Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini [testo datato al settembre 2001, ma inserito in un complesso documentale e processuale di piano aggiornato al dicembre 2004]

Capitolo 3, Tecniche e strumenti, parte C: Strumenti di iniziativa pubblica non utilizzati correntemente a livello di città o contea

Greenway-Corridor Plan

Una greenway è una striscia si territorio non edificato che in genere si estende lungo un elemento definito, come un corso d’acqua, un crinale, una linea ferroviaria in disuso. La pianificazione delle greenways parte dal tentativo di identificare questi corridoi, e successivamente creare uno schema di collegamenti a connetterli. Nella Montgomery County, il lavoro di realizzazione dello Huckleberry Trail (un parco lineare a collegare Blacksburg con Christiansburg) costruisce un corridoio- greenway organizzato attorno alla striscia di pertinenza di una linea ferroviaria abbandonata.

Questo tipo di piani è diventato sempre più importante fra gli strumenti di area vasta in molte zone degli Stati Uniti, come mezzo per:

incrementare i percorsi di mobilità non motorizzata, che forniscono un’alternativa di trasporto non inquinante;

offrire una struttura per le attività di tempo libero;

conservare un habitat per la fauna selvatica locale e migratoria;

stabilire aree verdi di interposizione lungo corridoi naturali fragili;

stabilire aree verdi di interposizione fra diversi usi del suolo;

offrire una rete di collegamento fra varie aree per il tempo libero.

La città di Blacksburg ha iniziato un sistema di percorsi pedonali e ciclabili negli anni ’70 per aiutare l’accessibilità del Virginia Tech a studenti e docenti, e alleviare i problemi di parcheggio urbano. Questi corridoi di mobilità non motorizzata sono diventati la componente base di un piano di greenways per l’intera città. Progetti recenti hanno individuato un’altra greenway nell’area di South Main Street. Questi progetti e lo Huckleberry Trail mostrano come nella Montgomery County stia prendendo piede una strategia complessiva di greenways.

Azzonamento per lotti di grandi dimensioni

Il large-lot zoning, conosciuto anche come low-residential zoning, è stato un tipo di azzonamento molto usato in tutto lo Stato. Le dimensioni dei lotti abitualmente variavano da due a dieci ettari per ogni abitazione. L’utilità percepita del large-lot zoning si basa sulla teoria secondo cui limitando la densità dell’edificato si possono tutelare meglio gli spazi aperti e il carattere rurale di un’area.

Né la Montgomery County né Blacksburg hanno mai emesso ordinanze di zoning di questo tipo. Alcune aree della Virginia le hanno invece adottate, come a Fauquier County, Fairfax County, e Rappahannock County.

Azzonamento “performativo”

Il performance zoning è una tecnica relativamente nuova, pensata per valutare l’urbanizzazione secondo un criterio del “caso per caso”. Il processo comporta la predisposizione di un’analisi dettagliata delle condizioni esistenti nell’area, e di stime relative ai possibili impatti sui servizi urbani, l’ambiente, il sistema socioeconomico locale, e altri elementi individuati dall’amministrazione. Sulla base di queste analisi, vengono assegnati dei punteggi ai progetti, per ciascuno degli standards fissati in precedenza. Sulla base dei punteggi, il progetto è approvato o respinto. Uno degli scopi del performance zoning è che il costruttore deve dimostrare alla città che il progetto non costerà più di quanto è in grado di produrre in termini fiscali e di reddito.

Il performance zoning non è utilizzato in Virginia, ma alcune città degli stati di New York, New Jersey, e Pennsylvania l’anno sperimentato con vario successo. In Virginia, la Bedford County utilizza una tecnica chiamata Land Use Guidance System (LUGS). Simile al performance zoning, il LUGS utilizza un sistema a punteggio per classificare i progetti, e non vengono definite aree omogenee. Il LUGS rappresenta un adattamento modificato del performance zoning e si basa ampiamente su laboratori di progettazione partecipata per stabilire i punteggi dei progetti presentati.

