District (HC) – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini
3.2.5 Zona commerciale di quartiere / Neighborhood Center District (NC)
Scopi: le zone commerciali di quartiere sono destinate a contenere negozi, servizi, piccole attività, edifici residenziali e civici, al centro di un quartiere o gruppo di quartieri e a distanza percorribile a piedi dalle residenze. Il neighborhood center deve essere organizzato su un sistema di strade interconnesse, con un raggio limitato a circa 500 metri. Le varie funzioni contenute in questi centri hanno come zona di mercato primaria un’area di circa 1,5 km, e gli edifici devono essere compatibili con quelli residenziali circostanti. Se il centro di quartiere ospita anche una fermata del trasporto pubblico, deve essere progettato per servire sia la base residenziale che l’utenza del trasporto pubblico. Lo Huntersville Land Development Plan contiene la localizzazione di massima dei nuovi centri di quartiere.
a) Funzioni consentite
Funzioni comunque consentite
● pensioni bed and breakfast
● affittacamere e assimilati, sino a sei ospiti
● strutture civiche, associative, comunitarie, circoli
● funzioni commerciali
● luoghi di residenza collettiva progettati come tipi edilizi “civici”
● spazi per il tempo libero al coperto
● abitazioni multifamiliari
● abitazioni monofamiliari
Funzioni consentite condizionatamente
● cimiteri
● enti religiosi
● ormeggio commerciale
● centri servizi day care
● servizi essenziali dei tipi 1 e 2
● edifici pubblici sino a 600 mq di superficie al pianterreno
● stazioni di servizio di quartiere con esclusione delle grandi funzioni di manutenzione e riparazione di veicoli
● spazi a funzione di solo parcheggio
● parchi
● scuole
● vendite temporanee all’aperto di prodotti agricoli freschi e simili (esempi: farmers’ market, vendita di alberi di Natale o zucche ornamentali)
● spazi a parcheggio per veicoli di trasporto collettivo
● ricoveri per veicoli di trasporto collettivo
b) Tipi di edifici e spazi consentiti
● edifici ad appartamenti
● case in linea
● edifici civici
● case isolate
● edifici a funzioni miste sino a 600 mq di superficie del pianterreno
● uso commerciale sino a 600 mq di superficie del pianterreno
● attività varie sino a 600 mq di superficie del pianterreno
c) Funzioni accessorie consentite
● alloggi accessori
● sedi di funzioni day care (piccole)
● sportelli drive through, con esclusione di quelli di ristorazione
● funzioni accessorie della residenza
● ormeggio accessorio della residenza
● chioschi per la vendita all’aperto sul fronte stradale (l’occupazione del marciapiede può essere consentita tramite contratto con la municipalità); è proibito il deposito esterno.
● funzioni accessorie consentite in tutte le aree
d) Requisiti generali
1) Lungo le strade esistenti, i nuovi edifici devono rispettare distanze, masse e dimensioni esistenti, oltre alla relazione degli altri edifici col fronte stradale.
● I nuovi edifici che si adeguano a dimensioni, volumi, distanze e arretramenti di quelli esistenti lungo le strade devono dimostrare compatibilità.
● I nuovi edifici che superano i volumi e dimensioni di quelli esistenti possono dimostrare compatibilità variando l’organizzazione delle masse per ridurne la percezione di scala e volume. [...]
2) Lungo le nuove strade, saranno edifici e tipi di lotto disponibili a definire il tipo di insediamento.
3) Nei complessi insediativi principali, il numero complessivo degli alloggi contenuti nelle abitazioni in linea, edifici ad appartamenti e a funzioni miste non deve superare il 30% degli alloggi totali.
4) Indipendentemente dalle limitazioni di cui al punto 3), in qualunque parte di un insediamento localizzata ad una distanza entro i 500 metri da una prevista stazione del trasporto pubblico, la percentuale degli alloggi contenuti in case in linea, ad appartamenti e a funzioni miste non è soggetta a limiti. Si incoraggia una generale alta densità, entro un raggio di 500 metri dalle stazioni ferroviarie. Tali stazioni sono localizzate nei punti previsti dalla delibera adottata dal Board of Commissioners della città di Huntersville.
Inoltre, la percentuale degli alloggi contenuti in case in linea, ad appartamenti e edifici a funzioni miste non è soggetta a limiti quando gli alloggi facciano parte di un complesso mixed-use (uffici e/o commercio + residenza) sempre che non sia destinato alla residenza più del 45% della superficie.
5) Nelle nuove costruzioni è preferibile commercio al pianterreno, residenza o uffici a quello superiore.
6) Il raggio massimo di una Zona Commerciale di Quartiere è di 500 metri.
7) La crescita di queste zone dovrà avvenire gradualmente per singoli progetti secondo le indicazioni di un piano urbanistico approvato.
8) Ciascun lotto edificato dovrà avere un fronte su una pubblica strada o piazza.
3.2.6 Zona commerciale di scala urbana / Town Center District (TC)
Scopi: Il Town Center District è destinato alla rivitalizzazione, riuso, edificazione di riempimento [ infill] del nucleo tradizionale di Huntersville. Si prevede una vasta gamma di funzioni entro uno schema che integra negozi, ristoranti, servizi, attività, strutture civiche, religiose, per l’istruzione, residenza ad alta densità entro un ambiente compatto a orientamento pedonale. La zona commerciale urbana è il fulcro dei quartieri residenziali circostanti, e serve anche la comunità nel suo insieme. Il quartiere è regolamentato in modo da poter contenere l’alta densità edilizia generale necessaria a sostenere una stazione del trasporto pubblico su rotaia. Si prevede che il Town Center District possa espandersi nel tempo sino ad un raggio di circa 2 km, per rispondere alla domanda di strutture e servizi centrali.
a) Funzioni consentite
Funzioni comunque consentite
● pensioni bed and breakfast
● affittacamere e assimilati, sino a sei ospiti
● strutture civiche, associative, comunitarie, circoli
● funzioni commerciali
● luoghi di residenza collettiva progettati come tipi edilizi “civici”
● edifici pubblici
● alberghi
● spazi per il tempo libero al coperto
● case multifamiliari
● night club, locali di musica, bar, e strutture per il tempo libero simili
● case unifamiliari
Funzioni consentite condizionatamente
● vendita di automobili e/o motociclette, servizi all’auto e riparazioni, sino a un ettaro, con un edificio principale di almeno 800 mq, e tutti i veicoli danneggiati e parti di ricambio schermati da superficie opaca.
● cimiteri
● istituzioni religiose
● servizi essenziali dei tipi 1 e 2
● stazioni di servizio con esclusione delle grandi funzioni di manutenzione e riparazione
● spazi a funzione di solo parcheggio
● parchi
● scuole
● vendite temporanee all’aperto di prodotti agricoli freschi e simili (esempi: farmers’ market, vendita di alberi di Natale o zucche ornamentali)
● spazi a parcheggio per veicoli di trasporto collettivo
● ricoveri per veicoli di trasporto collettivo
b) Tipi di edifici e spazi consentiti
● case ad apparamenti
● case in linea
● edifici pubblici
● case singole
● mixed use sino a 1.500 mq del pianterreno
● negozi sino a 1.500 mq del pianterreno
● attività varie 1.500 mq del pianterreno
c) Funzioni accessorie consentite
● alloggi accessori
● sedi di funzioni day care (piccole)
● sportelli drive through, con esclusione di quelli di ristorazione
● funzioni accessorie della residenza
● chioschi o altre strutture simili per la vendita all’aperto
● vendita di prodotti sul fronte stradale (l’occupazione del marciapiede può essere consentita tramite contratto con la municipalità); è proibito il deposito esterno; altri usi accessori consentiti in tutte le zone
d) Requisiti generali
1) Lungo le strade esistenti, i nuovi edifici devono rispettare distanze, masse e dimensioni esistenti, oltre alla relazione degli altri edifici col fronte stradale.
● I nuovi edifici che si adeguano a dimensioni, volumi, distanze e arretramenti di quelli esistenti lungo le strade devono dimostrare compatibilità.
● I nuovi edifici che superano i volumi e dimensioni di quelli esistenti possono dimostrare compatibilità variando l’organizzazione delle masse per ridurne la percezione di scala e volume. [...]