Leggi sul diritto di coltivazione

Le norme sul right-to-farm sono intese a conservare, proteggere e incoraggiare l’agricoltura e la forestazione a livello statale e locale. Queste leggi o ordinanze tutelano i proprietari di campagne e boschi da alcune azioni legali contro gli impatti delle loro attività, come gli odori, il rumore, gli insetti, la polvere e altre esternalità associate a questi tipi di produzioni. Quarantasette stati, compresa la Virginia, hanno emanato leggi right-to-farm. Il Virginia Right to Farm Act (Code of Virginia Title 3.1, Chapter 4.5) tutela le attività di coltivazione e forestazione stabilite da oltre un anno, da azioni legali per nocività da parte di proprietari adiacenti. Ma il Virginia non impedisce del tutto azioni contro i disturbi contro agricoltura e forestazione. Perché la denuncia sia presa in considerazione, il Right to Farm Act chiede al querelante di fornire prove di negligenza o azioni improprie da parte del coltivatore. I proprietari vicini possono anche querelare le attività che cambino significativamente le proprie modalità operative.

Fasce verdi di interposizione e arretramenti

Sia i buffers che i setbacks sono strumenti di pianificazione comuni, utilizzati per vari obiettivi, alcuni dei quali connessi alla tutela ambientale. Fasce di interposizione e arretramenti possono essere usati per migliorare le visuali, proteggre le attività agricole da usi adiacenti non coerenti, separare i corsi d’acqua dall’inquinamento diffuso. Arretrare significa che le strutture devono essere poste ad una specifica distanza da un elemento. L’arretramento può essere una distanza fissa (es. quindici metri da un corso d’acqua), o variabile a seconda del tipo di elemento e delle caratteristiche del contesto (arretramento rispetto a un corso d’acqua determinato dalla pendenza del terreno, dal tipo di suoli, dalla dimensione del corso d’acqua). Le fasce di interposizione sono un concetto diverso. Il termine “ buffer” indica il fatto che qualcosa (tipicamente, vegetazione) deve stare all’interno dell’area per proteggere fisicamente l’elemento ambientale (es. piante a filtrare l’inquinamento diffuso). La quantità di protezione offerta dai buffers e dai setbacks dipende dagli usi consentiti, e dalle restrizioni imposte nell’area interessata.

Sia Blacksburg che la Montgomery County utilizzano lo strumento dell’arretramento nelle proprie ordinanze di zoning. Nessuna amministrazione si è dotata di specifici strumenti di arretramento o fasce di interposizione per proteggere elementi ambientali e/o spazi aperti. In molte località della Virginia esistono norme restrittive di arretramento o fascia di interposizione orientate alla tutela di elementi ambientali. Per esempio, la Albemarle County richiede che gli edifici e i pozzi perdenti nei pressi di corsi d’acqua siano arretrati di 60 metri dal margine dell’alveo principale, e di 30 metri da quello dei corsi d’acqua secondari.

Zoning “a scalare”

L’azzonamento cosiddetto “ sliding-scale” spesso è utilizzato per proteggere il carattere rurale, le zone critiche, i terreni agricoli. Questo tipo di approccio diminuisce le densità edilizie consentite man mano aumenta la dimensione dei terreni edificabili. Per esempio, un terreno di 10 ettari con lo sliding-scale zoning può essere suddiviso in 2 lotti, ma se l’appezzamento è di 50 ettari i lotti diventano solo 4, e se gli ettari diventano 250 i lotti si limitano a 10. Nella maggior parte dei casi, le densità permesse con questo sistema a scalare si basano su alcune caratteristiche fisiche ed ecologiche. Tipicamente, la densità consentita è fissata dal grado di importanza conferito dalla comunità alla zona da tutelare (in base a fattori come la qualità dei terreni agricoli, le pendenze, la distanza da acqua superficiali, presenza di zone umide). Maggiore questa importanza, minore la densità su una scala decrescente. L’efficacia di questa tecnica dipende dall’assegnare le basse densità adeguate alle zone di tutela degli spazi aperti.

Lo sliding-scale zoning si attua tramite la convenzionale ordinanza. È necessaria una modifica addizionale delle norme per verificare che le densità vengano calcolate in base alle corrette caratteristiche fisiche (e per accertare presenza o assenza di queste caratteristiche in un determinato ambito).