2) Lungo le nuove strade, saranno edifici e tipi di lotto disponibili a definire il tipo di insediamento.
3) Nei complessi insediativi principali, il numero complessivo degli alloggi contenuti nelle abitazioni in linea, edifici ad appartamenti e a funzioni miste non deve superare il 30% degli alloggi totali.
4) Indipendentemente dalle limitazioni di cui al punto 3), in qualunque parte di un insediamento localizzata ad una distanza entro i 500 metri da una prevista stazione del trasporto pubblico, la percentuale degli alloggi contenuti in case in linea, ad appartamenti e a funzioni miste non è soggetta a limiti. Si incoraggia una generale alta densità, entro un raggio di 500 metri dalle stazioni ferroviarie. Tali stazioni sono localizzate nei punti previsti dalla delibera adottata dal Board of Commissioners della città di Huntersville.
5) Nelle nuove costruzioni deve essere favorito commercio al pianterreno, abitazioni e uffici a quelli superiori.
6) Ciascun lotto edificato de avere un affaccio su una via o piazza pubblica.
3.2.7 Zona commerciale per le grandi arterie di comunicazione / Highway Commercial District (HC)
Scopi: lo Highway Commercial District è finalizzato ad offrire funzioni dipendenti dall’uso dell’automobile in aree non gestibili tramite un facile accesso pedonale e un comodo ambiente per gli spostamenti a piedi. Si prevede che questo distretto non serva solo la città di Huntersville, ma anche i viaggiatori sulla Interstate. Le funzioni di questa categoria, a causa delle dimensioni e necessità di accesso, spesso non possono venir collocate in modo compatibile e integrato entro il Town Center o un Neighborhood Center. L’edificazione ai margini di questa zona deve fornire una fascia di transizione compatibile verso le funzioni poste all’esterno del distretto; i confini delle proprietà lungo le corsie stradali e autostradali devono essere attrezzate con una fascia di interposizione a verde di 15 metri; gli affacci sulle strade principali e secondarie devono essere muniti di filari di alberature.
a) Funzioni consentite
Funzioni comunque consentite
● strutture per il tempo libero: qualunque funzione al chiuso
● strutture per incontri e formazione di organizzazioni militari
● vendita all’asta
● affittacamere o simili sino a sei pensionanti
● enti religiosi
● strutture civiche, associative, comunitarie, circoli
● funzioni commerciali
● uffici di imprese di fornitura e spazi di deposito accessori, con l’esclusione di materiali edilizi e veicoli
● edifici pubblici
● spazi ricreativi al chiuso e all’aperto
● case multifamiliari
● locali notturni, clubs musicali, bar e strutture per il tempo libero simili
● banchi dei pegni e negozi di seconda mano
● case unifamiliari
● scuole tecniche e professionali
● commercio all’ingrosso e relativi uffici, depositi e magazzini interamente contenuti all’interno di edifici; sono vietati i terminal di autocarri
Funzioni consentite condizionatamente
● intrattenimento per soli adulti
● strutture per il tempo libero all’aperto, campi da golf e sistemi di accesso e circolazione, campi per il tiro con l’arco
● lavaggio auto
● approdi commerciali
● centri di day care
● servizi essenziali del tipo 1 e 2
● stazioni di servizio, comprese attività di manutenzione e riparazione veicoli
● alberghi
● parchi
● vendite temporanee all’aperto di prodotti agricoli freschi e simili (esempi: farmers’ market, vendita di alberi di Natale o zucche ornamentali)
● vendita temporanea di alimenti da strutture mobili
● spazi destinati esclusivamente al parcheggio di veicoli connessi al trasporto pubblico
● ricoveri di veicoli lagati al trasporto pubblico
● servizi per veicoli e imbarcazioni: noleggio, pulizia, riparazioni meccaniche e carrozzeria
b) Tipi di edifici consentiti
● case ad appartamenti
● case in linea
● edifici civici
● case singole
● commercio da grande arteria di comunicazione; sino a 6.500 mq del pianterreno sulle strade più grandi; sino a 1.500 mq del pianterreno sulle vie minori
● mixed usesino a 6.500 mq del pianterreno sulle strade più grandi; sino a 1.500 mq del pianterreno sulle vie minori
● negozi, sino a 6.500 mq del pianterreno sulle strade più grandi; sino a 1.500 mq del pianterreno sulle vie minori; al piano superiore si incoraggiano appartamenti o uffici
● attività varie; sino a 6.500 mq del pianterreno sulle strade più grandi; sino a 1.500 mq del pianterreno sulle vie minori; al piano superiore si incoraggiano appartamenti o uffici.