Al momento la Montgomery County e Blacksburg non applicano lo sliding-scale zoning. Nel 1981, la Highland County, Virginia, ha adottato un approccio del genere negli insediamenti di case unifamiliari in distretto agricolo (zona A-1). Scopo dichiarato di queste aree era quello di “mantenere e promuovere i caratteri di spazio aperto, rurale, agricolo, forestale della zona A-1”. Lo sliding-scale zoning della Highland County limita il numero delle case unifamiliari a una ogni 7 ettari per terreni di questa dimensione, e sono consentite solo 11 unità per appezzamenti di 200 ettari e oltre.

Norme per le aree di forte pendenza

L’edificazione sulle pendenze ripide (superiori al 25%) può essere causa di grave erosione del suolo, sedimentazione, inquinamento idrico, impatti negativi sulle visuali di crinale, problemi di smaltimento delle acque luride. Comunque l’esistenza di forti pendenze non preclude l’edificazione. Nel determinare le densità edilizie su pendenze superiori al 25%, giocano un ruolo determinante fattori quali il tipo di suolo, le caratteristiche geologiche, i caratteri della vegetazione di copertura. Le amministrazioni che contengono entro i propri pendenze ripide e “sensibili” rispetto all’edificazione, talvolta adottano misure di protezione. Una protezione che può essere attuata attraverso distretti omogenei, norme di azzonamento, regole di lottizzazione. Alcune amministrazioni adottano il divieto di edificare su tutte le pendenze superiori al 25%; altre limitano la quantità di aree in cui è consentita qualche trasformazione. Altre ancora limitano le quantità edilizie su pendenze ripide in base a fattori quali il tipo di suolo, i caratteri geologici, la vegetazione di copertura.

La Montgomery County e Blacksburg non hanno norme per le zone ripide in nessuno dei propri strumenti urbanistici.

La Albemarle County, Virginia, ha un’ordinanza di questo tipo che consente l’edificazione ma proibisce edifici e pozzi perdenti sulle parti del lotto che superano il 25% di pendenza.

Standards di governo delle acque reflue

La gestione delle acque reflue riguarda la quantità e qualità del run-off da ciascun insediamento. Il Code of Virginia (Title 10.1, Chapter 6, Article 1.1) offre alle amministrazioni un programma opzionale di gestione nell’ambito delle State Stormwater Regulations. Questo stormwater-management program è obbligatorio per le città con popolazione superiore a 100.000 abitanti, e istituzioni come il Virginia Tech. Le caratteristiche di tale programma comprendono: il deflusso di acque dopo l’edificazione deve essere mantenuto a livelli uguali o inferiori a quelli precedenti; i permessi di edificazione non possono essere rilasciati fino a quando non è stato approvato il relativo piano di stormwater-management; si devono effettuare preliminarmente analisi tecniche quali il calcolo del volume di run-off attuale e di progetto, le velocità, gli effetti finali sui corsi d’acqua. In più, le amministrazioni locali possono applicare programmi più restrittivi di quelli dello Stato. Uno dei metodi di governo del sistema di deflusso delle acque è quello di realizzare bacini di ritenzione o detenzione per le acque. Questi bacini o vasche possono essere progettati per offrire anche strutture per il tempo libero, allo stesso tempo proteggendo la qualità delle acque, rallentando il deflusso e riducendo il livello degli inquinanti.

Nonostante ci siano elementi riguardanti la gestione delle acque reflue all’interno della ordinanza sui sedimenti e le erosioni di Blacksburg e della Montgomery County, nessuna delle due amministrazioni ha adottato l’ordinanza opzionale di gestione offerta dallo Stato. Ad ogni modo, alcuni dei progetti in corso di realizzazione nelle due circoscrizioni stanno utilizzando le parti relative alle acque reflue dell’ordinanza su erosioni e sedimenti, per creare zone di spazi aperti. Amministrazioni più grandi in Virginia stanno iniziando a interessansi delle quantità e qualità delle acque reflue a causa delle regole EPA, e molte di loro probabilmente metteranno in relazione le proprie norme a quelle per gli spazi aperti.

Trasferimento dei diritti edificatori (TDR)

Il TDR è uno strumento di pianificazione relativamente recente, pensato per proteggere le aree sensibili dall’edificazione consentendo o richiedendo il trasferimento dei diritti edificatori da una località considerata inadatta ad un’altra più appropriata. I TDR possono essere fissati come obbligatori o volontari. In entrambi i casi, si indicano zone mittenti dove l’edificazione è scoraggiata, e zone destinatarie dove si incoraggia e ospita una crescita ad alta densità. I proprietari delle zone mittente possono cedere i propri diritti edificatori a quelli delle zone destinatarie. Acquistando i diritti, i proprietari delle zone destinatarie possono edificare a densità maggiori di quelle consentite normalmente dalle regole di zoning. In un sistema TDR di tipo obbligatorio, i proprietari nelle aree mittente hanno forti limitazioni edilizie imposte sulle proprie zone. Tali limitazioni, sono superate dalla possibilità di vendere i diritti edificatori ai proprietari delle aree destinatarie che desiderano costruire a densità più elevate.

Il TDR al momento non è consentito in Virginia, ma alcune amministrazioni locali in stati come Maryland e New Jersey hanno sperimentato programmi TDR con vario successo. Si tratta di un concetto ancora in corso di evoluzione, che sembra funzionare quando esiste adeguata preparazione e coinvolgimento pubblico.

Confini di sviluppo urbano (urban growth boundaries , UGB)

La versione più semplice di uno UGB consta di un perimetro “disegnato” attornoa un’area urbanizzata, all’interno del quale è fortemente incoraggiato lo sviluppo urbano, e all’esterno del quale l’edificazione è limitata. Entro i margini dell’area urbana, si realizzano i servizi e le infrastrutture per accogliere una crescita futura calcolata sui 10-20 anni. Gli UGBs sono utilizzati a due scopi: (1) promuovere schemi insediativi compatti e continui che possano essere efficacemente serviti dalle attrezzature pubbliche; (2) conservare gli spazi aperti, le terre agricole, le zone ambientalmente sensibili, poco adatte ad uno sviluppo di tipo urbano.

AL momento, l’Oregon ha strette norme di UGB, che consentono alle amministrazioni locali di prevenire quasi qualunque tipo di sviluppo al di fuori delle designate urban-growth areas. La maggior parte delle amministrazioni locali della Virginia fissano alcuni distretti di crescita urbana, ma l’attuazione di queste linee di piano non è rigida come nel caso dell’Oregon. Gli urban-growth districts della Virginia sono aree dove sono particolarmente focalizzati i controlli sull’uso del suolo a gli investimenti in infrastrutture.

Un esempio di UGB in senso stretto in Virginia è la “ green line” di Virginia Beach, che limita le infrastrutture e le quantità edilizie nella parte meridionale della città. La parte settentrionale è designata area di crescita e provvista di tutte le necessarie infrastrutture. La “ green line” è tuttora attiva a Virginia Beach, ma a causa di manipolazioni politiche a seguito delle proteste di proprietari confinanti, è stata cambiata la disposizione della linea. Il fatto di spostare la “ green line” su pressione dei proprietari fa pensare che l’amministrazione locale di Virginia Beach abbia fissato un precedente tale da indebolire, almeno in sede locale, lo stesso concetto di UGB.

La designazione a paesaggio fluviale di interesse statale

Lo Scenic Rivers Act è stato approvato dalla Virginia General Assembly nel 1970. Questa legge autorizza la costituzione di un sistema paesistico fluviale allo scopo di identificare, proteggere e conservare alcuni fiumi, o parti di essi, dotati di bellezza naturale o bucolica. La designazione comporta alcune tutele per questi fiumi e conferisce ai proprietari di terre rivierasche e ad altri abitanti locali un maggior potere nelle scelte pubbliche che possano agire negativamente sul loro fiume. Sono stati sinora designati come paesaggio di interesse statale 17 tratti di fiume (per un totale di oltre 500 km).

Sezioni del New e del Little River che scorrono attraverso la Montgomery County, sono state studiate e ritenute adatte per richiedere la designazione di Scenic-River (vedi il Virginia Outdoors Plan del 1989). Quando è stata proposta questa designazione al Montgomery County Board of Supervisors nella primavera del 1992, l’idea non è stata sostenuta a causa dell’opposizione dei cittadini.

Nota: l’intera documentazione relativa allo Open Space Plan, e relativi links ad altri siti istituzionali (per normativa di riferimento ecc.) è disponibile sul sito della Montgomery County, Virginia (fb)