c) Funzioni accessorie consentite
● canili a scopo commerciale all’aperto
● sportelli drive through per qualunque uso
● spazio atterraggio elicotteri
● deposito all’aperto, esclusi i macchinari per l’edilizia
● chioschi o altre strutture di esposizione merci per la vendita di prodotti all’aperto lungo la strada; il deposito deve collocarsi sul retro degli edifici ed essere schermato alla vista dagli spazi pubblici
● magazzini accessori agli showroom, entro gli edifici
● funzioni accessorie consentite in tutte le zone
d) Requisiti generali
1) Lungo le strade esistenti, i nuovi edifici devono rispettare distanze, masse e dimensioni esistenti, oltre alla relazione degli altri edifici col fronte stradale.
● I nuovi edifici che si adeguano a dimensioni, volumi, distanze e arretramenti di quelli esistenti lungo le strade devono dimostrare compatibilità.
● I nuovi edifici che superano i volumi e dimensioni di quelli esistenti possono dimostrare compatibilità variando l’organizzazione delle masse per ridurne la percezione di scala e volume. [...]
2) Lungo le nuove strade, saranno edifici e tipi di lotto disponibili a definire il tipo di insediamento.
3) Nei complessi insediativi principali, il numero complessivo degli alloggi contenuti nelle abitazioni in linea, edifici ad appartamenti e a funzioni miste non deve superare il 30% degli alloggi totali.
4) Indipendentemente dalle limitazioni del precedente punto 3)
(a) In qualunque area di uno dei principali insediamenti localizzata entro 500 metri da una prevista stazione ferroviaria, la percentuale di alloggi nelle case in linea, ad appartamenti e edifici mixed use non è sottoposta a limiti. Si consiglia una elevata densità generale, entro i 500 metri dalle stazioni ferroviarie. La localizzazione di tali fermate è quella stabilita dalla delibera adottata dal Board of Commissioners della città di Huntersville.
(b) All’interno di un complesso a orientamento pedonale organizzato attorno a un sistema di strade e isolati, basato [anchored] su funzioni commerciali, ristorazione, per il tempo libero, anche il 100% degli alloggi nelle varie tipologie edilizie può essere contenuto all’interno dell’isolato delle funzioni commerciali. Per ricadere entro questa categoria, almeno un posto a parcheggio per ciascun alloggio deve essere ricollocato entro uno dei livelli a parcheggio posti all’interno dell’isolato, e almeno il 20% della superficie abitabile del pianterreno deve essere destinata a funzioni commerciali. Per superficie abitabile del pianterreno si intende l’area utilizzata per attività umane al coperto (compresi magazzini per i negozi, dispense e cucine per i ristoranti, e usi simili). La superficie abitabile non include il primo livello a parcheggio, né le aree all’aperto utilizzate per i posti a sedere dei ristoranti o l’esposizione di merci. Alberghi, attività artigianali e spazi per il montaggio, laboratori e strutture di ricerca, sono consentiti all’interno del complesso, ma non possono essere utilizzati per calcolare la quota minima del 20% di spazio commerciale al pianterreno. Le più alte densità residenziali consentite in questo caso offrono una popolazione stabile tale da animare le vie, sostenere le attività su base quotidiana, favorire un accesso a beni e servizi non basato sul solo uso dei veicoli privati.
[...]
Nota: il documento completo dell’ordinanza di zoning, insieme agli altri di settore (come la locale "planning philosophy"), al sito del settore Planning della cittadina di Huntersville. Di seguito, il file PDF scaricabile del site plan di Birkdale Village. Su Eddyburg, un articolo descrive brevemente il Villaggio e il suo ruolo (f.b.)